В некоторых случаях сделку могут признать недействительной, а покупатель может лишиться и жилья, и денег.
К счастью, в России есть законы, которые защищают приобретателей недвижимости. 

Рассказываем, как они работают и в каких ситуациях можно получить компенсацию от государства. 

 Разбираемся в актуальных правовых актах

## Когда сделка признаётся недействительной

Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Согласно [пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/) они разделяются на два вида: ничтожные и оспоримые. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Что такое недействительная сделка и чем это грозит ](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Ничтожная — сделка, которая считается недействительной даже без признания её таковой судом. То есть она была проведена изначально на незаконных основаниях и не могла иметь юридической силы. Оспоримая — сделка, которую может признать недействительной только суд. Подробнее об их различиях читайте в нашей статье «[Что такое недействительная сделка и чем это грозит](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)». 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Однако важно запомнить одно: по [статье 167 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/) в случае признания сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. 

## Как закон страхует добросовестных покупателей в сделках

С 1 января 2020 года начал действовать [Федеральный закон №299-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_330668/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/) — он предусматривает возможность получения компенсации от государства для добросовестного приобретателя недвижимости. То есть для человека, который докажет суду, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки. Сумма будет определена исходя из размера ущерба.

** ❗️ Важный нюанс. ** Чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё возможное для соблюдения чистоты сделки. Например, заказал выписку из ЕГРН, проверил информацию о продавце на сайте судебных приставов и запросил справку из психоневрологического диспансера. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/">

[Что такое добросовестность в сделках и почему это важно](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Однако бывают и другие (более сложные) ситуации — например, если человек запросил документы, но изучил их недостаточно внимательно. В таком случае покупателя не призна́ют добросовестным. Чтобы узнать больше подробностей о законе №299-ФЗ, а также рассмотреть примеры из судебной практики, советуем прочитать статью «[Что такое добросовестность в сделках и почему это важно](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/)». 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


## Как закон выручает покупателя при банкротстве продавца

24 июля 2022 года депутаты Государственной думы приняли [Федеральный закон №372-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452738/). Он защищает покупателей недвижимости, если сделка будет признана недействительной из-за банкротства продавца.

** Как было раньше? ** Допустим, вы купили квартиру в ноябре 2022 года. А в апреле 2023 года продавец подал на банкротство. По [закону №127-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/) сделки, совершённые должником за год до подачи заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. В этом случае жильё придётся вернуть — оно уйдёт на торги, а на вырученную сумму банкрот будет погашать долги перед кредиторами. 

Покупатель квартиры тоже окажется в списке тех, кому должны вернуться деньги. Но на деле перед ним будут и более приоритетные кредиторы. Например, долги по алиментам взыскивают в первую очередь — а значит, сумма от продажи квартиры на торгах может пойти сначала на этот вид долга.

** Что изменилось с новыми правилами? ** Если вы купили квартиру у будущего банкрота, вам вернут деньги в первую очередь, минуя остальных кредиторов. Важное условие: это жильё должно быть для покупателя и его семьи единственным.

> Схема возврата денег очень простая. Арбитражный управляющий, который ведёт дело должника о банкротстве, открывает для него отдельный счёт в банке. А когда недвижимость продают с торгов, вся сумма поступает туда. Затем вы передаёте арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счёта, и тот переводит деньги по договору купли-продажи в течение 14 дней. При этом можно продолжать пользоваться квартирой ещё месяц после возврата средств.

Если не передадите данные счёта, управляющий внесёт деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника. А затем сообщит вам об этом заказным письмом с уведомлением в течение пяти дней с даты внесения денег на депозит. 

** Если вы не хотите получать деньги с должника, можете заново купить недвижимость. ** Причём как до начала торгов, так и во время и после них. В любой из ситуаций расчёты проходят через взаимозачёт. 

> Допустим, вы купили квартиру у будущего банкрота за 5 млн рублей. Суд или арбитражный управляющий с помощью оценщика установили, что рыночная цена объекта — 5,5 млн рублей. Ваши 5 млн пойдут в счёт повторной покупки квартиры. Остаток — 500 000 рублей — нужно доплатить. И наоборот: если недвижимость стоила 4,5 млн рублей, остаток вернётся.

## Как ещё можно защититься от недействительных сделок

Оспаривание сделок с недвижимостью всегда происходит в суде, а это существенные траты времени и денег. В среднем дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами на адвоката и госпошлины. К тому же победа ещё не гарантирует возврат стоимости жилья — продавец уже мог потратить всё вырученное за недвижимость. 

В таком случае деньги взыскивают судебные приставы, но у продавца не всегда есть какой-то доход или другое имущество, которое он может продать в счёт оплаты долга. Риск невозврата денег очень высокий — при этом квартиры у покупателя тоже уже нет



<Notification>

Чтобы избежать таких проблем, при покупке недвижимости следует досконально проверить на все риски, а проще всего это сделать через [сервис «Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all). Опытные юристы изучат объект и дадут экспертное заключение с рекомендациями. 

К тому же в случае одобрения вы получите особый сертификат — он гарантирует, что, если вы потеряете квартиру, вам вернут её полную стоимость. Причём документ действует от 10 до 30 лет — этот срок сильно превышает трёхлетнюю исковую давность. 

</Notification>


## Запомнить
1. Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Они могут быть ничтожными, то есть изначально не иметь никакой юридической силы, и оспоримыми — такими их признаёт только суд.
2. В большинстве ситуаций при признании сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец получает назад право собственности, а покупатель — деньги за покупку недвижимости.
3. При недействительных сделках покупателей защищают положения ГК РФ о добросовестном приобретателе и закон о банкротстве.
4. Положения о добросовестном приобретателе говорят следующее: если новый собственник сможет доказать, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки, он сможет сохранить право собственности или получить компенсацию от государства.
5. Закон о банкротстве защищает покупателя в ситуации, когда он теряет квартиру из-за банкротства прежнего собственника. В этом случае он получает деньги за квартиру в первую очередь, минуя остальных кредиторов. А ещё может выкупить её до, во время или после торгов. 

6. Чтобы избежать проблем из-за недействительных сделок, используйте самый надёжный способ защиты от рисков — сервис [«Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all).

|** Список использованных источников **|
|---|
|1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.|
|2. Федеральный закон от 02.08.2019 №299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“» // СПС КонсультантПлюс.|
|3. Федеральный закон от 24.07.2023 №372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“» // СПС КонсультантПлюс.|
|4. Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.|



Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке

Всего один иск от госинспекции может разрушить все планы: вчера ты делал ремонт в своём таунхаусе, а сегодня готовишься к судебным разбирательствам. Эксперт Метра квадратного Инна Красовская рассказывает, как получилось быстро спасти дом клиента. 

 Реальная история от юристов М2

Всем привет! На связи Инна, юрист в М2 и эксперт по [защите сделок ](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all)в сфере недвижимости. В этой статье расскажу о том, как новое жильё нашего постоянного клиента хотела снести государственная инспекция. Спорить с государством многие боятся — суды часто встают на его сторону. Но если вы действовали строго по закону и можете это доказать, победить не так уж и сложно. 

Только действовать нужно быстро: если бы мы вовремя не вмешались, то с большой вероятностью дом нашего клиента уже был снесён. Почему так произошло, кому могло не понравиться жильё и как удалось убедить судью — читайте наш кейс. 

## С какой проблемой к нам обратился клиент

Человек купил таунхаус и земельный участок у паевого инвестиционного фонда в Московской области. Здание построили и официально зарегистрировали в Росреестре ещё в 2014 году, но продавать начали только в 2022. А обошёлся этот дом примерно в 10 млн рублей. 

Перед покупкой мы провели для клиента аудит и выдали сертификат о защите сделки — казалось, что история максимально прозрачная и в кейсе нет ничего необычного. Но совершенно неожиданно, пока собственник подавал документы в Росреестр для регистрации права собственности, на жильё наложили арест.  


## Какое было основание для ареста жилья

Инициатором ареста выступила Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Ведомство обратилось к паевому фонду и заявило, что в 2014 году таунхаусы были построены без разрешения и с нарушениями. Именно поэтому их нужно снести и прекратить любую стройку, если она сейчас ведётся. 



<Notification>

Для всей нашей команды тот факт, что представители ведомства подали иск, стал большим и неприятным сюрпризом. У инспекции просто не было оснований: вся жилплощадь зарегистрирована как обычные дома — никакого подтверждения на строительство там не требовалось. 

</Notification>

Мы смогли поучаствовать в нескольких предварительных заседаниях, и главный аргумент у инспекции был один и тот же: «Мы выехали с проверкой, обнаружили таунхаусы, мы про них ничего не знали — надо срочно всё снести». 

## Какие факторы осложняли дело

Без понимания основных болевых точек невозможно продумать стратегию защиты. Так что мы выделили несколько важных моментов.

> **Есть проблемы с классификацией жилья. **Непонятно, чем оно является с юридической точки зрения: домом или всё-таки таунхаусом. До 2014 года в законе в принципе не было определения, что такое таунхаус, или дом блокированной застройки, — [оно появилось в 2021 году](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_405464/5bdc78bf7e3015a0ea0c0ea5bef708a6c79e2f0a/). А вот на момент строительства была правовая неопределённость.

> **Росреестр зарегистрировал дом ещё в 2014 году. **А инспекция решила начать действовать только спустя восемь лет. Где они были всё это время и чего ждали — непонятно. 



<Notification>

Интереснее всего, что у инспекции действительно есть на это право: по закону срок исковой давности начинается не с момента нарушения, а с момента, когда его заметили. 

</Notification>

> **Существует высокая вероятность, что дело затянется. **Подобные разбирательства могут идти до нескольких лет.


## Как мы выстраивали стратегию защиты

Мы внимательно изучили иск от инспекции и обнаружили в нём сразу три слабых места, на которые и стали давить для вынесения нужного нам решения:

1️⃣ Никакого строительства на данный момент не ведётся, а сам таунхаус полностью достроен. Наш клиент — не застройщик, а простой покупатель, делающий ремонт в своём жилье. Нарушения закона в этом нет. 

2️⃣ Необходимо провести экспертизу, чтобы прояснить все непонятные моменты: что такое таунхаус, чем он отличается от обычного дома, по каким нормам он построен, может ли он быть опасен для жильцов и так далее. 

3️⃣ Инспекция по закону не может выдвигать требование о том, чтобы право собственности на дом признали отсутствующим. Это может сделать только собственник, чьё право было нарушено. А объект не является собственностью города Москвы — его использование не относится к полномочиям инспекции. 

## Как проходили судебные разбирательства

Всё решилось буквально за три заседания. А если по правде, то за одно, потому что на первых двух ничего не происходило. Мы лишь обменивались документами, высказывали свои позиции и предъявляли новые доказательства. 

Сюжет начал закручиваться только на третьем. Причём я была в полной уверенности, что сейчас только назначат экспертизу и всё закончится за пятнадцать минут. Но как только мы зашли в зал заседания, стало понятно, что судья настроена серьёзно и хочет разобраться с делом сегодня. Поэтому мы начали рассматривать ходатайства и спорить по фактам с представителями инспекции. 



<Notification>

**Самый опасный момент: госинспекция хотела передать дело из арбитражного суда в суд общей юрисдикции. **Нашим юристам это было бы очень невыгодно, потому что процессы в них сильно отличаются: 

❌ Арбитражные судьи привыкли к делам такого рода и выносят решения гораздо быстрее.

❌ Приводить аргументы против госорганов в арбитражном суде гораздо проще, чем в суде общей юрисдикции.

</Notification>


Основанием смены был тот факт, что мы представляли физическое лицо, а это несвойственно арбитражным судам — в них могут судиться только юридические лица и государственные органы. Однако передача дела сильно бы затянула процесс — в итоге наш клиент мог зависнуть со своим таунхаусом ещё на несколько лет. 

К счастью, судья встала на нашу сторону: заявила, что по процессуальным нормам нет необходимости передавать дело в арбитражный суд. А наше ходатайство о назначении экспертизы она отклонила, посчитав, что у неё достаточно информации для рассмотрения дела.  


## Какого результата мы добились

Поскольку мы заранее подготовили необходимые документы и аргументы, нам удалось быстро убедить судью по всем пунктам.

✅ Нарушений при строительстве таунхаусов не было.

✅ На данный момент клиент не ведёт строительство.

✅ Инспекция в принципе не имела права предъявлять подобные требования и иски. 



<Notification>

В итоге суд отказал инспекции в иске в полном объёме — что и написано в [судебном акте ](https://kad.arbitr.ru/Card/d26763ea-64a4-405f-bc72-6113bd81470f)по этому делу. 

</Notification>




<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/">

[Как мы защитили права клиента на квартиру стоимостью 25 млн рублей](https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Мы отстояли жильё и выиграли суд с государством буквально за пару заседаний — это не так сложно, как многим кажется. А если хотите ещё больше судебной драмы, у нас есть более [остросюжетный текст](https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/) про то, как испуганный клиент позвонила нам поздно вечером и мы спасли её недвижимость от мошенников. Советуем почитать!

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Ну а если соберётесь покупать вторичку, рекомендую воспользоваться нашим [сервисом «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=referral&utm_campaign=M2_referral_network_b2c_rus_guaranteed_deal_all) — в него входит юридическая проверка недвижимости, рекомендации экспертов  и гарантия защиты права собственности от 10 до 30 лет. И даже если вы окажетесь в сложной ситуации, как наш клиент из этой статьи, мы отстоим ваши интересы в суде — или вернём полную стоимость квартиры по договоруём деб

Как мы отстояли таунхаус клиента перед иском от госорганов

Нередко возникают ситуации, когда при сдаче квартиры просят внести не только платёж, но и залог, как его называют в обиходе (но это неправильный термин, правильный — [обеспечительный платёж](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/)). Для собственников это такая «страховка»: вдруг арендатор испортит квартиру или съедет без предупреждения? Тогда депозит частично или полностью покроет убытки. Только вот нередко хозяева не торопятся отдавать деньги, даже если с жильём всё в порядке. 

С такой проблемой столкнулся герой нашей статьи — Дмитрий. Мужчина снял жильё и внёс депозит 35 000 рублей. Потом обстоятельства изменились, и ему пришлось съехать. Он обратился к собственнику, но тот не захотел возвращать деньги. Рассказываем, реально ли получить их обратно и какие шаги для этого нужно предпринять.

 Инструкция, которая поможет защитить права жильца


## Шаг №1. Проверить, в порядке ли квартира ##

Арендодатель имеет право оставить себе обеспечительный платёж — только в двух ситуациях:


* Если арендатор испортил или украл имущество — например, сломал диван и смеситель или забрал себе люстру. Тогда убытки будут возмещены за счёт залога. Если сумма ущерба меньше, чем размер депозита, разница возвращается.
* Если арендатор не предупредил о переезде минимум за три месяца ([ст. 687 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/)). Срок может быть и меньше, но это должно быть прописано в договоре.



Во всех остальных случаях собственник обязан вернуть деньги, иначе это будет считаться неосновательным обогащением ([ст. 1102 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/)). Так что если Дмитрий был порядочным арендатором, заранее предупредил хозяина о переезде и привёл жильё в порядок, по закону он должен получить депозит обратно.

## Шаг №2. Изучить документы на аренду ##
У Дмитрия на руках должен быть договор найма. Без него сложно доказать, что мужчина действительно снимал квартиру у своего арендодателя и передал ему деньги в счёт залога.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6f679c0c919a01844ef5567891fd97f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Сам договор найма может быть любым — например, [таким](https://docs.google.com/document/d/1fjSCoh7mvlvXIFopgh8QjoiMtp9VV01G/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true). Главное, чтобы в нём обязательно было указано следующее:

* Факт передачи депозита и его размер.

* Условия использования залога. То есть в каких ситуациях и как его можно использовать, а также когда он возвращается. Например, может быть прописано, что им можно оплатить порчу ремонта или мебели. Или что деньги можно зачесть в счёт последнего месяца проживания.

* Срок, за который арендатор должен предупредить собственника о переезде.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6be6d53ad5e3b31e761b79f72b7bd61e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример договора найма жилого помещения с указанием страхового депозита

</Image>

Также хорошо, если Дмитрий изначально подготовился и при передаче депозита составил следующие документы.

[** Расписку.**](https://docs.google.com/document/d/1X4Dyf5cmT0CQehmZ5VE73HnWhRJNdf8u/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true) Она подтвердит, что мужчина отдал залог собственнику квартиры. Лучше также составлять расписку при каждой оплате аренды — тогда арендодатель не сможет забрать депозит по причине того, что жилец не платил за квартиру.

[** Опись имущества.**](https://docs.google.com/document/d/1a6t7Lr3oZl4QCirjNW4L8-z7Nc-Nn8FJ/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true) В ней должно быть указано, какие мебель и техника находятся в помещении, в каком состоянии вещи и ремонт. Опись поможет уберечь от ситуации, если вдруг хозяин квартиры решит «повесить» на жильца изначально сломанный шкаф и порванные обои.

[** Акт приёма-передачи квартиры.**](https://docs.google.com/document/d/1F45woD1ncr52ZB_cyuh15BTCnVgZSLEX/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true) Бывает, что жилец передаёт квартиру хозяину и того всё устраивает. Но через какое-то время он решает оставить залог себе по причине испорченной мебели или техники. Если при возврате квартиры и ключей заполнить этот документ, предъявить претензии арендатору будет сложнее.

## Шаг №3. Обратиться в высшие инстанции ##
Если арендодатель не хочет решать всё мирным путём, Дмитрий может попытаться «надавить» на него. Например, обратиться к участковому и составить заявление. Хотя полиция занимается только делами по Уголовно-процессуальному кодексу РФ, сам факт обращения может подтолкнуть собственника вернуть депозит.

Другой вариант — написать жалобу в ФНС. Сдача квартиры в аренду — доход, который облагается налогом 13% на доходы физлиц или 4% на профессиональный доход самозанятого (НПД). 

Если арендатор его не оплачивает, может получить штраф: до 30% за несданную налоговую декларацию НДФЛ ([ст. 119 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/d9beb5691273fac122dfc8c6257fedd2b31116ca/)) и до 40% за неуплату самого налога ([ст. 122 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1bab8cfd8c4da82e8af44f7ebcbfa1716bac9586/)). Причём перед отправкой заявления можно просто предупредить об этом владельца квартиры. Часто этого достаточно, чтобы тут же получить свой залог.

## Шаг №4. Заказать экспертизу ##
Она может помочь в ситуации, когда арендодатель удерживает депозит в счёт порчи имущества не по вине жильца. Допустим, в квартире появилась плесень, а собственник обвиняет в этом Дмитрия. Тогда он может заказать экспертизу и доказать, что плесень появилась не по его вине, а по причине промерзания стен, низких температур, плохой кирпичной кладки или вентиляции. Возможно, это подействует на собственника.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5681743299e675759cab5f39184aeaf1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

При этом в соответствии [со ст. 616 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a/) арендатор обязан проводить в квартире только текущий ремонт — например, менять обои, красить потолок или заменять сантехнику. Капитальный ремонт выполняет сам собственник — тратить на это деньги из страхового депозита незаконно.

## Шаг №5. Обратиться в суд ##
Если никакая из предыдущих мер не помогла, остаётся последнее — попытаться взыскать депозит через суд. Но для начала Дмитрий должен составить досудебную претензию и отправить её по адресу регистрации арендодателя. 

Претензию пишут в свободной форме — например, [такой](https://docs.google.com/document/d/1mAc-5l5uW6xXsAP0KhJEJH2Eg-nntPQC/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true). В первой части мужчина должен описать обстоятельства дела, во второй — потребовать конкретную сумму. Можно постараться как вернуть залог, так и получить компенсацию за использование ваших денег.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1c0c95b3056a855cdc5916e289559617.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент досудебной претензии

</Image>

У арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. В противном случае Дмитрий может подать заявление в суд по месту регистрации собственника. Исковое требование можно расширить — указать в нём размеры госпошлин и оплату услуг юриста (если потребуются). 

А чтобы побыстрее вернуть залог, Дмитрий может запросить у суда обеспечительные меры ([ст. 140 ГПК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/5359982979c645078ed8ea4ce7b77e65f7e9403a/)). Это значит, что сумма исковых требований на счетах ответчика будет арестована заранее. 

Если Дмитрий предоставит необходимые доказательства, он имеет все шансы выиграть дело. После этого он получит исполнительный лист — с ним нужно будет обратиться к судебным приставам, которые взыщут долг с арендодателя.

## Запомнить: как исключить риски при аренде и добиться возврата залога ##
1. Когда решите снимать жильё, обязательно заключите договор с арендодателем, а также составьте следующие документы: акт приёма-передачи квартиры, опись и расписку о передаче депозита.

2. Перед тем как съехать с квартиры, предупредите собственника — желательно за три месяца или в срок, предусмотренный вашим договором. Если нужно, приведите жильё в порядок.

3. Составьте второй акт приёма-передачи квартиры и попросите арендодателя вернуть всю сумму залога или его часть, если жилью требуется ремонт. 

4. Если хозяин отказывается возвращать деньги, попробуйте решить проблему через полицию или налоговую.

5. Если мирно договориться не получилось, оставьте досудебную претензию и отправьте её арендодателю. Затем ждите ответа и обращайтесь в суд.

| ** Список использованных источников **|
| --- |
| 1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс. |
| 2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс. |
| 3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N146-ФЗ (ред. от 10.07.2023) // СПС КонсультантПлюс. |
| 4. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N138-ФЗ (ред. от 24.06.2023, с изм. от 20.07.2023) // СПС КонсультантПлюс. |



Что делать, если арендодатель не возвращает залог

Внезапная повестка, бессонная ночь и четырёхчасовое заседание — эксперт Метра квадратного рассказывает, как удалось защитить права клиента, оказавшегося в центре судебной драмы. 

 на квартиру за 25 млн рублей

 Привет! На связи Инна — юрист и эксперт М2. Я занимаюсь [защитой сделок](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event) в сфере недвижимости. Фильмы и сериалы сформировали у людей мнение, что только в уголовной сфере бывают по-настоящему интересные кейсы. Там всегда экшен, неоднозначные свидетели, строгие судьи, нечестные адвокаты и настоящая драма. Однако в нашей области накал страстей бывает не меньше! 

Сегодня поделюсь историей из своей совсем недавней практики. Клиентка чуть не лишилась квартиры за 25 млн рублей, поскольку мошенник использовал схему, которую невозможно было вычислить заранее и обезопасить себя. Спойлер: мы полностью отстояли жильё по закону — сейчас расскажу как. 


### Обман, который невозможно было увидеть заранее 


С точки зрения нашей клиентки, квартира при покупке была юридически чистой. Согласно документам, первый собственник у жилья появился в 2022 году, сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Никаких посредников не было, подозрений в каких-либо серых схемах тоже.

Однако впоследствии оказалось, что ещё за время строительства недвижимость пережила 5–6 уступок прав требования. То есть по факту её владельцы несколько раз менялись, но узнать об этом было практически невозможно: банально негде посмотреть, сколько раз и кем проводились такие операции.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fa57acbc82a57054504c24aec530d8d0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



<Notification>

#### Такая проблема — своеобразная «фишка» сделок с первичной недвижимостью. До завершения строительства дома считается, что жилья как такового не существует — только права на него. Первая запись в ЕГРН появляется лишь после окончания стройки, присвоения кадастрового номера и постановки на всевозможные учёты. То есть Росреестр просто не покажет переходы прав до этого момента. 



</Notification>

Наша клиентка покупала жильё, построенное по договору долевого участия, а в нём отражается только первый собственник. Когда же новую хозяйку вызвали в суд, оказалось, что с квартирой происходили кое-какие незаконные вещи и есть вполне реальная перспектива её лишиться. 

### Квартира со сложной судьбой

Чтобы разобраться в сути проблемы, нужно вернуться на восемь лет назад. В 2015 году застройщик начал возводить дом, и ему нужны были деньги. В такой ситуации компании часто продают права собственности на квартиры различным инвесторам и заинтересованным юрлицам. ‎«Физики» обычно в это не влезают — мало кто готов отдать миллионы рублей за площадку в чистом поле, где ещё даже котлована нет. 



<Notification>

#### Застройщик и заинтересованные компании заключают договоры между собой на тысячи квартир, а в итоге, как и любой другой актив крупного бизнеса, он может легко «потеряться», если кто-то из сотрудников захочет незаконно обогатиться. 




</Notification>



Именно так и произошло в нашем случае. Работник компании, которая приобрела у застройщика права собственности на 20 квартир, взял доверенность своего начальника и переписал их на своё юридическое лицо. Среди них было и жильё, которое спустя восемь лет купила наша клиентка. 

Пока в реальности жильё не было построено, никто и не замечал, что произошло что-то неладное. Правда вскрылась, когда застройщик обанкротился — в результате аудита обнаружилось, что несколько десятков квартир «‎пропали». 

На бывшего сотрудника завели дело — следствие ещё идёт, но в арбитражном суде уже признали, что квартиры украдены, первая сделка официально не существует. Те, кто владеют украденным, должны вернуть пострадавшему юридическому лицу 200 с лишним миллионов рублей. 

Однако компании неинтересны деньги — гораздо важнее квартиры. Их легче получить, да и стоимость жилья постоянно растёт. Так что недвижимость могли по закону отобрать: если имущество выбыло из владения собственника не по его воле, то он может забрать всё назад. 

### Клиентка, повестка, суд и адвокат

Письмо от клиентки с просьбой о помощи пришло на нашу электронную почту поздно вечером в будний день. Она решила посмотреть на свою квартиру, где на тот момент делался ремонт, и нашла в почтовом ящике иск — там было написано, что уже завтра в 10:00 будет рассматриваться дело о передаче недвижимости крупной компании. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1fdf6badd00e389db8a2c9bf6bb7f915.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Естественно, появиться в суде уже с утра мы не могли — банально не было свободных юристов. Однако мы быстро разобрались в ситуации, подготовили все необходимые материалы и документы, а затем передали их клиентке. Работа шла буквально всю ночь. 

Владелица квартиры была в шоке: какая-то крупная непонятная компания хочет отобрать её жильё, которое она купила за большие деньги. Девушка испугалась, быстро нашла адвоката и попросила его сходить в суд. Как выяснилось уже потом, этот юрист не передал судье ни один из материалов, которые мы готовили. Он даже с ними не ознакомился. 


> ✅ Наша цель — разобраться с делом как можно быстрее. Клиентка нам ничего не платит — за защиту сделки она один раз уже отдала 24 900 рублей. Если мы вдруг проиграем, то будем обязаны вернуть ей сумму, за которую она купила квартиру. Именно поэтому мотивации разделаться со всей историей быстро и эффективно у нас было хоть отбавляй. 



> ❌ С адвокатами всё наоборот. Они обычно получают гонорар за каждое заседание. Чем дольше длится судебный процесс, тем больше денег юрист получит. Его задача — затянуть процесс, поэтому он постоянно сгущал краски, не давал конкретную информацию и просил 100 000 рублей за работу. При этом документы не показывал и ничего не объяснял. 



В итоге мы убедили владелицу квартиры отказаться от услуг адвоката и полностью довериться нам, а уже ко второму заседанию, которое было назначено через две недели, мы были готовы на все 100%. 

### Защищаемся и побеждаем

К новому заседанию мы подготовили аргументы по трём основным вопросам и собрали железобетонные доказательства, что никакого злого умысла у нашей клиентки не было, а сделка прошла полностью законно. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4399611bc6d1263dc39895d991d3661f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

1️⃣ Нужно было доказать судье, что уголовка против предполагаемого мошенника, изначально укравшего 20 квартир, никак не связана с нашим текущим делом. 

Как раз на обратном очень сильно настаивали оппоненты. Они хотели истребовать уголовное дело и только после его разрешения уже рассматривать наше, а это минимум ещё полгода судебной возни, что совершенно противоречило нашей стратегии. Мы очень долго спорили по этому вопросу, но судью всё-таки удалось убедить, что прямой связи между первоначальным мошенничеством и заключением последней сделки нет. 

2️⃣ Важно было доказать нашу правоту в сути спора. Ситуация была следующая: представитель юрлица говорил, что у него украли эти квартиры, он не изъявлял воли на их передачу, а доверенность подделали. Именно поэтому вне зависимости от того, у кого сейчас имущество, его нужно вернуть. 

Это, кстати, довольно сильный аргумент, который работает для любого имущества. Например, если у меня украли украшения, а на следующий день я их увидела в ломбарде, то мне их должны вернуть. И неважно, кто их принёс, сколько ломбард за них заплатил и какая была цепочка перепродаж.

Был далеко не нулевой шанс проиграть. Нашим спасением стал тот факт, что на момент возможного мошенничества квартиры ещё не существовало — ведь дом только начинал строиться. Именно поэтому украли восемь лет назад не квартиры, а права на них. А вот на подобные нематериальные объекты нормы права, про которые я писала выше, не распространяются. 

3️⃣ Обязательно нужно было доказать, что на момент покупки квартиры наша клиентка не знала и не могла знать, что с ней есть такие проблемы. Это подтвердил наш отчёт по защите сделки — судья его очень внимательно читала. В нём мы как раз писали, что всё проверили, заказали нужные выписки и пришли к выводу, что объект ‎«чистый». 

Ещё нам на руку сыграл тот факт, что клиентка рассчиталась за квартиру по безналу. Наличные деньги намного сложнее отследить и трудно доказать, что они в реальности были, так что это серьёзный фактор риска. А вот банкам суды ещё как верят. 



<Notification>


#### В итоге наши аргументы убедили судью — всё решилось за одно заседание! Правда, шло оно долго: примерно четыре с половиной часа. Это большая редкость — обычно у судей очень много дел, но для нас она выделила целый день. Я лично рассчитывала, что на всё уйдёт минимум четыре заседания. 



</Notification>



### Выводы и рекомендации от юриста М2

В качестве бонуса собрала для вас несколько советов. Они не уберегут от попадания в похожую историю, но помогут выйти из неё с меньшими потерями. 


> **Перед покупкой всегда заказывайте проверку квартиры с изложением в письменном виде. Нужен именно профессиональный отчёт, что с жильём всё окей.** Если вам не повезёт и дело дойдёт до суда, то простым заявлениям в стиле «Ну, мы тогда глянули на документы, и всё было нормально» никто не поверит. 


> **Рассчитывайтесь только по безналу. **Как я уже писала выше, это один из главных критериев добросовестности покупателя с точки зрения суда.



> **Если дело доходит до суда, то пользуйтесь услугами юристов, которые специализируются на недвижимости.** В заседании участвовали несколько юристов других ответчиков, которые откровенно «плавали» в вопросах из нашей сферы, — это даже судья замечала. 



Кстати, если вам понравился формат судебной драмы по вопросам недвижимости, то прочитайте [другой наш текст в блоге](https://m2.ru/media/article/kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda/). Он тоже прекрасно доказывает, что даже полностью законная сделка может обернуться судом. 





Судебный кейс: как мы защитили права клиента

 Без выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не обходится ни одна сделка с объектами недвижимости. Этот документ помогает проверить квартиру или дом перед покупкой, подтвердить право собственности при оформлении ипотеки или вступлении в наследство, а ещё защищать свои интересы в суде.

Раньше любой желающий мог заказать выписку через Росреестр или МФЦ, но сейчас процедура проходит по новым правилам. Так что мы решили подробно ответить на главные вопросы и раскрыть все нюансы.

 Рассказываем, что изменилось и есть ли подводные камни

## Что изменилось в содержании самой выписки?

1 марта 2023 года вступил в силу [закон 266-ФЗ](https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/404893577/) от 14 июля 2022 года. Теперь Росреестр не будет указывать в выписке персональные данные собственников недвижимости: фамилию, имя, отчество, дату рождения и реквизиты паспорта. 

При этом полная выписка из ЕГРН со всей информацией всё ещё доступна ограниченному кругу лиц. Например, собственнику и его супругу или супруге, совладельцам жилья, арендаторам, наследникам недвижимости после смерти владельца, владельцам смежного земельного участка, а также арбитражным управляющим на объект должника-банкрота и залогодержателю на объект залога — например, представителю банка, где квартира взята в ипотеку.

Ещё личные данные могут получить нотариусы, кадастровые инженеры и представители госорганов — например, суда. Однако для этого они должны оформить запрос. Все остальные в поле «Правообладатель» будут видеть просто запись «Физическое лицо».

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/74fda1f274f03eaf60a5585e1a9c9c66.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так выглядела выписка из ЕГРН раньше. В графе «Правообладатель» указаны фамилия, имя, отчество собственника, а также его паспортные данные и дата рождения

</Image>

А вот пример обновлённой выписки из ЕГРН. В графе «Правообладатель» указано «Физическое лицо»
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f1f697f4db28d269721c6e2b94392a8f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



## Может ли собственник раскрыть свои персональные данные?

Да, может. Если владелец недвижимости хочет, чтобы выписку из ЕГРН предоставляли в прежней форме, он может подать соответствующее заявление. В нём нужно указать, что владелец объекта разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе.

Делается это либо через МФЦ по специальному бланку, либо в личном кабинете на сайте Росреестра или Госуслуг. Заявление о раскрытии данных рассматривают в течение трёх дней. 

Однако стоит знать несколько важных нюансов, которые [разъяснил Росреестр.](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_441461/8ca69a45b94cd9cfc9e0cd9f6ac25c241ca7b2a8/)

** У разрешения на открытие данных нет срока действия.** Нельзя раскрыть информацию только на пару дней — в ЕГРН либо есть запись об «открытии данных», либо её нет.

** Собственник может в любой момент закрыть доступ к данным.** Для этого также нужно подать заявление через МФЦ или сайты Росреестра или Госуслуг. Если же владельцу опять понадобится открыть доступ к данным, процедура повторяется.

** Собственник не может ограничить круг людей, которые получат данные о нём.** Допустим, вы продаёте квартиру — не получится открыть доступ к информации в ЕГРН только одному вашему покупателю. Персональные данные увидят либо все, либо никто.

** В случае долевой собственности данные будут частично закрыты.** Если решите купить недвижимость с несколькими собственниками и закажете выписку, там будут указаны данные только тех, кто дал на это согласие. Однако, если документ заказывает кто-то из совладельцев недвижимости, он сможет увидеть информацию о других владельцах долей.

** Если собственник — ребёнок, действуют общие правила.** По умолчанию персональные данные закрыты, но можно подать заявление на их раскрытие. За детей в возрасте до 14 лет это делают их законные представители — родитель или опекун, после 14 лет ребёнок действует сам с согласия родителей.

## Где можно получить выписку из ЕГРН после 1 марта 2023 года?

На [Госуслугах](https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form) или в [МФЦ.](https://24mfc.ru/services/detail/323876) Раньше выписку можно было заказать на сайтах Росреестра и кадастровой палаты, но сейчас такой возможности нет. Также нельзя получить выписку лично в Росреестре.

Нотариус, как и раньше, тоже может выдать выписку ЕГРН — причём с полными данными, но только в двух ситуациях.

> ** Информация нужна для защиты прав и интересов.** Например, возник спор по квартире, и вы собираетесь подавать в суд. Без подтверждения права собственности на недвижимость это сделать нельзя — нужна выписка с полными данными. Вы обращаетесь к нотариусу, пишете заявление с указанием причин, а он заказывает выписку.

> ** Информация нужна для проведения сделки.** Например, купли-продажи. Тогда нотариус берёт письменное совместное заявление продавца и покупателя о том, что они просят выдать данные из ЕГРН.

## Что ещё изменилось в правилах получения выписки из ЕГРН?

С 1 марта 2023 года собственник может получить особую онлайн-выписку из ЕГРН. По наполнению она равнозначна обычной, хоть сам Росреестр обозначает её как «справочные сведения из ЕГРН, состав которых идентичен выписке ЕГРН». 

Онлайн-выписка выдаётся бесплатно и за несколько минут через Госуслуги. Для этого нужно, чтобы в личном кабинете хранилась информация об объекте недвижимости. Если её нет, придётся обращаться в техподдержку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/91aeafac65acd34b388dba446fc74198.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Видов выписок из ЕГРН несколько. Чтобы оформить онлайн-выписку, нужно выбрать первую графу

</Image>

# Видов выписок из ЕГРН несколько. Чтобы оформить онлайн-выписку, нужно выбрать первую графу

Выписка придёт в личный кабинет. Так как документ заказывает собственник, там будут содержаться основные данные правообладателя и объекта: ФИО и дата рождения, основания права, а также ограничения и обременения. Планов и схем не будет — если она нужна для кадастровых работ, придётся заказывать полную версию.

> Важно: выписка будет подписана усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), поэтому её должны принимать все органы и организации.

## Какие есть подводные камни у новых правил?

Закон защищает владельцев недвижимости: если мошенники не знают собственника объекта, они не смогут подделать документы и совершить махинации. При этом один из участников сделки всё же может пострадать. Например, покупатель вторичной недвижимости не сможет убедиться, что продавец — настоящий собственник. В выписке больше нет данных об этом.

Если покупать квартиру в ипотеку, есть риск столкнуться с долгим одобрением сделки. Банки обязательно смотрят, подходит ли объект для кредитования — продавец должен быть собственником, а недвижимость не должна находиться в залоге. Если в выписке не будет нужных данных, кредитор будет дольше проверять объект.

Изменение затронуло также управляющие и энергосбытовые компании. Теперь они не смогут отслеживать, кто владелец жилья, и, например, взыскивать задолженность по ЖКХ.

## Как проверить собственника при сделке с недвижимостью?

Напрямую узнать, кто владеет квартирой или домом, больше нельзя. При этом есть несколько вариантов, как обезопасить сделку купли-продажи.

**Вариант №1. Попросить продавца самому заказать выписку из ЕГРН.** Если собственник получит её, там будут видны все данные и вы сможете принять решение о сделке. 

Уже перед куплей-продажей можно попросить продавца получить выписку снова. Так вы проверите, что квартира или дом всё ещё в его собственности. Либо запросите выписку самостоятельно — сможете увидеть дату перехода собственности и удостовериться, изменилось что-то с предыдущего раза или нет.

**Вариант №2. Попросить продавца открыть доступ к персональной информации.** Причём сделать это можно только для определённого объекта. Допустим, если у продавца квартиры есть ещё и дом, можно открыть доступ только для нужной недвижимости — тогда покупатель будет сам заказывать столько вписок, сколько ему понадобится. 

**Вариант №3. Запросить выписку у нотариуса.** Подойдёт тем, кто собирается проводить нотариальную сделку — например, покупать квартиру с детской долей.

> Если же собственник отказывается предоставлять выписку из ЕГРН или раскрывать данные по объекту, стоит задуматься — всё ли чисто с продавцом и будет ли сделка безопасной.

## Запомнить

**В марте 2023 года вступили в силу новые правила получения выписки из ЕГРН.** Теперь там нет персональных данных собственников недвижимости: фамилии, имени, отчества, даты рождения и реквизитов паспорта. 

**Выписку с полной информацией может получить только собственник и ограниченный круг лиц.** В том числе супруг, нотариус, наследник и совладелец недвижимости.

**Владелец жилья может открыть доступ к персональным данным.** Для этого он подаёт заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Сделать это можно как для одного объекта, так и для всех, которые находятся в собственности. Закрыть доступ можно в любой момент.

** Выписку из ЕГРН нужно заказывать только через Госуслуги или МФЦ.** На сайте Росреестра, а также лично в филиале больше не получится.

**Владелец недвижимости может заказать онлайн-выписку на Госуслугах.** Делается она мгновенно, а документ ничем не отличается от того, который выдают в МФЦ.

**Новый закон защищает собственников, но при этом покупатели рискуют попасть на мошенников.** При сделке купли-продажи можно попросить продавца заказать выписку или открыть доступ к данным.


| Список используемых источников |
| --- |
| Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» // ИПП Гарант.ру |
| Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@ «О направлении ответов на вопросы о получении сведений ЕГРН, содержащих персональные данные» // СПС КонсультантПлюс. |




Как получить выписку из ЕГРН в 2023 году 

Для многих сделок с недвижимостью достаточно просто заключить договор, совершить оплату и перерегистрировать право собственности в Росреестре. Но иногда приходится обращаться к нотариусу. 

В статье разбираемся, зачем он нужен, какие операции подлежат нотариальному удостоверению и о чём стоит помнить обеим сторонам сделки. 

В каких случаях обращаться к нотариусу и о чём стоит помнить



## Сначала о главном: как проходит нотариальная сделка

Нотариус не просто заверяет документы и ставит свои подпись и печать. Он проводит большую работу. 

**А именно: **

> разъясняет сторонам смысл сделки и её последствия (например, спрашивает, действительно ли человек хочет доверить родственнику продажу квартиры);

> убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений;

> проверяет юридическую чистоту — устанавливает личность сторон сделки и подлинность документов; 

> фиксирует отсутствие обременений и всего, что может помешать процессу;

> удостоверяет законность сделки.

Только после этого договор купли-продажи или другой документ считается нотариально удостоверенным. 

Размеры нотариального тарифа прописаны в [законе о нотариате](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/). Цены зависят от того, какой документ нужно заверить, кто заключает сделку и сколько стоит жильё. 

> Например, если продаёте квартиру своей сестре за 5 млн рублей, услуги нотариуса будут стоить 3000 рублей + 0,2% от стоимости договора = 13 000 рублей. А если продаёте жильё не родственнику, покупателю придётся заплатить 7000 рублей + 0,2% = 17 000 рублей. И это не считая пошлины за регистрацию права собственности в Росреестре.

Ниже расскажем, какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.


## Если есть доли в общей собственности

Когда у недвижимости несколько собственников, продать её просто так нельзя. Нужно заручиться согласием остальных владельцев долей и заверить у нотариуса ([№218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/)). При этом, если один из собственников захочет подарить долю, получать согласие не требуется — достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

Исключение: все владельцы решают одновременно продать или подарить свои доли по одному договору. В этом случае можно обойтись и без нотариального удостоверения ([№76-ФЗ](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201905010009)).

> Например, квартирой владеют женщина и её двое взрослых детей. Если один из них решит продать свою долю, потребуется согласие остальных членов семьи и нотариальное оформление сделки. А если и мама, и дети одновременно отчуждают свои доли в рамках одного договора, нотариус не нужен.


## Если недвижимость переходит по наследству

Это касается вступления в наследство после смерти родственника — подробно об этом мы писали в статье [«Как из наследника стать собственником»](https://m2.ru/media/article/kak-iz-naslednika-stat-sobstvennikom/). Если кратко, то наследник обращается к нотариусу и открывает наследственное дело. После —  ждёт полгода, получает свидетельство о праве на наследство и перерегистрирует недвижимость на себя через того же нотариуса.

Ещё одна ситуация — наследодатель хочет заключить наследственный договор ([№217-ФЗ](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201807190062)). Такой же способ выразить свою волю, как и завещание. Но есть отличие — в случае с наследственным договором наследники заранее знают, какое имущество они получат и на каких условиях. А завещание хранится в тайне до смерти наследодателя.

> Например, дедушка хочет оставить внуку квартиру при условии, что тот будет ежемесячно перечислять 5000 рублей на благотворительность. Стороны заключают наследственный договор, в котором прописываются условия вступления в наследство (документ обязательно удостоверяется нотариусом). И если внук не будет заниматься благотворительностью, квартира ему не достанется.


## Если недвижимость покупают или продают по доверенности

Бывают ситуации, когда собственник не может присутствовать на сделке. Тогда он может попросить родственников или риелтора действовать от его лица.

Для этого [оформляется ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/32e00c7cfcff3f970d29fb5f8b2f514e988fb64f/) нотариально заверенная доверенность. Без неё Росреестр не примет документы для регистрации сделки.


## Если в сделке участвуют несовершеннолетние и недееспособные

Допустим, вы купили квартиру на маткапитал. Одно из условий использования этой госпомощи — выделить доли детям. То есть ребёнок становится одним из собственников квартиры. Если захотите продать недвижимость и переехать в новую, придётся получить согласие органов опеки и обязательно [удостоверить сделку у нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8e346fca831054ccbf95ac9ce90816842cee16de/).

Аналогично и с недееспособными. Например, бабушка, которая стоит на учёте в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру. Здесь также нужно обратиться в органы опеки и получить удостоверение нотариуса. Этим [занимается опекун](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/) как дееспособное лицо. Если пропустить этап удостоверения сделки у нотариуса, сделку признают незаконной.


## Если нужно получить согласие супруга на сделку

Купить квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруга можно, а вот продать или подарить (в том числе долю) — нельзя.

*Важный момент:* речь про общую недвижимость, [приобретённую в браке](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/). Если квартира куплена до свадьбы, была подарена или досталась в наследство, нотариально удостоверенное согласие не потребуется.


## Если документы отправлены почтой

Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре, вы можете лично обратиться в МФЦ или [отправить документы по почте](https://rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registratsiya-prav-/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/pochtovym-otpravleniem/). Для этого установите объявленную ценность, опишите вложение и оформите уведомление о вручении. Чтобы заявление приняли, заверьте подпись на заявлении у нотариуса.



<Notification>

Кстати, с 2019 года нотариус [может самостоятельно бесплатно передавать в Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/press/archive/notarius-obyazan-besplatno-podat-dokumenty-na-oformlenie-nedvizhimosti/) документы на регистрацию права собственности (№338-ФЗ). 

Важно: это не отдельная услуга, а часть регистрации сделки. То есть нельзя просто прийти к нотариусу и попросить его бесплатно отправить документы. А вот если вы будете оформлять наследство, он не только выдаст свидетельство о праве на наследство, но и передаст документы на регистрацию в Росреестре.

</Notification>


## Если квартиру передают под выплату ренты

Договор ренты — это соглашение, при котором собственник передаёт своё имущество в обмен на материальное содержание. 

> Например, пожилая женщина просит сиделку ухаживать за ней или поддерживать деньгами, а та получает в собственность квартиру после смерти пенсионерки. 

Просто так заключить договор нельзя — пожилая женщина должна подтвердить у нотариуса, что она действительно хочет передать своё имущество. Для этого [понадобится нотариальное удостоверение](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/89548aa2140d9f9cd97349ca0e745327e4ee46ea/) этой сделки. А сам договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.


## А как избежать рисков при нотариальных сделках?

Нотариус — дополнительная мера безопасности для юридической чистоты сделки и несёт полную ответственность за совершение сделки. Если что-то пойдет не так, то ему придётся отвечать своим имуществом ([ст. 17 про ответственность нотариуса](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/a2c4fed48f10c6823bbedab2c5fe61e766546519/)).

Но даже нотариус не может гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Например, у квартиры могут оказаться скрытые собственники, которых не так-то просто найти, или предыдущий владелец объявит себя банкротом.

**Чтобы уберечься от всех рисков, воспользуйтесь сервисом [«Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event). **Эксперты проверят выбранную недвижимость, будут консультировать на протяжении всей сделки и дадут свои рекомендации. А если в будущем что-то пойдёт не так и сделку признают недействительной, вам вернут полную стоимость недвижимости по договору. 

Обязательное нотариальное удостоверение сделок

 Ещё пять лет назад все операции с недвижимостью были связаны с чем-то очень сложным и серьёзным: бюрократией и бумажной волокитой, очередями и постоянными походами в банк и МФЦ. Сегодня всё стало в разы проще и быстрее — взять ипотеку или купить квартиру можно не выходя из дома. 

В статье расскажем, как правильно это сделать. Информация полезна тем, кто хочет сэкономить время или не может присутствовать на сделке.


 Как оформить ипотеку или купить квартиру не выходя из дома


##  Важный нюанс про подпись

Для большинства операций, о которых расскажем дальше, потребуется аналог обычной подписи от руки. Её называют усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Здесь хранится зашифрованная информация, которая подтверждает вашу личность и подлинность подписанного документа. 

Чтобы подписывать документы УКЭП, получите сертификат любым из способов:

> **Бесплатно: в приложении [«Госключ»](https://www.gosuslugi.ru/goskey).** Нужно иметь подтверждённую учётную запись на портале Госуслуг, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC. После получения УКЭП сможете отправлять в приложение документы и подписывать их удалённо.


> **Платно: в [аккредитованных удостоверяющих центрах](https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/certification_authority/?utm_referrer=https%3a%2f%2fwww.google.com%2f).** К заявлению приложите паспорт, номера ИНН и СНИЛС. Сотрудник установит вашу личность, проверит документы и запишет сертификат и ключи электронной подписи на сертифицированный электронный носитель.

Теперь расскажем о том, какие операции с недвижимостью можно проводить онлайн.


## 1. Взять ипотеку

Раньше для оформления кредита вам бы пришлось брать у работодателя справку о доходах за последний год, делать копию трудовой книжки и прикладывать их к заявлению. А вместе с ними — паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке и другие документы. Далее — идти в банк, оформлять офлайн-заявку и ждать решения несколько дней, а то и недель.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-vigodno/">

[Как купить квартиру в ипотеку выгодно](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-vigodno/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Сейчас достаточно заполнить заявку на сайте банка, причём можно не вносить данные вручную, а авторизоваться через Госуслуги. Для этого дайте согласие на доступ к данным из вашего профиля.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ccc2198915e83cc0e1b20f02ef9f2919.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример того, как выглядит согласие на доступ к данным из вашего профиля Госуслуг

</Image>

После того как вы разрешите доступ к сведениям, банк заполнит анкету автоматически: не придётся самостоятельно вносить фамилию, имя и другие персональные данные. С помощью Госуслуг банк может самостоятельно выгрузить информацию о пенсионных начислениях, справках о доходах и так далее. 

Вам останется проверить корректность данных, подтвердить заявку и ожидать решения финансовой организации. Оно может прийти уже через несколько минут, так как там получат данные напрямую из Госуслуг (не нужно тратить время на проверку подлинности документов).

После одобрения ипотеки сотрудники кредитной организации составят кредитный договор в электронном виде и предложат вам подписать его с помощью УКЭП, без посещения офиса.



<Notification>

Если вы пока не определились с банком, в котором хотите взять кредит, воспользуйтесь сервисом [«Ипотека» от Метра квадратного](https://m2.ru/ipoteka/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_ipoteka_all_no_event). 

В одном месте собраны предложения сразу от 20+ кредитных организаций. Заполните одну анкету, а после — дождитесь предложений, выберите самое выгодное и приступайте к оформлению.

</Notification>


## 2. Заказать выписку ЕГРН 

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) нужна при проведении сделок с недвижимостью. Чаще всего это касается купли-продажи — с помощью сведений из ЕГРН покупатель понимает, что продавец действительно является собственником. Также выписка может пригодиться при использовании объекта в качестве залога, оспаривании сделок в суде, открытии наследства, оформлении завещания и так далее.
Раньше заказать такую выписку можно было только в Росреестре или МФЦ. 

**Сейчас это делается через [Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru): **

* Выберите нужный вид справки и заполните анкету: укажите свои данные и информацию об объекте недвижимости.

* Оплатите услугу — стоимость от 290 рублей, зависит от вида выписки. Также собственник может бесплатно получить онлайн-выписку на свой объект.

* Ожидайте документ в течение трёх рабочих дней — придёт в личный кабинет. Если выписку заказывает собственник, то приходит мгновенно.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/78dd5691138a10ecb8ad50d99150bbdc.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Видов выписок из ЕГРН несколько — чтобы оформить нужную, укажите цель обращения. Источник: сайт Госуслуг

</Image>




## 3. Согласовать перепланировку



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/">

[Как узаконить перепланировку](https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Например, вы хотите сделать огромную комнату для посиделок с семьёй, и для этого планируется снести стену между кухней и гостиной. Просто так это сделать нельзя — сначала нужно согласовать эти изменения с надзорными органами, а потом внести их в кадастровый план.
Самый удобный вариант — оставить заявление на Госуслугах. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


**Вносите свои данные и прилагаете следующие документы:**

> проект или эскиз перепланировки;

> технический паспорт квартиры;

> заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ.

Жители Москвы также могут подать заявление на перепланировку через [mos.ru](https://www.mos.ru). 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a4b3a366ce365408b67106381757e955.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент анкеты на перепланировку. Источник: mos.ru

</Image>

Весь процесс занимает не более 15 минут. Заявку рассмотрят в течение 45 рабочих дней, и, если всё оформлено правильно, вы получите разрешение.


## 4. Зарегистрировать сделку в Росреестре



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-prava-na-kvartiru/">

[Как зарегистрировать права на квартиру](https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-prava-na-kvartiru/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Для всех сделок с недвижимостью (купли-продажи, дарения, наследования и так далее) недостаточно просто заключить договор. Его в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Ведомство внесёт изменения в ЕГРН — после этого право собственности перейдёт от продавца к покупателю. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6747c02de5c2eed5a594e6b499ac2378.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Раньше нужно было обращаться лично в МФЦ. Сегодня изменить собственника можно и удалённо.

**Вот как это сделать:**
> Обе стороны сделки (например, продавец и покупатель) выпускают УКЭП.

> Затем они подают заявление о согласии на использование электронной подписи — лично в Росреестре или МФЦ, либо через нотариуса (тогда заявление отправляют по почте). Без этого шага нельзя: по умолчанию считается, что граждане не согласны с оформлением электронных сделок. 

> Остаётся согласовать текст договора, подписать его УКЭП и отправить на регистрацию в [личном кабинете](http://lk.rosreestr.ru) Росреестра. Перед этим новый собственник недвижимости оплачивает пошлину.




Какие операции с недвижимостью можно проводить онлайн

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это один из видов разрешённого использования земельного участка. Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов, и на ней допускается капитальное строительство дома — такого, в котором можно жить круглый год.

У такой земли есть и другие особенности. Одна из них связана с процессом купли-продажи. Расскажем, какие нюансы учесть продавцу и покупателю и разберём все этапы сделки.

Подробная инструкция, как сделать всё правильно

Как купить или продать земельный участок под ИЖС 

 
Сделки с недвижимостью считаются одними из самых сложных, причём сразу для обоих участников. Взять хотя бы предоплату — покупатель боится вносить деньги, а продавец хочет получить гарантии, что сделка не сорвётся. 

От некоторых проблем при покупке или продаже квартиры может обезопасить расписка. В статье подробно расскажем, что это такое, как правильно оформить и какие нюансы нужно учесть.

 Зачем нужна и как правильно составить


## Что такое расписка и когда она пригодится

Расписка — документ, подтверждающий  факт передачи денег от одного человека к другому. Она может пригодиться в разных ситуациях, связанных с куплей-продажей недвижимости.


**Ситуации:**

**При внесении задатка. **Это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт стоимости квартиры, гарантируя своё намерение на сделку ([ГК РФ, статья 380](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/)). Задаток защищает сразу обе стороны. Если покупатель вдруг передумает, деньги останутся у продавца. И наоборот: если продавец сорвёт сделку, ему придётся вернуть задаток в двойном размере.

**При внесении аванса** (ещё один вид предоплаты за жильё). В отличие от задатка при срыве сделки аванс всегда возвращается покупателю в полном размере.

**При передаче денег за квартиру несколькими частями. **Например, если участники сделки согласовали рассрочку.

**При внесении обеспечительного платежа.** Эти деньги покрывают возможные убытки сторон при срыве сделки. Допустим, когда продавец решил узаконить перепланировку, а покупатель передумал покупать квартиру. Обеспечительный платёж не засчитывают в стоимость квартиры, а если неустойки или убытков не возникло, деньги возвращают.

**При окончательном расчёте между участниками сделки. **Здесь выплачивают оставшуюся сумму за квартиру за вычетом аванса или задатка.

Во всех ситуациях покупатель, который передаёт деньги продавцу, становится более незащищённой стороной. Чтобы обезопасить расчёты, оформляется расписка. Это официальное подтверждение того, что покупатель исполнил свою часть обязательств и внёс определённую сумму.



## Имеет ли расписка юридическую силу?

Да! Это доказательство передачи денег от покупателя продавцу. И в случае каких-то проблем, например, если одна из сторон отказывается возвращать деньги, можно пойти в суд.

Важно: *хоть такая бумага и имеет доказательственную силу, она всё же меньше, чем у договора. *Также нужно иметь в виду, что расписка не гарантирует полную безопасность сделки — подробнее об этом расскажем в конце.


## Как правильно оформить расписку?

Особых требований к документу нет — он может быть составлен в произвольной форме, например [такой](https://docs.google.com/document/d/1C5l9hiOXFXuayYzxz14Dy8GfvF5Xiz6f/edit). 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a312e0bb09beaaee78258cd009810be8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Расписка о получении денег может выглядеть так

</Image>



В расписке обязательно указывается:

> место оформления;

> дата;

> личные данные продавца и покупателя;

> номер договора купли-продажи;

> информация о квартире (адрес, метраж и так далее);

> размер полученной суммы (цифрами и прописью);

> в счёт чего передаются деньги (полной суммы договора, аванса, задатка или обеспечительного платежа).

Документ пишется продавцом от руки и передаётся покупателю. Последний должен проверить правильность текста, прежде чем обе стороны его подпишут. Дополнительно можно привлечь свидетелей и нотариуса, которые подтвердят факт оформления расписки.


## С какими рисками могут столкнуться продавец и покупатель при составлении расписки?

❌ **Если продавец отказывается письменно подтверждать факт получения денег. **Расписка — это необязательный документ, стороны могут договориться и «на словах», сделку всё равно признают законной. Но если бывший владелец жилья окажется недобросовестным, в будущем он может заявить, что денег не получал. Доказать обратно будет непросто.

❌ **Если документ распечатан, а не написан от руки. **В этой ситуации продавец может отрицать, что расписка составлена и подписана им лично. Экспертиза тоже не сможет подтвердить авторство — подпись подделать легче, чем рукописный почерк. Поэтому обязательно просите продавца составлять расписку лично от руки.

❌** Если в расписке указана одна цена за квартиру, а в договоре купли-продажи (ДКП) — другая, меньшая. **Обычно продавцы так делают, чтобы не платить налог с продажи жилья. Но есть риски: при расторжения ДКП покупателю вернут то, что указано в договоре, а не в расписке.

❌ **Если стороны составили расписку на задаток, но не включили соглашение о задатке в договор купли-продажи или предварительный договор купли-продажи (ПДКП)**. Хоть расписка и имеет юридическую силу, в случае с задатком одного этого документа недостаточно. Здесь [нужен договор ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/)(ГК РФ, статья 380). Образец ПДКП можете скачать [по ссылке](https://docs.google.com/document/d/1pbUnD8kkEmDTistPhPola83tIw8s2q39/edit). В нём стороны прописывают все условия сделки и закрепляют, в каких ситуациях и кому достанется задаток. 

Без договора последний будет считаться авансом. То есть, если покупатель откажется выходить на сделку, продавец обязан вернуть ему все деньги.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/17e92e691dd03f99984e764429e7f2ec.jpg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагменты предварительного договора купли-продажи. Задаток прописывается отдельным пунктом

</Image>




## Как ещё можно обезопасить себя при заключении сделки?

Расписка — это неплохой способ снизить риски при расчётах наличными (напомним, это очень рискованно). Но в сделках с недвижимостью есть и другие риски, которые сложно выявить и устранить. Например, если продавец скрыл наличие супруга или накопил долги и может объявить себя банкротом. Если такое произойдёт, новый собственник в будущем можно лишиться права собственности.

Чтобы быть уверенным в том, что покупка квартиры пройдёт без проблем и нарушений, воспользуйтесь сервисом [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=dzen&utm_medium=video&utm_campaign=M2_video_internal_b2b_rus_guaranteed_deal_all_no_event) от Метра квадратного. В услугу входит юридическая проверка недвижимости, рекомендации по устранению рисков, составление договора купли-продажи и сертификат по защите сделки на 10 лет. 

## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023), статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023), статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке // СПС КонсультантПлюс.



Расписка при сделках с жильём

Покупка или продажа квартиры — это всегда непростой процесс, где нужно учитывать разные риски. Как минимум можно зря потратить время, а как максимум — столкнуться с мошенничеством.

Полностью исключить неприятные ситуации сложно, но можно уменьшить риски их возникновения. Рассказываем, о чём стоит спросить продавца и покупателя квартиры до подписания договора.


Двойной гайд на случай сделок с недвижимостью


# Главные вопросы к продавцу


Покупатель квартиры может потерять и недвижимость, и деньги по разным причинам: от ошибок в оформлении документов до неожиданного появления дальних родственников, претендующих на право собственности. Поэтому главная цель всех вопросов — убедиться, что жильё не находится в зоне повышенного риска. 


**Вопросы о квартире**

Нужно выяснить главные характеристики недвижимости — например, есть ли у неё критические недостатки и придётся ли вкладываться в ремонт. А ещё определить, подходит ли она лично под ваши критерии оптимального будущего жилья. 

> **Какова общая площадь квартиры? **— Её можно посмотреть на выписке из ЕГРН и через сервис Росреестра. 

> **Из каких материалов построен дом? **— Многоэтажки из кирпича, например, долговечнее, а ещё лучше держат тепло зимой.

> **Какой класс энергоэффективности у этого здания? **— Чем он выше, тем меньше вы будете платить за коммунальные услуги.  

> **Как давно меняли проводку? Она медная или алюминиевая? **— Медная долговечнее и меньше нагревается при перегрузках. 

> **Меняли ли в здании трубы? Есть ли какие-то визуальные проблемы, подтёки?** — Если причиной были протечки от соседей сверху, попросите посмотреть состояние их коммуникации сейчас. 

Остальные вопросы по теме касаются уже скорее личного комфорта:

> В каких отношениях вы находитесь с соседями? 

> Сдаются ли близлежащие квартиры посуточно? 

> Какую мебель вы готовы оставить после продажи?

> Сложно ли найти неподалеку парковку в вечернее время?

> Насколько близко находятся ближайшие станция метро и супермаркет?


**Вопросы о документах**

Они помогут заранее оценить риск того, что сделку оспорят из-за прав собственности.

> **Вы собственник квартиры? **— Право собственности подтверждает выписка из ЕГРН. 

> **Сколько ещё собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние? **— Нужно согласие всех на продажу. В случае с ребёнком — согласие органов опеки, и сделка должна быть нотариальной. 

> **Приобретена ли квартира в браке? И если да, то дал ли супруг согласие на продажу квартиры (даже если развод с ним был 20 лет назад)?** — Оно должно быть заверено нотариально, или супруг должен фигурировать в качестве продавца в договоре купли-продажи. Потому что квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов . 

> **Если квартира получена в наследство, все ли законные наследники участвовали в наследовании? **— Если нет, их возможное появление грозит аннулированием сделки. 

> **Если квартира приватизирована, есть ли за кем-то ещё право пользования? **— Лучше, чтобы таких людей не было или они сразу отказались от этого права. 

> **Использовался ли материнский капитал при покупке квартиры?** — Если да, то по закону собственник был обязан выделить доли детям.

> **Есть ли перепланировка и узаконена ли она?** — Если да, должны быть утвержденный проект перепланировки, акт приёма-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию. 

> **Живут ли в квартире арендаторы? Если да, за какое время нужно попросить их съехать? **— Продавец может предоставить договор аренды или договориться с ними лично.

> **Если квартира была куплена в ипотеку, выплатили ли её?** — Квартиру с обременением сложнее будет снова взять в ипотеку. Придётся получить одобрение банка, где она оформлена как залог. 

**Вопросы о сделке**

Ответы на них покажут, насколько быстро и безболезненно удастся подписать договор. 

>** Какая история у этой квартиры?** — Чем больше раз уже продавали недвижимость, тем выше риск. Даже если первая сделка была совершена с нарушением, а после неё заключили ещё пять, все последующие могут аннулировать. 

> **Почему вы решили продать эту квартиру? **— Срочная продажа может быть связана с мошеннической схемой. Например, если жильё недавно получили в наследство или подарили. Стоит убедиться в добросовестности продавца. 

> **Какая будет сделка: свободная или альтернативная?** — При свободной собственник просто продает квартиру. При альтернативной он покупает новое жильё в тот же день, когда продаёт старое. То есть покупателю придётся ждать неопределенный период времени. 

> **Сможете ли вы подтвердить свою дееспособность? —** Заболевания вроде деменции или шизофрении могут стать основанием для оспаривания сделки. Убедиться, что их нет, поможет освидетельствование врача на сделке или перед ней.

> **Есть ли какие-то ограничения на сделку? **— Например, запреты, аресты или права третьих лиц на квартиру. 

> **Вы выбрали банк, в котором будете проводить сделку? **— Лучше заранее определить наиболее удобный вариант для обеих сторон.

> **Составили ли вы договор? **— Если да, его нужно внимательно изучить на предмет достоверности и соблюдения ваших прав.


## Главные вопросы к покупателю


Обычно, когда говорят о сделках купли-продажи, внимание акцентируют на рисках для покупателя. Но у продавца они тоже есть. Вот о чём лучше спросить потенциального клиента, чтобы избежать неприятных ситуаций.

**Вопросы о квартире**

Ещё до просмотра квартиры нужно выяснить, подходит ли она покупателю. Иначе вы потеряете время, а у него появятся причины для торга. 

> Соответствует ли квартира (планировка, этаж) вашим требованиям?

> Для вас важно, на какую сторону выходят окна квартиры?

> Устраивает ли вас район?

> Готовы ли вы вложиться в ремонт?

> Какая форма оплаты удобнее: покупка за наличные, покупка с продажи другой квартиры, ипотека?


**Вопросы о документах**

Самое важное — убедиться, что договор составлен максимально корректно. 

> **Указаны ли в договоре все существенные недостатки квартиры?** — Если этого не сделать, покупатель может подать на продавца в суд за то, что он намеренно скрыл плохую проводку или протекающие трубы. 

>** Правильно ли указаны паспортные данные покупателя, адрес квартиры и другая информация?** — Любые, даже самые крошечные ошибки и опечатки при составлении договора могут привести к проблемам в дальнейшем.

**Вопросы о сделке**

Продавцу также стоит заранее узнать, насколько быстро удастся получить деньги за квартиру. 

> **С кем вы будете советоваться перед покупкой и кто принимает окончательное решение о заключении договора?** — Чем меньше людей, тем меньше шанс срыва сделки. 

> **Как будет финансироваться покупка: ипотека, накопления, материнский капитал, продажа старой квартиры?** — Стоит убедиться, что у покупателя действительно есть деньги и он готов их потратить.

>** Как вы планируете передать деньги: аккредитив, сервис безопасных расчётов, банковский перевод или наличные?** — Самый безопасный и быстрый вариант для всех сторон — оплата через аккредитив или СБР. 




<Notification>

А если хотите полностью себя обезопасить, доверьтесь профессионалам и воспользуйтесь сервисом [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=dzen&utm_medium=video&utm_campaign=M2_video_internal_b2b_rus_guaranteed_deal_all_no_event) от Метра квадратного. 

Юристы компании избавят процесс купли-продажи от любых неожиданностей. Если же что-то пойдет не так и вы лишитесь права собственности, вам вернут полную стоимость недвижимости.

</Notification>



Что спрашивать у продавца, а что — у покупателя квартиры

В некоторых случаях законная сделка с жильём может обернуться судом. Именно это произошло с владельцем одного таунхауса. 

Расскажем, чем закончилась эта история и как застраховать себя от всех рисков. 

И как в этом помог сервис Метра квадратного

Покупка недвижимости вызывает у многих людей как минимум волнение. Это понятно: сумма большая, документов — много, и каждый из них нужно проверять. Только по итогам 2021 года в России было зарегистрировано [более 700 000 судебных дел](https://iz.ru/1481361/inna-krasovskaia/nadezhnyi-sluchai), связанных с недвижимостью. И это только гражданское производство. 

Самым уязвимым звеном сделок с недвижимостью является покупатель. Именно ему нужно проверить всё до мельчайших подробностей в истории объекта, изучить документы до последней запятой и обеспечить безопасность расчётов. Нередко на практике это превращается в полноценное испытание нервов и силы воли. 


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Что такое недействительная сделка](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


И если с проверкой документов всё довольно просто — юристы давно разобрались с форматом договоров — то с проверкой самого объекта дела обстоят сложнее. И именно история объекта недвижимости может стать причиной, по которой суд признает сделку недействительной. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Самое неприятное, что такие ситуации происходят внезапно, предугадать их почти невозможно. Поэтому собственникам часто приходится тратить дополнительные деньги на экстренную помощь юристов и оплату судебных расходов. 

Чтобы такого не происходило, в Метре квадратном разработали сервис [«Защита сделки»](https://bit.ly/guaranteed_deal_m2). Он работает очень просто: клиент выбирает объект, его проверяют юристы и дают экспертное заключение о безопасности сделки. 


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d818488e46e591e7e878a637798430b9.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент экспертного заключения от Метра квадратного 

</Image>

Также юристы дают рекомендации о том, что необходимо проверить и выяснить прежде, чем эту сделку заключать. Если клиент следует этим рекомендациям и заключает сделку, то он получает сертификат защиты сделки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5db2728ef7c11393371cc1ac9e59fa44.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример сертификата Защиты сделки

</Image>


Этот сертификат подтверждает, что в течение десяти лет с момента сделки Метр квадратный берёт на себя решение любых вопросов и проблем, которые могут возникнуть с недвижимостью. Вплоть до защиты интересов клиента в суде. И это ещё не всё. 



<Notification>

 Если даже не удастся выиграть дело в суде, М2 вернёт клиенту все деньги, которые он потратил на покупку этой недвижимости

</Notification>

Также в [Защиту сделки](https://bit.ly/guaranteed_deal_m2) входит составление ДКП, безопасные расчёты, электронная регистрация сделки и неограниченное количество проверок и консультаций. То есть после оплаты услуги клиент может поручить экспертам М2 проверку разных объектов до тех пор, пока не выберет подходящий. Другими словами, это действительно полная защита сделки. 

С момента создания Защиты сделки прошло 4 года. И за это время страховых случаев не было — до недавнего времени. Зато когда такой случай всё-таки произошёл, сервис Метра квадратного помог клиенту сохранить недвижимость и защитить свои права. Без дополнительных трат на юриста. 


## История одного таунхауса 

В январе 2022 семейная пара решила купить таунхаус и использовала сервис «Защита сделки», чтобы обезопасить свою покупку на 10 лет. И вот в конце августа гарантийный случай всё-таки наступил — у новых владельцев дома возникли проблемы с правом собственности.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Юрист М2 Инна Красовская рассказала «Известиям» о том, как обезопасить себя при покупке жилья](https://iz.ru/1481361/inna-krasovskaia/nadezhnyi-sluchai)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


При проверке недвижимости эксперты Метра квадратного изучили её прошлое и узнали о количестве перехода права собственности. Один застройщик в 2014-2015 годах построил 50 таунхаусов в коттеджном посёлке и в 2015 продал их другой компании. Далее последовала череда переходов права собственности. Но вот чего никто не мог предусмотреть, так это того, что в 2021 году первый застройщик объявит себя банкротом, а вторая компания окажется с ним аффилирована.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


На этом основании в  2022 году конкурсный управляющий решил оспорить самую первую сделку 2015 года. Таким образом право собственности клиентов Метра квадратного попало под угрозу, несмотря на то, что с момента проведения «спорной» сделки прошло 8 лет (так бывает, сроки исковой давности 3 года могут быть восстановлены). Скрытые риски — вроде внезапного банкротства продавца — невозможно выявить заранее, а в нашей ситуации ещё и право собственности переходило от одного юрлица к другому пять раз. 



<Notification>

Подробности этой истории можно узнать из [видео](https://youtu.be/zDHS2oGWwwk)

</Notification>



## Защита в действии 

Клиенты сразу обратились по гарантии к экспертам сервиса «Защита сделки». Юристы Метра квадратного изучили ситуацию и выяснили, что в рамках дела о банкротстве на все таунхаусы в посёлке был наложен запрет на регистрационные действия. Такое ограничение не позволяет владельцу распоряжаться имуществом, например, продавать или дарить его.

Юристы М2 вступили в дело, чтобы защитить законные права клиента. Они обратили внимание суда на то, что срок давности оспаривания сделки истёк, а право собственности переходило несколько раз. А вот добросовестность и финансовая устойчивость нынешнего владельца недвижимости не вызывает сомнений. В итоге суд принял доводы и снял обеспечительные меры. 

<Blockquote
  author="Инна Красовская, создатель и руководитель сервиса «Защита сделки», юрист Метра квадратного"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>

«Мы выиграли в суде и сняли арест с таунхауса клиента. Это первый и пока единственный положительный результат среди владельцев пятидесяти коттеджей, на которые наложены ограничения. При этом, благодаря Защите сделки, клиент не потратил ни копейки на неожиданный судебный процесс, сохранил время и нервы. 

Недвижимость — очень значимая покупка в жизни человека, к такой сделке надо относиться серьёзно: всё внимательно проверять, правильно проводить сделку и в случае суда — обращаться к лучшим юристам. Именно эти три элемента обеспечили успешный результат в нашем примере. 


Это показывает, что гарантийный пакет стоимостью в несколько десятков тысяч рублей помогает сберечь миллионы. Не пренебрегайте тщательной проверкой и по возможности защищайте свою сделку — мы в Метре квадратном предусмотрели эти услуги, ими могут воспользоваться покупатели недвижимости любой стоимости».

</Blockquote>


## Запомнить


Если вы планируете покупку недвижимости или помогаете кому-то в этом непростом деле, не помешает проявить дальновидность. Чаще всего сложности в сделках с недвижимостью кроются в истории объекта или в информации, которую скрывает недобросовестный продавец — он может умолчать, что на самом деле половина квартиры принадлежит его супругу (настоящему или бывшему), другим наследникам, его детям (в случае, например, с материнским капиталом) или даже предыдущим собственникам (если сейчас права оспариваются в суде). 

А ещё бывают риски, которые заранее предусмотреть невозможно, они могут возникнуть после истечения срока исковой давности и быть такими запутанными, что без группы юристов разобраться в них будет просто невозможно.

Застраховаться от подобных ситуаций на десять лет вперед — разумный шаг, когда речь идёт о десятках миллионов рублей. 



Как собственнику удалось сохранить недвижимость, когда дело дошло до суда

 У любой квартиры, частного дома или земельного участка есть рыночная стоимость. Эту сумму продавец хочет получить за объект — её в объявлениях и договорах видит покупатель.
Но у недвижимости есть ещё и кадастровая стоимость, установленная государством. Что это такое? Официальная цена на основе формальных признаков: расположения, назначения помещения, типа дома и года постройки, количества этажей, материалов стен, площади. 

В статье мы собрали всё, что нужно о ней знать: как считается, чем отличается от рыночной и можно ли её изменить.

 И на что она влияет 


## Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Хоть официальная стоимость недвижимости максимально приближена к цене от продавца, однако чаще всего она все-таки не совпадает с рыночной.

**Дело в способе оценки:**

→ **Рыночная стоимость основана на индивидуальных характеристиках.** Собственник сам анализирует ситуацию на рынке и ставит на недвижимость такую цену, чтобы на неё быстро нашёлся покупатель. При этом он учитывает не только район, площадь и ценность дома, но и особенности — ремонт, вид из окна, престижность ближайшей школы и даже добропорядочность соседей. Повлиять на ценник может и экономическая ситуация, например, если начался кризис и на квартиру трудно найти покупателей. 

→ **Стоимость по кадастру более обобщённая**. Её оценивают по массовым методикам, без визуального осмотра. Поэтому вполне может оказаться, что «убитое» жильё соседа будет стоить столько же, сколько и ваше с дизайнерским ремонтом. 

∞ **При этом рыночная и кадастровые стоимости взаимосвязаны**. Если со дня последней кадастровой оценки рыночная стоимость объекта снизилась на 30% и больше, её пересчитывают. Однако новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие.


## На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость используется для всех государственных расчётов, связанных с недвижимостью, в частности для начисления налогов и пошлины. 

**Разберёмся подробнее:**

**Налог на имущество (недвижимость).** Начисляется ежегодно. Сумма зависит от кадастровой стоимости и ставки налогообложения, которую устанавливают региональные власти (не больше 0,3%). Ещё в формулу входят коэффициент периода владения и доля владения недвижимостью. Примерную сумму можно рассчитать самостоятельно в [онлайн-калькуляторе](https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/nalog_calc/) на сайте ФНС.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/eb3ce48119503bf53c225de79bf87dc2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66d2adaf9d6cad058f9d1d5e6945827e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример расчёта налога на квартиру в Казани

</Image>

**Земельный налог. **Рассчитывают аналогично имущественному: по кадастровой цене участка.

**Налог на доход при продаже квартиры.** В большинстве случаев при продаже недвижимости придётся заплатить НДФЛ — 13% от вырученной суммы. Налоговая сравнит вырученную сумму с кадастровой. Если после продажи вы получили меньше кадастровой стоимости, умноженную на понижающий коэффициент 0,7, то налог посчитают от этой суммы. Если же больше, то тогда налог начислят от прописанной в договоре стоимости.

*Например, вы продали квартиру за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость — 3,5 млн рублей. Налог придётся уплатить с 2,45 млн рублей: 3 500 000 x 0,7. А сам НДФЛ будет равен 318 500 рублей.*

Но есть и исключения — налог не начисляется, если вы владели квартирой более трёх лет и она была вашим единственным жильем. Сюда же — вы купили квартиру после 1 января 2016 года и на момент продажи числились собственником пять лет.

**Налог при получении квартиры в подарок.** Он тоже равен 13% от кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Но если квартиру вам подарили близкие родственники (супруг, родители, бабушка, ребёнок или сестра), то налог платить не придётся.

**Нотариальные расходы. **Некоторые сделки с недвижимостью требуют удостоверения у нотариуса. 

Например:
* при продаже доли недвижимости постороннему лицу;
* при передаче имущества в доверительное управление;
* при продаже квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

В этих случаях нотариусу нужно заплатить пошлину — она рассчитывается исходя из цены объектов по кадастру. В среднем затраты составляют 0,5% от, стоимости недвижимости, но не превышают 20 000 рублей.


## Как определяется кадастровая стоимость

**В процессе кадастрового учёта. **Чаще всего это касается ситуаций, когда объект только появляется — к примеру, когда новостройка сдаётся в эксплуатацию. Тогда застройщик сам обращается в кадастровую палату и инициирует оценку. 

Бывает и такое, что меняются характеристики недвижимости, от которых зависит её стоимость — к примеру, когда к загородному дому добавляют пристройку. Тогда проверку заказывает уже собственник.

**В результате государственной кадастровой оценки.** В каждом регионе есть свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые собирают сведения о расположенной на территории недвижимости и делают расчёт стоимости.

*Например, в Москве этим занимается ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка».*

Государство регулярно пересчитывает кадастровую стоимость — не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) недвижимость переоценивают каждые два года.

Затем стоимость вносят в [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) — здесь хранятся технические характеристики объектов (например, планы расположения квартир или зданий) и сведения о собственнике. 


## Как узнать кадастровую стоимость

Вся информация находится в открытом доступе — её можно получить тремя способами.

**Воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.** Перейдите на вкладку [«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) и введите в специальное поле адрес объекта или кадастровый номер. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c2fb27d161e7f995e3a75906eaac2f2b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Когда внесёте данные, появятся сведения об объекте — информация о стоимости будет указана на день последнего обновления базы


</Image>

**Посмотреть на [публичной кадастровой карте](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/66.08075299999663,100.05436299999492/4/@1b4un34901).** Этот способ подойдёт, если вы не знаете точный адрес недвижимости. Просто найдите на карте свой город и дом, узнайте общую стоимость объекта, разделите на площадь дома и умножьте на количество своих квадратных метров.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f043ed6dd59f65e82c5252c501819299.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В левой части отображается вся информация о недвижимости


</Image>

**Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)**. Выбирайте этот способ, если вам нужны данные стоимости на какую-то определенную дату (например, на 1 января — начало налогового периода) или если хотите получить официальный документ с подписями и печатями.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0c3752226cdb4e83ee7fcc95c40fa5f1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример выписки из ЕГРН. Кадастровая стоимость указана в первом разделе 

</Image>

Ещё это можно сделать через МФЦ или онлайн — на Госуслугах, в [Росреестре](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через [сервис Федеральной кадастровой палаты](https://spv.kadastr.ru/). Готовится до трёх рабочих дней, приходит в отделение МФЦ или на вашу электронную почту.


## Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Итак, вы узнали информацию о стоимости своей недвижимости и поняли, что с ней что-то не так — например, при первичной оценке специалисты перепутали площадь дома или цена на квартиру оказалось намного выше рыночной. В таком случае вы имеете право её оспорить.

*Неправильно рассчитанная кадастровая стоимость может обернуться серьезными последствиями. Допустим, если она завышенная, вам будут неправильно начислять налоги. А если ошибка возникла из-за неверно указанной площади, квартиру будет трудно продать.*

Пересмотреть стоимость можно в комиссии Росреестра. Для этого составьте заявление в свободной форме — [шаблон можно скачать на официальном сайте Росреестра](https://www.yandex.ru/safety?url=https%3A//rosreestr.gov.ru/upload/Doc/doc_zayvlenie.doc).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5cdbe53b5c27e38b1e8b7f60a1324a66.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Проверьте, чтобы в заявлении были указаны ваши Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым вы считаете кадастровую стоимость неверной


</Image>

**К заявлению надо приложить:**
* выписку из ЕГРН;
* копию документа на право собственности — договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка;
* документы для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости — отчёт о сторонней оценке рыночной цены;
* подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его цены.

**Если с документами и заявлением всё в порядке, назначается заседание комиссии, на котором вы тоже можете присутствовать. **Комиссия принимает решение о пересмотре стоимости? Тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. 

**Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд. **Но взвесьте все за и против — в случае иска не избежать серьёзных затрат на юриста и оценку недвижимости. Это имеет смысл, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью исчисляется миллионами рублей — при изменении первой можно хорошо сэкономить на налогах.


## Запомнить

**1. **Кадастровая стоимость — это официальная цена недвижимости, которую устанавливает государство.

**2. **В отличие от рыночной стоимости, кадастровая более обобщённая. Её оценивают без визуального осмотра квартиры, дома или участка — только по формальным признакам: расположению, площади, возрасту объекта и так далее.

**3.** На основе кадастровой стоимости начисляют налоги — чем она меньше, тем меньше плата в казну. Поэтому в некоторых случаях есть смысл следить за достоверностью стоимости. 

**4. **Проверить кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или через выписку из ЕГРН. Если цена окажется завышенной, можно обратиться с заявлением в комиссию по оспариванию или в суд.  






























Сделка