Рассрочка на квартиру в 2026 году: условия, риски и что меняет Центробанк РФ

И когда лучше всё-таки выбрать ипотеку

Анна Маврина

Автор статей

За последние годы популярность рассрочки на квартиры побила рекорды — но всё может измениться. Рассказываем, как выглядит ситуация на рынке и когда альтернативой рассрочке может стать Ипотека от М2.

Что такое рассрочка на квартиру и почему она популярна

Рассрочка на покупку квартиры — это инструмент, позволяющий купить жильё без ипотеки. Вместо того чтобы оформлять кредит, покупатель выплачивает стоимость недвижимости по частям застройщику. Обычно купить таким образом можно новостройки.

У рассрочки есть несколько отличий от ипотеки:

Нет банковской проверки — покупателя проверяет только сам застройщик.
Условия не зависят от банка — их определяет девелопер, который продаёт недвижимость.
Срок обычно небольшой — максимум 5–10 лет, а порой и меньше.
Платежи выше, чем при ипотеке, — так происходит потому, что стоимость квартиры делится на меньшее количество частей.
Проценты ниже — некоторые застройщики и вовсе предлагают беспроцентную рассрочку на первые годы выплаты.
Первоначальный взнос может быть как выше, так и ниже — чаще всего застройщики просят 30–50% от стоимости квартиры.
Меньше регулирования со стороны государства — для ипотеки действуют жёсткие правила, а на рассрочку они не распространяются.

Подробнее о рассрочке и о том, как она устроена, можно почитать в отдельной статье в журнале М2Медиа.

В 2025 году начал действовать ипотечный стандарт. Он был призван сделать ипотеку прозрачнее, но попутно ужесточил условия для её получения. В 2026-м усложнение продолжилось: например, банки теперь могут учитывать только официальные доходы заёмщика.

Ипотека стала строже, и в ответ закономерно выросла популярность рассрочки: люди начали брать её, если у них не выходит оформить ипотечный кредит.

Например, агентство по подбору, покупке и продаже недвижимости оценивает популярность рассрочки в 33% от количества всех сделок. Источник

Хотя ипотека и стала сложнее, взять её по-прежнему можно. В 2026 году ставки постепенно снижаются, и ипотечные кредиты становятся доступнее для людей.

А подобрать выгодное предложение можно с помощью калькулятора М2. Достаточно ввести параметры кредита — и вам сразу покажут доступные предложения от банков.

Почему Центробанк РФ обратил внимание на рассрочку

В 2026 году Центральный банк России объявил, что собирается урегулировать условия рассрочек на недвижимость. Он планирует ввести правила, которые должны будут соблюдать все застройщики, предлагающие такую услугу.

Казалось бы, покупка квартиры в рассрочку — полезный и выгодный инструмент. Но не всё так просто. Дело в том, что у рассрочки от застройщика могут быть скрытые ограничения.

Квартира переходит в собственность не сразу. Многие девелоперы делают так: пока покупатель не выплатит рассрочку, недвижимость остаётся собственностью застройщика. Если человек пропустит несколько платежей, он может быстро потерять жильё.

Расчёты не всегда прозрачны. Например, информация о рассрочке не передаётся в БКИ — бюро кредитных историй. То есть банки не знают, что на человеке есть обязательства. А застройщик, с другой стороны, не интересуется долгами покупателя — может возникнуть закредитованность.

Застройщики могут завышать стоимость квартир. Бывает так, что при покупке квартиры в рассрочку её цена оказывается выше, чем при ипотеке. Так девелоперы страхуют себя от потери недвижимости: вместо процентов закладывают дополнительную сумму в стоимость жилья.

Штрафы за долги считаются без ограничений. Застройщик вполне может начислять пени от всей суммы рассрочки, а не только от просроченных платежей. Получаются огромные суммы, которые тяжело выплатить.

Застройщики не всегда используют эскроу-счета. Для рассрочки это не обязательно — хотя надёжные девелоперы всё равно работают с эскроу, чтобы подстраховать клиентов.

Такие особенности делают рассрочку менее стабильным и надёжным инструментом, чем ипотека. Центробанк РФ решил это исправить и подал в Госдуму законопроект, который будет регулировать правила рассрочек.

Как планируют изменить условия рассрочки в 2026 году

Пока что предложенные изменения — только законопроект. Его ещё не приняли, и неизвестно, когда начнут действовать новые условия рассрочки. Вот о каких ограничениях ЦБ РФ пока идёт речь.

Ограничение по размеру штрафов. Центробанк РФ предлагает установить для штрафа за просрочку верхнюю границу: не более 20% годовых от просроченного платежа. Это намного посильнее для покупателей, чем выплачивать проценты от всей суммы рассрочки.

Повышение прозрачности договоров. Ограничения ЦБ РФ коснутся и составления договоров: застройщики, как банки, должны будут прозрачно прописывать в документе все платежи и условия. Так договоры станут понятнее для покупателей — ниже риск, что те ошибутся или не рассчитают силы.

Право собственности — сразу. ЦБ РФ предлагает передавать готовую квартиру в собственность покупателя, как только он подпишет договор о рассрочке и внесёт первый платёж. Взамен застройщик станет держателем залога за квартиру — как банк при ипотеке.

Запрет на наценку. Сейчас квартира в рассрочку может стоить на 15–20% дороже, чем в ипотеку или за свои деньги. Центробанк РФ предлагает запретить такую схему и обязать застройщиков не менять цены вне зависимости от того, каким способом человек купил квартиру.

Если закон примут, рассрочка станет более похожей на ипотеку. Но не по размеру процентов, а по уровню гарантий для покупателя. Человек сможет взять квартиру в рассрочку и не бояться, что неправильно прочёл договор или не учёл скрытые платежи.

Кстати, похожий закон для других видов рассрочек уже приняли. 283-ФЗ распространяется на рассрочки, которые выдаёт не сам продавец, а сторонний сервис — обычно так покупают бытовую технику и электронику. Закон вступил в силу в апреле 2026 года.

Когда альтернативой рассрочке может стать ипотека

Пока нововведения не вступили в силу, риски рассрочки сохраняются. Это не повод её не брать — просто нужно внимательнее оценивать ситуацию. Бывает, что купить квартиру в ипотеку оказывается выгоднее и безопаснее.

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году: что нужно знать

Вот в каких ситуациях лучше выбрать ипотеку, а не рассрочку:

Если вы не уверены в застройщике. Рассрочка не защищена от банкротства застройщика, в отличие от ипотеки. Деньги не страхуются, и, если девелопер обанкротится, покупатель сильно рискует.
Если вы планируете выплачивать деньги долго. Длинные рассрочки существуют, хоть и встречаются реже коротких. Но они менее стабильны, чем ипотека: девелоперы не защищены так же, как банки. Неизвестно, что будет с застройщиком и квартирой через 10 лет.
Если у вас колеблется доход. Да, получить ипотеку в этом случае сложнее, чем рассрочку. Зато менее рискованно: в случае проблем можно взять ипотечные каникулы или рефинансировать кредит. С рассрочкой такая возможность есть далеко не всегда.
Если вы хотите прозрачности. Ипотеку регулирует ЦБ РФ: банки обязаны рассказывать обо всех условиях, не могут назначать высокие штрафы и прописывают в договоре каждый платёж. Рассрочка таким похвастаться не может.

Процентные ставки по ипотеке постепенно снижаются, и её оформление становится доступнее. Источник

Кроме того, покупка новостройки в ипотеку всегда защищена с помощью эскроу-счетов. А деньги страхует Агентство страхования вкладов: даже если банк или застройщик обанкротится, покупатель не потеряет жильё.

Если вы планируете купить квартиру и колеблетесь между вариантами — мы поможем. С помощью сервиса «Ипотека» от М2 вы сможете подобрать подходящее предложение. Вам достаточно заполнить калькулятор и посмотреть доступные варианты. А затем — заполнить единую анкету, чтобы разослать заявку в банки-партнёры.

Специалисты М2 полностью сопроводят вашу ипотечную сделку. Мы объясним, как повысить шансы на успех, поможем заключить договор и провести расчёты с продавцом. А если возникнут какие-то вопросы, вы всегда сможете обсудить их в чате с персональным менеджером.

Узнать больше

Краткие выводы

Рассрочка — популярный инструмент для покупки квартиры, но более рискованный, чем ипотека.
Центробанк РФ планирует урегулировать рассрочку и ввести ограничения для застройщиков, которые её предлагают.
По новым правилам уменьшатся штрафы за просрочку, стоимость недвижимости перестанут завышать, а квартира будет переходить в собственность покупателя сразу.
Когда начнут действовать новые правила, неизвестно. Но если вы хотите подстраховаться, можно рассмотреть ипотеку: она стабильнее и подходит для долговременных выплат.