 Есть такая шутка: что бы ни случилось, недвижимость всегда будет дорожать. Не будем лукавить — в долгосрочной перспективе так обычно и бывает. Но в пределах года-двух квартиры вполне могут дешеветь. Разбираемся, что происходит с ценами на недвижимость в 2026 году и как выглядит рынок.

 У новостроек и вторички — по-разному


<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#why-prices-rise">Почему квартиры дорожают</a></li>
    <li><a href="#market-2026">Что происходит с рынком недвижимости в 2026 году</a>
      <ul>
        <li><a href="#primary-market">Первичка</a></li>
        <li><a href="#secondary-market">Вторичка</a></li>
      </ul>
    </li>
    <li><a href="#future-prices">Что будет с ценами дальше</a></li>
    <li><a href="#conclusions">Краткие выводы</a></li>
  </ul>
</div>

<h2 id="why-prices-rise">Почему квартиры дорожают</h2>

Рынок недвижимости напрямую связан с экономикой страны. Инфляция, ключевая ставка Банка России, международная торговля — всё это влияет на стоимость жилья.

Вот основные причины, по которым недвижимость обычно растёт в цене.

**Спрос и предложение.** Чем активнее люди покупают недвижимость, тем выше спрос. А вот предложение поспевает за ним не всегда. Поэтому возникает дефицит, и товары начинают дорожать. Наоборот это тоже работает: если люди перестанут покупать жильё, предложение превысит спрос, и квартиры будут дешеветь.

> *Этот фактор связан с остальными, поэтому мы поместили его первым в списке. Дальше вы заметите, что мы часто говорим про спрос, когда описываем другие причины.*

**Доступность ипотеки.** На цены влияют и ипотечные ставки. Когда проценты низкие и позволить себе ипотеку могут многие, спрос растёт — а вместе с ним и цены. 

<Notification>

В 2024–2026 годах происходит обратная ситуация: из-за высоких ставок ипотека стала менее доступной, и рост цен замедлился. Впрочем, в 2026 году взять ипотеку всё-таки можно — об этом мы писали [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/stoit-li-brat-ipoteku-v-2026-godu-chto-nuzhno-znat/).

</Notification>


Кстати, если вы планируете оформить ипотеку — [сервис от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_budut-li-deshevet-kvartiri-chto-proizoidyot-s-tsenami-v-2026-godu) поможет это сделать. Можете заполнить ипотечный калькулятор, посмотреть, какие предложения вам доступны, и выбрать подходящее. А потом разослать единую заявку в наши банки-партнёры и получить ответ в течение дня.
**Государственное регулирование.** С одной стороны, государство придумывает льготные ипотечные программы, благодаря которым растёт спрос на жильё. С другой — ужесточает правила выдачи ипотеки, и спрос, наоборот, падает. Вслед за колебаниями спроса меняется стоимость.

**Геополитические и социально-экономические факторы.** Тут всё чуть сложнее. Например, из-за санкций заметно подорожали стройматериалы, поэтому новые дома стали дороже в возведении. А значит, и продавать их застройщики готовы только за более высокую цену.

Давайте посмотрим, как эти факторы работают в 2026 году и как под их влиянием меняются цены.

<h2 id="market-2026">Что происходит с рынком недвижимости в 2026 году</h2>

Сейчас рынок находится в состоянии стагнации. Это значит, что он как бы замер на месте: сделок мало, развитие медленное или вообще отсутствует. Так получилось по нескольким причинам:

* **Высокая [ключевая ставка](https://m2.ru/media/article/klyuchevaya-stavka-chto-eto-takoe-i-kak-ona-vliyaet-na-ipoteku-inflyatsiyu-i-zhizn/).** В 2024 году её подняли до рекордных 21%. С тех пор она снижалась, но медленно. В июле 2026 года ставка составляет 14% — всё ещё многовато для комфортной ипотеки.
* **Ужесточение льготных программ.** [Условия по семейной ипотеке](https://m2.ru/media/article/semeinaya-ipoteka-chto-izmenitsya-s-2026-goda/) и другим госпрограммам становятся всё более строгими. А значит, и людей, готовых взять такую ипотеку, всё меньше.
* **Сложности с получением ипотеки.** [Стандарт 2025 года](https://m2.ru/media/article/ipotechnyj-standart-2025/) ограничил возможности банков, а нововведения 2026 года заставили более строго проверять доход заёмщиков. Как итог — получить ипотеку стало труднее.

В результате люди стали совершать меньше сделок с недвижимостью, и рост цен замедлился. Но они всё равно меняются — просто на первичном и вторичном рынке ситуация немного различается.

<h3 id="primary-market">Первичка</h3>

Новостройки стабильно дорожают по всей России. Как ни странно, в процентном соотношении рост выше в регионах. Зато лидеры по абсолютному подорожанию, то есть в рублях, — Москва и Санкт-Петербург.

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a924a538a8877a4930d8cd41d7a6bd0c.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Хотя новостройки дорожают быстрее, чем в 2023–2024 годах, рост всё равно довольно медленный. [Источник](https://www.finam.ru/publications/item/silnyy-rost-tsen-na-novostroyki-v-2026-godu-maloveroyaten-20251217-1655/)

</Image>

Анализ рынка недвижимости Москвы показывает, что в среднем квартиры от застройщика становятся дороже на 5–6% в год. В других регионах похожая история. Причин тут две:

1. стройматериалы стабильно дорожают, а застройщики не хотят работать в минус;
2. большинство программ льготной ипотеки распространяется только на новостройки, и это поддерживает спрос.

Но стагнация на рынке повлияла на все его сегменты, включая новостройки. Поэтому девелоперы тоже столкнулись с падением спроса: люди менее охотно соглашаются покупать дорогое жильё. 

Чтобы выровнять спрос и привлечь покупателей, строительные компании начали предлагать больше бонусов. Например, [рассрочка от застройщика](https://m2.ru/media/article/rassrochka-na-kvartiru-usloviya-riski-i-chto-menyaet-tsentrobank-rf/) стала очень популярным инструментом. А ещё появилось много акций формата «машино-место в подарок».

<Notification>

Многие застройщики предлагают скидку за быстрый выход на сделку или при оплате без ипотеки. Если вам интересно, какие ещё есть акции, — можете посмотреть [каталог новостроек М2](https://m2.ru/novostroyki/?from=m2media_budut-li-deshevet-kvartiri-chto-proizoidyot-s-tsenami-v-2026-godu). Там мы показываем актуальные предложения и готовы рассказать обо всех бонусах от застройщика.

</Notification>


<h3 id="secondary-market">Вторичка</h3>

На вторичном рынке ситуация более разнородная. Часть квартир дорожает, хоть и медленнее первички, — в Москве стоимость растёт где-то на 4% в год. А часть, наоборот, дешевеет. Дело в том, что это разные объекты:

* **Дорожают** ликвидные квартиры в относительно новых домах, с удачной планировкой и ремонтом. В них можно заехать сразу и удобно жить.
* **Дешевеют** квартиры в старых домах, без ремонта, в неудачных локациях — [в общем, неликвидные](https://m2.ru/media/article/likvidnost-nedvizhimosti-chto-znachit-i-kak-opredelit/).

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/087c3b0ae9cb02aafcc826ea6ddf7003.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Графики тоже показывают нестабильность. Например, в первой половине 2026 года жильё дешевело, но потом начало дорожать. [Источник](https://realty.rbc.ru/news/69d435289a7947f6256f3c48)

</Image>

Это происходит, потому что качественное вторичное жильё стали чаще покупать. Так люди отреагировали на удорожание новостроек. Но вот [брать хрущёвку](https://m2.ru/media/article/stalinki-khrushchyovki-i-brezhnevki-plyusi-i-minusi-tipovogo-zhilya/) в 2026 году никто не хочет: хватает других привлекательных предложений. Покупателей не находится, и продавцы вынуждены снижать цены.

<Notification>

Если вы тоже решили, что вторичка для вас выгоднее, — мы прекрасно понимаем. Чтобы сделка прошла удобнее и безопаснее, можете воспользоваться [сервисом от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_budut-li-deshevet-kvartiri-chto-proizoidyot-s-tsenami-v-2026-godu). 

Собрали в одном окне всё необходимое: документы, статусы и напоминания. А наш менеджер всегда на связи и готов ответить на любые вопросы по сделке.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_budut-li-deshevet-kvartiri-chto-proizoidyot-s-tsenami-v-2026-godu"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>


<h2 id="future-prices">Что будет с ценами дальше</h2>

Наверное, главный вопрос, интересный потенциальным покупателям: будут ли дешеветь квартиры? Но заметного снижения цен не ожидается, об этом [говорят многие эксперты](https://www.torgi-ru.ru/articles/prognoz-tsen-na-zhilye-v-moskve-i-podmoskove-2026-2027/). Правда, есть и хорошие новости:
* **Резкого роста тоже не будет.** Предполагается, что жильё будет дорожать примерно [на уровень инфляции](https://www.irn.ru/articles/42406-prognoz-rynka-nedvizhimosti-moskvy-i-podmoskovya.html). Возможно, покупательская способность людей вырастет быстрее, чем подорожают квартиры.
* **Что-то будет дорожать, что-то — дешеветь.** Мы уже показывали, как это работает, в разделе о вторичке. Скорее всего, тенденция продолжится. Пока одни объекты будут расти в цене, другие станут доступнее.
* **Структура рынка изменится.** Сфера приспосабливается к изменениям. Сейчас ситуация выглядит сложной, но со временем банки и покупатели привыкнут. А возможно, перестроят процессы так, чтобы покупать жильё снова стало легко.

<Notification>

Если вы планируете купить жильё — сейчас подходящий момент. Цены стабильны, а вот что будет через пару лет, предсказать сложно. С помощью [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_budut-li-deshevet-kvartiri-chto-proizoidyot-s-tsenami-v-2026-godu) вы сможете провести куплю-продажу быстрее и без проволочек.

Мы поможем со всеми важными этапами: расчётами с продавцом, регистрацией в Росреестре, а если нужно, то и с подготовкой договора. Вы сможете провести сделку полностью дистанционно или с визитом в банк. А ещё увидите в личном кабинете каждый этап и изменение в статусе сделки.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_budut-li-deshevet-kvartiri-chto-proizoidyot-s-tsenami-v-2026-godu"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>


<h2 id="conclusions">Краткие выводы</h2>

* Квартиры дорожают или дешевеют в зависимости от экономических факторов: спроса и предложения, инфляции, ключевой ставки.
* Сейчас рынок находится в состоянии стагнации. Цены на недвижимость не снижаются, но и не слишком активно растут.
* Новостройки дорожают стабильнее из-за высоких цен на стройматериалы, но на них стали чаще предлагать скидки.
* Вторичка дорожает и дешевеет одновременно: цены растут только на ликвидные квартиры, а условные хрущёвки стоят всё меньше.



Будут ли дешеветь квартиры: что произойдёт с ценами в 2026 году

 Перед покупкой жилья люди ищут советы: как взять ипотеку, какие для этого нужны документы и сколько времени уйдёт на оформление. Чтобы процесс для вас был легче, мы собрали подборку статей журнала М2Медиа по теме. Делимся ими и рассказываем, как во всём этом поможет [сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-v-2025-godu-podborka-statei-i-poleznikh-materialov).


 Чтобы всё точно прошло гладко

Как взять ипотеку в 2026 году: подборка статей и полезных материалов

 За последние годы популярность рассрочки на квартиры побила рекорды — но всё может измениться. Рассказываем, как выглядит ситуация на рынке и когда альтернативой рассрочке может стать [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-na-kvartiru-v-2026-godu-usloviya-riski-i-chto-menyaet-tsentrobank-rf).


 И когда лучше всё-таки выбрать ипотеку


 ## Что такое рассрочка на квартиру и почему она популярна
Рассрочка на покупку квартиры — это инструмент, позволяющий купить жильё без ипотеки. Вместо того чтобы оформлять кредит, покупатель выплачивает стоимость недвижимости по частям застройщику. Обычно купить таким образом можно новостройки.

У рассрочки есть несколько отличий от ипотеки:
* **Нет [банковской проверки](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/)** — покупателя проверяет только сам застройщик.
* **Условия не зависят от банка** — их определяет девелопер, который продаёт недвижимость.
* **Срок обычно небольшой** — максимум 5–10 лет, а порой и меньше.
* **Платежи выше, чем при ипотеке,** — так происходит потому, что стоимость квартиры делится на меньшее количество частей.
* **[Проценты ниже](https://m2.ru/media/article/kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent/)** — некоторые застройщики и вовсе предлагают беспроцентную рассрочку на первые годы выплаты.
* **[Первоначальный взнос может быть как выше, так и ниже](https://m2.ru/media/article/ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya/)** — чаще всего застройщики просят 30–50% от стоимости квартиры.
* **Меньше регулирования со стороны государства** — для ипотеки действуют жёсткие правила, а на рассрочку они не распространяются.

Подробнее о рассрочке и о том, как она устроена, можно почитать [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat/) в журнале М2Медиа.

В 2025 году начал действовать [ипотечный стандарт](https://m2.ru/media/article/ipotechnyj-standart-2025/). Он был призван сделать ипотеку прозрачнее, но попутно ужесточил условия для её получения. В 2026-м усложнение продолжилось: например, банки теперь могут учитывать только официальные доходы заёмщика.

Ипотека стала строже, и в ответ закономерно выросла популярность рассрочки: люди начали брать её, если у них не выходит оформить ипотечный кредит.

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3e90d08b185056fff367dd8aa0e2013c.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Например, агентство по подбору, покупке и продаже недвижимости оценивает популярность рассрочки в 33% от количества всех сделок. [Источник](https://smarent.com/blog_spb/tpost/nkmdsb6ei1-chem-opasni-rassrochki)

</Image>

<Notification>

Хотя ипотека и стала сложнее, взять её по-прежнему можно. В 2026 году ставки постепенно снижаются, и ипотечные кредиты становятся доступнее для людей. 

А подобрать выгодное предложение можно с помощью [калькулятора М2](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_rassrochka-na-kvartiru-v-2026-godu-usloviya-riski-i-chto-menyaet-tsentrobank-rf). Достаточно ввести параметры кредита — и вам сразу покажут доступные предложения от банков.

</Notification>

## Почему Центробанк РФ обратил внимание на рассрочку
В 2026 году Центральный банк России объявил, что собирается урегулировать условия рассрочек на недвижимость. Он планирует ввести правила, которые должны будут соблюдать все застройщики, предлагающие такую услугу.

Казалось бы, покупка квартиры в рассрочку — полезный и выгодный инструмент. Но не всё так просто. Дело в том, что у рассрочки от застройщика могут быть скрытые ограничения.

**Квартира переходит в собственность не сразу.** Многие девелоперы делают так: пока покупатель не выплатит рассрочку, недвижимость остаётся собственностью застройщика. Если человек пропустит несколько платежей, он может быстро потерять жильё.

**Расчёты не всегда прозрачны.** Например, информация о рассрочке не передаётся в БКИ — бюро кредитных историй. То есть банки не знают, что на человеке есть обязательства. А застройщик, с другой стороны, не интересуется долгами покупателя — может возникнуть закредитованность.

**Застройщики могут завышать стоимость квартир.** Бывает так, что при покупке квартиры в рассрочку её цена оказывается выше, чем при ипотеке. Так девелоперы страхуют себя от потери недвижимости: вместо процентов закладывают дополнительную сумму в стоимость жилья.

**Штрафы за долги считаются без ограничений.** Застройщик вполне может начислять пени от всей суммы рассрочки, а не только от просроченных платежей. Получаются огромные суммы, которые тяжело выплатить.

**Застройщики не всегда используют [эскроу-счета](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-eskrou-schyot-pri-pokupke-nedvizhimosti/)**. Для рассрочки это не обязательно — хотя надёжные девелоперы всё равно работают с эскроу, чтобы подстраховать клиентов. 

<Notification>

Такие особенности делают рассрочку менее стабильным и надёжным инструментом, чем ипотека. Центробанк РФ решил это исправить и подал в Госдуму законопроект, который будет регулировать правила рассрочек.

</Notification>


## Как планируют изменить условия рассрочки в 2026 году
Пока что предложенные изменения — только законопроект. Его ещё не приняли, и неизвестно, когда начнут действовать новые условия рассрочки. Вот о каких ограничениях ЦБ РФ пока [идёт речь](https://iz.ru/2128700/evgenii-grachev-mariia-kolobova/v-rf-gotovyat-zapret-na-zavyshenie-cen-pri-pokupke-kvartir-v-rassrochku).

**Ограничение по размеру штрафов.** Центробанк РФ предлагает установить для штрафа за просрочку верхнюю границу: не более 20% годовых от просроченного платежа. Это намного посильнее для покупателей, чем выплачивать проценты от всей суммы рассрочки.

**Повышение прозрачности договоров.** Ограничения ЦБ РФ коснутся и составления договоров: застройщики, как банки, должны будут прозрачно прописывать в документе все платежи и условия. Так договоры станут понятнее для покупателей — ниже риск, что те ошибутся или не рассчитают силы.

**Право собственности — сразу.** ЦБ РФ предлагает [передавать готовую квартиру в собственность](https://m2.ru/media/article/poluchil-klyuchi-ot-kvartiri-v-novostroike-chto-dalshe/) покупателя, как только он подпишет договор о рассрочке и внесёт первый платёж. Взамен застройщик станет держателем залога за квартиру — как банк при ипотеке.

**Запрет на наценку.** Сейчас квартира в рассрочку может стоить на 15–20% дороже, чем в ипотеку или за свои деньги. Центробанк РФ предлагает запретить такую схему и обязать застройщиков не менять цены вне зависимости от того, каким способом человек купил квартиру.

Если закон примут, рассрочка станет более похожей на ипотеку. Но не по размеру процентов, а по уровню гарантий для покупателя. Человек сможет взять квартиру в рассрочку и не бояться, что неправильно прочёл договор или не учёл скрытые платежи.

<Notification>

Кстати, похожий закон для других видов рассрочек уже приняли. [283-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_511070/) распространяется на рассрочки, которые выдаёт не сам продавец, а сторонний сервис — обычно так покупают бытовую технику и электронику. Закон вступил в силу в апреле 2026 года.

</Notification>


## Когда альтернативой рассрочке может стать ипотека
Пока нововведения не вступили в силу, риски рассрочки сохраняются. Это не повод её не брать — просто нужно внимательнее оценивать ситуацию. Бывает, что купить квартиру в ипотеку [оказывается выгоднее](https://m2.ru/media/article/apartment-payment/) и безопаснее.

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/stoit-li-brat-ipoteku-v-2026-godu-chto-nuzhno-znat/">

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году: что нужно знать

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


Вот в каких ситуациях лучше выбрать ипотеку, а не рассрочку:
* **Если вы не уверены в застройщике.** Рассрочка не защищена от банкротства застройщика, в отличие от ипотеки. Деньги не страхуются, и, если девелопер обанкротится, покупатель сильно рискует.
* **Если вы планируете выплачивать деньги долго.** Длинные рассрочки существуют, хоть и встречаются реже коротких. Но они менее стабильны, чем ипотека: девелоперы не защищены так же, как банки. Неизвестно, что будет с застройщиком и квартирой через 10 лет.
* **Если у вас колеблется доход.** Да, получить ипотеку в этом случае сложнее, чем рассрочку. Зато менее рискованно: в случае проблем можно взять ипотечные каникулы или [рефинансировать кредит](https://m2.ru/media/article/refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li/). С рассрочкой такая возможность есть далеко не всегда.
* **Если вы хотите прозрачности.** Ипотеку регулирует ЦБ РФ: банки обязаны рассказывать обо всех условиях, не могут назначать высокие штрафы и прописывают в договоре каждый платёж. Рассрочка таким похвастаться не может.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a933eace1f767f890c6933c2b6041e02.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Процентные ставки по ипотеке постепенно снижаются, и её оформление становится доступнее. [Источник](https://www.irn.ru/analitika/)

</Image>

Кроме того, покупка новостройки в ипотеку всегда защищена с помощью эскроу-счетов. А деньги страхует Агентство страхования вкладов: даже если банк или застройщик обанкротится, покупатель не потеряет жильё.

<Notification>

Если вы планируете купить квартиру и колеблетесь между вариантами — мы поможем. С помощью [сервиса «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-na-kvartiru-v-2026-godu-usloviya-riski-i-chto-menyaet-tsentrobank-rf) вы сможете подобрать подходящее предложение. Вам достаточно заполнить калькулятор и посмотреть доступные варианты. А затем — заполнить единую анкету, чтобы разослать заявку в банки-партнёры.

Специалисты М2 полностью сопроводят вашу ипотечную сделку. Мы объясним, как повысить шансы на успех, поможем заключить договор и провести расчёты с продавцом. А если возникнут какие-то вопросы, вы всегда сможете обсудить их в чате с персональным менеджером.

<Button
link="https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-na-kvartiru-v-2026-godu-usloviya-riski-i-chto-menyaet-tsentrobank-rf"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>


## Краткие выводы
* Рассрочка — популярный инструмент для покупки квартиры, но более рискованный, чем ипотека.
* Центробанк РФ планирует урегулировать рассрочку и ввести ограничения для застройщиков, которые её предлагают.
* По новым правилам уменьшатся штрафы за просрочку, стоимость недвижимости перестанут завышать, а квартира будет переходить в собственность покупателя сразу.
* Когда начнут действовать новые правила, неизвестно. Но если вы хотите подстраховаться, можно рассмотреть ипотеку: она стабильнее и подходит для долговременных выплат.

## Список источников
1. [Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/).
2. [ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9c26fdbf02d603897feff835b0b6aaa623e13d93/).
3. [Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков. Банк России](https://www.cbr.ru/press/event/?id=21019).
4. [Закон установит предельные штрафы по рассрочке на жильё. Банк России](https://www.cbr.ru/press/event/?id=28298).


Рассрочка на квартиру в 2026 году: условия, риски и что меняет Центробанк РФ

  Когда человек берёт ипотеку, банки рекомендуют ему оформить три вида страховки: объекта недвижимости, жизни и здоровья, а также титула. Но заёмщику не всегда хочется платить ещё и за страховку. Разберёмся, обязательно ли страхование при ипотеке, зачем его требуют и можно ли отказаться.

 И что будет, если отказаться


## Зачем банки требуют страховку
При оформлении ипотеки банк даёт человеку в долг крупную сумму — несколько миллионов рублей. Кредитор хочет вернуть эти деньги в целости и сохранности, поэтому ему важно, чтобы непредвиденные события не помешали выплатам.

Чтобы защититься на случай разных ситуаций, банк требует у заёмщика оформить страхование:
* **жизни и здоровья** — так, если человек тяжело заболеет или погибнет, страховая компания покроет его долги;
* **объекта недвижимости** — он находится в залоге у банка, и тому важно, чтобы имущество [оставалось в целости и сохранности](https://m2.ru/media/article/kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki/);
* **титула, то есть права собственности** — если человек потеряет право на квартиру, например [из-за судебных споров](https://m2.ru/media/article/kakie-sdelki-na-vtorichke-osparivayut-v-sude/), страховая покроет его ипотеку.

Банки понимают: если с человеком или его квартирой что-то случится, они рискуют не вернуть деньги. А страховка защищает их от потери средств.
## Обязательно ли страхование при ипотеке
Некоторые виды страхования обязательны. Другие считаются добровольными, но банки обычно настаивают, чтобы заёмщик их оформил. Расскажем по порядку, в чём особенность разных видов.
### Страхование объекта недвижимости
Это единственное обязательное страхование при ипотеке — от него нельзя отказаться по закону. Чтобы оформить кредит, заёмщик должен дать банку гарантию: [с залоговой квартирой](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-zaloge-u-banka/) ничего не случится. И даже если случится, страховая компания покроет все убытки.

<Notification>

Хотя страхование нужно для защиты банков на случай потери залога, оно помогает и заёмщику. Так он не окажется в ситуации, когда квартира разрушена, а ипотеку за неё всё равно нужно платить.

</Notification>


Обычно страхование недвижимости при ипотеке покрывает риск разрушения конструктивных элементов. То есть страховая заплатит:
* если в результате чрезвычайной ситуации пострадают стены, потолок, пол и другие конструкции;
* если здание окажется полностью уничтожено.

А вот отделку и мебель обязательная страховка не покрывает. Если заёмщика зальют соседи, страховая не должна будет ничего ему выплачивать. Правда, страховку на мебель и ремонт [можно оформить отдельно](https://m2.ru/media/article/kak-i-ot-chego-mozhno-zashchitit-nedvizhimost/), но это уже не обязательно.
### Страхование жизни и здоровья
Его ещё называют личным страхованием заёмщика. По закону оно не считается обязательным: человек может от него отказаться. Но банки заинтересованы в том, чтобы их клиент всё-таки оформил такую страховку. И у них есть на то причины:
* Если человек тяжело заболеет и не сможет платить по ипотеке — банк не получит деньги. Ему придётся взыскивать залоговое имущество, тратить средства и время, чтобы его реализовать. 
* Если же у заёмщика будет страховка, ипотеку частично или полностью погасит страховая компания. Никто не пострадает — ни семья заёмщика, ни кредитор.

Страхование жизни при ипотеке покрывает риски смерти, инвалидности и нетрудоспособности из-за болезни. В таких ситуациях страховая не выплачивает деньги напрямую заёмщику. Она отправляет их в банк, чтобы погасить его платежи по ипотеке.

<Notification>

Чтобы мотивировать клиента оформить страхование жизни, банки могут менять ставку по ипотеке в зависимости от наличия страховки. 

Заёмщик может не покупать полис, но тогда ему придётся платить повышенный процент. Зачастую это оказывается менее выгодно, чем оформить и регулярно продлевать страховку.

</Notification>


Если вы собираетесь брать ипотеку и хотите понять, на какую ставку рассчитывать, — можете воспользоваться [ипотечным калькулятором от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_obyazatelno-li-strakhovat-zhizn-i-nedvizhimost-pri-ipoteke). Введите параметры будущего кредита, и мы сразу покажем доступные предложения банков. Там же можно будет ознакомиться с примерными платежами и процентными ставками.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/23d432fba39213e9b6a2896abe8a6910.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если банк предлагает скидку за выполнение определённых условий — мы сразу об этом расскажем
</Image>

### Титульное страхование
Страхование титула — это защита от потери права собственности на квартиру. В отличие от страхования недвижимости, этот полис не покрывает риск её разрушения или повреждения. Он срабатывает, если покупатель по какой-то причине [лишился права на жильё](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-strakhovka-ot-poteri-kvartiri/).

Когда наступает страховой случай, компания погашает ипотеку заёмщика перед банком. Но деньги, потраченные на первоначальный взнос, ему не возвращают.

Титульное страхование считается добровольным, но банкам выгоднее, если клиент его оформит. Правда, тут есть нюанс:
* Если человек покупает новостройку, оформлять титул часто бывает необязательно. У первичной недвижимости ниже риск, что право собственности покупателя отберут.
* Если же заёмщик покупает жильё на вторичке, банк может потребовать у него оформить титул. А если [у квартиры сложная история](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-istoriyu-kvartiri-pered-pokupkoi/), без титульного страхования ипотеку могут даже не одобрить.

В нашей практике была ситуация, когда человеку могли отказать в ипотеке без титульного страхования. Правда, всё закончилось хорошо — можете почитать об этом [по ссылке](https://m2.ru/media/article/kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei/).

<Notification>

Титульное страхование защищает от необходимости выплачивать ипотеку, если заёмщик потерял квартиру. Но лучше вообще не допускать таких ситуаций. В этом поможет [Защита сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obyazatelno-li-strakhovat-zhizn-i-nedvizhimost-pri-ipoteke).

Юристы [Защиты сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obyazatelno-li-strakhovat-zhizn-i-nedvizhimost-pri-ipoteke) проверяют квартиру и продавца, дают рекомендации по проведению купли-продажи. Если после сделки кто-то попытается оспорить право собственности покупателя, юристы М2 бесплатно защитят его в суде. 

И даже если покупатель всё-таки лишится квартиры, с Защитой сделки он сможет вернуть полную стоимость недвижимости по договору. Вместе с титульным страхованием это помогает подготовиться к любым непредвиденным ситуациям.

<Button
link="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obyazatelno-li-strakhovat-zhizn-i-nedvizhimost-pri-ipoteke"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>


</Notification>


## Что будет, если отказаться от страхования
Бывает, что заёмщик не хочет оформлять страховой полис. Страхование квартиры обязательно, без него ипотеку взять не получится. А вот остальные страховки в теории можно не оформлять. Но на практике всё не так просто:
* Если человек откажется страховать здоровье и жизнь, банк, в свою очередь, не даст ему [скидку на процентную ставку](https://m2.ru/media/article/kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent/). Придётся платить по ипотеке больше — скорее всего, выйдет менее выгодно, чем со страховкой.
* Отказ от титула обычно не влияет на процентную ставку. Но если речь о старой квартире с долгой историей, банк может решить, что выдавать на неё кредит без титульного страхования слишком рискованно. Поэтому повышается [риск отказа в ипотеке](https://m2.ru/media/article/komu-odobryayut-ipoteku-kak-snizit-risk-otkaza-i-uvelichit-shansi-na-poluchenie-kredita/).

А самое главное: без страховки заёмщик не будет защищён в чрезвычайной ситуации. Если он заболеет или потеряет квартиру, его обязательства по ипотеке никто не закроет. Придётся по-прежнему вносить ежемесячные платежи, даже если жилья уже нет в собственности.

<Notification>

Мы считаем, что страховка помогает защитить заёмщика при покупке жилья в ипотеку. Поэтому не рекомендуем отказываться от неё ради экономии. Лучше поступить иначе: выбрать предложение банка, которое окажется для вас наиболее выгодным. [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_obyazatelno-li-strakhovat-zhizn-i-nedvizhimost-pri-ipoteke) поможет это сделать.

С помощью нашего сервиса вы сможете одновременно подать заявку в несколько банков-партнёров. А затем получить от них ответ и выбрать подходящие условия. Мы сопроводим вас на всех этапах оформления ипотеки и сделаем всё, чтобы сделка прошла без проблем.

<Button
link="https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_obyazatelno-li-strakhovat-zhizn-i-nedvizhimost-pri-ipoteke"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>


</Notification>


## Что ещё стоит знать о страховании при ипотеке
* Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, оформлять страхование недвижимости сразу не нужно. Оно понадобится, только когда [жильё введут в эксплуатацию](https://m2.ru/media/article/poluchil-klyuchi-ot-kvartiri-v-novostroike-chto-dalshe/). 
* Страховые полисы необходимо регулярно продлевать. Обычно их оформляют со сроком на год. Когда этот срок истечёт, понадобится снова заплатить страховой за продление полиса.
* Цена страховки может меняться из года в год. На неё влияют несколько факторов: от остатка суммы по кредиту до этажа, на котором расположена квартира. А если речь о страховании здоровья, на стоимость могут повлиять образ жизни и хронические заболевания клиента.
* Обычно страхование для ипотеки оформляют под контролем банка. Его сотрудники расскажут, какие документы понадобятся, и могут порекомендовать партнёрскую страховую компанию.

## Список источников
1. [Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/).
2. [ГК РФ Глава 48. Страхование](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/f97fa76d258f4b035ab80b1e8926c01fa436807d/).
3. [Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 № 4015-1](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1307/).


Обязательно ли страховать жизнь и недвижимость при ипотеке 

 Когда человек подаёт заявку на ипотеку, банк проверяет его кредитную историю. Если она плохая — в кредите, скорее всего, откажут. Чтобы взять ипотеку, такому заёмщику придётся постараться над исправлением своей истории. Рассказываем по шагам, что для этого нужно сделать.

 И почему «много кредитов» и «мало кредитов» — одинаково плохо

Как улучшить кредитную историю, чтобы взять ипотеку

 Квартира на вторичном рынке может таить множество сюрпризов: от ржавой проводки до спорной перепланировки. Рассказываем, на что обратить внимание при выборе, какие проблемы можно выявить при осмотре и чем тут поможет [Защита сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-obrashchat-vnimanie-pri-osmotre-kvartiri-pered-pokupkoi).

От проводки до документов 

На что обращать внимание при осмотре квартиры перед покупкой

 Если вы платите ипотеку, но условия на рынке изменились, у вас есть право оформить её заново — рефинансировать. Рассказываем, как устроено рефинансирование ипотеки, стоит ли идти на него в 2026 году и как тут поможет [сервис от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li).


Когда рефинансирование поможет снизить платёж 

 ## Как устроено рефинансирование ипотеки
Ситуация на рынке постоянно меняется. Если снижается ключевая ставка Центробанка, кредиты становятся выгоднее, и наоборот. Но условия по уже взятому кредиту не меняются за время его выплаты. 

<Notification>

Если человек взял ипотеку под 20% — именно столько процентов он будет платить весь срок. 

Даже если через полгода ставки банков снизятся до 15%, заёмщик всё равно продолжит выплачивать ипотеку под 20%.

</Notification>


Из ситуации есть выход — рефинансирование. Это,по сути, оформление кредита заново. Устроено оно так:
1. Человек подаёт заявку на рефинансирование ипотеки.
2. Если банк одобряет заявку, он оформляет кредит как новую ипотеку на тот же объект недвижимости.
3. Банк выдаёт деньги, на которые человек закрывает прошлую ипотеку досрочно.
4. У заёмщика остаётся новая ипотека — уже на других условиях. Её он и продолжит выплачивать в будущем.

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/refinansirovanie-obichnoi-ipoteki-v-semeinuyu-kogda-eto-vigodno-i-kak-sdelat/">

Рефинансирование обычной ипотеки в семейную: когда это выгодно и как сделать

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Обычно ипотеку рефинансируют, чтобы улучшить условия: снизить ставку или получить льготу, на которую человек раньше не мог претендовать. Например, если за время выплаты рыночной ипотеки на новостройку в семье родился ребёнок, заёмщики могут перевести её в семейную.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

<Notification>

Рефинансировать ипотеку можно в любом банке — не обязательно в том, где вы брали первую ипотеку. Если планируете перекредитоваться и рассматриваете условия, можете обратиться [к калькулятору от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li). 


Выберите цель «Рефинансирование» и введите параметры своего кредита: сумму, срок, тип недвижимости. Калькулятор покажет вам доступные варианты, а вы сможете выбрать из них подходящий.

<Button
link="https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7a8c0fa761bafd5ab33f3eb76ba1c274.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В калькуляторе вы сразу увидите, какие условия могут предложить вам банки и сколько придётся платить
</Image>

## Почему люди идут на рефинансирование ипотеки
**Снижение процентной ставки.** Чаще всего так делают, когда уменьшается ключевая ставка, а вслед за ней — проценты по кредитам в банках. Рефинансировать ипотеку выгодно: процент станет ниже. С льготной ипотекой так же. Если семья получает право на более выгодную льготу, она может перекредитоваться по ней и платить меньше.

<Notification>

Например, по семейной ипотеке в 2026 году планируют [вводить дифференцированную ставку](https://m2.ru/media/article/semeinaya-ipoteka-chto-izmenitsya-s-2026-goda/). Если в семье трое и больше детей, процентная ставка для неё станет ниже, чем сейчас. 

После изменений многодетным семьям есть смысл рефинансировать текущую семейную ипотеку и уменьшить процент.

</Notification>


**[Изменение срока и платежа](https://m2.ru/media/article/chto-vigodnee-umenshat-srok-ili-yezhemesyachnii-platyozh-po-kreditu/)**. Рефинансирование используют не только для уменьшения процентов. Иногда это способ изменить саму структуру кредита. Например, человек решает погашать его чуть дольше, но с более низкими ежемесячными платежами. Или планирует перейти в другой банк.

<Notification>



Для изменения срока и платежа есть и другой вариант — реструктуризация. Это смена графика выплат в рамках текущей ипотеки. 

Для реструктуризации не нужно брать ипотеку заново, но и возможностей у неё меньше: например, не получится сменить банк.

</Notification>


**Получение дополнительных денег.** Бывает и так, что ипотеку рефинансируют на большую сумму, чем остаток по ней. Тогда часть новых денег отправляется на погашение старой ипотеки, а остаток заёмщики могут использовать, как хотят. Например, такой подход применяют, чтобы сделать в ипотечной квартире ремонт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/55a6a0db78bc26f071b45c8eb3e28807.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В калькуляторе М2 можно учесть дополнительные деньги — для этого поставьте соответствующую отметку и введите нужную сумму
</Image>

**Объединение нескольких кредитов.** Рефинансирование можно использовать, чтобы превратить несколько кредитов в один. Причём не все они обязаны быть ипотечными. Например, можно одновременно погасить прошлую ипотеку, потребительский кредит и кредитную карту. В результате у заёмщика будет одна новая ипотека вместо множества разных обязательств.

## Стоит ли рефинансировать ипотеку в 2026 году
Начиная со второй половины 2025 года ключевая ставка Центробанка снижается. В конце апреля 2026 года она равна 14,5% — против 21% в начале 2025-го. Условия по кредитам для заёмщиков тоже меняются:
* При высокой ключевой ставке банки предлагали рыночную ипотеку под 22–25% годовых.
* Весной 2026 года банки выдают ипотеку под 17–19%. Причём предложения могут меняться по нескольку раз за месяц.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/90498d0bef873ba3f901d548facd3956.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В апреле 2026 года банки в среднем предлагают рефинансирование под 18,5–19%

</Image>

Разница в процентах заметная. Поэтому людям, которые оформили кредит в 2025 году, будет выгодно рефинансировать ипотеку на новых условиях. Ежемесячный платёж снизится, а переплата за проценты уменьшится.
Правда, есть несколько нюансов — рассказываем о них подробнее.
### Что стоит учитывать при рефинансировании в 2026 году 
**[Условия выдачи ипотеки ужесточаются](https://m2.ru/media/article/ipotechnyj-standart-2025/)**. Рефинансирование — это, по сути, взятие нового кредита. А значит, подтверждать доход и платёжеспособность придётся заново. Но кредиторы сейчас строже проверяют заёмщиков. Банк откажет в рефинансировании, если решит, что его финансовые условия не подходят для ипотеки.

**Готовиться к ипотеке придётся заново.** Понадобится снова провести оценку квартиры, оформить страхование жизни и здоровья, а также титула. Если банк тот же, часть действий иногда разрешают пропустить. Но, если вы меняете кредитора, собирать документы нужно будет заново.

**Для перекредитования есть минимальные сроки.** Д алеко не каждый банк согласится рефинансировать ипотеку через месяц после оформления прошлой. Обычно кредиторы предлагают такую возможность, если человек платит по ней минимум 3–6 месяцев. Хотя бывают исключения — некоторые разрешают перекредитовать ипотеку сразу.

### Как быть с льготной ипотекой
Проценты по льготной ипотеке не зависят от ключевой ставки. Они фиксированные и меняются только тогда, когда государство решает изменить условия. Так что здесь рефинансирование ипотеки выгодно в двух случаях:
* **У вас появилось право на льготу.** Например, когда-то купили новостройку в рамках обычной ипотеки, но обзавелись детьми и теперь имеете право на семейную.
* **Изменения в программе выгодны для вас.** Например, вы живёте в городе, где нет новостроек. Поэтому взяли рыночную ипотеку на вторичку, хотя у вас есть дети. Для вашего города разрешили [семейную ипотеку на вторичное жильё](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo/) — можете перекредитоваться и получить льготу.

Если же условия для вас не меняются или ужесточаются — рефинансировать ипотеку нет смысла. Практика показывает, что льготные программы становятся строже. Так что иногда перекредитование может даже ухудшить условия по кредиту.
## Как рефинансировать ипотеку с помощью сервиса от М2
Подать заявку на рефинансирование можно напрямую или через сервисы-посредники. Один из них — [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li). С ней можно сравнить несколько предложений и разослать заявки в несколько банков сразу. Вот как это работает:
1. **Для начала оцените свои возможности.** Подтверждать доход придётся заново — убедитесь, что у вас [подходящие финансовые условия](https://m2.ru/media/article/komu-odobryayut-ipoteku-kak-snizit-risk-otkaza-i-uvelichit-shansi-na-poluchenie-kredita/). Например, серую зарплату больше не учитывают при подтверждении.
2. **Проверьте доступные условия по рефинансированию.** Можете сделать это [через калькулятор от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li): введите параметры своего текущего кредита и посмотрите, что предлагают банки.
3. **Подайте заявку на рефинансирование.** В М2 анкета единая: вы заполняете её один раз и сразу отправляете в любые из 15+ банков-партнёров сервиса. Они рассмотрят ваше заявление и пришлют ответы. В среднем это занимает от одного дня.
4. **Выберите подходящее предложение.** Вы сможете просмотреть все ответы в личном кабинете М2. Изучите, какой банк предлагает более выгодные условия.
5. **Оформите новый ипотечный кредит.** Банк пришлёт список нужных документов — их можно будет загрузить в личный кабинет и отправить в электронном виде. Ещё понадобится подписать новый договор.
6. **Погасите старую ипотеку.** Часто банки делают это сами: отправляют деньги прошлому кредитору для [досрочного погашения ипотеки](https://m2.ru/media/article/kak-dosrochno-pogasit-ipoteku/). Затем вам нужно будет получить справку о закрытии кредита.
7. **Переоформите залог.** Когда вы погасите старую ипотеку, вам нужно будет [снять залог с квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-snyat-obremenenie-s-kvartiri-posle-ipoteki/). А после этого оформить заново — уже по новому кредиту.

После этого останется только платить по рефинансированной ипотеке. График платежей вам пришлёт банк, в котором вы перекредитовались.

<Notification>

Если во время рефинансирования у вас возникнут сложности — эксперты М2 помогут вам на каждом шаге. Мы ответим на ваши вопросы, поможем получить и загрузить недостающие документы.

Всю информацию о ходе рефинансирования вы сможете узнать в личном кабинете. Не понадобится подолгу ездить по инстанциям — большую часть действий можно провести онлайн.

<Button
link="https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_refinansirovanie-ipoteki-v-2026-godu-kak-oformit-i-stoit-li"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>



## Краткие выводы
* Рефинансирование — это погашение старой ипотеки за счёт новой. Его ещё называют перекредитованием.
* Обычно рефинансирование используют, чтобы улучшить условия по ипотеке, например снизить ставку. Ещё его оформляют, чтобы объединить несколько кредитов в один, получить льготу или перейти в другой банк.
* Чтобы рефинансировать ипотеку, нужно заново подтвердить доход и оценить квартиру, а ещё снять с квартиры залог и переоформить на нового кредитора.
* Процесс рефинансирования мало отличается от оформления обычной ипотеки, и его тоже можно провести через сервис от М2.

## Список источников
[Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/).


Рефинансирование ипотеки в 2026 году: как оформить и стоит ли

 Ставки по ипотеке снижаются, а люди снова начинают с интересом смотреть на недвижимость. Стоит ли сейчас брать ипотеку и на что обратить внимание — рассказываем в статье, созданной вместе с экспертами М2.

Отвечают эксперты Метра квадратного 

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году: что нужно знать

 При сделках с недвижимостью в документах указывают её кадастровый номер. Он есть у всех объектов, но особенно важен для земельных участков. Рассказываем, как узнать этот номер и что можно выяснить об участке с его помощью.

 И зачем это нужно

Как узнать кадастровый номер участка и проверить его границы 

 В жизни случается всякое: можно признать себя банкротом, а спустя несколько лет накопить на квартиру. Разбираемся, как купить недвижимость после пережитого банкротства и когда лучше это делать.


 Что говорит закон и как всё происходит на практике

 ## Как банкротство влияет на сделки с недвижимостью
Если человек не может платить по своим долгам, он имеет право признать себя банкротом. Но это не так-то просто. Банкротство физического лица — процесс довольно долгий, и, пока он идёт, сделки человека будут пересматривать. Это касается и сделок с недвижимостью — рассказываем подробнее.
### Как устроено банкротство
Подать заявление на банкротство можно, если у человека накопились большие долги и нет возможности по ним платить.
* Если долг меньше 500 тысяч рублей, на человека открывали исполнительное производство, но закрыли его — обанкротиться можно без суда через МФЦ.
* Если долг больше 500 тысяч рублей и человек не вносил платежи от 3 месяцев — банкротство происходит через суд.

В обоих случаях в дело вступает финансовый управляющий. Это должностное лицо, которое анализирует доходы, долги и сделки человека. Его задача — максимально погасить задолженности будущего банкрота.

<Notification>

Во время банкротства человеку нельзя совершать крупные сделки. Он может купить продукты или одежду, но не квартиру и не машину. Ограничения снимут, когда процедура закончится.

</Notification>

### Что делает финансовый управляющий
Когда процедура начинается, управляющий сначала предлагает реструктуризацию долга — изменение графика и размера платежей. Если даже так человек не может платить, наступает этап реализации имущества:
* Ценные активы должника — недвижимость, транспорт, акции — вносят в конкурсную массу и продают с аукциона. Вырученные деньги отдают кредиторам.
* Сделки должника за последние 3 года пересматривают. [Если они кажутся подозрительными](https://m2.ru/media/article/obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei/), их отменяют, а имущество возвращают банкроту, чтобы продать с аукциона.

Когда всё доступное имущество реализовано, остаток долга банкрота списывают, и процедура завершается. Суммарно весь процесс занимает около полугода, хотя сроки могут различаться в зависимости от ситуации.

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/35ab5fd81920e180a4624bf52c3c1065.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Информацию о банкротстве физлица вносят [в единый федеральный реестр](https://bankrot.fedresurs.ru/bankrupts). По ФИО можно узнать, признавал ли человек себя несостоятельным

</Image>

### Что может случиться с недвижимостью при банкротстве
Недвижимость — ценное имущество, которое может стать частью конкурсной массы. Единственное жильё с аукциона не продадут, но вот сделки с другой недвижимостью могут пересмотреть и отменить. Это касается сделок, которые провели:
* уже после возникновения долгов;
* меньше чем за 3 года до банкротства.

Оба условия должны выполняться одновременно.
Оспаривание сделок при банкротстве может привести к тому, что человеку вернут квартиру, которую он продал. Но сразу после этого её внесут в конкурсную массу и продадут с аукциона. А покупатель станет одним из кредиторов, но не факт, что очередь успеет дойти до него.

<Notification>

Оспаривают обычно те сделки, которые могут навредить имущественным правам кредиторов. То есть такие, когда человек намеренно избавляется от имущества, чтобы его не выставили на аукцион. 

Как правило, это купля-продажа имущества незадолго до банкротства. 
Особенно если её [провели по заниженной цене](https://m2.ru/media/article/polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri/) или второй участник сделки — родственник.

</Notification>

## Можно ли покупать недвижимость после банкротства
С точки зрения закона ограничений на покупку жилья нет. Сразу после завершения процедуры банкротства с человека снимаются запреты. Он может совершать любые сделки, в том числе покупать квартиру. Но тут есть другие сложности.
* **Внимание со стороны кредиторов.** Недвижимость стоит дорого. Если человек сразу после банкротства покупает квартиру, у кредиторов возникает вопрос, откуда деньги. Они могут заподозрить, что он скрыл активы, и потребовать пересмотра процедуры. Тогда банкротство начнётся заново, и свежую сделку могут отменить.
* **Опасения второй стороны.** Не все готовы идти на сделки с теми, кто недавно признал себя банкротом. Люди опасаются, что кто-то из кредиторов потребует возобновить процедуру, а сделка сорвётся или её аннулируют.
* **Невозможность взять ипотеку.** Банкротство резко ухудшает кредитную историю. Банки вряд ли согласятся выдать кредит на большую сумму недавнему банкроту. А рассказывать им о банкротстве обязательно в течение следующих 5 лет.

<Notification>

Иногда покупатели перестраховываются и включают в договор купли-продажи пункт о банкротстве. Там говорится, что продавец не имеет признаков несостоятельности. То есть у него нет долгов и открытых исполнительных производств. 

Такой подход может защитить сделку, даже если позже у продавца возникнут проблемы с долгами.

</Notification>



## Покупка недвижимости после банкротства: практические рекомендации
**Убедитесь, что с момента банкротства прошло достаточно времени.** Лучше всего — от 5 лет. После этого срока снимаются все ограничения, связанные с прошлым банкротством. Например, больше не обязательно сообщать банкам, что вы были банкротом в прошлом.

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/komu-odobryayut-ipoteku-kak-snizit-risk-otkaza-i-uvelichit-shansi-na-poluchenie-kredita/">

Кому одобряют ипотеку и как повысить шансы

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

**Улучшите кредитную историю**. Можно постепенно открывать кредитные карты и другие продукты, по которым легко платить. Если вы будете своевременно вносить платежи, со временем кредитная история восстановится, и взять ипотеку будет легче.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


**[Проверьте продавца](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-na-bankrotstvo-pri-pokupke-kvartiri/) и его финансовые обязательства.** Продавец тоже может быть близок к банкротству, и это риск для покупателя. Проверьте, нет ли его имени [в федеральном реестре банкротов](https://bankrot.fedresurs.ru/bankrupts) или [в базе исполнительных производств](https://fssp.gov.ru/iss/ip/).

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9f5f10784e844f9f0f8c3068f38918da.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Чтобы найти информацию об исполнительном производстве, нужно знать ФИО и дату рождения человека

</Image>

**Составьте договор купли-продажи с юристом.** [Расскажите специалисту о своей ситуации](https://m2.ru/media/article/yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/) и попросите оформить договор так, чтобы защитить вас от рисков. Возможно, туда понадобится включить пункт о том, что стороны не имеют долгов и не близки к банкротству.

**При необходимости обратитесь к нотариусу.** Чтобы снизить риск оспаривания сделки, можно оформить её нотариально. Это не всегда гарантия, но дополнительная подстраховка. Специалист должен опросить стороны и выяснить их намерения — такие сделки считаются более безопасными.

## Краткие выводы
* Банкротство физического лица — процесс, когда долги человека реструктуризируют, частично закрывают за счёт продажи имущества, а остаток списывают.
* Во время банкротства финансовый управляющий может оспорить сделки человека за последние 3 года, в частности продажу имущества — например, квартиры.
* Пока идёт процесс банкротства, человек не может совершать сделки. После банкротства он в теории может купить квартиру, но это способно привлечь внимание кредиторов.
* Лучше всего покупать недвижимость спустя несколько лет после процедуры. Стоит оформить куплю-продажу так, чтобы защитить сделку от оспаривания.

## FAQ
**Можно ли купить квартиру у человека, который только объявил о банкротстве?**
 
Если процедура ещё не началась или уже закончилась, технически это возможно. Но идти на такие сделки не стоит — это очень опасно. Стоит понимать, что, даже если процедура недавно завершилась, дело о банкротстве могут возобновить. А значит, недавние сделки банкрота снова будут пересматривать.

Если окажется, что человек продал квартиру в ущерб кредиторам, куплю-продажу могут отменить. Покупатель лишится права собственности. А деньги ему вряд ли вернут — он встанет в конец очереди кредиторов, и не факт, что она успеет до него дойти.

**Какие сделки признаются подозрительными и могут быть оспорены?**


Это сделки двух видов: с предпочтением или наносящие вред имущественным правам кредиторов. Сделки с предпочтением — это в основном ситуации, когда человек расплачивается только с одним из кредиторов. А вот под вред имущественным правам можно подвести куда большее количество сделок.


Под угрозой оказывается купля-продажа недвижимости, которую провели меньше чем за 3 года до банкротства и уже после появления долгов. Любые [сомнения в юридической чистоте сделки](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki/) могут стать основанием для её пересмотра и, возможно, отмены.

**Что делать, если сделка купли-продажи аннулирована из-за банкротства продавца?**
 
В первую очередь покупателю стоит обратиться к юристу. Он сориентирует, что делать дальше. Скорее всего, понадобится подать заявление с возражениями в суд. А в нём — обосновать свою позицию и показать, что сделку не стоит оспаривать. Управляющий может согласиться с возражением или не учитывать его — тут всё зависит от его решения.

**Через какое время после банкротства можно покупать недвижимость?**

Желательно подождать не меньше 3–5 лет. После этого срока уже маловероятно, что кредиторы снова заинтересуются имуществом банкрота. Но ожидание — это не единственное, что нужно сделать.


Перед покупкой стоит проверить, точно ли за прошедшее время не накопилось новых долгов. А ещё желательно улучшить кредитную историю — чтобы иметь возможность взять ипотеку. Для этого можно использовать специальные банковские предложения.


**Как проверить, не находится ли недвижимость в конкурсной массе?**

Проще всего запросить свежую выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Если квартира находится в конкурсной массе, информацию об этом укажут [в разделе «Обременения»](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/). Можно также проверить её владельца — поискать его имя в федеральном реестре банкротств и [картотеке арбитражных дел](https://kad.arbitr.ru/).
## Список источников
1. [Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/).
2. [Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314621/).

Можно ли покупать недвижимость после банкротства

 Представьте, что вы открываете два объявления: квартиры в одном доме, с одинаковой площадью и ремонтом. Но одна из них стоит дешевле, потому что она угловая. Разбираемся, стоит ли выбирать такую планировку, в чём её особенности и всегда ли есть разница в цене.

Угловая квартира: плюсы и минусы планировки

 Иногда продавец предлагает: давайте напишем в договоре более низкую цену, чем реальная сумма сделки. Разбираемся, чем рискует покупатель, если соглашается на такое предложение, и в чём вообще его смысл.