 Ипотека — это хороший способ обзавестись собственным жильём, если денег на него не хватает. Другой вопрос, что не каждому хочется покупать квартиру в кредит под большие проценты. Тогда может выручить льготная ипотека. Работает она так: банки выдают займы на недвижимость, а государство компенсирует разницу между рыночной и льготной ставками. 

Рассказываем, какие программы льготной ипотеки доступны в 2023 году и кто может ими воспользоваться.

 Разбираемся в видах ипотечных программ с господдержкой


##  Льготная ипотека с господдержкой

В чём суть? Эта ипотека появилась в 2020 году, чтобы сделать покупку квартир в новостройках доступнее. В январе 2023-го госпрограмму продлили до 1 июля 2024 года.

**Кто может получить?** Все совершеннолетние граждане России. Но помните: банки могут выдвигать свои требования к заёмщикам — например, одобрять ипотеку только клиентам старше 21 года и с трудовым стажем не менее года.

**Что можно купить? **Готовое или строящееся жильё у застройщика: квартиру, дом или таунхаус. Или взять недвижимость по переуступке прав требования у юридического лица (в том числе у паевого инвестиционного фонда).

По программе льготной ипотеки можно построить дом на своём земельном участке или купить участок и возвести на нём жилой дом.

**Какие условия? **Ставка не более 8% на весь срок. Первый взнос — не менее 15% от стоимости недвижимости. Сумма кредита — не более 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Но некоторые банки расширили этот лимит до 15 млн рублей. Для других регионов — не более 6 млн рублей. Максимальный срок ипотеки — 30 лет.

**Льготную ипотеку можно сочетать с рыночной. **Часть займа берёте по сниженной ставке, а остаток — на обычных условиях банка. Например, вы хотите купить в ипотеку квартиру в Москве за 15 млн рублей. Обычная ставка банка — 13%, но вы собираетесь оформлять льготную ипотеку. В таком случае 12 млн рублей можно взять под 8%, а оставшиеся 3 млн рублей — под 13%. 
Иногда банки и застройщики субсидируют остаток займа — в этом случае ставка будет сниженной на всю сумму кредита.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b66480afa5ea1cb2ac9dcfbe768c98e6.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



## Льготная семейная ипотека



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-vigodno/">

[Как купить квартиру в ипотеку выгодно ](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-vigodno/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

В чём суть? Ипотечная программа помогает семьям с детьми обзавестись собственной недвижимостью или улучшить жилищные условия. Программу запустили ещё в 2018 году, однако с тех пор она много раз менялась — недавно её продлили до 1 июня 2024 года.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


**Кто может получить? **Полная семья с детьми или родители-одиночки, которые подходят под любое из следующих условий:

> есть ребёнок, родившийся или усыновлённый в период с 2018 по 2023 год;

> есть ребёнок до 18 лет с подтверждённой инвалидностью;

> есть не менее двух детей младше 18 лет.

**Что можно купить? **Готовое или строящееся жильё у застройщика: квартиру, дом или таунхаус. Или взять недвижимость по переуступке прав требования у юридического лица (в том числе у паевого инвестиционного фонда). 

По программе семейной ипотеки можно построить дом на своём земельном участке или купить участок и построить на нём жилой дом. А семьям с детьми-инвалидами доступна вторичка в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов. На сегодня их четыре: Чукотский и Ненецкий автономные округа, Еврейская автономная область и Камчатский край.

**Какие условия? **Ставка до 6% на весь срок — банк может уменьшать её на своё усмотрение. Первый взнос — не менее 15% от стоимости недвижимости. Сумма кредита — не более 12 млн рублей для покупки недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Для жителей других регионов — не более 6 млн рублей. Максимальный срок ипотеки — 30 лет.


## Льготная ипотека для IT-специалистов



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/ipoteka-dlya-it-spetsialistov/">

[Ипотека для IT-специалистов](https://m2.ru/media/article/ipoteka-dlya-it-spetsialistov/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

**В чём суть?** Эта госпрограмма появилась в 2022 году для поддержки работников IT-сферы. Действует до конца 2024 года.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


**Кто может получить?** Сотрудники, которые работают в [аккредитованных Минцифры IT-компаниях](https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/1/?utm_referrer=https%3a%2f%2fwww.google.com%2f). Возраст — до 50 лет, стаж на последнем месте работы — не менее трёх месяцев. В Москве зарплата должна быть от 150 000 рублей (до вычета НДФЛ). В других городах-миллионниках — от 120 000 рублей, а в остальных — от 70 000 рублей. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6a36de41f350345ae0b1c8506f9476cf.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


**Что можно купить? **Готовое или строящееся жильё у застройщика: квартиру, дом или таунхаус. Или взять недвижимость по переуступке прав требования у юридического лица (в том числе у паевого инвестиционного фонда). По программе IT-ипотеки получится построить дом на своём земельном участке или приобрести участок и возвести на нём дом.

**Какие условия? **Ставка до 5%. Первый взнос — не менее 15% от стоимости недвижимости. Максимальный срок — до 30 лет. Сумма кредита в городах-миллионниках — до 18 млн рублей, в остальных — до 9 млн рублей. При этом вы можете сочетать IT-ипотеку и рыночную — ограничения такие же, как и у обычной льготной программы.


## Льготная сельская ипотека

**В чём суть? **Программа сельской ипотеки заработала в 2020 году и на сегодняшний день действует бессрочно. Главная цель — развитие сельских территорий.

**Кто может получить?** Сельские жители или те, кто планирует переехать из города.

**Что можно купить? **Готовый дом по договору купли-продажи или ещё не построенный дом у застройщика. Или самостоятельно возвести дом или приобрести земельный участок для дальнейшего строительства. Квартира тоже в списке — главное, чтобы она находилась в границах сельского поселения.

Другие требования к недвижимости:

> дом на вторичном рынке должен быть не старше пяти лет, если покупаете его у физического лица, и не старше трёх лет, если у юридического;

> жильё должно находиться в сельской местности, например деревне, посёлке городского типа или малом городе с населением до 30 000 человек;

> дом нельзя купить на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

**Какие условия?** Ставка — от 0,1 до 3%. Максимальный срок — до 25 лет. Первоначальный взнос — не менее 10% от стоимости жилья. Сумма кредита в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа — до 5 млн рублей. В остальных регионах — 3 млн рублей.


## Льготная дальневосточная ипотека

**В чём суть?** Это программа с господдержкой на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). Заработала в 2019 году, недавно её продлили до 31 декабря 2030 года.

**Кто может получить?** Житель любого региона РФ, не только ДФО. Но важно прописаться на Дальнем Востоке после того, как зарегистрируете право собственности на жильё. Прописку нужно получить в течение 270 дней и сохранять минимум пять лет, иначе банк поднимет ставку.

При этом нужно состоять в одной из следующих категорий:

> семьи, где оба супруга в возрасте до 35 лет включительно;

> граждане до 35 лет включительно с детьми в возрасте до 18 лет включительно;

> участники программы «Дальневосточный гектар»;

> те, кто переехал на Дальний Восток в рамках региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов;

> граждане, проработавшие не менее пяти лет в образовательной или медицинской организации на территории ДФО;

> вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальнего Востока.

**Что можно купить?** Готовую или строящуюся квартиру в новостройке, жилой дом с участком или вторичное жильё. Последнее должно находиться в сельской местности, моногородах округа, на территории Магаданской области или Чукотского автономного округа. Ещё вы можете потратить ипотечные средства на строительство собственного дома.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/07543024aa815bcbcb8244beecd0133f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


**Какие условия? **Ставка — до 2%. Максимальный срок — до 20 лет. Первоначальный взнос — не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья. Размер кредита — до 6 млн рублей.


## Как оформить льготную ипотеку? 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/">

[Как выбрать банк для ипотеки ](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

**Шаг №1. **Соберите первоначальный взнос — его размер зависит от выбранной программы.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


**Шаг №2. **Найдите подходящее жильё или земельный участок.

**Шаг №3.** Оставьте заявку в одном или нескольких банках. Проще всего это сделать с помощью сервиса [«Ипотека» от Метра квадратного](https://m2.ru/ipoteka/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_ipoteka_all_no_event&utm_content=lgotnaya_ipoteka). Здесь можно подобрать подходящую льготную программу и рассчитать ипотеку не выходя из дома.

Просто заполните анкету, которую рассмотрят сразу много банков. А после — дождитесь решения, выберите наиболее выгодное предложение и приступайте к оформлению. Специалисты сервиса М2 помогут со всем — например, расскажут, какие документы понадобятся, и ответят на все вопросы.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1ff162b354371adfb0d03082af99acb1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример анкеты. Чем больше данных заполните, тем больше программ от разных банков вам предложат

</Image>

Пример анкеты. Чем больше данных заполните, тем больше программ от разных банков вам предложат

**Шаг №4.** Предоставьте банку необходимые документы — минимально это паспорт, СНИЛС, справка о доходах по форме 2-НДФЛ и заверенная копия трудовой книжки. Для семейной ипотеки нужны свидетельства о рождении или усыновлении детей, а также справка об инвалидности (при наличии). Полный перечень документов вам дадут в банке.


## Вывод: преимущества и нюансы льготной ипотеки

**Ипотечные программы с господдержкой помогают обзавестись собственным жильём и не переплачивать по процентам.** Но в большинстве случаев нужен повышенный первоначальный взнос — не у каждой семьи он есть. Здесь могут выручить материнский капитал и другие виды субсидий.

**Льготная ипотека действует в основном на строящееся или новое жильё.** С одной стороны, заёмщики ограничены в выборе, а с другой — больше шансов, что квартира или дом будут в отличном состоянии.

**Льготной ипотекой нельзя рефинансировать уже действующий кредит. **Если купили новостройку под 13% в 2018 году, вы не можете переоформить договор на ипотеку под 8%. Исключение: семейная ипотека (кроме категории «двое несовершеннолетних детей»). То есть, если у вас за это время появился один ребенок, вы можете взять кредит по ставке ниже 6%.

Кому положена льготная ипотека в 2023 году

Чтобы купить квартиру в другом городе, больше не обязательно туда ездить и заключать договор лично — всё можно сделать удалённо. Как именно это сделать и что нужно учесть — рассказали в этой статье. 

Какие документы проверить, как осмотреть комнаты и организовать сделку



## Правильно оценить квартиру на расстоянии


Удобнее всего искать квартиру в онлайн-сервисах с объявлениями о недвижимости — например, на сайте [Метра квадратного](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/). Там с помощью фильтров можно выставить нужные параметры: количество комнат, новостройка или вторичка, площадь, район и прочее. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/beabbaa86f644cc222d2f578f3e66d7b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Источник: [M2](https://m2.ru)

</Image>





Осмотреть интересующие квартиры уже немного сложнее. Идеально, если есть доверенный человек в этом городе. Он сможет лично убедиться в том, что двери легко закрываются, в окна не дует с улицы, а соседей сверху не слышно. А вот если такого человека нет, придётся проверять жильё своими силами. Рассказываем по шагам, что именно нужно сделать. 

**Шаг 1. Запросить максимум фото и видео у продавца.** Причём не только самой квартиры, но ещё двора, подъезда и лестничной площадки. Ещё лучше запросить снимки отдельных элементов: счётчиков, труб, вида из окна, а также фрагментов потолка, стен и пола крупным планом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/48da930bd80a9098ff23fbcaffa4cd11.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если всё устроит, можно организовать видеозвонок — он даст более подробную картину. Осмотрите окна, углы комнат, просите подвигать мебель, чтобы в случае чего увидеть изъяны на стенах и на полу.


**Шаг 2. Найти контакты других жильцов этого дома.** Например, в отзывах на сайтах, где размещают объявления о недвижимости. Только у них вы узнаете, насколько толстые стены в здании, какой запах стоит в подъезде и не текут ли трубы в доме. 

**Шаг 3. Использовать картографические сервисы. **С их помощью легко проверить развитость инфраструктуры: как далеко идти до остановки или станции метро, много ли рядом магазинов, кафе, школ, торговых центров и прочих объектов. Ещё можно воспользоваться [панорамой улиц](https://yandex.ru/maps/225/russia/panorama/?ll=99.505405%2C61.698653&z=3): с ней посмотрите на сам район и оцените его общее благоустройство.


## Проверить юридическую чистоту сделки



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Какие документы спросить у продавца квартиры и что в них проверять](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Чтобы покупка квартиры не обернулась судебными разбирательствами или даже потерей собственности, нужно внимательно проверить документы как жилья, так и продавца. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


💼 **Убедиться, что квартиру продаёт собственник или законный представитель.** Если это делает сам владелец, от него нужна копия паспорта и выписка из ЕГРН. Из неё можно узнать, на кого зарегистрировано жильё, когда его купили и нет ли обременений — например, ипотеки. 


Если квартиру продаёт законный представитель, он должен предоставить доверенность от собственника на жилье. Проверить ее подлинность можно на сайте [Федеральной нотариальной палаты](https://www.reestr-dover.ru/). Если документа там нет, то у него либо закончился срок действия, либо он поддельный.

👪 **Узнать всё о семье продавца**. Если пара купила недвижимость в браке, для продажи оба супруга должны дать нотариальное согласие на сделку. Без этого есть риск в будущем потерять квартиру. Законно продать собственность может и один партнёр, но тогда второй имеет право оспорить сделку в суде и забрать её обратно.

А если [в квартире прописаны дети](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/), нужно получить разрешение на их выписку от органов опеки и попечительства. Однако если ребёнок не собственник жилья, то родители могут его выписать сами. Обязательно попросите у владельца недвижимости справку о зарегистрированных лицах — её выдают в МФЦ или паспортном столе.

💸 **Проверить задолженности собственника. **Например, у владельца квартиры может быть кредит на крупную сумму, который он хочет закрыть деньгами от сделки. Но если он по каким-то причинам не сумеет погасить долг и его признают банкротом, то жильё отберут у покупателя. 

Проверить задолженности перед кредитными организациями можно в бюро кредитных историй — это можно сделать онлайн на [Госуслугах](https://esia.gosuslugi.ru/login/), но данные может получить только сам продавец.

🔨 **Узнать, были ли несогласованные перепланировки**. Они делают жильё менее безопасным, а ещё это нарушение закона: вас могут привлечь к ответственности, даже если стены возводил предыдущий владелец, а вы об этом не знали. 

Чтобы проверить, была ли перепланировка, просите у собственника план из БТИ, а затем сравните его с реальным расположением конструкций.




<Notification>

Для полной уверенности в безопасности покупки лучше использовать сервис [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event). В него входит юридическая проверка недвижимости и рекомендации по устранению рисков от юристов Метра квадратного, составление договора купли-продажи и сертификат по защите сделки на 10 лет.

</Notification>



## Удалённо провести сделку

Раньше такую покупку жилья нужно было проводить через своего представителя, который может встретиться с продавцом квартиры. [Но с 2019 это не так](https://realty.rbc.ru/news/5e58c8b79a7947233afe5725): теперь для заключения договора не нужно собираться в одном месте. Стороны лишь должны выбрать нотариальные конторы в своих городах, отнести все документы и согласовать удобное время для проведения дистанционной сделки.

Затем проект договора вносят в единую информационную систему нотариата. Когда его подписывает нотариус, документ приобретает юридическую силу — сделку регистрируют и отправляют в электронном виде в Росреестр. А уже готовые документы о владении собственностью можно забрать на следующий день в регистрационном ведомстве своего города.


<Notification>

Удалённую покупку квартиры  — так же, как и с личным присутствием — удобнее и безопаснее проводить с риелтором. Он будет сопровождать вас по ходу всей сделки, поможет разобраться с документами и возьмёт на себя всю организационную работу. 


</Notification>


Как купить квартиру, если не можешь посмотреть её вживую

При появлении ребёнка семьи часто хотят улучшить жилищные условия. Но что делать тем, у кого нет накоплений? Тут выручит материнский капитал.

Рассказываем, как купить квартиру на маткапитал в 2023 году, а также о том, на какую ещё недвижимость можно потратить деньги и какие нюансы стоит учитывать.


 Всё, что нужно знать о покупке недвижимости за сертификат в 2023


## Кратко про материнский капитал

Материнский, или семейный, капитал (МСК) — это денежная помощь от государства, которая выдаётся при рождении или усыновлении ребёнка. Маткапитал выдают на разные цели, самая популярная — улучшение жилищных условий (покупка недвижимости).

**Важно: МСК выдают в виде сертификата, который нельзя обналичить. **

А саму выплату разрешат использовать, когда ребёнку исполнится три года. Исключение: если хотите взять или погасить ипотеку, воспользоваться маткапиталом можно сразу.

*Программа поддержки семей действует уже с 2007 года и периодически продлевается: сейчас срок действия до 2026 года. *

Бонусом размер выплаты ежегодно индексируется. После 1 февраля 2023 года семья может рассчитывать на следующие выплаты:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e897bb0eccc259a4f38049afaded88f6.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

До 2020 года для оформления маткапитала семья должна была обратиться с заявлением в Пенсионный фонд России (ПФР) и получить бумажный сертификат. 

Сейчас процедура изменилась и упростилась. МСК выдают автоматически, а вместо ПФР выплаты назначает Социальный фонд России (СФР). Фонд получает данные о рождении ребёнка от загса, а после передаёт данные на Госуслуги — там появляется электронный сертификат. Однако если ребёнка усыновили, маткапитал получают только по заявлению, подаётся через Госуслуги.


## Какую недвижимость можно купить с помощью маткапитала

Практически любую, главное условие — улучшить жилищные условия семьи. Квартира или дом должны быть пригодны для проживания ребёнка. То есть, если возьмёте двухкомнатную квартиру, в которой будет место для детской, сделку одобрят. А вот в покупке жилья в аварийном доме откажут.

Есть три самых популярных способа потратить выплату по материнскому капиталу:

> купить квартиру;

> внести в счёт ипотеки;

> использовать на строительство дома.

Ниже подробно разбёрем каждый вариант.


## Способ №1. Купить квартиру за наличные на вторичном рынке или в новостройке

Часть стоимости оплачивается за счёт личных денег. Например, если в 2023 году у вас родится первенец и вы решитесь на двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей, то ваша доплата составит 4,4 млн рублей.

В случае с новостройкой вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, затем регистрируете его в Росреестре и обращаетесь в СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом — лично, через госуслуги или МФЦ.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e6c5193e453ffad34618aad3d9823212.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент заявления о распоряжении материнским капиталом

</Image>

В течение десяти рабочих дней фонд проверяет сделку и, если всё хорошо, перечисляет деньги застройщику. На это уходит около пяти рабочих дней. Право собственности на квартиру оформляется уже после сдачи дома.

В случае вторички вы вместе с продавцом подписываете договор купли-продажи (ДКП). В нём укажите, что часть денег продавец получит за счёт маткапитала. Можете взять за образец этот [шаблон](https://docs.google.com/document/d/1ywa8xaNW6ZfNAhK2TK2u6qGGD1nKhGsj/edit).

Следующий шаг — подать документы на регистрацию. Росреестр регистрирует договор и накладывает на квартиру обременение — на время проверки сделки жильё нельзя продать другому покупателю. Затем вы приносите в СФР заявление о распоряжении маткапиталом и также ожидаете решение фонда. Если всё хорошо, продавец получает деньги, и обременение снимается.

**Важно: деньги продавцу перечисляются не сразу. Это касается как новостроек, так и вторички. **

Застройщики охотно соглашаются на сделку с материнским капиталом, чего нельзя сказать о продавцах вторички. Дело в том, что деньги «зависают» на время, пока СФР проверяет сделку — для многих это может стать препятствием, особенно когда хочется получить деньги сразу.



## Способ №2. Использовать маткапитал в ипотеке

Основное преимущество этого способа — можно потратить материнский капитал, не дожидаясь трёхлетия ребёнка. 

**Вариантов несколько:**

**Внести МСК как часть первоначального взноса для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке. **Для этого при оформлении ипотеки скажите сотруднику банка, что маткапитал будет частью первого взноса. Затем возьмите справку из банка о том, что вам одобрили кредит, и напишите заявление в социальный фонд.

Учтите: *так как СФР перечисляет маткапитал не сразу, банк засчитает эти деньги тоже не сразу. *Поэтому до этого момента вы будете переплачивать по ипотеке. После поступления денег сумму кредита пересчитают, и платежи станут меньше.

**Оплатить маткапиталом часть кредита или погасить проценты. **Это работает как с новой ипотекой, так и с уже существующей, которую вы получили до рождения ребёнка. Процедура такая же, как и в случае с первым взносом: обращаетесь в банк, получаете справку о том, что у вас есть ипотека, и пишете заявление в СФР.

Материнский капитал разрешено использовать практически по любому предложению кредитования, в том числе по программам льготной, семейной и дальневосточной ипотеки.



<Notification>

На сайте Метра квадратного можно[ подобрать подходящую программу и рассчитать ипотеку ](https://m2.ru/ipoteka/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_ipoteka_all_no_event)не выходя из дома. Сервис работает с 25 банками-партнёрами: просто заполните анкету, а после получите сразу несколько предложений.


</Notification>


## Способ №3. Потратить материнский капитал на частный дом

Вы можете использовать МКС, чтобы купить готовый дом, а также построить новый или отремонтировать старый. Одно из условий — чтобы жильё стояло на подходящей территории. В основном маткапитал используют для постройки дома на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но с 2020 года разрешено направлять сертификат на покупку дома в садово-некоммерческом товариществе (СНТ).

*Также важно, чтобы дом имел признаки капитального строения: фундамент, надёжные несущие конструкции, крышу и в целом был пригоден для круглогодичного и безопасного проживания. *Ветхое жильё без электричества, водоснабжения и других коммуникаций купить не получится.

Процедура по покупке готового дома не отличается от аналогичной с квартирой. Если же вы собираетесь строить его самостоятельно или с помощью подрядчиков, подайте заявление в СФР, зарегистрируйте участок и уведомите муниципалитет о строительстве. Для этого сообщите параметры дома: от кадастрового номера и адреса до площади, количества комнат и этажей и так далее.

После того как муниципалитет проверит параметры и подтвердит, что жильё соответствует всем нормам, фонд перечислит деньги на постройку. Если привлекаете подрядчиков, они получат деньги сразу. 

**Если строите дом самостоятельно, деньги перечислят в два этапа:**

> первую выплату (не более 50% от суммы маткапитала) — до начала строительства;

> оставшуюся выплату — через полгода, если подтвердите, что на участке есть фундамент, стены и кровля, или после регистрации права собственности уже на готовый дом.

**Ещё один вариант использовать маткапитал — компенсировать затраты за уже построенный или реконструированный дом. **Допустим, у вас был одноэтажный коттедж и вы пристроили к нему второй этаж. Чтобы получить компенсацию, обратитесь в СФР со справками, которые подтверждают проведение основных работ по реконструкции жилья. Например, уведомление о начале строительства и документ, в котором прописана новая площадь дома.


## О чём стоит помнить при сделках с маткапиталом

Недвижимость, купленную с использованием маткапитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи (в том числе и детей) и выделить каждому долю. Обязательно сделайте это в течение полугода после покупки или строительства жилья, в случае с ипотекой — после снятия обременения.

Размер долей определяется самостоятельно — закон это никак не регламентирует. Так, вы можете поделить квартиру поровну на каждого члена семьи. Или оформить на себя и супруга большую часть недвижимости, а ребёнку выделить 1 кв. м. А можете разделить жильё пропорционально средствам маткапитала. Приведём пример. 

> Ваша семья из четырёх человек купила квартиру 50 кв. м за 5 млн рублей и вложила в неё МСК в размере 586 000 рублей (примерно 10% от стоимости жилья). Остальная сумма — общие деньги супругов. Тогда каждому члену семьи нужно выделить долю — 10% / 4 = 2,5%. Если считать в метрах от общей площади, это будет 1,25 кв. м. В долях — 1,25 / 50.

Доли, которые выделили на всех членов семьи, регистрируются в Росреестре. Для этого обратитесь в МФЦ с паспортами взрослых собственников, свидетельствами о браке и рождении детей. Услуга стоит 2000 рублей.


## Запомнить

**В 2023 году выплаты по материнского капиталу проиндексировались и стали больше. **Сейчас максимальная выплата, которая положена семье, — 775 628 рублей. Кроме этого, заявление на использование маткапитала теперь принимает СФР (вместо ПФР).

**МСК дают на разные цели.** Самая популярная — улучшение жилищных условий.

**Есть три основных способа использования маткапитала: **покупка квартиры, оформление ипотеки, а также покупка, строительство или реконструкция частного дома.

**Недостаточно просто купить квартиру или дом — нужно выделить каждому члену семьи свою долю. **Её размер может быть любым, самое главное — сделать это в течение полугода после использования МСК.
 








Как вложить материнский капитал в квартиру или дом

На практике процент по ипотеке может быть разным — многое зависит от типа недвижимости, размера первоначального взноса, льготных программ и других параметров.

Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы точно взять ипотеку на самых выгодных условиях и не переплатить банку.

Нюансы, ставки и условия в 2023 году

Как купить квартиру в ипотеку выгодно

Когда хочется купить собственное жильё или квартиру попросторнее, переехать в район получше, при этом сэкономив миллионы, имущественные торги — идеальная возможность. Там предлагают варианты с большим дисконтом —  купить квартиру с торгов можно со скидкой до 30%. Чтобы выиграть и забрать лот, нужно знать определённые нюансы. 

Рассказываем, что такое имущественные торги, какая недвижимость на них продаётся, как принять участие и какие риски нужно учитывать. 

Что важно знать?


##  Что такое электронные торги 

Это способ выгодно купить квартиру, когда несколько участников сражаются за понравившийся лот, делая ставки. Обычно размер ставок определяется шагом аукциона и заранее известен. Торги бывают на повышение — в таком случае выигрывает участник, предложивший самую высокую цену. 

Если заявился только один претендент, есть два варианта развития событий в зависимости от вида торгов и регламента торговой площадки. Или единственный участник  заберёт лот по минимальной цене, или торги признают несостоявшимися и проведут их повторно. Ещё бывают торги на понижение, когда цена в ходе процедуры не растёт, а снижается по определённому графику. Здесь самое главное для участников — и дождаться выгодной цены, и суметь не упустить лот. 

Проходят торги только на специализированных электронных торговых площадках (ЭТП). Там  вы найдёте каталог предложений со всеми подробностями и датами проведения. Для участника есть личный кабинет, куда нужно загрузить документы, а задаток для участия можно внести на кошелек или на счёт организатора торгов. Не только торговые процедуры, но и сделки могут проводиться онлайн с использованием электронной цифровой подписи. 

Кажется, что всё легко и просто, но на практике бывает иначе: *даже неверно оформленная заявка или не вовремя оплаченный задаток могут стать препятствием к участию в торгах*. Ещё нужно знать все риски такой недвижимости и ориентироваться в ценах на рынке, чтобы выстроить правильную стратегию участия в торгах и купить действительно выгодно. Мы рекомендуем обращаться к профессионалам, которые расскажут про риски и помогут принять участие в торгах. Оплата таких услуг, как правило, не превышает обычную комиссию риелтора.


## Какие квартиры продают на торгах и на сколько они дешевле

На торги выставляют недвижимость разорившихся фирм, жильё и коммерческие помещения от города, а ещё — залоговые квартиры. То есть ипотечные или те, под залог которых взяли потребительский кредит.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8834e5b152aff803c0319a3ad2a8a427.jpg"
  imageSource="Freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если заёмщик не выплачивает долг, то банк может самостоятельно начать процедуру банкротства, например, когда должник сам себя объявит банкротом либо кто-то другой из кредиторов уже инициировал эту процедуру. В других случаях банк обращается к судебным приставам, чтобы начать исполнительное производство и вернуть свои деньги через суд. По решению суда недвижимость выставляют на торги, а независимые оценщики определяют её первоначальную цену. 

Как правило, активы, которые продаются в рамках процедуры банкротства, выставляют  минимум на 20–30% ниже рынка. На недвижимость, которую реализуют по решению суда, дисконт может доходить до 50%. 


## Какие плюсы у покупки квартиры с торгов

**Плюс №1.** Это выгодно. Такие квартиры можно купить с дисконтом до 30%. Например, клиенты [М2](https://m2.ru) в среднем экономят на покупке квартиры с торгов 1,2 млн рублей.

**Плюс №2. **Торговые процедуры законны и безопасны. Их деятельность строго регламентируется законом. 

**Плюс №3.** Возможность выгодно купить квартиру не в чистом поле, а в благоустроенном районе. Например, с видом на парк или море.


## Какие риски нужно учитывать, покупая квартиру с торгов

**Риск №1. Могут быть собственники квартиры, о которых вы не знаете. **Например, несовершеннолетние, которых [по закону](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7b18082b2397114d3abca2fd14d7f22230aece1e/) нельзя выселять. Те, кто не участвовали в приватизации. Или прежние владельцы, которые просто не хотят выписываться. 

**Что делать: **запросить выписку из ЕГРН о собственниках и ещё раз проверить решение суда о передаче квартиры на торги. 

**Риск №2. Незаконные перепланировки, несогласованные с БТИ. **Этот риск распространён не только на торгах, но и в целом на вторичном рынке. Придётся оплатить штраф 2500 рублей и дополнительно потратить на решение вопроса время и деньги.

**Что делать:** проверить, есть ли в техпаспорте квартиры пометки Жилищной инспекции БТИ с актовым номером.

**Риск №3. Задолженность по оплате в Фонд капитального ремонта. **По закону — [ч. 3 ст. 158 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/5f57a633afae003f8152685957b569530fde8390/) — их невозможно взыскать с прошлого собственника, они переходят к новому. 

**Что делать:** сделать по ФИО и адресу продавца в базе судебных приставов. Если УК подала в суд — там будет соответствующая информация, заказать выписку из ЕГРН по адресу квартиры — в ней указывают сведения о запрете на проведение сделки из-за долгов. 

**Риск №4. Профессиональные участники торгов и высокая конкуренция.** Как правило, подготовкой документов, заявками и непосредственно процедурой торгов занимаются профессиональные агенты. Они знают все процедуры и умеют выстраивать выигрышную стратегию, что в разы уменьшает шансы новичков и любителей.

**Что делать: **обратиться к профессионалам, комиссия за услуги будет не больше риелторского вознаграждения, а выгода от покупки может составить до 30% по сравнению с рыночной стоимостью.



<Notification>

Если вы беспокоитесь, что не сможете объективно оценить плюсы и минусы покупки определённого объекта, обратитесь к профессиональным агентам [М2](https://m2.ru). 

Для своих клиентов мы проверяем недвижимость, анализируем риски и помогаем выкупить лот на торгах, либо предлагаем отказаться от рискованной покупки и подобрать замену.

</Notification>



## Как принять участие в торгах


**1. **Подготовьте документы — понадобится паспорт, ИНН, СНИЛС и электронная подпись (ЭЦП). На её получение уходит несколько дней, поэтому нужно позаботиться об этом заранее. Выпуск ЭЦП для торгов стоит около 6 тыс. рублей.

**2. **Зарегистрируйтесь на электронной торговой площадке, где планируете покупать квартиру. 

**3**. В личном кабинете пополните кошелёк — внесите задаток за квартиру. Обычно это 10-20% от начальной цены. В случае выигрыша другого участника, вам вернут задаток.

**4**. В назначенную дату и время подключитесь к онлайн-торгам и делайте ставки. 

**5**. В случае выигрыша полностью оплатите стоимость квартиры. Срок оплаты разный и зависит от параметров торговой процедуры, а также законодательной базы. Для исполнительного производства — до 5 рабочих дней, для муниципальных — от 10 до 30, по банкротству — 30 дней. Для частных торгов — сроки индивидуальные.



<Notification>


### Ипотека


Для покупки муниципального имущества можно воспользоваться ипотекой. Кредит для покупки имущества банкротов можно получить в рамках специальной программы М2. 

Для покупки арестованной недвижимости нужна сразу вся сумма, оформление ипотеки невозможно. 

</Notification>


**6. **Зарегистрируйте право собственности на квартиру в Росреестре.

Все эти шаги за вас могут сделать профессионалы. Вам понадобится заключить договор на сопровождение в торгах «под ключ» и оплатить комиссию. Помимо подготовки и сопровождения в торговой процедуре, вам помогут с оформлением ипотеки, страхованием, регистрацией права собственности на выигранный лот. Плюс заранее расскажут обо всех рисках, включая скрытые. 





Покупка квартиры с торгов

 
Хотя термин «семейная квартира» употребляют повсеместно, чёткого определения не существует — законодательно такой формат недвижимости не определён. Но мы всё-таки решили разобраться, что в это понятие вкладывают застройщики. А также выявили главные критерии, по которым нужно выбирать комфортное и качественное жилье для всей семьи. 


##  Что такое «семейная квартира»

Главная особенность такого жилья — баланс между приватным и общим пространством. В квартире должно быть достаточно места, чтобы каждый член семьи мог в любой момент уединиться. А также необходимы просторные комнаты, где все могут собраться для совместного времяпрепровождения — например, для семейного ужина или просмотра фильма. 

Поэтому комнат должно быть как минимум две, причём размер уже не так важен. Семейной квартирой может быть как двушка площадью до 50 кв. м, так и жильё с тремя комнатами более 120 кв. м. 


## Как этот термин используют застройщики

Доля квартир, которые подходят семьям с детьми, в каждой новостройке может быть разная. Перед тем как приступить к разработке проекта, девелоперы всегда изучают рынок и потребности своей целевой аудитории. В зависимости от них и решают, сколько в доме будет студий, двушек и трёшек, а также для каких конкретно людей.

Например, если дом находится в зеленом районе далеко от центра, а рядом есть нужная инфраструктура со школами и детскими садами, то доля жилья для семейных покупателей будет значительная. 

Если же дом строят рядом с центром города, да ещё и в месте, где нет отдельной территории для прогулок, застройщик станет ориентироваться на другую аудиторию. Например, на работающих людей, которые ещё не обзавелись детьми. В таком здании будут преобладать квартиры-студии и однушки.  

Также бывают новостройки, которые ориентированы только на семейного покупателя. У таких проектов девелоперы предусматривают удобные решения в планировке — например, оставляют место для кладовых, хранения колясок и спортивного оборудования.  
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e9b37422b8ed44d181a04c93a2b47347.jpeg"
  imageSource="Freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Как определить жильё, которое подойдёт семье

Главных критерия три: многофункциональная планировка, развитая инфраструктура и безопасность. Зачастую достаточно даже бегло оценить проект здания, чтобы понять, насколько оно подходит для семейного проживания. 

**Планировки. **На основе принципов умного зонирования должны быть чётко выделены детская зона, место для родителей, а также общее пространство для совместного досуга. В идеале — отдельные санузлы для разных частей квартиры. Форма комнат должна позволять удобно располагать мебель, плюс необходима продуманная система хранения вещей с гардеробными. 

**Инфраструктура.** Рядом с домом обязательно должны быть или хотя бы строиться детские образовательные учреждения и поликлиники. К тому же лучше выбирать здание в тихом спальном районе с прилегающей территорией для прогулок и занятий спортом. Только места для отдыха должны подходить людям разных возрастов, чтобы родители и дети могли заниматься своими делами и не мешать друг другу. 

**Безопасность.** Её уровень зависит от класса, к которому принадлежит дом — например, эконом или бизнес. В любом случае должны быть как минимум система охранного видеонаблюдения, круглосуточный пост охраны и домофон. 

Также многие застройщики используют концепцию «двор без машин». В этом случае парковочные места вынесены на отдельную прилегающую территорию, а площадь рядом с домом используется для прогулок, игр и занятий спортом. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/882176c07066bae90d5337fffeaa7096.jpeg"
  imageSource="Freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Как быстро найти нужную новостройку

Если вам нужна семейная квартира, но не хочется тратить недели на поиски нужного застройщика в интернете, можно воспользоваться сервисом от Метра квадратного — [квиз по новостройкам](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=M2media&utm_medium=posts&utm_campaign=novostroyki ). 

Достаточно ответить на четыре вопроса, и М2 бесплатно подберёт подходящие варианты, а также проконсультирует по каждому из них. Плюс вы получите два выгодных спецпредложения:

> скидку 10% на дизайн-проект квартиры;

> скидку 2500 рублей на проверку недвижимости.

Так получится быстро найти квартиру своей мечты в новостройке и даже немного сэкономить. 





Покупка «семейной квартиры» в новостройке. Что нужно знать? 

 Покупка долгожданной квартиры может обернуться судебными разбирательствами, значительными штрафами и в некоторых случаях даже потерей жилья. 

Перечислим основные признаки проблемной квартиры, от покупки которой лучше отказаться. 

 Разбираемся вместе с юристами Метра квадратного

 

## 1. Владелец не оформил перепланировку

По закону запрещено ломать и возводить стены в квартире как вздумается. Это опасно — можно избавиться от стены, которая не вписывается в дизайн-проект, а потом обрушится целый подъезд. Поэтому любую перепланировку нужно согласовывать. 



<Notification>

Чтобы проверить, была ли вообще перепланировка, запрашивайте технический план из БТИ, который нужно сравнить с реальным расположением конструкций. 

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/">

Как узаконить перепланировку

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если же владелец квартиры не согласовал перепланировку, то вся ответственность перейдет на покупателя. Причём неважно, знал ли он о незаконной перепланировке или нет. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



<Notification>

Чтобы узаконить перепланировку, придётся вызывать инженера из БТИ, составлять технический план и обращаться за проектом перепланировки. Потом уже идти в муниципалитет и просить узаконить изменения. В случае отказа придётся идти в суд. 

</Notification>

Нового владельца оштрафуют, а некоторые трансформации могут не одобрить никогда. Например, если снесли несущую конструкцию, убрали дверь между кухней и комнатой при газовой плите или перенесли санузел и он оказался над жилыми комнатами соседей. Тогда остаётся только вернуть квартиру в первоначальный вид, в противном случае жилье могут отобрать и продать на публичных торгах. 

Помимо этого, если покупатель хочет взять квартиру в ипотеку, некоторые банки могут не одобрить заявку, когда обнаружат незаконные изменения. 


## 2. У квартиры слишком часто менялись собственники

Если в течение года квартиру продавали уже два раза, то это серьезный повод насторожиться. Может, каждый новый владелец обнаруживал, что с квартирой что-то не так и в ней невозможно жить, например, из-за шумных соседей. 

Ещё хуже — когда мошенники перепродают собственность несколько раз, чтобы скрыть следы продажи по поддельным документам. Они могут купить квартиру, хозяин которой умер и не имеет наследников. Затем продать её несколько раз по поддельным паспортам, чтобы очистить историю жилья для нового покупателя. А когда новый собственник покупает недвижимость, то сделка незаконна, и он может потерять деньги и саму квартиру.



<Notification>

Обязательно проверьте историю квартиры и всех её многочисленных владельцев — закажите выписку из ЕГРН на [сайте Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/). Скорее всего окажется, что за этим стоит какая-то неприятная ситуация, которая выльется для нового владельца головной болью или потерей денег. 

Кроме того, лучше привлечь юриста и проверить все правоустанавливающие документы, поскольку самому знать и увидеть все нюансы сложно.

</Notification>


## 3. Владелец занижает цену больше чем на 20%

Нет ничего страшного, если собственник сбрасывает цену на 5–10% по объективным причинам, которые не скрывает (плохой ремонт в квартире или далеко от метро). Но когда скидка переваливает за 20%, то это уже тревожный звоночек. Чтобы понять, адекватна ли скидка, посмотрите несколько похожих квартир в конкретной локации и сравните стоимость. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-zashchititsya-ot-moshennikov-na-vtorichke/">

Как защититься от мошенников на вторичке

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Причин низкой цены может быть несколько. Возможно, есть какие-то проблемы с документами, например, в квартире прописан несовершеннолетний. Выписать можно только через суд, а это долгий и неприятный процесс. Или родственники воспользовались недееспособностью собственника и пытаются продать квартиру без его ведома.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>




<Notification>

Чтобы проверить всех зарегистрированных и тех, кто был прописан ранее, запросите у продавца справку о регистрации по форме 9. Её может быстро получить в отделении МФЦ собственник или любой другой зарегистрированный жилец. 

</Notification>

Если к большой скидке добавляется просьба владельца указать в договоре купли-продажи меньшую цену, чем вы должны заплатить, то скорее всего он пытается уйти от налогов. За этим может скрываться мошенническая схема. При продаже квартиры, которой собственник владеет менее пяти лет (в общем случае), он должен уплатить подоходный налог — 13 % от разницы между изначальной стоимостью и стоимостью продажи объекта. Чем меньше эта разница, тем меньше ему платить. 


## 4. Продавец находится под судом

Наличие каких-либо судебных споров с участием собственника может закончиться для него неблагоприятно и повлиять на имущество, включая квартиру, которую хочет продать. Например, суд постановит взыскать с продавца крупную сумму денег или вообще признает банкротом. В этом случае могут оспорить сделки за последние три года до начала процедуры банкротства. 



<Notification>

Чтобы проверить, участвует ли собственник в судебных делах, зайдите на [портал арбитражных судов](https://kad.arbitr.ru/) и [портал судов общей юрисдикции](https://sudact.ru/), введите ФИО продавца. Еще один вариант — проверить выписку из ЕГРН. Если квартира арестована или находится под залогом, то это будет написано.

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kakie-sdelki-na-vtorichke-osparivayut-v-sude/">

Какие сделки на вторичке чаще всего оспаривают в суде

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Так что даже если он успел продать квартиру новому владельцу, договор признают недействительным и недвижимость заберут. Жилье продадут с аукциона, чтобы покрыть долги банкрота. При этом покупателю квартиры не вернут деньги, он становится в очередь остальных кредиторов банкрота. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



## 5. У продавца серьёзные задолженности

Самые распространенные долги — это неоплаченные [коммунальные услуги](https://m2.ru/media/article/kak-oplachivat-kommunalnie-uslugi/). В теории для покупателя это неопасно, поскольку они начисляются не на квартиру, а на собственника. Но всё равно после покупки квартиры придётся разбираться с управляющей компанией и доказывать, что вы не обязаны выплачивать задолженность. 

Ещё случается так, что единственная возможность продать квартиру для собственника — это избавиться от долга. Тогда он берёт кредит. Продавец уверен, что погасит задолженность из денег, которые получит при продаже. В этом случае при получении кредита он может заложить имущество, например, ту самую квартиру. И всё это может плохо кончиться — если он не погасит заём по каким-то причинам, то недвижимость отберут. 

То же происходит, если у продавца другие долги, например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. Его могут признать банкротом и отобрать квартиру.



<Notification>

Чтобы узнать, есть ли у продавца задолженности по коммуналке, попросите у него справку от управляющей компании. Если же хотите проверить долги перед кредитной организацией, то тут нужны сведения из бюро кредитных историй (БКИ). Всё можно сделать онлайн на [Госуслугах](https://esia.gosuslugi.ru/login/), но сведения может получить только сам продавец. 

</Notification>


##  6. Владелец состоит на учёте в психдиспансере 

Нужно быть крайне внимательным при покупке квартиры у собственника с алкоголизмом, наркозависимостью или психическим заболеванием. Лучше вообще отказаться от такого варианта. Потому что в любой момент после сделки хозяин может заявить, что находился в неадекватном состоянии и потребовать квартиру обратно. 


<Notification>

Попросите у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца. Сделки с продавцами старше 65-70 лет лучше проводить через нотариуса и только с личным присутствием собственника.

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/">

Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Причём для успешного судебного урегулирования ему даже не нужно полжизни числиться в психдиспансере. Достаточно судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни с подтвержденным диагнозом и свидетельства соседей.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>
 

Этим часто пользуются мошенники, работая по понятной схеме. Родственники, опекуны или сам собственник могут в день заключения договора показательно обратиться в психдиспансер с жалобами на состояние владельца недвижимости. После продажи сторона собственника обращается в суд, где он заявляет, что вообще не помнит, что продавал квартиру.

Более того, продавец может заявить, что не получал никаких денег за квартиру. Именно поэтому нельзя соглашаться на расчёты наличными — доказать факт оплаты без банковских платежных документов невозможно. И получить от продавца обратно плату будет очень сложно. В итоге сделку признают недействительной и покупатель остается без денег и квартиры. 


## Как железно защититься от всех рисков

Сразу обратиться к узким специалистам и не пытаться разобраться во всех нюансах самостоятельно. Например, сервис[ «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all) от Метра Квадратного поможет предотвратить любые риски и избавит от неприятных сюрпризов при покупке квартиры.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all">

Защитить сделку от всех рисков

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Защита сделки — это полное юридическое сопровождение сделки под ключ с гарантией на всю стоимость квартиры:

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


> полная проверка объекта и продавца плюс рекомендации по устранению рисков; 

> составление договора купли-продажи; 

> консультации с юристом по сделке без ограничений;

> сопровождение в суде в случае оспаривания ;

> выплата полной стоимости объекта при реализации любого риска.

✔ **Гарантия 10 лет. **Юристы сервиса настолько уверены в своих силах, что дают гарантию на свои услуги. Они готовы выплатить всю стоимость объекта, если  обнаружатся какие-то проблемы уже после сделки. Например, через пять лет появятся новые наследники или выяснится, что предыдущая сделка была проведена с нарушением. 

✔ **Защита от любых рисков. **Услуга предусматривает любое развитие событий, которое может навредить клиенту. Например, если продавец оказался банкротом или при продаже квартиры нарушены права несовершеннолетних.

✔ **Любая недвижимость и стоимость. **C сервисом можно покупать квартиру, частный дом и земельный участок за какую угодно цену.

Теперь вы знаете про всё риски признаки «опасной» квартиры. И если не хотите возиться с этим сами и получить гарантии защиты при покупке жилья, используйте сервис [«Защита сделки».](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all) Даже если что-то пойдет не так, вы получите свои деньги за недвижимость обратно. 










6 признаков «опасной» квартиры. На что нужно обращать внимание при покупке

Юридическая чистота квартиры означает, что недвижимость чиста перед законом: ее купили легальным путем, она не находится под арестом или в залоге. Еще есть юридическая чистота сделки, когда, кроме самой квартиры, учитывают и личность продавца: собственник ли он, какие у него есть документы, претендуют ли на жилье его родственники. 

Чтобы проверить юридическую чистоту всей сделки, нужно оценить как квартиру, так и продавца. Как это сделать — разбираемся вместе с юристом Метра квадратного.  


Какие документы спросить у продавца квартиры и что в них проверять



## Убедиться, что квартиру продает собственник или законный представитель

Проверка юридической чистоты начинается с анализа личности продавца: нужно выяснить, собственник он или представитель собственника. Чтобы подтвердить его слова, понадобятся документы:

 > если представитель — доверенность от собственника именно на эту квартиру. Проверить подлинность доверенности можно на сайте [Федеральной нотариальной палаты](https://www.reestr-dover.ru/). Если документа нет в реестре, значит, у него закончился срок действия или он поддельный; 

> если собственник — копия паспорта и выписка из ЕГРН. В выписке можно посмотреть, кто собственник квартиры, когда ее купили, нет ли на ней обременений, например ипотеки. В другой статье мы подробно рассказали, [как читать выписку и на что обратить внимание](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/). Если собственник купил квартиру до 2016 года, у него еще будет свидетельство о регистрации права, его тоже можно проверить. После 2016 года свидетельство уже не выдают: основной документ — выписка из ЕГРН. 

Но даже если с доверенностью всё в порядке, квартиру надежнее покупать напрямую у собственника. Схемами с доверенностями часто пользуются мошенники.


## Выяснить, как и когда продавец стал собственником

Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.  

От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку. 

Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.

Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: *чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя. *


## Узнать о детях и долгах продавца

При покупке квартиры нужно спросить у собственника, нет ли у него несовершеннолетних детей и не состоит ли он в зарегистрированном браке. Это важно, потому что:

> если есть супруг или супруга — они должны дать нотариальное согласие на продажу совместной квартиры, даже если не зарегистрированы как собственники. Если согласия нет, супруг или супруга смогут оспорить сделку в суде. Подробнее об этом — в статье [«Зачем нужно согласие супругов на покупку или продажу жилья»](https://m2.ru/media/article/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-zhilya/); 

> если есть несовершеннолетние дети и они владеют долей в продаваемой квартире, должно быть разрешение органов опеки и попечительства. Также нужно уточнить, не покупали ли квартиру на материнский капитал: если покупали, а дети не получили доли, они смогут оспорить продажу квартиру. Подробнее об этом мы рассказали в статье [«Как продать или купить квартиру, в которой живут дети»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/).

Ещё нужно проверить самого собственника по [базе судебных приставов](https://fssp.gov.ru/iss/iP) — узнать, нет ли на нём исполнительных производств. Если он должен банку по кредитам, особенно ипотечным, либо у него просто много долгов, то квартиру у такого собственника, возможно, лучше не покупать. 

Дело в том, что на недвижимость могут претендовать банк и другие кредиторы и она может стать предметом залога. Если собственник заявит о банкротстве, то продажу квартиры могут посчитать попыткой скрыть активы и сделку аннулируют. В итоге есть риск остаться и без квартиры, и без денег. 


## Уточнить, кто прописан в квартире и нет ли незаконной перепланировки

Также нужно узнать, сколько людей прописаны в квартире: для этого собственник должен взять в МФЦ или паспортном столе справку о составе семьи или справку о зарегистрированных лицах. В Москве можно получить единый жилищный документ, или ЕЖД, а в Санкт-Петербурге — справку по форме 9. 

Это нужно, чтобы понимать, не возникнет ли проблем со снятием жильцов с регистрационного учета и нет ли людей, которые имеют право постоянного проживания в квартире даже при смене собственника. Также можно узнать, нет ли временно отсутствующих жильцов, которые могут внезапно объявиться и потребовать заселиться в квартиру на законных основаниях. 

Кроме того, нужно посмотреть, нет ли у собственника долгов по коммунальным платежам — для этого можно попросить последнюю платежку. 

Наконец, важно проверить квартиру на незаконную перепланировку. Для этого нужно осмотреть комнаты и сверить площадь из техпаспорта с площадью из ЕГРН. Если цифры различаются, значит, перепланировка была, и нужно выяснить, узаконили ее или нет. Для этого приглашают оценщика, который всё перепроверит. Если всплывет незначительная перепланировка, ее можно будет узаконить, но серьезные изменения часто узаконить нельзя, и с такой квартирой лучше не связываться — иначе придется делать как было. Подробнее о перепланировке рассказали в статье [«Какую перепланировку делать можно, а какую — нет»](https://m2.ru/media/article/redevelopment/).



<Notification>

**[Заказать юридическую проверку в Метре квадратном](https://m2.ru/services/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry/)**

Юристы Метра квадратного проверяют юридическую чистоту недвижимости и продавца: кто владел квартирой раньше, были ли нарушения в предыдущих сделках купли-продажи, в процессе наследования или приватизации, не находится ли продавец в стадии банкротства, не будет ли проблем с маткапиталом и несовершеннолетними детьми и многое другое. 

Услуга стоит 7900 рублей. Проверка проходит не автоматически: ею занимаются юристы, которые специализируются на сделках с недвижимостью.





</Notification>




Как проверить юридическую чистоту сделки

Человек покупает землю и собирается построить на ней дом, а потом оказывается, что на этом участке возводить дома нельзя — можно только соорудить сарай и складывать туда картошку. Чтобы такого не произошло, нужно заранее изучать документы на землю и знать, что разрешено на ней строить. В статье расскажем, как можно использовать участок и что будет, если собственник откроет у себя на даче мастерскую по ремонту тракторов.


Выясняем, какие участки подходят, чтобы построить коттедж 


## Все участки делятся на категории


[В Земельном кодексе ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/)есть два понятия: категория земель и вид разрешенного использования. Эти формулировки использует Росреестр, чтобы классифицировать земли на территории России и разделить их по функциям. 

Категории — это набор характеристик, которые определяют назначение земли. Всего их семь:

> земли водного фонда — на этих землях располагаются реки, озера, ручьи, водохранилища;

> земли населенных пунктов — участки, где строят города, деревни, поселки;

> земли лесного фонда — леса, древостои, болота;

> особо охраняемые земли — заповедники, заказники и другие неприкосновенные зоны;

> земли сельскохозяйственного назначения — территории, которые выходят за пределы населенных пунктов и на которых можно заниматься сельским хозяйством: сеять пшеницу, выращивать сливы;

> особые земли под транспортные, промышленные, охранные задачи — на них строят складские помещения, транспортные магистрали, линии электропередач;

> земли запаса — земельные угодья в государственной собственности, которые не принадлежат физлицам или юрлицам. Эти земли висят на балансе государства как запасные, то есть власти не решили, что с ними делать.

Категория зависит от свойств участка и того, для чего он пригоден. То есть, если на территории обитают краснокнижные животные и земля нужна для их сохранения, ее отнесут к особо охраняемым, а если в границах Москвы покупают участок для строительства элитного небоскреба — это зона населенного пункта.

Для частной застройки в основном подходят земли населенных пунктов и сельхозназначения, но это не значит, что на них можно строить что угодно. 

> Предположим, есть два участка в Москве: на одном из них можно построить многоквартирный дом и двор с детской площадкой и парковкой, а на другом нельзя. Второй участок находится в историческом центре города, на нём можно обустроить парк, но для жилого строительства он не подойдет, так как не отвечает жилищным нормам.

Чтобы понять, какие именно строения разрешено строить на участке — дома, заводы или развлекательные центры, надо знать, какой вид разрешенного использования ему присвоен. Он учитывает особенности каждого участка земли: какие здания окружают территорию, насколько она ценна для сельского хозяйства или культурного наследия. 


## Вид разрешенного использования указывает, что можно делать на участке

Вид разрешенного использования дает представление, каким образом собственник может использовать землю и что разрешено на ней строить. В каждом регионе местные власти делят территории на разные зоны в зависимости от их функционального назначения. Человек может посмотреть их на карте, которую публикуют на сайте администрации, и узнать, в каком районе разрешена жилая застройка, а где нельзя возвести даже курятник. 

Вот так, например, выглядит зонирование Владивостока:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c422b76a011a8422f3ca9fd9e3aec48a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Желтым цветом обозначены районы для индивидуального жилого строительства, зеленым — леса, а красным — зоны многоэтажных застроек. Источник: [администрация Владивостока](https://www.vlc.ru/architecture/architecture-vlc/Pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki)


</Image>


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/#friends">


Классификатор Росреестра

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


При выделении зон местное самоуправление опирается на Градостроительный кодекс и классификатор Росреестра, в котором перечислены все виды разрешенного использования участка. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

По Градостроительному кодексу использование участков и объектов капитального строительства [может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/39dc72c976ad75cbd1bbdc145ebfc7388c21062e/):

> основной — та задача, ради которой и берут участок, например малоэтажное или высотное строительство;

> условно разрешенный — когда необходимо расширить рамки использования, например сделать территорию пригодной не только для торгового центра, но и для автосервиса рядом с ним;

> вспомогательный — нужен, чтобы уточнить применение земли, например если собственник хочет построить у себя на участке, помимо дома, баню.

Всего доступно 13 видов использования, которые делятся на подвиды. В таблице ниже мы взяли основные, которые подойдут для физических лиц, — весь список можно найти в [классификаторе](https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/#friends).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2350324ee373fd6048372e69c4cdaf7a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

У каждого раздела есть свои уточняющие подгруппы, которые указывают, что разрешено делать с участком. Например, во втором разделе жилой застройки есть пункт 2.4 «Передвижное жилье» — на такой площади владелец может поставить палатку, автодом или организовать кемпинг. А на участке под кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание» можно построить отель.


## То, как разрешено использовать участок, проверяют в ЕГРН

Вся информация об участке хранится в ЕГРН — там написано, к какой категории относится участок и что с ним можно делать. Проверяют назначение земли в публичной кадастровой карте Росреестра, где указана краткая информация об объекте.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4fb5a98ee171246041b88479677eb534.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В поиске кадастровой карты можно ввести номер участка и найти подробные данные о нём. Там же будет информация о том, что с ним можно делать. Источник: [Публичная кадастровая карта](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/65.64951699999888,122.73014399999792/4/@2y1wvgtxv)


</Image>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/">

Зачем нужна выписка из ЕГРН и как ей пользоваться

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если нужны подробные сведения об участке, можно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, — так покупатель получит актуальные данные и сможет принять решение о покупке. О том, зачем еще нужна выписка из ЕГРН и как правильно ее читать, мы рассказывали в другой статье.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Чтобы на участке можно было строить коттедж, подойдут разрешенные виды использования 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», 13.2 «Ведение садоводства» и 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства». На земле под кодом 2.2 можно не только построить дачу, но и держать кур, свиней и выращивать яблони.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c9e82985b36a953b205f6757c133d726.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Продавцы в объявлениях сами указывают статус участка. Но можно ещё проверить информацию в официальных источниках Росреестра. Источник: [Метр квадратный](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-uchastok/)

</Image>

Нужно внимательно читать коды, потому что, например, в первом разделе классификатора есть похожий подпункт — «Для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках», но на нём построить дом не получится. Если не проверить перед покупкой назначение земли, собственник рискует купить участок, на котором вместо особняка разрешат поставить только гараж.

Важно использовать участок по прямому назначению, чтобы не было последствий. Если собственник построит усадьбу на площади для огородничества, его сначала попросят снести постройку, а через полгода представители Росреестра придут и проверят, как исполнили их предписание. Если всё осталось по-прежнему, выпишут штраф — [от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка для физлиц](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/d4131daeffceff28e2dda2eba7105f88abc9e7e9/), но не меньше 10 000 рублей. Если эти меры не помогут, участок могут забрать.

Чтобы не было проблем, можно изменить вид разрешенного использования участка, например поменять статус индивидуального жилого строительства на малоэтажное. Так, все земли территорий муниципальных образований делятся на территориальные зоны. Для этих зон определены правила землепользования и застройки, а также заведен градостроительный регламент, в котором можно уточнить список разрешенных видов использования в границах такой зоны. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362285/f958948419d9f86a80525cc6f28f79d64be67853/">

Форма № 2 к приказу Росреестра

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Чтобы сменить один вид использования на другой, нужно выбрать его из списка разрешенных для данной зоны. По основному виду собственник подает заявление по форме № 2 к приказу Росреестра и обращается в МФЦ. 


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Если же вид условно разрешенный, понадобятся слушания органов местного самоуправления. Это бесплатная услуга, на ее оформление в среднем уходит [15 рабочих дней](https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-arenduemogo-u-moskvy/).

Основной и условно разрешенный виды использования записывают в ЕГРН, а вспомогательный — нет. Он не существует отдельно, поэтому не может противоречить основному и его нельзя выбрать из другой категории. Нельзя, например, взять землю с основным видом использования для лесозаготовки и поставить вспомогательным видом индивидуальное строительство.




На каком земельном участке можно строить дом, а на каком нет 

В России появилась льготная ипотека для айтишников. Теперь специалисты из IT-компаний могут рассчитывать на [льготный кредит по ставке до 5%](https://m2.ru/ipoteka/ipoteka-dlya-it-specialistov/), с помощью которого можно купить квартиру или построить дом. Чтобы сделать ставку такой привлекательной, государство выделило 1,5 миллиарда рублей субсидий. 



Кому полагается, как получить и на что потратить 


Льготная ипотека — это кредит на покупку жилья или его строительство, часть стоимости которого оплачивает государство. За счёт этого процентная ставка по такой ипотеке значительно ниже. 

Получить ипотеку для IT-специалистов могут сотрудники компаний, у которых есть аккредитация Минцифры России. Посмотреть список таких компаний можно [здесь](https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/1/). 

[Условия программы](http://government.ru/news/45334/) сформулированы так, что подать заявку на льготную ипотеку сможет практически любой сотрудник ИТ-компании, хоть программист, хоть бухгалтер, хоть контент-менеджер. Специальное образование или особенная IT-должность не требуются. 

Зато есть ряд бизнес-требований к IT-компаниям, которые необходимо выполнить, чтобы их специалисты смогли взять льготную ипотеку: 

> в штате компании — не менее семи человек;

> IT-проекты приносят не менее 90% от общего объема доходов;

> компания пользуется налоговыми льготами хотя бы один налоговый или расчётный период;

> у компании есть хотя бы один из перечисленных ОКВЭД — 62.01, 62.02, 62.02.1, 62.02.4, 62.03.13, 62.09, 63.11.1.

Инициаторы программы ожидают, что до 31 декабря 2024 года получить льготную ипотеку смогут до 50 тыс. специалистов. 

## Условия ипотеки для IT-специалистов


Сотрудники IT-компаний смогут получить ипотеку по ставке до 5% на срок до 30 лет, при этом ставка может быть ниже в регионах, которые захотят выделить дополнительные субсидии. Чтобы получить кредит, заявителю должно быть от 22 до 44 лет включительно, и у него на руках должно быть хотя бы 15% стоимости объекта.  Рассчитайте жилищный заём в [ипотечном калькуляторе](https://m2.ru/ipoteka/calculator/).

При этом на разных условиях льготную ипотеку смогут оформить сотрудники компаний из разных регионов — имеется в виду не место проживания сотрудника, а то, где зарегистрирована IT-компания. Так, в регионах-миллионниках необходимо подтвердить доход в 150 000 рублей, а размер кредита составит 18 миллионов рублей. В остальных субъектах РФ достаточно подтвердить доход в 100 000 рублей, чтобы получить ипотеку на 9 миллионов рублей. 

## На что потратить льготную ипотеку 

IT-специалисты могут купить в ипотеку любые объекты жилой недвижимости на первичном рынке. Вторичка, к сожалению, не подходит. 

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

Метр квадратный [подберёт](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=M2media&utm_medium=posts&utm_campaign=novostroyki
) новостройки по вашим запросам — бесплатно

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Купить можно квартиру в новостройке или дом у застройщика, а также земельный участок для индивидуального жилого строительства. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Даже если у заемщика уже есть в собственности жилье, он все равно может рассчитывать на льготную ипотеку. Для первоначального взноса, как и с обычной ипотекой, можно использовать материнский капитал. 


## Какие нужны документы 

Понадобится паспорт, СНИЛС, справка 2-НДФЛ с места работы для подтверждения доходов, свидетельство о браке (если есть) и копия трудовой книжки, чтобы подтвердить факт работы в IT-компании. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

Выберите [лучшие условия](https://m2.ru/ipoteka/) по ипотеке — одна заявка сразу в несколько банков

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Льготная ставка действует всё время, пока специалист работает в аккредитованной компании. При увольнении ставка останется активной в течение трёх месяцев. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Потом необходимо устроиться в другую компанию с аккредитацией Минцифры, иначе ставка по ипотеке увеличится до уровня ключевой ставки, которая действовала в день заключения договора, плюс еще 2,5-4,5% сверху.

## Что теперь будет с рынком ипотеки 

Премьер-министр Мишустин [считает](http://government.ru/news/45331/), что выгодные условия ипотеки привлекут до 50 000 заемщиков до конца 2024 года. Но даже такое количество выданных льготных кредитов скорее всего не сильно повлияет на спрос, предложение или цены на рынке недвижимости. В 2021 году специалисты из IT-сферы составили всего 2% всех ипотечных заемщиков, причем большинство из них заявили, что получают зарплату меньше 100 000 рублей.




Ипотека для IT-специалистов

 В сфере недвижимости есть два основных вида сделок: прямая и альтернативная. 

С прямой всё понятно: продавец получает деньги, покупатель квартиру, и они расходятся. О том, как [продать](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/) и[ купить](https://m2.ru/media/article/buy-flat/) квартиру на вторичке, мы рассказали в отдельных статьях. 

С альтернативной сделкой иначе: человек продает квартиру и тут же покупает другую. Получается как бы обмен, но не напрямую, потому что в цепочке участвует минимум три человека: продавец одной квартиры, покупатель и продавец второй квартиры. В цепочке может быть и больше сторон, например пять-шесть, и, по сути, все эти люди меняются квартирами между собой — с доплатой или без нее. 


Рассказываем, как работает альтернативная сделка и в каких ситуациях она выгодна



##  По альтернативной сделке можно купить квартиру без денег

Альтернативная сделка — ее еще называют сделкой со встречной покупкой — в целом похожа на [привычный процесс покупки и продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/buy-flat/).

Альтернативной сделкой пользуются, когда у покупателя нет на руках денег на новую квартиру, а поменять жилье нужно. Поэтому он расплачивается своей квартирой — полностью или частично. Например, так делают, когда хотят разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные или двухкомнатную превратить в трехкомнатную. В целом альтернативную сделку совершают, чтобы переехать в такую же квартиру, но в другом районе, уменьшить площадь квартиры и получить доплату или чтобы увеличить площадь. 

При этом продавец недвижимости совершает две сделки сразу: продает свою квартиру и покупает другую, альтернативную. В этой схеме задействованы:

> сам продавец-покупатель;

> покупатель, который приобретает квартиру продавца-покупателя;

> продавец, у которого берет квартиру продавец-покупатель. 

Объясняем на примере.

> Игорь продает двухкомнатную квартиру в центре и хочет купить трехкомнатную в спальном районе. Он находит покупателя, который согласен купить его квартиру, и третьего человека, который продает трехкомнатную квартиру на окраине. Игорь продает свою квартиру, покупатель забирает ее, но деньги отдает не Игорю, а владельцу трешки. Игорь заезжает в новую трехкомнатную квартиру. 

Законодательно понятия альтернативной сделки нет: это термин из мира риелторов и покупателей. По закону такая сделка похожа на договор мены с участием трех и более сторон. Подробнее об обмене квартирами мы рассказали [в другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-obmenyatsya-kvartirami/). 


## Чтобы совершить сделку, нужен риелтор

У альтернативной сделки есть свои плюсы и минусы. Для покупателя самый большой плюс в том, что можно взять квартиру по цене ниже рынка: если продавец хочет поскорее обменять свою двушку на две однокомнатные квартиры, он может снизить цену, чтобы привлечь покупателей. К тому же это способ купить новую квартиру, не имея на руках денег. 

Минус в том, что сделка в любой момент может сорваться, если один из участников цепочки передумает.

Еще к минусам относят бумажную волокиту: нужно проверять юридическую чистоту нескольких квартир и одновременно оформлять документы. Именно поэтому альтернативными сделками редко занимаются сами, а чаще нанимают риелтора, который собирает всех участников цепочки и организует сделку. 


## Продавец квартиры платит налог, а покупатель получает вычет

При альтернативных сделках, как и при классической сделке купли-продажи, платят налоги. Хотя продажа квартиры и покупка новой происходят одновременно, для закона это две разные сделки, поэтому, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет, продавец должен заплатить НДФЛ — 13%. В другой статье мы подробно рассказали [о налогах и способах сэкономить на них.](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/)

Покупатель квартиры по альтернативной сделке может получить налоговый вычет — максимум 260 000 рублей. Также, если квартиру покупают в ипотеку, можно получить вычет на проценты. Подробнее об этом — в статье [«Как получить налоговый вычет при покупке квартиры»](https://m2.ru/media/article/poluchit-nalogovii-vichet-pri-pokupke-kvartiri/).



Как купить квартиру с альтернативной сделкой

 С 2015 по 2019 год количество мошеннических действий с недвижимостью [увеличилось на 18%.](https://realty.rbc.ru/news/5f5a31649a794786a2c82a1b) Покупать недвижимость на вторичке всегда страшно и ответственно: нужно десять раз пересмотреть документы собственника, узнать его родословную, продумать способы расчёта — и всё равно это не застрахует покупателя от потери денег и жилья.  

Но некоторые схемы обмана повторяются из года в год, можно их раскрыть и вовремя отказаться от опасной сделки. Собрали примеры в статье.

 Семь популярных схем мошенников и недобросовестных продавцов


## Берут аванс и исчезают

Продавец предлагает хорошую квартиру по цене ниже рынка — на 200−300 тысяч рублей. Покупатель звонит по объявлению и слышит, что на недвижимость уже выстроилась очередь, но собственник готов придержать её за аванс. Покупатель платит, а продавец исчезает с деньгами или находит причины, чтобы отказаться от сделки. 

Некоторые мошенники могут потребовать даже полную стоимость квартиры. В таком случае они говорят, что находятся за границей или на другом конце страны и не хотят тратить время на тех, кто «хочет только посмотреть». А потом просят перевести часть денег в качестве гарантии. Любые варианты с предоплатой до того, как покупатель увидел квартиру вживую, нужно пресекать. 

После внесения аванса найти продавца будет сложно, поэтому лучше не доверять тем, кто торопит со сделкой и просит деньги до показа квартиры. Добросовестный продавец тоже может попросить аванс или задаток за квартиру, но тогда стороны составят договор задатка или предварительный договор сделки купли-продажи, а продавец напишет расписку о получении денег. В таком случае отношения уже регулируются на законодательном уровне и можно предъявлять претензии при нарушениях — об этом мы рассказывали в статье[ «Как внести и оформить задаток на квартиру»](https://m2.ru/media/article/kak-vnesti-i-oformit-zadatok-za-kvartiru/). 


## Продают квартиру по доверенности 

Сделки, в которых участвует не сам собственник, а его представитель, всегда опасны. Есть случаи, когда доверенность действительно необходима, например, если собственник живёт за границей и просит продать его жильё. Как это происходит, мы писали в статье [«Как продать квартиру по доверенности»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti/). Но чаще такой способ продажи используют мошенники. Например, доверенность оформляют внуки или дети от лица престарелых собственников, которые могут быть невменяемы. 

Представим ситуацию. Перед вами внук, который продаёт квартиру от имени бабушки, при этом пообщаться с собственницей нельзя: она уже старенькая и ей не до этого. Если купить такую квартиру, сделку могут признать недействительной и вернуть недвижимость старушке, покупатель останется без жилья, а продавец скажет, что уже потратил всю сумму — тогда по решению суда деньги покупателю будут возвращать долгие годы мелкими платежами. А если продавец исчезнет и перестанет выходить на связь, деньги можно вообще не получить.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c8777e91b1f24ce355eeda7ae1f07b8a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Общение по поводу квартиры всегда следует вести с собственником квартиры. Только так получится заметить неладное. Источник: [Нерс-ру](https://forum.ners.ru/?sid=79c2075137d06af226cf5c7763c5fa9d)


</Image>

В законе есть понятие недействительной сделки, когда собственник [не осознает значение своих действий](https://base.garant.ru/10164072/fb84d0cdb8ffbcce12c14cf3a41a93f2/), например из-за алкоголизма, серьёзной болезни или в силу возраста, а близкие люди этим пользуются. В этом случае покупатель сильно рискует, так как продавца могут признать несделкоспособным и аннулировать сделку.

Как вести себя с неблагонадежными собственниками и их представителями, мы рассказали в статье [«Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры»](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/). Вкратце: общаться всегда нужно с владельцем жилья, и если он не выходит на связь и избегает встреч, то это уже тревожный сигнал. Ещё на сделку надо пригласить психиатра, который проведёт медицинское освидетельствование собственника, и нотариуса, который определит, не состоит ли человек на учёте в психоневрологическом диспансере.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c9a63f3765ac1254dd67f3c51278a460.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если покупатель никаким образом не может связаться с собственником квартиры, это повод насторожиться. Источник: [Форум про недвижимость](https://pron.realty/)


</Image>


## Отзывают заявление о передаче прав 

Это касается способов взаиморасчётов и регистрации прав. Если оформлять квартиру в МФЦ и передавать деньги за неё там же наличными или переводом на карту, можно столкнуться с аферой. На передачу прав собственности уходит несколько дней, и в этот промежуток времени любая из сторон сделки может прийти в МФЦ и отозвать заявление.

Вот как это происходит на практике. Стороны приходят в МФЦ, продавец подает заявление на передачу прав собственности. Довольный покупатель тут же передаёт ему деньги наличкой или переводом на карту и уходит с мыслью, что теперь квартира принадлежит ему. В это время продавец возвращается в МФЦ и забирает заявление — таким способом он может продать одну и ту же квартиру несколько раз.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6a0f41b1f2f422c0db8f09802424da2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Каким бы порядочным ни казался продавец квартиры, всегда надо предполагать обман и быть готовым к нему. Источник: [Нерс-ру](https://forum.ners.ru/?sid=79c2075137d06af226cf5c7763c5fa9d)


</Image>

Чтобы обезопасить себя, нужно использовать банковские способы оплаты: ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчётов. Тогда продавец получит деньги, только когда покупателю передадут права собственности. Подробнее об этом — в статье [«Как безопасно передать или получить деньги за квартиру»](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/).


## Выдают себя за собственников

Аферисты могут подделать документы, электронную цифровую подпись, принести устаревшую [выписку из ЕГРН](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) — и всё для того, чтобы выдать себя за собственника квартиры. Настоящий собственник в это время может находиться за границей, жить в другой квартире и даже не знать, что недвижимость продали без его участия.

Чтобы пресечь такие махинации, не всегда достаточно изучить документы. Обычный человек может не распознать поддельный паспорт или не обратить внимания на несоответствия в выписке из ЕГРН, поэтому для чистоты сделки лучше привлекать юристов. Они проверят продавца на добросовестность, изучат его документы и сделают заключение о безопасности покупки. А ещё полезно оформлять сделку в банке, а не в МФЦ, так как в банке требуют больше документов для удостоверения личности и ведут видеосъёмку. Например, на сайте Метра квадратного можно заказать услугу [покупки онлайн](https://m2.ru/services/deal): тогда продавцу нужно будет приехать на сделку в банк, где кроме паспорта у него проверят ещё и СНИЛС.


## Продают недвижимость с другим назначением

У каждого недвижимого объекта — помещения, земельного участка — есть назначение. От него зависит, будет ли собственник в нём жить или, например, продавать булочки с корицей. Собственник может скрыть, что [помещение нежилое](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/e36db4f3e589794f62b3c4c1bf66a36637af5273/) и не предназначено для проживания, и если покупатель не обратит на это внимания, то потом ему придется переоформлять назначение недвижимости и тратить на это деньги.

Чтобы предотвратить обман, нужно внимательно прочитать выписку из ЕГРН, в которой указывают назначение объекта. Об этом мы рассказали в статье [«Зачем нужна выписка из ЕГРН»](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/).


## Не говорят о плесени на стенах и проблемных соседях

Продавцы могут приукрашивать характеристики квартиры или скрывать ее недостатки. Например, не говорить о неузаконенной перепланировке, соседях, которые каждый день включают Кипелова, и том, как жильё затопили полгода назад и в стенах завелась плесень. Чтобы скрыть проблемы, продавцы используют разные уловки: распрыскивают парфюм или белизну для устранения неприятных запахов, клеят новые обои на заплесневелые стены, а на просмотр приглашают, когда соседи на работе.

Некоторые продавцы могут покрасить стены в подъезде и вымыть его, чтобы обстановка для покупателя выглядела привлекательней. 

Опасные недостатки, например грибок на стенах, поможет выявить приглашенный эксперт по приемке квартиры. Более явные проблемы — аварийный балкон, сломанные счётчики и следы потопа на потолке — может обнаружить сам покупатель, если обратит внимание на детали. Подробнее о том, как выбирать квартиру на вторичке, мы писали в [отдельной статье](https://m2.ru/media/article/buy-flat/).


## Забирают мебель и технику из квартиры после продажи

Бывает так: у продавца всё в порядке с документами, он продаёт квартиру и отдаёт её с мебелью, бытовой техникой и хорошим ремонтом. А потом, когда продажа завершена, приезжает без покупателя и выносит всё имущество.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5d6e8859df507d0c723cde93ad7a7d45.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если заранее не оговорить, в каком виде продавец передает квартиру покупателю, бывший собственник может унести с собой шкаф и дизайнерский паркет. Источник: [Форум про недвижимость](https://pron.realty/)


</Image>

Чтобы избежать этого и привлечь продавца к ответственности, нужно составлять опись принимаемого имущества и состояния квартиры: продавец и покупатель вместе составляют список имущества, прописывают название каждого предмета и добавляют фотографии. Документ прикладывают к предварительному договору о купле-продаже, а в самом договоре делают пометку, что квартиру передают со всей обстановкой. Тогда продавец не сможет отвертеться, если неожиданно захочет прихватить с собой холодильник или духовку и попытается сослаться на отсутствие договорённостей. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4e24cfde195c951129e94940660e218a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Любые действия надо закреплять документально, иначе продавец посчитает нужным выкрутить все розетки и забрать их с собой на память. Источник: [Форум про недвижимость](https://pron.realty/)


</Image>

Главное при покупке недвижимости — бдительность и внимательность. Чтобы не нарваться на недобросовестного продавца, лучше несколько раз проверить документы и привлечь к сделке специалистов: юриста, нотариуса, риелтора. Если есть хотя бы малейшие сомнения в честности продавца, лучше отказаться от покупки квартиры, как бы сильно она ни нравилась. 



<Notification>

В Метре квадратном можно [защитить сделку](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/) от неожиданностей. Специалисты сервиса проверят, есть ли на недвижимости аресты и сколько у неё собственников, выявят другие риски, дадут рекомендации и застрахуют сделку на 10 лет.

</Notification>
