Юридическая чистота квартиры означает, что недвижимость чиста перед законом: ее купили легальным путем, она не находится под арестом или в залоге. Еще есть юридическая чистота сделки, когда, кроме самой квартиры, учитывают и личность продавца: собственник ли он, какие у него есть документы, претендуют ли на жилье его родственники. 

Чтобы проверить юридическую чистоту всей сделки, нужно оценить как квартиру, так и продавца. Как это сделать — разбираемся вместе с юристом Метра квадратного.  


Какие документы спросить у продавца квартиры и что в них проверять



## Убедиться, что квартиру продает собственник или законный представитель

Проверка юридической чистоты начинается с анализа личности продавца: нужно выяснить, собственник он или представитель собственника. Чтобы подтвердить его слова, понадобятся документы:

 > если представитель — доверенность от собственника именно на эту квартиру. Проверить подлинность доверенности можно на сайте [Федеральной нотариальной палаты](https://www.reestr-dover.ru/). Если документа нет в реестре, значит, у него закончился срок действия или он поддельный; 

> если собственник — копия паспорта и выписка из ЕГРН. В выписке можно посмотреть, кто собственник квартиры, когда ее купили, нет ли на ней обременений, например ипотеки. В другой статье мы подробно рассказали, [как читать выписку и на что обратить внимание](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/). Если собственник купил квартиру до 2016 года, у него еще будет свидетельство о регистрации права, его тоже можно проверить. После 2016 года свидетельство уже не выдают: основной документ — выписка из ЕГРН. 

Но даже если с доверенностью всё в порядке, квартиру надежнее покупать напрямую у собственника. Схемами с доверенностями часто пользуются мошенники.


## Выяснить, как и когда продавец стал собственником

Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.  

От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку. 

Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.

Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: *чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя. *


## Узнать о детях и долгах продавца

При покупке квартиры нужно спросить у собственника, нет ли у него несовершеннолетних детей и не состоит ли он в зарегистрированном браке. Это важно, потому что:

> если есть супруг или супруга — они должны дать нотариальное согласие на продажу совместной квартиры, даже если не зарегистрированы как собственники. Если согласия нет, супруг или супруга смогут оспорить сделку в суде. Подробнее об этом — в статье [«Зачем нужно согласие супругов на покупку или продажу жилья»](https://m2.ru/media/article/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-zhilya/); 

> если есть несовершеннолетние дети и они владеют долей в продаваемой квартире, должно быть разрешение органов опеки и попечительства. Также нужно уточнить, не покупали ли квартиру на материнский капитал: если покупали, а дети не получили доли, они смогут оспорить продажу квартиру. Подробнее об этом мы рассказали в статье [«Как продать или купить квартиру, в которой живут дети»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/).

Ещё нужно проверить самого собственника по [базе судебных приставов](https://fssp.gov.ru/iss/iP) — узнать, нет ли на нём исполнительных производств. Если он должен банку по кредитам, особенно ипотечным, либо у него просто много долгов, то квартиру у такого собственника, возможно, лучше не покупать. 

Дело в том, что на недвижимость могут претендовать банк и другие кредиторы и она может стать предметом залога. Если собственник заявит о банкротстве, то продажу квартиры могут посчитать попыткой скрыть активы и сделку аннулируют. В итоге есть риск остаться и без квартиры, и без денег. 


## Уточнить, кто прописан в квартире и нет ли незаконной перепланировки

Также нужно узнать, сколько людей прописаны в квартире: для этого собственник должен взять в МФЦ или паспортном столе справку о составе семьи или справку о зарегистрированных лицах. В Москве можно получить единый жилищный документ, или ЕЖД, а в Санкт-Петербурге — справку по форме 9. 

Это нужно, чтобы понимать, не возникнет ли проблем со снятием жильцов с регистрационного учета и нет ли людей, которые имеют право постоянного проживания в квартире даже при смене собственника. Также можно узнать, нет ли временно отсутствующих жильцов, которые могут внезапно объявиться и потребовать заселиться в квартиру на законных основаниях. 

Кроме того, нужно посмотреть, нет ли у собственника долгов по коммунальным платежам — для этого можно попросить последнюю платежку. 

Наконец, важно проверить квартиру на незаконную перепланировку. Для этого нужно осмотреть комнаты и сверить площадь из техпаспорта с площадью из ЕГРН. Если цифры различаются, значит, перепланировка была, и нужно выяснить, узаконили ее или нет. Для этого приглашают оценщика, который всё перепроверит. Если всплывет незначительная перепланировка, ее можно будет узаконить, но серьезные изменения часто узаконить нельзя, и с такой квартирой лучше не связываться — иначе придется делать как было. Подробнее о перепланировке рассказали в статье [«Какую перепланировку делать можно, а какую — нет»](https://m2.ru/media/article/redevelopment/).



<Notification>

**[Заказать юридическую проверку в Метре квадратном](https://m2.ru/services/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry/)**

Юристы Метра квадратного проверяют юридическую чистоту недвижимости и продавца: кто владел квартирой раньше, были ли нарушения в предыдущих сделках купли-продажи, в процессе наследования или приватизации, не находится ли продавец в стадии банкротства, не будет ли проблем с маткапиталом и несовершеннолетними детьми и многое другое. 

Услуга стоит 7900 рублей. Проверка проходит не автоматически: ею занимаются юристы, которые специализируются на сделках с недвижимостью.





</Notification>




Как проверить юридическую чистоту сделки

Чтобы сделка по продаже недвижимости состоялась, продавец и покупатель должны быть дееспособными, осознавать свои действия и руководить ими. Но есть и другой термин, который часто путают с дееспособностью, — сделкоспособность. Это способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Дееспособность и сделкоспособность — два разных термина, которые обычно путают, поэтому сначала разберемся в этом.


Спасёт ли справка из ПНД от мошенников и потери жилья 

По закону дееспособность [автоматически наступает с 18 лет](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9e6e097ccc381775641f6a57435aa14a854c504c/) либо с момента вступления в брак или эмансипации, если это случилось, например, в 16 или 17 лет. Она предполагает, что гражданин самостоятельно осуществляет свои гражданские права и обязанности, а также несет ответственность за свои действия. Сделкоспособность означает, что человек не только дееспособен, но и трезво оценивает ситуацию и может участвовать в сделке.

Если участник сделки признан недееспособным, и информация об этом есть в Росреестре, то такая сделка не состоится. Но если сделка по каким-то причинам всё же состоялась, то она [будет являться ничтожной](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/20fe084332f905f42fb9823c3c45bd0bc416726a/), и дееспособному участнику придется вернуть всё полученное по ней и возместить ущерб, причиненный другой стороне. Однако когда участник сделки дееспособен, но в момент совершения сделки по какой-то причине не осознаёт свои поступки — например, находясь под действием наркотических средств или в депрессии из-за тяжелых заболеваний — такую сделку могут оформить. Если потом в суде докажут, что во время сделки человек не осознавал ее значения, то такую сделку признают недействительной.

Как правило, покупатель в такой ситуации рискует больше. Если возникли проблемы с покупателем, всегда можно отдать продавцу квартиру и забрать деньги, но если проблемы со способностью осознавать свои действия возникли на стороне продавца, то у нового владельца квартиру могут отобрать. Суд постановит вернуть деньги, но их у продавца уже может не быть. И тогда он еще долго будет возвращать деньги за квартиру мелкими платежами, пока не погасит задолженность.

По внешнему виду не всегда можно понять, в адекватном ли для совершения сделки состоянии находится человек. Бывает и так: он приезжает на машине, отпускает пару шуточек и ведет себя нормально — сделку оформляют, а через три месяца выясняется, что во время продажи продавец был невменяем, хочет вернуть квартиру, а деньги уже потратил. Такими схемами [часто пользуются мошенники](https://realty.rbc.ru/news/5f5a31649a794786a2c82a1b), поэтому покупатели пытаются обезопасить сделку и просят справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, что продавец не стоит там на учете — это должно свидетельствовать, что он вменяем, понимает свои действия и способен вступать в договорные отношения. 

Вместе с нашим экспертом Инной Киселевой разбираемся, так ли это на самом деле и помогут ли справки сохранить квартиру.


## Справка не гарантирует сделкоспособность, но пригодится в суде

Справки из диспансеров подтверждают, что продавец не стоит на учете и не проходит лечение. Их получают лично по месту регистрации: сам покупатель не может пойти и взять такой документ за продавца, но может присутствовать при получении. В справке должно быть указано, что у человека нет психических заболеваний и наркотической зависимости, которые могли бы повлиять на его решения. Но не всё так просто.

В интернете встречаются объявления, где за плату предлагают проверить продавца по диспансерам через специальные базы данных. Здесь важно понимать, что обещать такое могут только мошенники и в реальности человек останется без справки и денег, так как никаких баз не существует. Законно запросить информацию, стоит ли продавец на учете в ПНД, может только сотрудник правоохранительных органов. Всё остальное считается незаконным, и за получение такой справки без присутствия продавца могут привлечь к уголовной ответственности [за вмешательство в частную жизнь](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/4234a27af714cc608ea71b7bae9400f3613c8f60/).

Если человек не стоит на учете у психиатра или нарколога, это еще не значит, что он адекватно оценивает свои действия, как и наоборот. У него могут быть алкоголизм, депрессия, серьезная болезнь, которые сказываются на его сделкоспособности и влияют на принятие решений. Потерять сделкоспособность можно даже временно: к примеру, когда в день сделки человек был под действием сильнодействующих лекарств и не понимал, что делает. Но в справках из психдиспансера и от нарколога не пишут, что человек осознает свои действия и точно не имеет зависимостей, а только указывают, что он не состоит на учете.  

Кроме того, справки из диспансеров получают добровольно: нельзя заставить продавца это сделать, потому что в законе такого условия нет. Можно попросить продавца взять их и даже настаивать на этом, но он вправе проигнорировать любые требования. 

Кажется, что справка не играет большой роли и только добавляет проблем, а значит от нее можно отказаться. Но лучше этого не делать.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/732f3b046183a93480ab3de4fd303b4f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так выглядит справка из диспансера. На ней должны стоять подписи, печати врача и медицинского учреждения

</Image>

В спорных ситуациях после продажи жилья справки могут стать косвенным доказательством добросовестности покупателя. Это не гарантирует, что квартиру не отберут, но покажет, что покупатель сделал всё возможное, чтобы получить информацию о собственнике при покупке недвижимости.

Наконец, если человек всё-таки стоит на учете, это будет сигналом для покупателя, и, возможно, он откажется от сделки. А если покупатель знал, что продавец стоит на учете в наркологическом диспансере или психоневрологии, и не отказался от сделки, суд может встать на сторону продавца.


## Как обезопасить себя при сделке

В практике на рынке недвижимости есть случаи повышенного риска, когда следует просить у участников сделки все возможные документы и справки. Это нужно, если продавец или покупатель:

 
> >старше 65 лет;



> >общается только через посредника;



> >не пользуется мессенджерами и электронной почтой.

При этом успех сделки во многом зависит от внимательности покупателя. Если продавец часто не выходит на связь, лучше не пытаться оправдать его, а поискать другой вариант, даже если квартира очень понравилась.

Кроме того, выяснить, насколько человек адекватен, помогут бытовые вопросы: куда собственник планирует переехать после продажи квартиры, есть ли у него родственники или другое жилье. Если продавец говорит, что разберется по ходу дела, поживет до зимы на даче или у внучатой племянницы под Мурманском — лучше отказаться от сделки.

Итак, справки от психиатра и нарколога ничего не гарантируют. Если представители продавца в будущем будут оспаривать сделку из-за того, что продавец не осознавал своих действий, то защититься от рисков и увеличить шансы на победу в суде помогут следующие методы. Мы расположили их от самых значимых к наименее надежным.

**Провести медицинское освидетельствование**. На встречу приглашают нарколога-психиатра, который оценивает состояние продавца и делает заключение о его способности осознавать свои действия, то есть сделкоспособности. Услуга платная, но более эффективная, чем получить справку из диспансера.

Медицинское освидетельствование продавца перед сделкой можно заказать в частных и государственных клиниках. Но в суде охотнее принимают во внимание экспертное заключение из госучреждений. 

**Привлечь к сделке нотариуса**. У нотариусов есть доступ к базе Росреестра, и они могут определять дееспособность сторон во время сделки. А  чтобы подтвердить сделкоспособность, момент подписания договора обычно фиксируют на видео: если появятся разногласия, запись станет аргументом в суде.

**Попросить водительское удостоверение.** Водительские права косвенно указывают, что человек не стоит на учете в психдиспансере, так как для их получения он проходит медицинское освидетельствование. 

**Проверить, есть ли регистрация в качестве ИП или участие в управлении юридическим лицом**. Если человек зарегистрирован в качестве ИП или участвует в управлении юрлицом, это может косвенно свидетельствовать о его дееспособности.

**Внести в договор дополнительный пункт о дееспособности.** Для безопасности в договор всегда надо вносить отдельный пункт и прописывать, что продавец осознает свои действия и подтверждает, что не состоит на учете у нарколога и психиатра.

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

На сайте Метра квадратного можно обезопасить себя и заказать [электронную регистрацию сделки](https://m2.ru/services/deal/) в одном из офисов ВТБ: специалист оформит бумаги, пообщается с продавцом и покупателем, а еще сам зарегистрирует право собственности на квартиру.


</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

**Привлечь к участию в сделке третью сторону**. Например, сотрудника банка: во-первых, он может заметить странности в поведении продавца, а во-вторых, во всех банках ведется видеонаблюдение, и это может стать доказательством в суде. 

**Делать скрины в мессенджерах**. Если продавец шлет голосовые в два часа ночи и пишет «Араипн7?ссз&!» в сообщениях, это повод засомневаться в его вменяемости. А если он ведет себя адекватно, поддерживает грамотный диалог, это надо зафиксировать: сделать скриншоты переписки. Они подтвердят, что продавец не подавал признаков неадекватности. Вообще в любой непонятной ситуации лучше делать скриншоты.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Быть мнительным при крупных сделках — нормально. Чем больше справок, документов, скриншотов и других доказательств соберет покупатель, тем выше его шансы выиграть в суде, если окажется, что продавец не осознавал свои действия во время сделки. Поэтому, если справки от нарколога и психиатра помогут спать спокойнее, лучше не стесняться и настаивать, чтобы продавец их получил.

 ## Список использованных источников
ГК РФ Статья 21. Дееспособность гражданина. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным. // СПС КонсультантПлюс.

Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем. // РБК.

УК РФ Статья 137. Нарушение неприкосновенности частной жизни. // СПС КонсультантПлюс.



Покупка