Что такое капитальный ремонт и взносы на него
Многоквартирные дома периодически нуждаются в ремонте. Иногда — в капитальном, то есть таком, при котором затрагивают несущие конструкции и фундаментальные части дома. Такой ремонт нужен, чтобы дом простоял дольше, а жить в нём было комфортнее и безопаснее.
Капремонт обычно инициирует специальный орган — региональный оператор капитального ремонта, чаще всего соответствующий фонд. Ещё за ремонт могут проголосовать сами жильцы. О том, как это устроено, мы подробнее рассказали в отдельной статье.
Сейчас поговорим о другой вещи — взносах на капитальный ремонт. Работают они так:
- Собственники квартир раз в месяц вносят деньги в специальный фонд. Из него региональный оператор будет брать средства, когда дому понадобится капремонт.
- Если кто-то из собственников не платит взносы, уполномоченный орган имеет право взыскать их с него. А ещё — начислить пени, штрафы и неустойку.
Информацию о взносах на капитальный ремонт обычно пишут в платёжных квитанциях. Там же можно посмотреть, есть ли долги или пени за просрочку. Источник
Обязанность платить взносы закрепляется за квартирой, а не за конкретным человеком. Это серьёзно отличает их от обычных коммунальных платежей. Разница в том числе касается перехода долга по капремонту — сейчас расскажем подробнее.
Переходит ли долг по капитальному ремонту на нового собственника
Да, переходит. Дело именно в том, что взносы привязаны к квартире: когда она меняет собственника, обязанности по их уплате переходят к нему. Это в том числе касается неуплаченных, просроченных взносов.
На практике это означает, что, если прошлый владелец не платил взносы и у него накопился долг, выплачивать его придётся новому собственнику квартиры. В отличие от случая с долгами по коммуналке, покупатель не может отказаться и перевести претензии на прошлого собственника.
Правда, здесь есть нюанс. Долг по капитальному ремонту может перейти к новому владельцу не полностью. Вот почему:
- Сами обязательства, то есть основная сумма долга, действительно перекладываются на нового собственника.
- А вот неустойки, пени и штрафы за просрочку к покупателю не переходят. Ведь это не он изначально нарушил обязательства — в тот момент он не был владельцем и не смог бы заплатить взнос.
- Кроме того, если долг по капитальному ремонту старый, к его части можно применить срок исковой давности. Для таких дел он составляет 3 года. Ту часть просрочки, которая старше 3 лет, порой можно не платить, но право на это придётся доказывать в суде.
Ещё одна деталь: если продавец умолчал о долге, покупатель имеет право подать на него встречный иск после выплаты задолженности. А в нём потребовать возмещения убытков, которые понёс против своей воли.
Как проверить задолженность по капитальному ремонту при покупке квартиры
Платить по чужим долгам неприятно, особенно если сумма большая. Поэтому лучше всего не допускать таких ситуаций. Чтобы не обнаружить задолженность по капремонту уже после покупки, стоит ещё до сделки проверить объект на такой риск.
У нас есть сервис для быстрой проверки квартиры до покупки. Но это не единственный способ. Вот что ещё можно сделать:
- Запросить выписку с лицевого счёта из УК, ТСЖ или ЕИРЦ. Её обычно выдают собственникам и прописанным в квартире людям, поэтому лучше всего попросить об этом продавца. В выписке пишут о задолженностях и обязательствах, в том числе по капремонту.
- Попросить у собственника квитанции за последние месяцы. Если он вовремя оплачивал коммуналку и взносы на капитальный ремонт, у него должны остаться чеки об этом. А в самой квитанции обычно пишут о наличии или отсутствии долга. Не обязательно требовать именно бумажные документы — электронные тоже подойдут.
- Проверить сайт Фонда капитального ремонта по нужному городу. В каждом регионе капремонтом занимается своя организация. Найдите ту, которая отвечает за конкретный дом. Иногда на сайтах таких компаний можно проверить наличие задолженности по номеру лицевого счёта. Если онлайн-проверки нет, узнать информацию о долге можно по телефону Фонда.
- Посмотреть на сайте ГИС ЖКХ. Увидеть там свои начисления и долги может только сам собственник, если войдёт в личный кабинет. Поэтому попросите его прислать скрин страницы, где отображаются платежи.
Если на сайте фонда есть возможность проверить задолженность, обычно об этом пишут на главных страницах. Проверяйте долг через него, например если прошлому собственнику не приходили квитанции — такое тоже бывает. Источник
Кроме того, имеет смысл внимательно прочитать договор купли-продажи. Проверьте, указаны ли там долги по капитальному ремонту и факт, что оплачивать их придётся покупателю.
Чтобы убедиться в чистоте квартиры перед покупкой, можете воспользоваться Защитой сделки от М2. Наши юристы проверят все доступные документы, выявят риски, которые могут возникнуть при покупке, и дадут рекомендации по сделке. Мы учитываем в том числе наличие задолженности по капремонту и коммунальным платежам.
Если после сделки выявятся скрытые риски, наши юристы помогут отстоять ваши права в суде в течение 3 лет после покупки. Если процесс продлится больше этого срока — мы будем с вами до его окончания.
Если вы обнаружили задолженность при проверке, у вас есть право отказаться от сделки. А если вы по-прежнему заинтересованы в конкретной квартире — можете попросить у продавца скидку на сумму долга и обязательно зафиксируйте это в договоре.
Что делать, если квартира куплена с долгом за капремонт
Конечно, лучший вариант — заранее предотвратить переход долга за капремонт. Но бывают ситуации, когда сделать это не получилось и задолженности прошлых владельцев перешли к новым. Вот что можно сделать в этом случае.
Связаться с региональным оператором. Попросите у него подробную выписку, за какие периоды и в каком размере начислялся долг. Это поможет вам лучше разобраться в ситуации и понять, за что у вас просят оплату.
Вычесть пени. По закону вы имеете право их не платить. Сообщите об этом региональному оператору, объясните, что квартира сменила владельца, а вы как новый собственник можете не выплачивать неустойку.
Оплатить задолженность. Так или иначе сделать это придётся. Но вы имеете право выплатить только основную сумму долга без учёта пеней и штрафов. Если вы сообщили фонду, что квартира сменила владельца, а вам всё равно их начислили — можете до оплаты снова потребовать, чтобы сумму пересчитали.
Направить претензию продавцу. Если он не сообщил вам о наличии долга, вы вправе требовать от него компенсацию. Начните с досудебной претензии: в ней распишите ситуацию и сообщите, что в случае отказа обратитесь в суд. Лучше заручиться поддержкой юриста: он поможет составить претензию грамотно.
Обратиться в суд. Если продавец не реагирует на претензию, следующий шаг — подать исковое заявление. В этом тоже должен помочь юрист. Соберите доказательства, которые подтверждают вашу позицию, приложите к иску договор купли-продажи и квитанции, где виден начисленный долг.
Если проверка до покупки не помогла узнать о долгах по капремонту — это считается страховым случаем по Защите сделки. В таком случае наши юристы готовы помочь вам с обращением в суд, отстоять ваши права и выстроить аргументы. В большинстве случаев суды разрешают такие споры в пользу нового собственника: вы сможете взыскать с продавца все расходы, которые понесли на оплату его долгов.
Краткие выводы
- Собственники квартир должны платить взносы за капитальный ремонт многоквартирных домов. Долги по таким взносам переходят к новым владельцам после покупки жилья.
- Чтобы не допустить ситуации, когда вам приходится платить по чужим долгам, проверяйте объект перед покупкой. Запросите у продавца квитанции и чеки за оплату ЖКХ и капремонта, попросите у него выписку из лицевого счёта.
- Если квартиру с долгами уже купили, оплатить их всё-таки придётся. Но вы можете пересчитать сумму долга: пени за просрочку можно не платить, ведь их начисляли прошлому владельцу.
- После оплаты долга вы имеете право потребовать у продавца компенсировать вам расходы. Для этого нужно подать досудебную претензию, а если на неё не ответят — обратиться в суд.
