На что обращать внимание при осмотре квартиры перед покупкой

Осмотр квартиры: на что обратить внимание покупателю

Первым делом стоит изучить состояние самой недвижимости. Возможно, в этой квартире вам предстоит жить — стоит заранее знать, чего от неё ожидать. К счастью, многие вещи можно проверить ещё на первом осмотре: рассказываем, что и как оценивать.

Электрика и розетки

Проверять электричество особенно важно при покупке квартиры в старом доме. Там проводка уже изношена, может быть в плохом состоянии, гнить или искрить. Понятно, что полностью её за краткий визит не осмотришь, но кое-что проверить можно:

• Изучить розетки. Стоит визуально оценить, нет ли на них повреждений. Например, тёмных пятен или оплавленных следов — они могут говорить, что розетка искрит.
• Осмотреть провода. Лучше оценить состояние всех кабелей в доме, до которых вы можете добраться. Посмотрите, нет ли загибов, поломок или мест, где нарушена изоляция.
• Проверить проводку мультиметром. Возьмите прибор с собой на показ и пройдите с ним вдоль стен, чтобы понять, где находится проводка. Так вы узнаете, в норме ли напряжение, нет ли где-то обрывов или скачков электричества. А ещё мультиметр поможет проверить, работают ли розетки.

Если вы не разбираетесь в электрике и не умеете работать с мультиметром, лучше пригласить на показ знающего друга или родственника. Он поможет всё проверить.

Сантехника

Речь не только о ванне и раковине — в первую очередь смотреть стоит на трубы и фурнитуру. При осмотре квартиры обязательно уделите им внимание.

• Проверьте, нет ли на трубах трещин, подтёков или следов износа. Если трубы металлические, посмотрите, нет ли на них ржавчины, если пластиковые — деформаций.
• Потрогайте сифоны под раковинами — они должны быть сухими. Если сифон или трубы мокрые или если влага скапливается на полу под ними, это признак протечки.
• Оцените работу смесителей и кранов: не протекают ли они и легко ли включить воду. Можно поинтересоваться у продавца, из какого материала сделана фурнитура. Надёжнее всего сталь и латунь.
• Включите воду в ванной и на кухне и оцените напор. Если он падает в одном кране, когда включают другой, — возможно, сантехнику спроектировали с ошибками.
• Посмотрите, как вода уходит из сливов, не застаивается ли. Причиной задержки может быть засор, а может — и неверная разводка.
• Ощупайте полотенцесушитель, если он есть в квартире. Он должен быть равномерно горячим, без следов ржавчины или подтёков.

Стоит обратить внимание и на сопутствующие признаки. Например, запахи. Если в туалете пахнет канализацией, это может говорить о серьёзных проблемах с трубами или плохой вентиляции. Да и жить в такой квартире не очень приятно.

Стены, пол и потолок

Покупатели часто делают косметический ремонт в новой квартире, меняют обои и покрытия. Так что некрасивый цвет стен — это не дефект. Его легко можно исправить или просто привыкнуть.

Куда важнее посмотреть, ровные ли в квартире стены, пол и потолок. Если нет — их придётся выравнивать при ремонте, ведь на неровные участки плохо ложится покрытие.

• Пол стоит проверить не только на ровность. Пройдитесь по покрытиям во всех комнатах, послушайте, не скрипят ли они под ногами. И речь не только о старом бабушкином паркете — скрипеть может и неправильно уложенный ламинат.
• Потолок и стены осмотрите на предмет пятен. Например, большие жёлтые или коричневые следы на потолке говорят, что квартиру заливали. А чёрные, серые или розовые пятна могут оказаться плесенью.

Окна и двери

С дверями всё просто: откройте и закройте их, проверьте, ровный ли у них ход. Если дверь перекошена и скрипит, скорее всего, вы это заметите. А вот с окнами ситуация сложнее. Их тоже стоит открыть и закрыть, причём в разных проекциях: и нараспашку, и на проветривание. Но проверку этим лучше не ограничивать.

Дело в том, что стеклопакеты могут разгерметизироваться. А это чревато множеством проблем: холодом зимой, протеканием во время дождя или появлением плесени. Поэтому лучше сразу проверить их на герметичность.

• Внимательно осмотрите стёкла. Лучше всего — в хорошую погоду днём или в крайнем случае с фонариком. Подтёки или следы грязи во внутренней части стеклопакета говорят о разгерметизации.
• Зажгите спичку или зажигалку рядом с закрытым окном. Посмотрите, не колеблется ли огонь. Если да — это признак, что из окна в комнату задувает сквозняк.
• Откройте окно, положите лист бумаги на уплотнитель, а затем закройте окно и попытайтесь вытащить лист. Если у вас получилось — значит, створка прилегает к раме недостаточно плотно.

Вентиляция и запахи

Самый заметный признак проблем с вентиляцией — неприятные запахи в квартире. Пахнуть может сыростью, канализацией, пылью и затхлостью. А иногда даже жареной рыбой от соседей: ошибки в проектировании вентиляции бывают и такими.

Проверить, вытягивается ли воздух, поможет тот же лист бумаги. Откройте окна, а затем приложите этот лист к вентиляционным отверстиям в помещении — например, на кухне и в ванной. Если вентиляция работает, лист не упадёт, а останется прижатым к отверстию. Так же можно проверить и вытяжку.

Шум

Конечно, за один визит сложно проверить, слышно ли в квартире звуки из соседских квартир. Но можно обойтись подручными средствами. Например, попросить собственника или риелтора уйти в другую комнату, закрыть дверь и пошуметь. А потом проделать то же самое, но уже за пределами квартиры.

Счётчики

Осмотреть стоит все основные счётчики: на воду, электричество и газ, если он есть в квартире. Сразу зафиксируйте их показания на момент проверки. Если вы всё же купите жильё, эти данные помогут вам не переплатить.

Ещё стоит проверить состояние самого счётчика. Трещины, следы вмешательства или другие повреждения могут означать, что прибор работает некорректно. Есть риск, что вам придётся переустанавливать его за свой счёт.

Обязательно попросите у продавца документы на счётчики. Там указаны данные, которые пригодятся вам и после покупки квартиры, например сроки поверки прибора.

Осмотр дома и района

Состояние подъезда и лестничной площадки. Если в подъезде грязно, лестница обшарпана, а лампочки выкручены, — скорее всего, так будет всегда. Жить в подобном окружении не очень комфортно. Более того, такая картина может говорить о бездействии УК или неблагополучном соседстве.

Лифты и их работоспособность. Если лифтов несколько, постарайтесь проехаться на всех. Посмотрите, насколько они шумные, плавно ли едут и насколько ухожены внутри. Можно спросить соседей, часто ли ломаются лифты. Это особенно важно в старых домах, где лифт могли не менять много лет.

Парковка и придомовая территория. Если парковки рядом нет, скорее всего, пространство рядом с домом будет заставлено машинами. А ещё стоит оценить территорию в целом: есть ли скамейки, детская площадка или прогулочная зона.

Инфраструктура. Не обязательно ходить по всему району — можно просто открыть онлайн-карты. Посмотрите, где находятся ближайшие супермаркеты, аптеки, поликлиники и другие важные для вас заведения.

Транспортная доступность. Даже если вы доехали до квартиры на машине, лучше проверить наличие рядом остановок общественного транспорта. И наоборот: кто знает, когда у вас появится автомобиль. А ещё это бывает важно для гостей и членов семьи.

Какие вопросы задать продавцу при просмотре квартиры

Покупатель имеет право знать, почему собственник продаёт квартиру и какова её история. Поэтому не стесняйтесь спрашивать владельца о таких вещах. Многие из них могут пригодиться и для проверки юридической чистоты сделки, например:

• кто зарегистрирован в квартире;
• сколько у неё сейчас собственников;
• куплена ли она в браке;
• были ли перепланировки и так далее.

Если во время осмотра у вас возникли какие-то сомнения, о них тоже можно спросить собственника. Например, почему комната странной формы — не перестраивали ли её когда-то.

Более подробно о вопросах к продавцу мы рассказали в отдельной статье. Можете прочитать, чтобы прийти на осмотр полностью готовым к диалогу.

Какие документы нужно посмотреть перед покупкой

Ещё один важный этап — проверка документов. Перед сделкой стоит запросить у продавца всё, что поможет больше узнать о квартире и обезопасить сделку. К таким документам относятся:

• Свежая выписка из ЕГРН — её должен заказывать собственник, чтобы в ней показали персональные данные владельца. Важно проверить, чтобы ФИО собственника в выписке совпадали с теми, что вам назвал продавец. А ещё что на квартире нет обременений или судебных споров.
• Правоустанавливающий документ — тот, на основании которого нынешний собственник получил квартиру. Например, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство. Стоит проверить, всё ли с ним в порядке, не указаны ли там другие собственники или какие-то условия.
• Технический план или паспорт — их выдают в БКИ, и они подробно описывают планировку и характеристики недвижимости. Если информация там отличается от реальной картины, возможно, в квартире не узаконена перепланировка.
• Документы о перепланировке — если она проводилась. Стоит проверить, совпадает ли реальная картина с той, что заявлена в документах.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — её можно получить в управляющей компании. По закону долги старого владельца не переходят к новому, но на практике проблемы всё равно возникают.
• Справки о регистрации — они покажут, прописан ли кто-то в квартире. А архивные выписки помогут узнать, кто был зарегистрирован в ней раньше.