 Бывает, что вместе с имуществом родственника наследник получает долги и теряет больше, чем приобретает. В таком случае он имеет право отказаться от наследства. Рассказываем, как это сделать и что тогда случится с наследным имуществом.

 И в какие сроки это сделать

Как отказаться от наследства с долгами

 Если человек долго живёт в заброшенном доме, он может стать его владельцем. Но только через суд и при выполнении нескольких условий. Рассказываем, как работает сила приобретательной давности и кому она помогает оформить жильё в собственность.

 И что для этого сделать 

Приобретательная давность: как получить квартиру после 15 лет владения 

 Чтобы получить квартиру в социальный наём или принять участие в программе господдержки, нужна справка об отсутствии недвижимости. Рассказываем, что это такое и как получить её на Госуслугах или в МФЦ.

 И зачем это нужно

 ## Что такое справка об отсутствии жилья
Это документ, который подтверждает: у человека в собственности нет недвижимого имущества. Учитываются любые объекты: дома и квартиры, [доли](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-dolyu-v-kvartire-i-kakie-tut-riski/), комнаты в коммуналках, нежилые помещения.

Право собственности на недвижимость [регистрируется в ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-prava-na-kvartiru/). То есть, если человек владеет каким-то жильём, Росреестр об этом знает. Он может предоставить сведения, есть у гражданина недвижимость или нет. Иногда такие вещи нужно проверять.
### Когда и для чего нужна справка
Чаще всего отсутствие жилья просят подтвердить, если человек претендует на льготу. Например, хочет встать на учёт как гражданин, который нуждается в жилье. Если человек стоит на таком учёте, он может:
* получить квартиру в социальный наём [или приватизировать](https://m2.ru/media/article/kak-privatizirovat-kvartiru-po-dogovoru-sotsialnogo-naima/);
* принять участие [в программе «Молодая семья»](https://m2.ru/media/article/programma-molodaya-semya-kak-poluchit-subsidiyu-na-zhilyo/), если подходит под условия;
* поучаствовать в региональных [программах выдачи жилья[(https://m2.ru/media/article/zhilishchnie-sertifikati-v-2026-godu-kak-poluchit-ot-gosudarstva-dengi-na-kvartiru/).

Справка может понадобиться и в других ситуациях. Например, [при банкротстве](https://m2.ru/media/article/mozhno-li-pokupat-nedvizhimost-posle-bankrotstva/), чтобы доказать управляющему: у человека нет ценного имущества. Иногда её запрашивают правоохранительные органы во время расследований. Или банки — когда проверяют человека перед ипотекой.
### Отличие справки от выписки из ЕГРН
Технически справка об отсутствии жилья тоже считается выпиской из ЕГРН. Но в повседневной речи так называют [документы об объекте недвижимости](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/). Они рассказывают о квартире: её владельцах, метраже, обременениях.

Справка об отсутствии жилья — это другой вид выписки из ЕГРН. Она выдаётся не на объект недвижимости, а на имя человека. Официально её называют выпиской о правах и документах.
### Какие сведения есть в справке об отсутствии недвижимости
Обычно в выписке о правах и документах перечисляют, какой недвижимостью владеет человек. Сначала указывают его данные: ФИО, номер паспорта. Затем дают список квартир, домов и других объектов в собственности.

Если у человека нет недвижимости, списка не будет. Вместо него в документе укажут, что в государственных реестрах нет таких сведений. То есть государство не знает ни о каком жилье, принадлежащем этому гражданину.

Такую выписку и называют справкой об отсутствии жилья, хотя официально у неё другое название. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7bfcd67e55f09759a15ef62feab45cbd.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Выписка подтверждает: человек не владеет недвижимостью, а значит, может участвовать в социальных программах
</Image>

## Как получить справку об отсутствии недвижимости
Иногда в интернете пишут, что выписку об отсутствии недвижимости выдают в Росреестре. Но это уже не так. Росреестр перестал принимать такие запросы и перенаправляет всех заявителей на Госуслуги.

Сейчас способов только два — подтвердить отсутствие недвижимости через портал Госуслуги или МФЦ. Рассмотрим каждый из них.
### Через портал Госуслуги
Это самый быстрый и простой способ заказа выписки. Ходить никуда не нужно — справку выдают онлайн в день заявки. Нужна только подтверждённая учётная запись на Госуслугах. Показываем, как получить выписку.

Сначала перейдите к услуге [«Предоставление сведений из ЕГРН»](https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form). Если потеряли прямую ссылку, можете найти услугу в поиске.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4e87f9d26f94b2f1ea482f4c1d7cafca.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Это то же окно, через которое портал выдаёт выписки о недвижимости
</Image>

Выберите вариант «Запросить сведения из ЕГРН». Вам предложат написать точное название документа, но вводить его необязательно. Можете кликнуть «Нет», затем выбрать «Выписку из ЕГРН» и вариант «О правах или документах на недвижимость».

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0874bec178f72e6935076b4054c56a8d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Можно запросить и многие другие сведения
</Image>

В списке выберите «О правах лица на объекты недвижимости». Вам зададут несколько вопросов: кто вы и есть ли у вас льготы. Если заказываете выписку на себя, выберите вариант «Правообладатель».

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/aad5cece219d1e54ed9b8f5d53fd226d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если выбрать вариант «Иное лицо», персональные данные не покажут — такая выписка будет бесполезна
</Image>

В конце вам покажут окно, где объяснят, сколько будет стоить заказ выписки и в какой срок её подготовят. Стоимость зависит от количества регионов, где будут искать недвижимость. Чем их больше — тем дороже.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4cdd81de9bda2ed1c06eee9f330b2beb.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чаще всего нужны выписки об отсутствии недвижимости по всей России, но они самые дорогие
</Image>

От вас понадобятся данные паспорта. Они подтягиваются в аккаунт автоматически — вводить ничего не надо, только проверить, верна ли информация в системе.

После этого вас спросят о регионах, где нужно поискать недвижимость. И о датах — за какой период требуются сведения. Когда ответите на все вопросы, можно переходить к оплате. Счёт придёт в личный кабинет Госуслуг.
### Через МФЦ
Если нужна бумажная выписка — её можно заказать в любом многофункциональном центре «Мои документы». Чаще всего туда не надо записываться. Человек просто приходит в удобное ему время и подаёт заявление. Нужно взять с собой паспорт и СНИЛС. Если он менял документы — сведения об этом. А [если действует от лица другого человека](https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form) — доверенность.

Цены при получении справки через МФЦ выше, а сроки дольше — до 7 рабочих дней. Поэтому такой способ подходит тем, кому принципиально иметь бумажный документ. Например, его могут запрашивать, если семья подаётся на господдержку.
## Сколько действует справка об отсутствии недвижимости
Чёткого срока действия у документа нет. Но ведомства обычно требуют свежие выписки — не старше 10 дней. Ведь даже за неделю ситуация может измениться: например, человек зарегистрирует на себя квартиру.

Есть выписки, которые показывают не актуальные, а архивные сведения. Например, данные о владении жильём за прошлые периоды. Такая информация не меняется, ведь изменить прошлое невозможно. Но для перестраховки ведомства всё ещё могут просить документы, выданные недавно.
## Краткие выводы
* Справка об отсутствии недвижимости — это документ, который подтверждает, что у человека нет жилья в собственности. 
* Документ нужен в ряде ситуаций: господдержка, банкротство, судебные разбирательства.
* Подтвердить отсутствие недвижимости можно через портал Госуслуг или в МФЦ. Понадобится подать заявление и оплатить пошлину. Её размер зависит от количества регионов, где будут искать жильё.
* Получение справки онлайн занимает до 3 дней, через МФЦ — до 7 дней. Часто ведомства требуют свежие документы. Если справка нужна для долгого процесса, например приватизации, возможно, заказывать выписку придётся не раз.
## FAQ
**Как называется справка об отсутствии недвижимости в собственности?** 

Полное официальное название — выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Но обычно так не говорят. На Госуслугах её просто называют выпиской о правах на недвижимость. А сотрудникам МФЦ можно сказать и бытовое название — справка об отсутствии жилья. Они поймут, о чём речь.

**Что делать, если в выписке указано имущество, которого нет?** 

Это очень маловероятно, но Росреестр мог допустить ошибку. Нужно обратиться в ЕГРН и [потребовать удалить ошибочные сведения](https://m2.ru/media/article/oshibki-v-dokumentakh-na-nedvizhimost/). Заявление об этом можно отправить через МФЦ, по почте или в отделении Росреестра.

**Можно ли заказать справку об отсутствии жилья в Москве и Московской области отдельно?**

При заказе выписки можно выбрать, по каким регионам проводить проверку. Москва и Московская область считаются разными регионами. Поэтому можно, например, заказать две выписки: одну — по Москве, другую — по области. Но и платить за них придётся как за два документа.
## Список источников
[Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Глава 8. Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f67ad7a5f3338170f0bdc1f871f6b93a942d432d/).

Как получить справку об отсутствии недвижимости в собственности

 Если у семьи нет жилья и возможности его купить, она может получить квартиру в аренду у государства. Это называется социальным наймом. Рассказываем, как он устроен, как получить жильё и что с ним можно делать.

Муниципальная квартира по договору социального найма: что нужно знать

 Бывает, что продавец квартиры не может или не хочет проводить сделку лично. Тогда он может действовать через другого человека — доверенное лицо. Рассказываем, что такое доверенность на продажу квартиры, как её написать и что учесть.

 Как передать и отозвать право совершать сделки от своего лица

Доверенность на действия и сделки с недвижимостью: что нужно знать

 Если вы живёте в муниципальной квартире по договору социального найма — вы можете приватизировать её и стать владельцем жилья. Рассказываем, как устроена приватизация и как она помогает бесплатно получить квартиру в собственность.

Через Госуслуги или МФЦ

Как приватизировать квартиру по договору социального найма

 Сервитут — это право пользоваться чужой землёй. Нужно проехать к своему участку через соседский? Проложить трубы водопровода через чью-то территорию? Это всё сервитут. Рассказываем, какие виды бывают, как его оформить, чтобы не нарушить закон, и что делать, если сосед против.

 Как законно пользоваться чужой землёй

Сервитут на земельный участок: понятие, виды и порядок оформления

 Рента позволяет собственнику недвижимости получать денежное содержание или уход, не теряя права проживания, а плательщику — приобрести квартиру в рассрочку, часто дешевле рынка. Рассказываем, какие виды ренты бывают, кому они выгодны, а кому — нет и как оформить договор, чтобы не потерять ни квартиру, ни деньги.

 Способ передать квартиру, не теряя права в ней жить

Что такое договор ренты

 Недвижимость обычно дарят родственникам: детям, родителям, братьям или сёстрам. Это проще, чем завещать квартиру. Рассказываем, что нужно знать о дарении между близкими родственниками, чтобы оформить договор безопасно для всех.

 И нужен ли для этого нотариус

 ## Особенности договора дарения между близкими родственниками
Договор дарения, или дарственная, — документ, который подтверждает, что человек безвозмездно отдаёт кому-то своё имущество. Этот человек называется дарителем, получатель — одаряемым. Технически сделать подарок можно кому угодно, но часто такие сделки заключаются между родственниками.

<Notification>

При оформлении дарственной получатель сразу становится владельцем имущества. Поэтому некоторые используют её вместо завещания, например чтобы поскорее передать квартиру ребёнку или внуку.

</Notification>


Подарить можно любое ценное имущество, в том числе недвижимость. Но для неё действуют свои правила. Они распространяются и на дарение между близкими родственниками.

### Что нужно учесть перед оформлением

**Дарение нельзя отменить по прихоти.** Но даритель может вернуть себе квартиру без суда, если переживёт одаряемого. Нужно будет обратиться в Росреестр и потребовать отменить договор.

**На квартире не должно быть обременений.** Речь о тех ограничениях, которые мешают совершать сделки с недвижимостью, например об аресте. Если объект в ипотеке, нужно получить согласие банка.

**Дарение практически безусловно.** В договоре дарения нельзя прописать почти никаких условий о том, как получатель будет распоряжаться даром. Например, невозможно обязать одаряемого не продавать квартиру. 

<Notification>

Единственное исключение — даритель может сохранить за собой прописку в квартире и право там жить. Это условие включается в договор, и одаряемый должен его учитывать.

</Notification>


**Можно пообещать дарение.** Для этого оформляется отдельный договор, который подтверждает, что стороны планируют оформить дарственную в будущем. Он имеет юридическую силу, и его не нужно заверять у нотариуса. В договоре можно указать сроки будущего дарения, но нельзя выставлять условия для получения подарка.

<Notification>

Например, семья может пообещать своему ребёнку квартиру в подарок, когда он выпустится из вуза. Но добавлять условие вроде «закончить вуз с красным дипломом» нельзя. 

Если родители передумают и решат не дарить квартиру, договор подстрахует их ребёнка: он сможет через суд обязать их выполнить обещание. Исключение — ситуация, когда у дарителя серьёзно снизился уровень жизни или случились какие-то непредвиденные обстоятельства.

</Notification>

### Какие документы понадобятся
Чтобы заключить договор, необходимы паспорта обеих сторон. Дарителю также нужно собрать документы на квартиру. Они подтвердят, что человек — собственник объекта и вправе им распоряжаться.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4e205bc9f5f231343c6149a420d0ecf7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Ещё желательно получить документ, который подтверждает сделкоспособность дарителя. Например, оформить [справку из психоневрологического диспансера](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/) или пригласить врача для освидетельствования перед сделкой. Так дарение будет сложнее оспорить третьим лицам.

<Notification>


Например, пожилой человек дарит квартиру дочери. Его сын от первого брака недоволен этим и пытается оспорить дарение — говорит, что даритель не осознавал своих действий. 

Но у дарителя на руках результат освидетельствования, который подтверждает: он полностью понимал, что делает. Дарение остаётся в силе.

</Notification>


### Нужно ли обращаться к нотариусу
Да, сейчас это необходимо. Но так было не всегда.

Раньше дарственные можно было оформлять в простой письменной форме. Стороны подписывали договор, шли в МФЦ и регистрировали смену права собственности. Требовалось только заплатить госпошлину — в те годы она составляла 2 тысячи рублей.

С 2025 года порядок оформления изменился. Теперь все договоры дарения недвижимости нужно заключать у нотариуса. Это сделали, чтобы защитить пожилых собственников от мошенничества — например, от ситуаций, когда их обманом заставляют подписать дарственную. 
## Порядок оформления дарственной на квартиру
Договор дарения между близкими родственниками, посторонними людьми и компаниями заключается почти одинаково. Всё происходит через нотариуса. Нужно прийти к специалисту в том городе, где находится квартира.

Вот как по порядку выглядит процесс дарения:
1. Стороны приходят к выбранному нотариусу и приносят с собой документы.
2. Нотариус проверяет документы и задаёт дарителю вопросы — проверяет, точно ли тот действует по своей воле и понимает, что делает.
3. Нотариус составляет договор дарения, в котором описывает все детали, оговорённые сторонами.
4. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса.
5. Нотариус подаёт [заявление о переходе права собственности](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu/) в Росреестр.

После этого стороны ждут, пока Росреестр обработает заявление и переоформит квартиру на нового собственника — получателя дара. Обычно это происходит [в течение одного дня](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/).
## Дарение доли в квартире близкому родственнику
Подарить можно не только недвижимость целиком, но и её часть — долю. Причём дарить можно два вида долей:
* **Долю в праве собственности.** Она выглядит как дробь, например ½ квартиры.
* **Долю в натуре.** Она выражается в квадратных метрах, например 22 кв. м.

Есть один важный нюанс: размер доли должен быть не менее 6 кв. м. Более маленькие доли считаются микродолями, и с ними нельзя совершать сделки, в том числе дарение. Договор дарения микродоли считается недействительным.

Из этого правила есть исключения, в которых можно подарить и микродолю:
* если её выделили до 1 сентября 2022 года;
* если она получилась [в результате использования маткапитала](https://m2.ru/media/article/pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartiri-s-matkapitalom/);
* если её выделили во время раздела наследства или приватизации жилья;
* если одаряемый — другой долевой собственник той же квартиры.

В остальном дарение долей практически не отличается от дарения квартиры целиком. Это также делается у нотариуса, а право собственности получателя регистрируют в ЕГРН.
## Срок действия договора дарения
Договор считается действительным с того момента, как его подпишут обе стороны. После этого нотариус сразу отправляет дарственную в Росреестр, чтобы передать право собственности получателю. Ждать и ходить куда-то самим больше не нужно.

Если вдруг право собственности не зарегистрировали сразу, бояться нечего: договор дарения бессрочен. Он будет действителен и через год, и через три года.

<Notification>

Например, даритель не знал об аресте, который наложили на квартиру [из-за задолженности](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-zadolzhennost-po-zhku/). Росреестр не принял заявление и не переоформил право собственности на одаряемого. 

Если даритель погасит долг и снимет арест, он сможет повторно отправить заявление в любой момент. Ведь договор дарения всё ещё будет действителен.

</Notification>


## Сколько стоит дарение между близкими родственниками
Раньше дарственная обходилась дёшево: нужно было только заплатить госпошлину. Сейчас договор нужно обязательно заверять у нотариуса, поэтому его оформление стало дороже. Рассказываем, сколько понадобится отдать за оформление дарения.

### Расходы на нотариуса
Стоимость услуг нотариуса складывается из двух составляющих: федерального и регионального тарифа. Для оформления дарственной на квартиру они такие:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/61e6a4da19148606e76fd000d670adbe.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Например, мать дарит сыну квартиру в Санкт-Петербурге. [Кадастровая стоимость](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost/) недвижимости — 4 млн рублей. За услуги нотариуса понадобится заплатить:
* 0,5% от 4 млн рублей — 20 тысяч рублей;
* 10 тысяч рублей по региональному тарифу.

Итого обращение к нотариусу обойдётся в 30 тысяч рублей, не считая госпошлины за переход права собственности.

</Notification>


### Госпошлина за регистрацию перехода права
Нотариальная форма договора дарения — не единственное, что изменилось в 2025 году. Одновременно с этим нововведением [увеличилась госпошлина](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/) за регистрацию права собственности. Теперь она составляет 4 тысячи рублей.

Пошлину понадобится заплатить Росреестру после оформления договора. Нотариус поможет с переводом денег, но платить всё равно должны даритель или одаряемый.
## Можно ли отменить или оспорить договор дарения
Да, это возможно. Но не всегда — только в нескольких ситуациях, предусмотренных законом, и чаще всего через суд. Например, даритель может в судебном порядке отменить договор, если одаряемый нанёс ему физический вред или угрожал жизни.

Бывает, что договор пытаются оспорить третьи лица. Например, другие родственники считают, что даритель не осознавал своих действий. 

<Notification>

Обратиться в суд по поводу дарственной можно только в течение срока исковой давности. Стандартный срок для споров о дарении — от 1 до 3 лет, но в некоторых ситуациях он может увеличиваться.

</Notification>


Без суда договор можно отменить, только если даритель переживёт одаряемого. Тогда достаточно просто обратиться в Росреестр. А вот если даритель, например, поссорился с получателем дара или передумал — это не повод для отмены или оспаривания.

Мы подробнее рассказали об отмене и оспаривании дарственной в отдельной статье — можете прочитать её [по ссылке](https://m2.ru/media/article/mozhno-li-osporit-darstvennuyu-na-nedvizhimost-i-kak-eto-sdelat/).
## Краткие выводы
* Близкие родственники могут подарить друг другу ценное имущество, в том числе недвижимость.
* Дарение всегда нужно заверять у нотариуса, даже если оно совершается между близкими. 
* Чтобы оформить дарственную, необходимо взять с собой паспорта сторон, [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/) и правоустанавливающий документ на недвижимость.
* В ряде случаев дарственную можно оспорить, но чаще всего это делается через суд, и только если на то есть веские основания.

## FAQ
**Нужно ли платить налог при дарении квартиры близкому родственнику?**

Нет, если дарение совершается между близкими родственниками или членами семьи, получатель не должен платить налог с дохода. Близкими считаются родители и дети, в том числе усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки. Ещё к близким родственникам относятся братья и сёстры — даже если у них только один общий родитель. 

А вот если родственники дальние, одаряемому придётся [заплатить НДФЛ](https://m2.ru/media/article/nalogovaya-reforma-v-2026-godu-chto-nuzhno-znat/). Правда, бывают случаи, когда людей через суд признают членами семьи, даже если они не родные по крови.

**Можно ли оформить дарение доли в квартире без согласия других собственников?**

Да, в отличие от продажи, это возможно. У других собственников нет преимущественного права на подарок — только на выкуп доли. Если её не продают, а дарят, можно не уведомлять остальных и не предлагать им долю, перед тем как оформить договор.
## Список источников
1. [ГК РФ Глава 32. Дарение](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e9b1f2aeabf3c6b71feaf2170dd49d4d1c70d5d5/).
2. [НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/).

Дарение между близкими родственниками: как правильно подарить квартиру

 Бывает, что перед сделкой кто-то из сторон просит указать в договоре меньшую сумму, чем реальная. Но это опасно, в том числе для продавца. Рассказываем, почему важно писать в договоре купли-продажи полную стоимость жилья и чем продавцу грозит занижение.

 И почему занижать цену — не лучшая идея

 ## Что означает полная стоимость в договоре купли-продажи
Полной называют стоимость, за которую покупатель фактически приобретает квартиру. В неё входит всё: первоначальный взнос при ипотеке, [аванс или задаток](https://m2.ru/media/article/kak-vnesti-i-oformit-zadatok-za-kvartiru/), дополнительные платежи, если они есть. Например, доплата за мебель, если вы о ней договорились.

Полная стоимость в договоре важна по нескольким причинам:
* Она учитывается при расчёте налога с продажи квартиры. Продавец заплатит налог именно с той суммы, которая была прописана в договоре купли-продажи.
* Именно её будет рассматривать суд как сумму расчётов, если после сделки между продавцом и покупателем возникнут споры.

## Зачем стоимость пытаются занизить
Занижением называют ситуацию, когда стороны пишут в договоре другую сумму — более низкую, чем реальная. Остаток стоимости покупатель передаёт продавцу без договора, неофициально. Обычно инициатива исходит со стороны продавца.

Чаще всего так делают, чтобы уменьшить сумму [налога с продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-2025-godu-kak-rasschitat-i-kogda-platit/). Продавец хочет сэкономить и пытается убедить государство, что получил меньше, чем на самом деле. Поэтому у него возникает соблазн указать в договоре более низкую стоимость.

<Notification>

Бывает и так, что [цену квартиры уменьшают](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-stoimost-kvartiri-pered-prodazhei/) на самом деле — продают более дёшево, чем она реально стоит. Тогда выигрывает покупатель: платит за покупку жилья меньше, чем мог бы. Но это немного другая ситуация. Продавцы обычно идут на такое, если у квартиры есть серьёзные дефекты или обременения.

</Notification>

Несмотря на кажущуюся выгоду, занижать стоимость — рискованное решение, причём в том числе для продавца. Разбираемся, почему это так и к чему может привести неверная сумма в договоре.

Эта статья написана с фокусом на риски для продавцов. О рисках занижения стоимости для покупателей вы можете узнать [из другой статьи журнала М2](https://m2.ru/media/article/zanizhenie-stoimosti-kvartiri-v-dogovore-kupli-prodazhi-osnovnie-riski/).

## Почему в договоре важно указывать полную стоимость 
Для продавца занижение несёт два основных риска. Первый — внимание со стороны налоговой. Второй — потенциальный обман со стороны покупателя.

**Проверки налоговой.** При начислении налогов ФНС ориентируется не только на документы. Она [может проводить проверки](https://m2.ru/media/article/kak-kontroliruyut-sdelki-s-nedvizhimostyu/) — смотреть, сколько денег фактически получил налогоплательщик. Особенно часто так делают, если у человека вдруг появилась большая сумма. Например, с продажи квартиры.

<Notification>

Во время проверки налоговая может проверять банковские счета человека, историю доходов и расходов. Она быстро заметит: продавец получил больше, чем написано в договоре. И поймёт, что по документам стоимость занизили.

</Notification>

Если правда раскроется, продавцу грозят санкции со стороны налоговой. ФНС может:
* доначислить налог с учётом реальной стоимости квартиры;
* оштрафовать налогоплательщика за попытку скрыть доходы — на 20% от недоплаты или на 40%, если докажут умысел;
* начислить пени за каждый день неуплаты нужной суммы;
* привлечь [к уголовной ответственности](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/e270bffc924c8d102ca5740e5b8c405a451734a8/), если продавец недоплатил более 2,7 млн рублей налогов.

В итоге продавец заплатит больше денег, чем нужно было изначально. А ещё придётся разбираться с налоговой и ходить по судам.

**Недобросовестность покупателя.** При покупке квартиры человек не платит налог. А значит, покупателю нет никакой нужды занижать стоимость в договоре. Для него это только лишние риски: если продавец попадёт под санкции налоговой, покупатель тоже пострадает. 

<Notification>

Более того, если по сделке возникнет спор, покупателя, который согласился занизить цену, [не признают добросовестным](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/). И деньги ему могут вернуть только с той суммы, что была указана в договоре.

</Notification>

И всё-таки есть ситуация, в которой покупателю может быть выгодно занижать стоимость. А именно если он [решил обмануть продавца](https://m2.ru/media/article/moshennicheskie-skhemi-s-kvartirami-kak-raspoznat-i-zashchititsya-ot-riskov/):
1. на словах согласиться на фиктивное занижение стоимости;
2. после заключения договора отказаться переводить серую часть суммы;
3. потребовать проведения сделки по цене, указанной в договоре.

В таком случае продавец никак не докажет, что ему недоплатили. Ведь в договоре указана ровно та сумма, которую заплатил покупатель. По документам сделка проведена без нарушений. А сказать в суде, что в договоре занизили стоимость, — значит признаться в попытке обмануть закон.

<Notification>

Чтобы обезопасить куплю-продажу для обеих сторон, можете предложить покупателю оформить [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri). Наши юристы проверят квартиру и связанные с ней риски и дадут покупателю гарантию на защиту в суде в течение 3 лет после сделки.

<Button
link="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>

## Судебная практика: к чему приводят споры из-за суммы в договоре
Если нарушения вскрываются, чаще всего ситуация разрешается не в пользу продавца. Более того, практика показывает, что заявить на продавца в налоговую может и сам покупатель. Например, если решит продать купленную квартиру.

<Notification>

Так как по договору цена была заниженной, покупатель не сможет продать квартиру по полной стоимости, не вызывая подозрений. Ему придётся или тоже занижать сумму в договоре, или сообщать о прошлом занижении в налоговую. И зачастую он выбирает второй вариант.

Например, [в этой истории](https://tenchat.ru/media/2519992-dlya-chego-neobkhodimo-ukazyvat-polnuyu-stoimost-v-dogovore-kupliprodazhi-nedvizhim) покупательница решила продать участок, приобретённый по заниженной цене. И, чтобы избежать проблем с налоговой уже на своей сделке, сообщила о нарушениях в прошлой. Продавцу доначислили более 1,5 млн рублей неуплаченных налогов.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b5c08048367337287020f915122b940d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Иногда продавцы идут в суд и пытаются доказать, что налоги доначислили им по ошибке. Но занижение легко подтвердить — суды видят его и принимают сторону налоговой. [Источник](https://mos-gorsud.ru/rs/savelovskij/services/cases/kas/details/cf06131c-8b46-4285-b387-fca24aa30120)

</Image>

Ещё одна частая ситуация — банкротство продавца. В этом случае рискует в основном покупатель: он может лишиться не только денег, но и квартиры. Но и продавец оказывается под угрозой. Если сделку признают недействительной, он должен будет заплатить ещё и покупателю — вернуть деньги, которые получил с продажи недвижимости.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/605a5a50779e259e6f98d06d3b854ec0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Например, в этом деле продавец совершил сделку, перед тем как подать заявление о банкротстве. Он продал 18 квартир в Мытищах за 26 миллионов рублей — очевидно, что стоимость была заниженной. [Источник](https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e2590e3b-42d4-4e69-aa8b-98c93e862070/fdedef74-f727-4e7a-a91e-70f3e9977d07/A41-4671-2020_20250801_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True)

</Image>

<Notification>


<LeadForm
formId="699daac5ee9d47d368c9c972"
/>

</Notification>


## Сумма в договоре: что учесть продавцу
Занижать сумму, чтобы уклониться от налогов, — опасно и незаконно. И совершенно необязательно, учитывая, что НДФЛ с продажи можно не платить вполне легально.

Самый простой способ — немного подождать. Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, с её продажи можно не платить налог. В некоторых случаях срок сокращается до 3 лет, например если это единственное жильё или у собственника есть дети.

<Notification>

Если занизить стоимость предлагает кто-то ещё, например покупатель, — не соглашайтесь. Уменьшение суммы в договоре выгодно ему, только если он хочет вас обмануть.

</Notification>


Существуют и другие способы [легально уменьшить сумму налога](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/) или не платить его вообще. Воспользоваться ими — куда более безопасное решение, чем занижать стоимость с риском для себя и второй стороны.

<Notification>

Если вы добросовестный продавец и хотите провести сделку как можно безопаснее — поможет [Защита сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri). Вы можете предложить покупателю заказать эту услугу, чтобы подтвердить: с покупкой вашей квартиры не связаны серьёзные риски. Покупатель будет знать, что в случае сложностей его защитят в суде, и с большей долей вероятности согласится на сделку.

<Button
link="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>

## Краткие выводы
* Иногда стоимость квартиры в договоре занижают, чтобы не платить налог. Но это незаконно и рискованно для всех участников.
* Продавец рискует столкнуться с проверками ФНС, получить штраф и доначисление налогов, а в случае с большой суммой — попасть под уголовную ответственность.
* Если занижение предлагает покупатель — это может быть признаком мошенничества с его стороны.
* В договоре лучше писать полную стоимость. А чтобы легально не платить налог, можно дождаться, пока истечёт минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации.

## Список источников
1. [НК РФ Статья 75. Пеня](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/10fdf2faa7c30851b7673ac4ca893589c88f24f7/).
2. [НК РФ Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1bab8cfd8c4da82e8af44f7ebcbfa1716bac9586/).
3. [НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/).
4. [НК РФ Статья 54.1. Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/456468126824fd90201c25b3613aed69768da607/).
5. [УК РФ Статья 198. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/e270bffc924c8d102ca5740e5b8c405a451734a8/).


Полная стоимость в договоре: зачем указывать реальную цену квартиры

 Если покупатель и продавец квартиры находятся в разных городах, им не обязательно ехать друг к другу. Можно подписать договор и рассчитаться дистанционно — даже не приходя в отделение банка. Рассказываем, как устроены дистанционные сделки с недвижимостью и как [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-provesti-distantsionnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-poshagovaya-instruktsiya) может помочь в их проведении.

 Показываем, как выглядит сделка через цифровые сервисы

Как провести дистанционную сделку с недвижимостью: пошаговая инструкция

Провести сделку через платформу М2 можно быстро и комфортно. Рассказываем, как пользоваться [нашим сервисом для купли-продажи недвижимости](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prokhodyat-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-platforme-m2).

Сделка