Аренда с правом выкупа: как это работает и кому подходит

Как работает аренда с правом выкупа

Аренда с выкупом — это гибрид обычной аренды и покупки жилья. Арендодатель и арендатор договариваются: съёмщик живёт в квартире, вносит за неё плату, и её часть идёт в счёт стоимости недвижимости.

Механизм платежей прописывают в договоре аренды. Обычно он примерно такой:

• Стороны договариваются, какая часть платежей будет считаться арендной платой, а какая — выкупом. Например, съёмщик может платить 25 тысяч в месяц за проживание и ещё 50 тысяч — в счёт стоимости жилья.
• В договоре прописывают график выплат. Иногда арендный платёж и взнос разносят по датам, иногда платят одной суммой.
• Договор можно заключить на весь срок выкупа. Когда арендатор, он же покупатель, внесёт полную сумму стоимости жилья — право собственности перейдёт к нему.
• Второй вариант — задать конкретный срок для договора аренды. Когда он истечёт, арендатор заплатит остаток суммы и выкупит жильё.

Аренду с правом выкупа можно оформить как один смешанный договор или как два документа: договор купли-продажи и аренды. Оба способа равнозначны, главное — указать в условиях все важные нюансы. Но об этом позже.

Преимущества аренды с последующим выкупом

Договор аренды с правом выкупа может быть выгоден для обеих сторон.

Арендатору не приходится копить на первоначальный взнос по ипотеке. Часто этот способ выбирают те, кто не может позволить себе ипотечные платежи. К тому же будущий покупатель сразу получает возможность пожить в квартире, оценить её плюсы и минусы.

Собственнику не приходится подолгу искать покупателей, проводить хоумстейджинг и тратиться на риелторов. У него уже есть покупатель и стабильные договорённости. А ещё владелец жилья получает гарантированный доход — но не большую сумму целиком, а стабильные выплаты по месяцам.

Какие минусы и риски есть у подхода

Несмотря на свои плюсы, аренда с последующим выкупом не слишком популярна в России. И на то есть причины. Люди не привыкли к такому подходу и часто не доверяют второй стороне настолько, чтобы вступать в долгие договорённости. К тому же у аренды с выкупом есть и минусы:

• Продавец получает деньги не сразу. Если ему важно разом получить всю сумму, он не согласится на постепенный выкуп.
• Покупатель долго не становится владельцем. Он сможет оформить переход права собственности, только когда выплатит всю сумму. А это иногда годы выплат.
• В процессе ситуация может измениться. Пока арендодатель — собственник, он может отдать квартиру в качестве залога или прописать там ребёнка. Тогда у арендатора появятся сложности с выкупом и переоформлением жилья.
• Любая из сторон может передумать. Если арендатор или арендодатель решит разорвать договорённость — второй стороне придётся смириться. А бывает так, что из-за особенностей договора не получается вернуть уплаченные в счёт стоимости жилья деньги.

Поэтому договоры аренды с правом выкупа заключают редко. Продавцам оказывается проще оформить стандартный договор купли-продажи и быстро получить деньги. Покупателям — арендовать один объект, а купить в итоге другой.

Кстати, если такой способ ближе и вам — мы прекрасно это понимаем и готовы помочь. Куплю-продажу без ипотеки можно провести с помощью Сделки от М2: это быстрее, а все документы будут находиться в одном окне. Если же вы накопили первоначальный взнос и хотите взять ипотеку, можете рассчитать условия через наш калькулятор и сразу подать единую заявку в несколько банков.

Как найти и выбрать квартиру с правом выкупа

Технически предложения аренды с последующим выкупом могут публиковать там же, где и простые объявления о сдаче жилья. Это различные классифайды и доски объявлений. Но мы уже выяснили: подход не слишком популярен в России. Поэтому искать, вероятно, придётся долго.

Другие варианты, как договориться об аренде с правом выкупа:

• Предложить нынешнему арендодателю или арендатору. Человек, с которым вы уже договорились, с большей вероятностью пойдёт на контакт.
• Узнать у знакомых. Договоры аренды с последующим выкупом порой заключают между друзьями и дальними родственниками. А ещё может сработать сарафанное радио — кто-нибудь узнает о вашей идее и откликнется.
• Обратиться к брокеру или риелтору. Специалистам довольно редко поступают такие запросы. Но, возможно, грамотный риелтор сможет вас сориентировать.

Квартиру лучше выбирать по тем же критериям, по каким ищут жильё для покупки. То есть подходить к выбору строже, чем при простой аренде. Мы в журнале М2Медиа не раз писали, на что обращать внимание, когда присматриваете жильё, — можете почитать наши статьи по теме.

Что должно быть в договоре аренды с правом выкупа

Когда вы договариваетесь о праве выкупа, важно учесть все нюансы. Один из рисков подхода — неправильно составленный договор, при расторжении которого арендатор может серьёзно потерять в деньгах.

Чтобы подстраховать все стороны, к составлению договора нужно подойти максимально внимательно. В нём обязательно следует указать:

• Суть сделки — вы договариваетесь не просто об аренде, а ещё и о праве выкупа.
• Описание объекта недвижимости — если его нет, документ будет считаться недействительным.
• Условия выкупа — цену квартиры, сроки, порядок оплаты. Можно добавить чёткий график платежей, если хотите, чтобы выплаты были более предсказуемыми.
• Разделение платежей — арендный платёж и взнос за выкуп нужно оформить отдельными выплатами. Так арендатору будет проще вернуть деньги, если договор расторгнут.
• Права и обязанности сторон — например, пока арендатор не станет собственником, он обязан поддерживать жильё в чистоте. А арендодатель не может мешать ему пользоваться квартирой.
• Возможность досрочного выкупа и расторжения договора — кто, как и в каком порядке может это сделать. Нужно решить и прописать, что будет с платежами в счёт выкупа. Например, они вернутся арендатору, если расторгнуть договор решил не он.
• Способ перехода права собственности — например, через оформление нового договора купли-продажи после окончания срока аренды. Или на основании этого же договора аренды — как вам удобнее.
• Ответственность за нарушение условий — например, штрафы за просрочку, компенсации за отказ от сделки или порчу квартиры.

Можно добавить и дополнительные пункты. Общий принцип такой: всё, о чём вы договорились на словах, нужно зафиксировать в документе. Ведь в случае спора доказать устную договорённость будет почти невозможно.

Если сомневаетесь и хотите подстраховаться при выкупе — мы можем помочь. У нас есть сервис Защита сделки: юристы проверяют объект и собственника, дают рекомендации и в течение трёх лет готовы отстоять ваши права в суде в случае споров.

Аренда с выкупом, ипотека и рассрочка: в чём разница

Снимать квартиру с правом выкупа — один из способов заплатить за её покупку по частям. Но он не единственный: ещё есть более привычная ипотека в банке и рассрочка, которую предлагают застройщики. Собрали в таблицу главные отличия способов, чтобы вам было проще сориентироваться и сделать выбор.

Выводы: когда стоит выбрать аренду с правом выкупа

• У вас нет первоначального взноса, чтобы взять ипотеку. В отличие от ипотеки и рассрочки, в схеме с арендой он обычно не нужен.
• Вам не принципиально оформить переход права собственности сразу — вы готовы несколько лет жить в квартире на правах арендатора, а не владельца.
• Вы хотите сразу заселиться в квартиру и жить там, а не ждать годами — как, например, при рассрочке.
• Вам важно иметь возможность разорвать договор, если что-то в квартире вас не устроит.
• Вы доверяете арендодателю — например, хорошо с ним знакомы и уверены в его намерениях.

Список источников

1. ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества.
2. ГК РФ § 1. Общие положения об аренде.
3. ГК РФ § 7. Продажа недвижимости.