 Иногда риелторам приходится иметь дело с продажей жилья, которым владеют дети. Такие сделки сложнее обычных: нужно учитывать массу деталей и убеждать опеку, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся. Рассказываем, как организовать процесс и какие правила действуют при продаже квартиры с детскими долями.

<Notification>

**[Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-detskimi-dolyami-kak-prodat-kvartiru-zakonno) поможет риелтору работать быстрее**

Если вы часто ведёте сделки, можете ускорить рутину с помощью нашего [электронного сервиса](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-detskimi-dolyami-kak-prodat-kvartiru-zakonno). Мы помогаем держать документы по сделке в едином контуре, организуем безопасные расчёты и регистрируем право собственности покупателя. А вы можете сосредоточиться на общении с клиентом и подборе подходящего варианта.

Мы не работаем с детскими долями, но поможем с большинством сделок купли-продажи недвижимости — от квартир до машино-мест.

<Center>
<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-detskimi-dolyami-kak-prodat-kvartiru-zakonno"
size="l"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>
</Center>


</Notification>


<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#children-shares">Чем детские доли отличаются от обычной долевой собственности</a></li>
    <li><a href="#guardianship">Как органы опеки оценивают сделки с детскими долями</a></li>
    <li><a href="#how-to-sell">Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: пошаговая процедура</a></li>
    <li><a href="#counter-transaction">Особенности встречной сделки: как её организовать</a></li>
    <li><a href="#conclusions">Краткие выводы</a></li>
  </ul>
</div>


 И не получить запрет от опеки

Сделки с детскими долями: как продать квартиру законно

 Когда сделка заключена, остаётся финальный этап — регистрация права собственности покупателя. Сделать это можно по-разному: сходить в МФЦ, попросить нотариуса или воспользоваться онлайн-сервисом. Рассказываем, чем различаются варианты, какой из них риелтору стоит предложить покупателям и чем тут поможет [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius).

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#registration-ways">Куда и как можно подать документы для регистрации</a></li>
    <li><a href="#mfc">Как проходит регистрация права собственности на квартиру в МФЦ</a></li>
    <li><a href="#notary">Регистрация через нотариуса: в чём особенности и как проходит</a></li>
    <li><a href="#digital">Электронная регистрация права собственности: преимущества и особенности</a></li>
    <li><a href="#what-to-choose">Какой вариант выбрать для клиента</a></li>
  </ul>
</div>


 Плюсы и минусы каждого варианта


 <h2 id="registration-ways">Куда и как можно подать документы для регистрации</h2>

[Зарегистрировать право собственности на квартиру](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu/) можно тремя способами: через МФЦ, нотариуса или электронные сервисы. Раньше это также можно было сделать через личный кабинет Росреестра, но потом ведомство закрыло такую возможность.

Обычно процесс происходит так:
1. Покупатель подаёт документы на регистрацию права собственности. Это копия правоустанавливающего документа, сканы паспорта и [квитанция об оплате госпошлины](https://m2.ru/media/article/gosposhlina-za-registratsiyu-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost/).
2. Если нужно, покупатель прикладывает и другие документы, например согласие супруга на сделку.
3. Покупатель заполняет заявление на регистрацию договора купли-продажи и отправляет его вместе с документами в Росреестр.
4. После этого остаётся ждать. Ведомство проверит документы и, если всё хорошо, внесёт в ЕГРН информацию о новом владельце.
5. В конце покупатель получает [свежую выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2026-godu/), которая свидетельствует, что он стал собственником недвижимости.

От выбранного способа регистрации зависит, сколько времени уйдёт на весь процесс и как много действий понадобится совершить покупателю. Разберём подробнее все три варианта — чтобы вам было проще предложить клиенту оптимальное решение.

<Notification>

Если вы хотите быстро провести сделку с максимальным комфортом для сторон — можете воспользоваться [сервисом от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius). 

Мы помогаем с подготовкой документов, организуем безопасные расчёты и регистрируем куплю-продажу в электронном формате. А вы можете сконцентрироваться на том, чтобы предложить своему клиенту лучший сервис.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius"
size="l"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>


<h2 id="mfc">Как проходит регистрация права собственности на квартиру в МФЦ</h2>

✔️ **Плюсы:** понятность процесса, помощь сотрудников МФЦ, меньшие расходы на сделку.

❌ **Минусы:** долгое ожидание в несколько рабочих дней, необходимость личного визита и самостоятельной оплаты госпошлины.

Чтобы зарегистрировать право собственности, покупатель должен обратиться в Росреестр. Раньше это в основном делали лично: человек приходил в МФЦ и приносил пакет документов, затем подавал заявление.

Регистрация права собственности через МФЦ существует и сейчас. Но с приходом электронных форм встречается реже: не все хотят тратить время на поездки по инстанциям. К тому же у такой регистрации есть ограничения:
* Право собственности в среднем [регистрируют за 5–7 дней](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/). Это довольно долго, ведь МФЦ нужно передать информацию в Росреестр и получить от него ответ.
* Документы нужно приносить в бумажном виде. Это значит, что людям приходится тратить время на подготовку копий, например, договора купли-продажи и паспорта. 
* [Госпошлину за регистрацию](https://m2.ru/media/article/kak-izmenilas-gosposhlina-v-2025-godu/) человек оплачивает лично по реквизитам. Это нужно сделать до подачи заявления, а реквизиты своего отделения Росреестра покупатель ищет самостоятельно. Если ошибиться — придётся платить пошлину заново или возвращать ушедший не туда платёж.

При этом сам процесс довольно простой. Человек приходит в МФЦ с пакетом документов, а сотрудник центра помогает ему заполнить заявление. После этого остаётся ждать: уведомление о статусе придёт в личный кабинет на Госуслугах или по СМС. Вручную статус можно проверить на официальном портале МФЦ нужного региона или на сайте Росреестра.

Когда всё готово, покупатель приходит в МФЦ снова и забирает свежую выписку из ЕГРН — она показывает, что он официально стал владельцем квартиры.

<Notification>

МФЦ оказывает услугу бесплатно — нужно заплатить только госпошлину за работу Росреестра. Поэтому такая регистрация считается самой бюджетной. Но одновременно это самый долгий способ, который к тому же требует личного визита в центр.

</Notification>


<h2 id="notary">Регистрация через нотариуса: в чём особенности и как проходит</h2>

✔️ **Плюсы:** ускоренный процесс, проверка со стороны нотариуса, помощь в оплате госпошлины.

❌ **Минусы:** необходимость личного визита, невозможность зарегистрировать сделку, которую проводили без нотариуса.

Кроме МФЦ, право собственности на квартиру может зарегистрировать нотариус. Обычно эта услуга включена в нотариальную сделку: нотариус помогает провести куплю-продажу и попутно регистрирует её в Росреестре.

От покупателя потребуется тот же пакет документов, что и в случае с регистрацией через МФЦ. Разница в том, что отдать их понадобится нотариусу, а он подаст заявление. Тут есть несколько особенностей:
* Как правило, покупатель общается с нотариусом лично. То есть обойтись без физических визитов, скорее всего, не получится.
* Нотариус не может просто зарегистрировать сделку, которую провели без него. Он подаёт документы на регистрацию, если занимался сделкой сам: подготавливал договор, опрашивал стороны и заверял документы.
* Понадобится оплатить услуги нотариуса и госпошлину. Впрочем, сложностей с реквизитами в этом случае меньше. Нотариус сам выдаст покупателю заполненную квитанцию, а тому будет достаточно оплатить её через банк.

Кроме того, нотариальная регистрация быстрее. Обычно с ней удаётся разобраться за один рабочий день. Специалист отправляет документы в Росреестр сразу же, как только покупатель и продавец подписывают договор.

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e343d7d13fb1e99b1681f9fae101f151.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Если вы оформляете сделку через нотариуса, понадобится заплатить ему за весь процесс. Стоимость зависит от нескольких факторов, например цены квартиры и наличия родственных связей между сторонами. [Источник](https://lexakova.ru/notarialnye-dejstviya/dogovor-kupli-prodazhi-u-notariusa)

</Image>

<h2 id="digital">Электронная регистрация права собственности: преимущества и особенности</h2>

✔️ **Плюсы:** возможность никуда не ходить и сделать всё онлайн, ускоренный процесс — регистрация за один рабочий день, удобство и простота, помощь со стороны персонального менеджера.

❌ **Минусы:** необходимость платить за услуги электронного сервиса.

При регистрации через МФЦ или нотариуса покупатель должен подать документы лично. Это не всегда удобно: он может быть в разъездах или находиться в другом городе. Есть альтернативный вариант — оформить право собственности на квартиру [через электронный сервис](https://m2.ru/media/article/elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet/).

При электронной регистрации все документы подаются в Росреестр онлайн через специальную платформу. Там же можно в пару кликов оплатить госпошлину. Например, [в сервисе от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius) регистрация устроена так:
1. Когда стороны рассчитываются, деньги отправляются на специальный счёт и лежат там, пока Росреестр не зарегистрирует право собственности.
2. Покупатель нажимает кнопку в личном кабинете М2, и заранее загруженные в сервис сканы документов отправляются в Росреестр.
3. Госпошлина включена в стоимость услуги — мы оплачиваем её за покупателя. Ему не нужно идти в банк или искать реквизиты — достаточно нажать кнопку.
4. Росреестр обрабатывает заявку в среднем за один рабочий день. После этого покупателю сразу приходит уведомление, что регистрация завершена. А продавец получает деньги за квартиру, которые до этого лежали на специальном счёте.

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/68024945d2d4f14468e35743d45f2319.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Стоимость услуги меняется в зависимости от того, какие опции и наполнение выбрал покупатель

</Image>

Если в процессе что-то идёт не так и Росреестр приостанавливает регистрацию, информация об этом тоже появляется в личном кабинете. Все участники сделки могут в любой момент просмотреть её актуальный статус. Кстати, с возникшими проблемами мы тоже поможем разобраться: в М2 с каждой сделкой работает персональный менеджер, который отвечает на вопросы сторон и даёт рекомендации.

<Notification>

Мы подробнее рассказали, как работать с личным кабинетом сделки, [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodyat-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-platforme-m2/). Всё просто: можно в несколько кликов выбрать время и место для подписания договора. А можно [оформить всё дистанционно](https://m2.ru/media/article/kak-provesti-distantsionnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-poshagovaya-instruktsiya/) с помощью электронной подписи. Наши специалисты помогут на каждом шаге.

</Notification>


<h2 id="what-to-choose">Какой вариант выбрать для клиента</h2>

Куда и как подавать документы, покупатель обычно решает сам. Но риелтор может помочь ему с выбором: подсказать вариант, который подойдёт в его ситуации. Иногда люди попросту не знают, что могут зарегистрировать договор купли-продажи онлайн, — тогда есть смысл рассказать им обо всех опциях.

Мы считаем, что электронный вариант подачи документов оптимален для большей части сделок. Но другие люди могут считать иначе. Вот на что можно ориентироваться при выборе способа регистрации:
* **Электронная регистрация** — универсальный вариант, который подходит в большинстве случаев. Она проходит быстро и не требует от сторон лишних действий: не обязательно даже выходить из дома. А в случае с использованием [сервиса от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius) покупателю достаточно нажать на пару кнопок.
* **Регистрация через МФЦ** подойдёт, если клиент хочет сэкономить и отказывается использовать электронные сервисы. Ведь есть покупатели, которые предпочитают решать всё через личные визиты.
* **Регистрация через нотариуса** — оптимальная опция, если сделка подразумевает обязательную нотариальную форму, например проводится с долями или с участием несовершеннолетних.

В конечном итоге выбор лучше делать исходя из потребностей клиента. Уточните, чего он хочет, и действуйте по ситуации. А если выберете электронную регистрацию — [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius) всегда поможет провести куплю-продажу быстрее и удобнее.

<Notification>

С помощью [сервиса «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius) вы можете ускорить работу с куплей-продажей. Все документы по сделке будут храниться в едином контуре, а статусы по ней — обновляться в реальном времени. Мы готовы помочь с составлением договора купли-продажи, безопасными расчётами и регистрацией права собственности.

Если у клиентов возникнут вопросы — персональный менеджер М2 быстро на них ответит. Мы остаёмся на связи даже после окончания рабочего дня и всегда готовы помочь.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_registratsiya-kvartiri-mfts-onlain-ili-notarius"
size="l"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>




Регистрация квартиры: МФЦ, онлайн или нотариус?

 Если раньше паркинги были дополнительной опцией к квартире — теперь люди всё чаще покупают их отдельно. Риелторы сталкиваются со сделками, где машино-место продаётся без квартиры. Рассказываем, как оформить покупку машино-места в паркинге с помощью [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-rieltoru-provesti-sdelku-s-parkingom).

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#parking-market">Почему паркинги становятся самостоятельным сегментом</a></li>
    <li><a href="#main-problem">Главная проблема: объект маленький, а сделка сложная</a></li>
    <li><a href="#what-helps">Что поможет риелтору разрешить проблему</a></li>
    <li><a href="#deal-service">Как Сделка от М2 поможет купить или продать паркинг</a></li>
    <li><a href="#how-to-use">Как провести сделку с паркингом через сервис от М2</a></li>
    <li><a href="#differences">Сделка от М2 и стандартная сделка с паркингом: главные различия</a></li>
  </ul>
</div>


 Быстро, безопасно и без поездок в МФЦ

Как риелтору провести сделку с паркингом

 Девелоперы коммерческих зданий создают свои агентства недвижимости, а рынок агентских вознаграждений Москвы может превышать 100 млрд рублей. Об этом и многом другом говорит исследование рынка от экспертов М2Data. Полностью его можно [прочитать по ссылке](https://m2data.net/ru/blog/23-25-mlrd-rublei-komissionnyx-voznagrazdenii-v-momente), а в статье поделимся с вами главными наблюдениями.

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#main">Главные изменения и тренды на рынке</a></li>
    <li><a href="#market">Объём рынка и из чего он складывается</a></li>
    <li><a href="#sell-rent">Продажа vs аренда: что приоритетнее</a></li>
    <li><a href="#geography">Распределение по округам: где платят больше</a></li>
    <li><a href="#agencies">Какие агентства сейчас представляют рынок</a></li>
    <li><a href="#conclusions">Итоги: как рынок будет развиваться дальше</a></li>
  </ul>
</div>


 Как выглядит рынок вознаграждений и на чём зарабатывают брокеры


 <h2 id="main">Главные изменения и тренды на рынке</h2>

Эксперты изучили рынок комиссионных вознаграждений за сделки с коммерческой недвижимостью Москвы за 2026 год. В первую очередь — в офисном сегменте. К нему относятся купля-продажа и аренда офисов, а также коворкингов.

Вот что выяснилось в ходе исследования:
* **Общий размер рынка вознаграждений — более 100 млрд рублей.** В офисном сегменте его размер составляет 23–35 млрд рублей одномоментно.
* **В аренде больше сделок, а в продажах — больше денег.** Хотя основу рынка по-прежнему составляет аренда площадей, самые большие вознаграждения сосредоточены в сегменте купли-продажи офисов класса A/A+.
* **Цифровизация меняет всё.** Информационные системы развиваются, и получать информацию о недвижимости становится проще. Поэтому игроки рынка быстрее и точнее узнают, сколько реально стоит объект, к какому классу он относится и какой на него спрос. А значит, сделки ускоряются: брокеру проще подобрать недвижимость или покупателя.
* **Фиксированные комиссии могут превратиться в гибкие.** У экспертов есть предположение, что благодаря обилию информации собственники потенциально смогут точнее анализировать размер комиссии. Вероятно, они начнут ориентироваться на рыночную ситуацию в конкретном районе: снижать комиссию, если спрос высокий, а предложение низкое, и наоборот.

Сейчас расскажем подробнее об этих и других выводах.

<h2 id="market">Объём рынка и из чего он складывается</h2>

В разные месяцы 2026 года брокеры и агентства недвижимости получали в среднем 23–25 млрд рублей. Это моментальный объём, то есть не суммарный за год, а зафиксированный в конкретный момент времени.

<Notification>

Сразу уточним: мы говорим не об объёме вознаграждений, которые уже выплатили брокерам. Эксперты оценивали масштаб рынка: смотрели на потенциальные вознаграждения, которые получат брокеры после реализации всех актуальных объектов в Москве.

</Notification>


Лидером в сегменте офисной недвижимости стали сделки по купле-продаже офисов. На них пришлось 81,1% от всего рынка — это примерно 19,9 млрд рублей.

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-eksklyuzivnii-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/">

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Вторым по финансовым показателям стал сегмент аренды офисов: на него пришлось 14,9% от общей суммы. При этом по количеству сделок он лидирует: средний брокер может за год провести одну-две продажи, но заключить более десятка договоров аренды.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/06a347f2575190d569c37cc627b22f88.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На третьем месте — коворкинги, на которые пришлось 4% от суммы. Это довольно маленький сегмент: практически никто из брокерских агентств не назвал его приоритетным
</Image>

<h2 id="sell-rent">Продажа vs аренда: что приоритетнее</h2>

Брокеры по коммерческой недвижимости в первую очередь концентрируются на офисах. Это классический сегмент, в котором сейчас наблюдается высокая доходность. Больше всего в нём — сделок по аренде, но основные деньги сосредоточены в купле-продаже:
* Самые большие комиссии наблюдаются в сегменте офисов в Центральном районе Москвы. Чаще всего — зданий классов A и A+, а также площадей в престижных бизнес-центрах.
* Сами брокеры отмечают, что сделок купли-продажи становится больше. Ключевая ставка снижается, и инвестиционные компании активно вкладываются в коммерческую недвижимость — это выгоднее вкладов. 
* Тренд на рост продаж заметен уже не первый год. Одно из агентств сообщило, что доля таких сделок за последние 3–4 года выросла с 10 до 30–45% в общей структуре.
* При этом основой брокерских сделок всё равно остаётся аренда. Она стабильнее, и спрос на неё всегда высокий. Кроме того, такие сделки быстрее: за год агент может найти в несколько раз больше арендаторов, чем покупателей.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ee4e81ba1d9d454f201ffb1b8f080cf2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В Центральном районе особенно заметна финансовая разница между куплей-продажей и арендой площадей
</Image>

Есть и сделки, по которым брокер вообще не получает вознаграждение. Так происходит, когда клиент проводит сделку в обход агентства: собственники сами дают рекламу на досках объявлений, продвигают свои сайты и находят покупателей или арендаторов напрямую.

Больше всего объектов без вознаграждения обнаружили в сегменте коворкингов, а меньше всего — в продажах. Это ещё один фактор высоких доходов именно при купле-продажи офисов.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/11ad0a391c86befe656edcd38eca3c40.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сделках купли-продажи доля объектов без комиссии составляет всего 3,8% против 30% у офисов и 40,3% у коворкингов
</Image>

<h2 id="geography">Распределение по округам: где платят больше</h2>

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/perspektivnie-raioni-moskvi-dlya-pokupki-kvartiri/">

Перспективные районы Москвы для покупки квартиры

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

По всем видам сделок основные деньги сосредоточены в Центральном административном округе. На него приходится 51,6% всего рынка. На втором месте — Северный округ, а меньше всего вознаграждений зафиксировано в Троицком округе: на него приходится 0,0% от общей суммы и менее 0,1 млн рублей.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d1ff1c3467faba17a96f9f88973e0602.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Возможно, в будущем ситуация изменится за счёт тренда на децентрализацию. Но пока далёкие от центра округа остаются в аутсайдерах
</Image>

Оба лидирующих округа — сбалансированные: в них активны как продажи, так и аренда недвижимости. Сделок проводится больше, чем в других округах. К тому же многие арендаторы расторгают договоры досрочно — у брокеров есть возможность повторно сдать ту же недвижимость в том же районе.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/466a07e513fb8aff745fc8c4c84f10c3.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Центральный и Северный округа лидируют по всем видам сделок
</Image>

Ещё два района Москвы эксперты отметили как своеобразные аномалии. Это Северо-Западный и Южный округа. Интересны они тем, что сделки в них как бы перекошены в одну из сторон:
* В Северо-Западном округе — заметное смещение в сторону купли-продажи. На неё приходится 10,6% от общего объёма комиссий по продажам. А вот рынок аренды довольно скромный: 4,4% от объёма.
* В Южном округе ситуация обратная. Там активно арендуют площади — 18% комиссий за аренду выплачивают именно по нему. А вот доля сделок по продажам составляет всего 3,2%.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e45a38acd5b91e1a97cb49bdc6f48c73.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В остальных округах цифры более сбалансированы, даже в ЦАО с его огромными комиссиями за продажу
</Image>

<h2 id="agencies">Какие агентства сейчас представляют рынок</h2>

До 2022 года на рынке коммерческой недвижимости было чёткое разделение. «Большая пятёрка», которая состояла из пяти международных компаний, отвечала за крупные сделки с большими площадями. Компании второго и третьего эшелона работали с более мелкими сделками.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a0eb82974354f555d108eda08de5930b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
После 2022 года «большая пятёрка» перешла под местное управление, и все пять компаний провели ребрендинг
</Image>

Со временем границы размылись. Сейчас менее крупные агентства могут закрывать сделки с объектами на 10 тыс. кв. м, а граница проходит в основном по уровню экспертизы. Он зависит ещё и от выручки: крупные компании могут позволить себе открывать офисы по всей стране и нанимать больше квалифицированных брокеров.

<Notification>

У многих агентств осталась специализация по типу сделок. Например, IBC активно работает с инвестиционной куплей-продажей, а Nikoliers занимается строительным надзором. Можно сказать, что лидерство разбилось по сегментам: каждая компания доминирует в своей нише.

</Notification>


Всего на рынке Москвы есть примерно 250–260 компаний, которые утверждают, что занимаются коммерческой недвижимостью. Но не все они одинаково активны:
* Только 170–180 агентств активно и регулярно проводят сделки с коммерческими объектами. 
* Некоторые новые или небольшие агентства по объёму сделок догоняют и обгоняют лидеров. Это, например, Ricci и Remain.
* Кто-то, наоборот, прекращает работу: за последние пять лет закрылось около 250 профильных московских компаний.

Возможно, некоторые из ушедших игроков переформировались или открылись под новым именем. Но стабильную активность на рынке в последние несколько лет сохраняет только 30–40 агентств. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/736c6084fbf79e6d4f6d090f0613bb26.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Большинство брокеров и агентов работают внутри компаний — частную практику ведут только 15% специалистов
</Image>

Закрытие компаний — это не катастрофа: рынок закономерно сужается при снижении спроса. Зато он становится гибче, и можно предполагать, что при восстановлении спроса появятся десятки новых агентств.

<Notification>

Ещё один интересный тренд: сами девелоперы недвижимости создают свои агентства, чтобы лучше контролировать воронку продаж. Например, так сделали STONE Realty и Tashir Estate. Этот подход позволяет им улучшать клиентский опыт: на протяжении всего цикла сделки покупатель сотрудничает с одной группой компаний.

</Notification>

<h2 id="conclusions">Итоги: как рынок будет развиваться дальше</h2>

* Главный тренд, который начался ещё в 2025 году, — продажи. Раньше помещения продавали редко, но за последние два года именно этот сегмент стал самым высокобюджетным среди всей офисной недвижимости. 
* Во многом скачок произошёл из-за появления новых бизнес-центров, застройщики которых ориентированы именно на продажи. 88% площадей, которые строятся сейчас, планируется продавать, а не сдавать в аренду.
* На рынке аренды ставки медленно корректируются в сторону снижения. Но вместе с этим растёт количество вакантных площадей. Сдать офис в аренду становится сложнее — вероятно, в будущем собственники начнут дополнительно вознаграждать брокеров за выход на сделку.
* Размывается граница между брокерами, консультантами и агентами, а также между крупными и мелкими игроками. Раньше сделки были чётко поделены, а сейчас даже небольшая компания может участвовать в крупной продаже, и наоборот.



Коммерческая недвижимость Москвы в 2026 году: исследование М2Data

 Бывают ситуации, когда время — деньги. Если не провести сделку с недвижимостью прямо сегодня, объект уйдёт другому покупателю, а риелтор потеряет доход. Приходится торопиться и искать варианты. Рассказываем, как риелтору быстро провести сделку без лишних рисков и как в этом поможет услуга [«Сделка за 1 день» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno).

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#waiting-problems">Когда подождать со сделкой — не вариант</a></li>
    <li><a href="#risks">Почему быстрые сделки не всегда безопасны</a></li>
    <li><a href="#priority-deal">Как Приоритетная сделка от М2 поможет решить проблему</a></li>
    <li><a href="#what-you-get">Что входит в услугу Сделка за 1 день</a></li>
    <li><a href="#how-to-order">Как провести срочную сделку через сервис от М2</a></li>
    <li><a href="#conclusions">Краткие выводы</a></li>
  </ul>
</div>


 Если клиент уезжает уже завтра

 <h2 id="waiting-problems">Когда подождать со сделкой — не вариант</h2>

Срочные сделки купли-продажи квартиры встречаются чаще, чем кажется. По нашим исследованиям, для 39% всех сделок нужна ускоренная регистрация или расчёты. Желательно — за день. В реальности так получается далеко не всегда:
* У 39,9% пользователей регистрация сделки [занимает 2–3 дня](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/).
* У 24,3% — ещё дольше, от 3 до 5 дней.

Конечно, иногда можно не торопиться и спокойно подождать, пока сделку зарегистрируют. Но бывает, что промедление даже на пару дней способно навредить и продавцу, и покупателю. Разберём несколько таких ситуаций.

**Срочная продажа.** Иногда продавцу важно получить деньги как можно скорее. Например, он [собирается уезжать](https://m2.ru/media/article/mezhregionalnaya-sdelka-po-kuple-prodazhe-kvartiry/) или планирует крупные траты в ближайшие дни. Если в такой ситуации риелтор задержит сделку с недвижимостью, есть риск, что продавец снизит вознаграждение или вообще откажется от услуг агента.

**Альтернативная сделка.** Если сразу после продажи квартиры [планируется покупка другой](https://m2.ru/media/article/vstrechnaya-sdelka/), задержка на одном из этапов нарушит всю цепочку. Вторая сделка может сорваться или затянуться надолго просто из-за того, что участник первой сделки не смог оформить куплю-продажу достаточно быстро.

**Дорогой объект.** Не всегда сделки с премиальной недвижимостью тянутся месяцами. Бывает и наоборот: продажу нужно провести как можно скорее, потому что риск срыва сделки обойдётся в крупную сумму для всех сторон.

**Конкуренция за объект.** Например, одну квартиру хотят купить сразу три претендента. Продавец договорился с одним, но сделка тянется, а другие потенциальные покупатели продолжают наседать. Даже два-три дня ожидания увеличивают риск, что договорённость в итоге сорвётся, а риелтор потеряет вознаграждение.

<Notification>

Во всех перечисленных ситуациях риски можно снизить, если сделать всё быстро. Например, обеспечить клиенту срочную регистрацию сделки и провести расчёты за день. Это реально, особенно если заручиться помощью [электронных сервисов](https://m2.ru/media/article/elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet/).

</Notification>




<h2 id="risks">Почему быстрые сделки не всегда безопасны</h2>

Когда сроки поджимают, у риелтора может возникнуть соблазн сэкономить время за счёт процессов. Например, уделить меньше внимания проверке документов и юридической чистоты сделки. Всё делается в спешке, поэтому растёт риск пропустить какую-нибудь важную деталь:
* ошибку в документах, из-за которой сделку могут [признать недействительной](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/);
* наличие претензий и споров о недвижимости, которые могут привести [к судебным разбирательствам](https://m2.ru/media/article/kakie-sdelki-na-vtorichke-osparivayut-v-sude/);
* сомнительный эпизод [из истории квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-istoriyu-kvartiri-pered-pokupkoi/), который ставит под вопрос легальность сделки, и так далее.

Ещё один фактор, который влияет на безопасность сделки, — расчёты. Чтобы ускорить процесс, покупатель иногда переводит деньги продавцу напрямую и не использует сервисы безопасных расчётов (СБР). А порой даже платит бумажными деньгами вместо банковского перевода. Такие расчёты [считаются ненадёжными](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/): если что-то пойдёт не так, покупателю будет сложнее вернуть деньги.

<Notification>

**Почему при срочных сделках покупатели отказываются от СБР**

Часто так происходит, потому что [на безопасную организацию расчётов](https://m2.ru/media/article/bezopasnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-podborka-materialov-i-servisov/) просто нет времени. Люди торопятся и выбирают способ, который кажется им более быстрым, — ту же оплату за наличные. А в результате растут риски: сделка может сорваться уже после передачи денег, а вернуть их покупателю будет сложно.

</Notification>


<h2 id="priority-deal">Как Приоритетная сделка от М2 поможет решить проблему</h2>

[Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno) — это сервис, который позволяет удобно и быстро провести весь процесс купли-продажи недвижимости. Мы помогаем организовать расчёты, зарегистрировать право собственности в электронном виде и подготовить документы.

В случаях, когда провести сделку нужно как можно скорее, мы предлагаем услугу Приоритетной сделки, она же Сделка за 1 день. Это всё та же [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno) со всеми её преимуществами, но с приоритетным сопровождением. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a9761f2d7eea4312ffda2af7460f5439.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Благодаря Приоритетной сделке риелтор может организовать куплю-продажу за день и не рисковать её безопасностью:
* Все документы и информация по сделке будут находиться в одном месте — [в личном кабинете М2](https://m2.ru/login/professional?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno).
* В сделку можно добавлять любых участников: продавца, покупателя или коллегу-риелтора.
* Покупатель переводит деньги продавцу через сервис безопасных расчётов, а ускоренная регистрация недвижимости проходит онлайн.
* При необходимости можно заказать подготовку договора купли-продажи и [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno).

<h2 id="what-you-get">Что входит в услугу Сделка за 1 день</h2>

**Приоритетная проверка документов.** Если клиент указал, что ему нужна срочная сделка с недвижимостью, мы берём его заказ в работу в особом порядке. Ждать согласования несколько дней не придётся: наши юристы проверят комплектность документов в тот же день, и вы не потеряете время.

**Персональный менеджер сделки.** Мы предоставляем персонального менеджера каждому клиенту — не только тем, кто заказал приоритетный тариф. В случае с экспресс-сделкой этот факт не меняется. Ваш личный менеджер будет на связи в любой момент, сможет ответить на вопросы и провести консультацию в короткий срок.

**Ускоренная регистрация сделки.** В Приоритетную сделку от М2 входит электронная регистрация за 1 день. Мы отправляем документы в Росреестр сразу после подписания договора и передачи денег на счёт сервиса безопасных расчётов. Обычно ответ ведомства приходит в тот же день, и недвижимость официально становится собственностью нового владельца.

**Приоритетное сопровождение раскрытия СБР.** Когда сделку регистрируют, мы раскрываем сервис безопасных расчётов, и деньги покупателя переходят продавцу. В случае с Приоритетной сделкой мы делаем это срочно в особом порядке: продавец получает деньги практически моментально.

**Экспресс-проверка.** Чтобы убедиться, что сделка прошла хорошо, мы [дополнительно проверяем объект недвижимости](https://m2.ru/services/checkup/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno). Это тоже делается в ускоренном порядке. Так вы сможете провести безопасную сделку и не проверять её юридическую чистоту в спешке.

<Notification>

На практике всё перечисленное означает, что вы будете иметь всю отчётность на руках сразу после сделки и сможете не волноваться о безопасности. Кроме того, вы быстрее получите вознаграждение — сразу, как только успешно проведёте куплю-продажу.

</Notification>



<h2 id="how-to-order">Как провести срочную сделку через сервис от М2</h2>

В целом процесс выглядит так же, как [с обычной сделкой](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno). Нужно зарегистрироваться в личном кабинете М2 [как частный риелтор](https://m2.ru/login/professional?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno) или [сотрудник агентства недвижимости](https://m2.ru/registration/partner?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno). После этого создать сделку, добавить участников и загрузить документы.

Подробнее о создании и ведении сделки через М2 мы рассказали [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodyat-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-platforme-m2/).

Разница только в том, что вам понадобится добавить в список услуг Приоритетную сделку. Это делается на экране, где вы выбираете наполнение сделки:
1. Кроме подготовки ДКП, организации безопасных расчётов и электронной регистрации, вы увидите предложение провести срочную сделку за один рабочий день. 
2. Кликните на это предложение, ознакомьтесь с условиями и добавьте Приоритетную сделку в список услуг.

Чтобы ускорить процесс сделки, достаточно всего пары кликов и пяти минут времени. Зато ваши клиенты смогут провести куплю-продажу за день и не беспокоиться о сроках. Риелтор, в свою очередь, раньше получит комиссию, а зачастую может рассчитывать на бонус за быстрый выход на сделку.

Срочная сделка обойдётся в 21 900 рублей. Для быстрой регистрации также понадобится заплатить двойную госпошлину. 

Обратите внимание: услуга не распространяется на нотариальные сделки, покупку недвижимости с торгов, а также на сделки с участками, зданиями и объектами в новых регионах. При заказе Защиты сделки провести сделку за один день тоже не получится. Промокоды на скидку для услуги не действуют.

<Notification>

Если вам важно срочно провести сделку с недвижимостью — можете воспользоваться [услугой Приоритетной сделки](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno) уже сейчас. 

Мы закроем весь цикл сделки: от проверки и подготовки документов до регистрации и расчётов за 1 рабочий день. А если у вас возникнут какие-то вопросы, персональный менеджер будет на связи в любое время. М2 сделает всё, чтобы ваша сделка успешно состоялась в срок.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelka-za-odin-den-kak-rieltoru-zakrit-yeyo-bistro-i-bezopasno"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>


</Notification>



<h2 id="conclusions">Краткие выводы</h2>

* Нередко риелторам бывает нужно провести сделку быстро: например, клиент торопится или планирует альтернативную сделку.
* Срочная регистрация сделки — это ещё не весь цикл купли-продажи. А если торопиться в подготовке документов и проверке квартиры, появляются риски в области безопасности.
* С помощью Приоритетной сделки от М2 всю куплю-продажу можно устроить за один рабочий день: провести экспресс-проверку, подготовить документы, рассчитаться и зарегистрировать сделку.
* В срочную сделку купли-продажи квартиры от М2 входят приоритетная подготовка документов и сопровождение раскрытия СБР, а также ускоренные проверка объекта и регистрация сделки.



Сделка за один день: как риелтору закрыть её быстро и безопасно

 Когда риелтор продаёт клиенту квартиру на первичном рынке, он получает комиссию от застройщика. Это можно ускорить, если пользоваться специальными сервисами — такими как [M2Pro Новостройки](https://m2.ru/rieltoram/m2pro-novostroyki/?from=m2media_kak-rieltoru-zarabativat-na-sdelkakh-s-novostroikami). Рассказываем, как риелтору продавать новостройки через сервис и в чём тут выгода.

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#how-to-earn">Как риелторы зарабатывают на новостройках</a></li>
    <li><a href="#how-works">Как устроен сервис М2Pro Новостройки</a></li>
    <li><a href="#profits">Почему работать через М2Pro выгодно для риелтора</a>
     <ul>
        <li><a href="#one-window">Единое окно для работы с объектами</a></li>
        <li><a href="#quick-payment">Быстрые выплаты комиссии</a></li>
        <li><a href="#special-offers">Горящие предложения и акции</a></li>
        <li><a href="#self-employment">Возможность работать как самозанятый</a></li>
        <li><a href="#full-support">Поддержка на всех этапах сделки</a></li>
      </ul>
    </li>
    <li><a href="#how-to-start">Как начать работать с М2Pro Новостройки</a></li>
  </ul>
</div>


 И получать деньги через три дня после подтверждения сделки

Как риелтору зарабатывать на сделках с новостройками

 Интерес к загородной жизни вырос после пандемии 2020 года. А закрепился — когда частные дома включили в льготные программы. Сейчас это стабильный и популярный сегмент рынка, но работать с ним сложнее, чем с квартирами. Рассказываем, как риелтору провести сделку с домом и чем поможет [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess).

 Дом далеко от города, а земля — отдельный объект

 ## Почему сделка с домом и участком сложнее, чем с квартирой
Когда человек покупает квартиру, он совершает сделку с одним объектом. А когда покупает дом — сразу с двумя: участком и строением, которое на нём возведено. У каждого из объектов свои кадастровые особенности: стоимость, нюансы использования и так далее.

Сценариев в сделке с домом и участком тоже больше, чем с квартирой. Например:
* дом может быть недостроенным или предназначаться [под снос](https://m2.ru/media/article/kak-snesti-dom-i-snyat-yego-s-uchyota/);
* [статус разрешённого использования земли](https://m2.ru/media/article/statusi-zemelnikh-uchastkov-i-vri/) не всегда позволяет жить в построенном на ней доме;
* на участке может быть [сервитут](https://m2.ru/media/article/servitut-na-zemelnii-uchastok-ponyatie-vidi-i-poryadok-oformleniya/) — тогда им имеют право пользоваться другие люди;
* встречаются ограничения по использованию, например если участок расположен у реки или под ЛЭП;
* дом и участок могут принадлежать разным владельцам;
* бывает, что у земли не уточнили границы и её [нужно межевать](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-mezhevanie-zemelnogo-uchastka-i-dlya-chego-yego-delayut/) перед сделкой. 

На практике это означает, что документов часто больше, чем при покупке квартиры, а проверять их нужно тщательнее. Все эти задачи ложатся на риелтора — он обязан хорошо разбираться в нюансах таких сделок. Тем более учитывая, что популярность ИЖС [остаётся высокой](https://m2.ru/media/article/izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma/).

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ecfd9e3fa7e3d791442bd473621eb597.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Статистика показывает, что в последние годы застройщики вводят в эксплуатацию больше площадей под ИЖС, чем квартир. [Источник](https://dom.tn.ru/blog/rynok-individualnogo-zhilishchnogo-stroitelstva-rossii-itogi-2025-goda-i-prognozy-na-2026/)

</Image>

<Notification>

Через [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess) можно провести сделку с любой недвижимостью, в том числе с участком и домом. Наши специалисты помогут на всех этапах, при необходимости подготовят документы и проведут юридическую проверку. 

Все документы и статусы сделки доступны в едином личном кабинете. Ещё в сервис входит электронная регистрация сделки и безопасные расчёты — купля-продажа становится прозрачнее и комфортнее для всех участников.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>


## Главные сложности для риелтора при сделках с домами
Клиенты риелторов тоже понимают, что купить дом сложнее, чем квартиру. Поэтому они часто нервничают, стремятся всё перепроверить и требуют от риелтора серьёзной подготовки. Разберём три основных тонких момента при сделках с загородной недвижимостью.
### Сложная структура объекта
Дом и земля — отдельные объекты, и проверять их тоже нужно по отдельности. Может оказаться так, что с участком всё отлично, а вот дом построен с нарушениями. Или наоборот: дом в полном порядке, а на земле [есть обременение](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/), которое усложнит клиентам жизнь.

<Notification>

Особенно часто проблемы встречаются, если участок и дом старые, с долгой историей владения. Бывает и так, что их [не переоформили](https://m2.ru/media/article/kak-oformit-zemlyu-v-sobstvennost/) по актуальным правилам, — возникают сложности с документами.

</Notification>


Для риелтора это означает большое количество ручной работы. Нужно скоординировать между собой действия с землёй и домом и не потерять контроль. А порой — провести множество дополнительных действий, например проконтролировать межевание и проверить, [актуальна ли информация в ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-vosstanovit-dokumenti-na-kvartiru/).

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d384142876cc2e8a9ed61b45f559c477.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

С самими объектами тоже хватает сюрпризов. В этом объявлении о нюансах написали сразу, но так делают не все продавцы

</Image>

💡 **Что делать риелтору:** автоматизировать или делегировать действия, с которыми сложно разобраться самостоятельно. Например, можно использовать цифровые сервисы вроде [«Сделки» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess): все данные о сделке будут находиться в одном контуре, и ими станет легче управлять. А для проверки документов на дом и землю можно подключить [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess).
### Удалённость объекта от города
Чаще всего дома строят за городом, вдали от крупных транспортных узлов. Из-за этого клиенту не так просто приехать на объект и провести его осмотр. Да и самому риелтору бывает сложнее добираться до участка, особенно если у него нет машины. А ведь бывает и так, что к участку [не ведёт асфальтированная дорога](https://m2.ru/media/article/kak-vosstanovit-dokumenti-na-kvartiru/).

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/686a013c8ab91a462f716a78e04fdee2.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Может быть и так, что покупатель приезжает на участок, а там болото или борщевик. О таких вещах риелтору тоже стоит знать заранее, чтобы предупредить клиента. [Источник](https://rg.ru/2026/03/17/shtraf-za-borshchevik-na-uchastke-chto-izmenilos-s-1-marta-2026-goda-i-skolko-zaplatiat-dachniki.html)

</Image>

Иногда клиенты покупают дома не для постоянной жизни. Например, [выбирают дачу в другом регионе](https://m2.ru/media/article/chem-dacha-otlichaetsya-ot-doma-i-chto-vibrat-dlya-zhizni/), чтобы приезжать на лето. Тогда добираться до объекта ещё сложнее. Да и проводить сделку не так легко, когда покупатель и продавец находятся в разных областях.

💡 **Что делать риелтору:** по возможности предложить клиенту помощь с выездом на объект. Если нет своей машины, можно договориться со знакомым или надёжным перевозчиком. А если продавец и покупатель находятся в разных городах, поможет дистанционная [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess). Тогда им не понадобится тратить время и приезжать друг к другу.

### Высокая тревожность клиента
Дома часто дороже квартир, а нюансов с ними больше. Поэтому и покупатели могут нервничать сильнее, чем при сделке с квартирами. Бывает, что они требуют от риелтора постоянно всё перепроверять, боятся менять что-то в деталях сделки и всё время задают вопросы.

Переживать перед сделкой нормально. Но на риелтора ложится ещё одна задача: снять тревожность клиента и показать ему, что покупать дом безопасно.

💡 **Что делать риелтору:** если есть сомнения в юридической чистоте или расчётах — лучше перестраховаться с помощью [Защиты сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess). Это особенно важно, если клиент покупает вторичку. А цифровые сервисы вроде [Сделки](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess) в принципе помогают успокоиться: вся информация перед глазами, и это снижает тревогу. К тому же сервис безопасных расчётов, который входит в услугу, позволит не переживать из-за передачи денег.

## Как цифровой формат помогает провести сделку с домом и участком
Сделку с домом и участком можно упростить для всех сторон, если провести её через цифровые сервисы. Работать с документами легче, все статусы видны, а для сложных ситуаций есть свои решения. Разберём, как это работает, на примере [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess).

**Все документы и этапы — в одном месте.** В личном кабинете М2 можно просмотреть все загруженные документы по сделке: выписки, документы-основания, информацию об обременениях и владельцах недвижимости. Там же отображается текущий этап сделки. Он автоматически обновляется при смене статуса — в любой момент можно увидеть, что сейчас происходит.

**Сделку можно провести дистанционно.** Есть два варианта: с визитом в банк и без него. В первом случае участники подписывают договор в отделениях банка в своих городах. Во втором — выпускают электронную подпись и заключают сделку из любого места. Приезжать друг к другу им для этого не нужно.

**Деньги защищены до регистрации сделки.** [В Сделку от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess) входит сервис безопасных расчётов. Покупатель кладёт деньги на специальный счёт, и они хранятся там, пока Росреестр не зарегистрирует право собственности. Только после этого сумма переходит к продавцу.

<Notification>

Если регистрацию по какой-то причине приостановят, например на земле окажется обременение, передачи денег не произойдёт. Они окажутся у продавца, только когда проблему устранят и сделку успешно зарегистрируют.

</Notification>


**Статусы и уведомления вместо звонков.** Риелтор может быть не на связи, например проводить показ для другого клиента. А покупатель нервничает и хочет быстрее узнать, что происходит со сделкой. Цифровой сервис снимает проблему: клиент может просто зайти в кабинет и посмотреть статус. Когда сделка перейдёт на новый этап, участники получат об этом уведомление.

<Notification>

Воспользоваться [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess) несложно. Участники регистрируются в личном кабинете, загружают документы и назначают дату подписания договора. На всех этапах им готов помочь персональный менеджер: он ответит на вопросы в чате и сориентирует.

Сделку через сервис можно провести с любым объектом: участком, домом, дачей или летним домиком. Мы готовы помочь с любыми нюансами купли-продажи и всегда остаёмся на связи.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-domom-i-uchastkom-v-chyom-slozhnost-i-kak-rieltoru-uprostit-protsess"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>

## Квартира vs дом с участком: сравнение сделок

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f68714fa0c6edb0dfc31d5db4736f4f2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

## Список источников
1. [ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нём недвижимости](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3bf9315c3ac398bebe7033352088588956a681a2/).
2. [ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/).


Сделки с домом и участком: в чём сложность и как риелтору упростить процесс

 Апартаменты — полноценный сегмент рынка, но сделки с ними вызывают больше вопросов, чем с квартирами. Разбираемся, чем апартаменты отличаются от квартиры при покупке и как риелтору поможет [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-apartamentami-kak-rieltoru-provesti-ikh-proshche-bistree-i-bezopasnee).


 И как снять тревогу покупателей

Сделки с апартаментами: как риелтору провести их проще, быстрее и безопаснее

 Чтобы продать или купить квартиру, не обязательно встречаться лично. Даже если продавец и покупатель находятся в разных городах, они могут заключить сделку онлайн. Рассказываем, как это работает, на примере [сервиса для дистанционных сделок от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon).

 И подписать договор купли-продажи онлайн

 ## Что такое дистанционная сделка с недвижимостью
Дистанционной называют сделку, которая проходит полностью удалённо. Сторонам не нужно встречаться в офисе банка или ехать друг к другу [из разных регионов](https://m2.ru/media/article/mezhregionalnaya-sdelka-po-kuple-prodazhe-kvartiry/). Все необходимые действия они выполняют онлайн:
* **Обмениваются необходимыми документами.** Например, [документами на квартиру](https://m2.ru/media/article/kakie-dokumenti-nuzhni-dlya-prodazhi-kvartiri/) — правоустанавливающими и выписками из ЕГРН.
* **Подписывают договор с помощью электронной подписи.** Она имеет ту же силу, что реальная физическая подпись.
* **Проводят расчёты.** Покупатель передаёт продавцу деньги в безналичном формате — так прозрачнее [и безопаснее](https://m2.ru/media/article/bezopasnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-podborka-materialov-i-servisov/).
* **[Регистрируют сделку](https://m2.ru/media/article/elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet/)**. Заявление на государственную регистрацию права собственности подают не в МФЦ, а через онлайн-сервисы с прямым доступом в Росреестр.

Всё перечисленное можно сделать [почти не выходя из дома](https://m2.ru/media/article/kak-provesti-distantsionnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-poshagovaya-instruktsiya/). Иногда бывает нужен один визит в банк. Но если клиент проходит верификацию на платформе М2, не нужен даже он. 
## Что нужно для дистанционной сделки
Чтобы провести электронную регистрацию сделки и оформить всё дистанционно, нужна подготовка. Она несложная — понадобится только несколько компонентов. Рассказываем, что необходимо для удалённой купли-продажи недвижимости.

### Электронная подпись для подписания документов
Электронная подпись позволяет подписывать документы в цифровом виде. Она необходима, чтобы стороны могли оформить договор купли-продажи онлайн. Но подойдёт не любая подпись. Нужен определённый тип — усиленная квалифицированная электронная подпись, или УКЭП.

Если для простой электронной подписи требуется только получить сообщение на мобильный телефон, то с квалифицированной всё чуть сложнее. Её получатель должен подтвердить свою личность. Это можно сделать двумя способами:
* **Онлайн.** Понадобится загранпаспорт и телефон с технологией NFC или биометрией. А ещё специальное приложение. Мы рекомендуем [использовать «Госключ»](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/state_key/1304238) — через него подпись выпустить проще всего.
* **В удостоверяющем центре.** Для этого вам понадобится лично прийти в удостоверяющий центр в своём городе — часто их роль берут на себя крупные банки. Там специалисты проверят ваши документы и выпустят для вас подпись. 

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b55bda7113a15a95a96c448fd439abe7.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

Приложение «Госключ» можно скачать в [App Store](https://apps.apple.com/ru/app/%D0%B3%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BB%D1%8E%D1%87/id1566096745), [Google Play](https://play.google.com/store/apps/details?id=ru.gosuslugi.goskey), [RuStore](https://www.rustore.ru/catalog/app/ru.gosuslugi.goskey) и [AppGallery](https://appgallery.huawei.com/#/app/C104297607)

</Image>

Чтобы выпустить подпись, нужен паспорт, СНИЛС и ИНН. При выпуске через «Госключ» документы можно подтянуть из аккаунта Госуслуг — бумажные копии или сканы не понадобятся.

<Notification>

Если процесс выпуска УКЭП кажется вам сложным, не переживайте — специалисты [сервиса от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon) помогут вам. Мы ответим на любой вопрос и подскажем, что делать на каждом шаге. Персональный менеджер остаётся на связи с вами в любое время суток.

</Notification>



### Сервис безопасных расчётов
После того как стороны подпишут договор, им нужно провести расчёты. Покупатель передаёт деньги продавцу. Лучше делать это безналичным способом — именно так безопаснее всего платить за покупку квартиры.

<Notification>

С передачей денег поможет Сервис безопасных расчётов — часть [сервиса «Сделка» от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon). Покупатель кладёт деньги на специальный счёт, и они хранятся там, пока Росреестр регистрирует сделку. Продавец получит их, только когда право собственности на квартиру перейдёт к покупателю.

Сервис защищает обе стороны. Покупатель не потеряет деньги, если квартиру вдруг откажутся регистрировать на его имя. А продавец может быть уверен, что покупатель действительно перевёл ему всю сумму — мы контролируем процесс.

<Button
link="https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>



### Электронная регистрация сделки
Когда стороны подписывают договор, квартира переходит от продавца покупателю. Этот переход нужно зафиксировать — [зарегистрировать право собственности](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu/) в Росреестре. А значит, понадобится сервис для электронной регистрации сделки.

К заявлению на регистрацию нужно приложить документы: подписанный договор купли-продажи, копии паспортов продавца и покупателя. Также понадобится квитанция об оплате госпошлины — [от 4 тысяч рублей](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025/).

<Notification>

Электронная регистрация — один из компонентов [сервиса «Сделка» от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon). Мы упростили процесс до максимума. Сторонам достаточно нажать кнопку в личном кабинете Метра квадратного, и документы на регистрацию отправятся в Росреестр. 

После этого останется только подождать, пока ведомство проверит заявление и зарегистрирует сделку. Обычно это занимает не больше одного дня.

</Notification>

<Image
src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/90c257d7c1f7d86dfb5e8ad66bd7a653.jpeg"
imageSource=""
hideImageSource={false}
fullWidth={false}
alt=""
title=""
>

В личном кабинете М2 создать сделку несложно. Понадобится заполнить форму, внести информацию о сторонах и объекте недвижимости, а ещё загрузить документы

</Image>

## Как проходит дистанционная сделка: основные этапы
С помощью [сервиса от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon) электронную сделку можно провести в любом городе. Главное, чтобы квартира находилась в России. 

<Notification>

Если вы сами живёте за рубежом, купить или продать квартиру сложнее, но возможно. Мы рассказали об этом [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/sdelki-s-nedvizhimostyu-s-nerezidentami-rf-kak-oni-prokhodyat-i-kakie-usloviya-uchest/).

</Notification>




Рассказываем по шагам, как провести сделку в электронном виде [через сервис от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon):
1. **Зарегистрироваться в личном кабинете М2.** Это должны сделать обе стороны — и продавец, и покупатель. [Или риелтор](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-khoroshego-rieltora/), если сделка проходит через него.
2. **Загрузить документы.** В первую очередь — на квартиру: свежую выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы. Ещё нужны паспорта, СНИЛС и ИНН участников сделки. В отдельных случаях могут понадобиться и другие документы, например [согласие супруга на продажу квартиры](https://m2.ru/media/article/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-zhilya/).
3. **Выбрать дату сделки.** В этот день нужно будет подписать договор, рассчитаться и отправить заявление на регистрацию права собственности.
4. **Оформить электронную подпись.** Это делается через банк или приложение «Госключ» — мы рассказывали о процессе выше. Менеджер М2 поможет на каждом шаге. Подписи нужны и продавцу, и покупателю.
5. **В день сделки подписать документы.** Со сторонами свяжется представитель банка. После этого они должны поставить электронную подпись на договоре купли-продажи.
6. **Провести безопасные расчёты.** Покупатель должен отправить деньги на специальный счёт, открытый заранее, — мы подскажем, как это сделать.
7. **Отправить заявление [в Росреестр](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-rosreestr-prostymi-slovami/)**. Это происходит автоматически, когда стороны подписывают договор и проводят расчёты. После этого остаётся подождать, пока Росреестр зарегистрирует сделку, а деньги придут продавцу.

В любой момент статус сделки можно посмотреть в личном кабинете М2. А если возникнут какие-то вопросы — на них всегда готов ответить персональный менеджер.

<Notification>

Даже если в процессе сделки возникнут сложности, мы готовы их уладить. Например, если Росреестр потребует дополнительные документы, персональный менеджер оперативно сообщит вам об этом и объяснит, что именно сделать. После того как вы пришлёте нужную информацию, регистрация продолжится.

</Notification>

## Преимущества дистанционной сделки
**Не нужно встречаться лично.** Например, покупатель и продавец находятся в разных городах или странах и [не могут друг к другу приехать](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-udalenno/). Даже в таком случае сделку получится провести без проблем.

**[Регистрация проходит быстрее](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/)**. Если подать заявление в электронном виде, Росреестр быстрее его проверит. Для сравнения: электронная регистрация обычно завершается за 1–2 дня. А через МФЦ процесс может занимать [до 9 рабочих дней](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/registrate_real_estate/104172).

**Расчёты защищены.** Использование сервиса безопасных расчётов надёжнее, чем передача денег наличными. Переводы можно полностью отследить. Это поможет, если по сделке вдруг возникнет спор.

**Можно контролировать все этапы сделки.** В личном кабинете [сервиса от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/transregional/?from=m2media_distantsionnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-provesti-yeyo-bez-vstrechi-storon) вы можете в любой момент посмотреть статус сделки. Так вы ничего не упустите и сразу будете в курсе обновлений.
## Краткие выводы
* Дистанционные сделки с недвижимостью помогают купить квартиру без личной встречи. Часто не нужно даже никуда выходить.
* Понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, а ещё сервис для проведения расчётов и регистрации сделки.
* Стороны подготавливают документы, подписывают договор купли-продажи электронной подписью, затем проводят расчёты и регистрируют сделку онлайн.
* Покупать и продавать квартиры дистанционно — новый стандарт: это удобно, быстро и позволяет лучше контролировать происходящее.

## Список источников
1. [Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/).
2. [ГК РФ § 7. Продажа недвижимости](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/01aaf720da0073c8d15e1366816cbc58aecfeefb/).

Дистанционная сделка с недвижимостью: как провести её без встречи сторон

 Чтобы оформить ипотеку, нужно доказать банку, что у заёмщика есть источник официального стабильного заработка. Если клиент работает по трудовому договору, это делается легко: достаточно получить справку 2-НДФЛ.

Бывают ситуации, когда заработок достаточный, но доказать это сложно. Например, человек предоставляет услуги как самозанятый или развивает свой бизнес. Или он работает в найме, но получает часть зарплаты «в конверте». В статье рассказали, какие существуют способы подтвердить доход и как оформить ипотеку быстро и удобно [через сервис М2](https://m2.ru/rieltoram/ipoteka/?from=m2media_kak-poluchit-ipoteku-bez-ofitsialnogo-trudoustroistva).

Тем, кто получает зарплату «в конверте», самозанятым и ИП


##  Способ для всех: ипотека по двум документам

Чтобы не подтверждать доход вообще, можно обратиться в банк всего с двумя документами: паспортом и СНИЛС. В некоторых случаях достаточно только паспорта. Подать заявку можно онлайн, ответ обычно дают в срок от 15 минут до 1–2 дней.

Учтите, что условия по такой программе не самые выгодные. Банк рискует, выдавая ипотеку без подтверждения дохода, поэтому просит внести первый взнос больше обычного примерно на 10%. К тому же некоторые банки выдают кредит по повышенной процентной ставке.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1d889c1b839e7260e23a9b3c1ff2eb89.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title="В калькуляторе ипотеки от М2 есть пункт «Без подтверждения дохода». Система автоматически отфильтрует предложения банков, которые позволяют взять ипотеку по двум документам"
>

</Image>

## Способ для самозанятых: выписка из «Моего налога»

Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД). Они сами отчитываются в ФНС, формируют чеки и вносят налоговые отчисления. Вся информация сохраняется в приложении «Мой налог».

Чтобы самозанятому подтвердить доходы, за которые он отчитался, достаточно заказать в личном кабинете справку по форме КНД 1122036. Справка придёт в электронном виде, при необходимости её можно переслать в банк или распечатать.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d96ffca6893bb70949e35148b9da579c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Справка о доходах показывает, сколько денег получил самозанятый и какую сумму налога он уплатил за календарный год
</Image>

## Способ для ИП: декларация 3-НДФЛ, декларация по УСН или книга учёта доходов и расходов

Индивидуальные предприниматели подтверждают доход по-разному в зависимости от системы налогообложения:

* ИП на ОСН. Нужна декларация 3-НДФЛ с отметкой о том, что налоговая приняла документ. Декларацию за прошлый год сдают до 30 апреля текущего года
* ИП на УСН. Если нужны данные за несколько лет, понадобится декларация по УСН. Если достаточно подтвердить информацию за несколько месяцев, можно сделать копию книги учёта доходов и расходов и заверить её в ФНС
* ИП на патенте. За патент не надо отчитываться, поэтому достаточно предоставить заверенную копию книги учёта доходов и расходов
* ИП на НПД. В этом случае они подтверждают данные так же, как и самозанятые, — через сервис «Мой налог»

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/200f16b59de70633b8a2c3a38501da4d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Шаблон декларации 3-НДФЛ
</Image>

## Способ для тех, кто получает часть зарплаты «в конверте»: справка по форме банка

Она заменяет 2-НДФЛ и представляет собой шаблон, в котором заёмщик указывает следующие сведения:

* персональные данные
* наименование организации работодателя
* реквизиты и юридический адрес
* трудовой стаж
* сумму доходов за 6 или 12 месяцев

Кроме того, нужно указать контактные данные, по которым сотрудники банка могут связаться с работодателем и уточнить сведения. Справку необходимо заверить в бухгалтерии или у руководства. Заверенный документ будет действителен в течение 30 дней.

<Notification>

Оформите ипотеку для вашего клиента [в сервисе от М2](https://m2.ru/rieltoram/ipoteka/?from=m2media_kak-poluchit-ipoteku-bez-ofitsialnogo-trudoustroistva). Введите данные в онлайн‑калькулятор: комфортный платёж, сумму и срок кредита. Мы подберём выгодные предложения от банков-партнёров, а вам останется выбрать подходящие и заполнить единую заявку. Если понадобится помощь, наши менеджеры ответят на любые вопросы.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/406a181beab8710ec5e2a74dbf3fc84f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


Как клиенту получить ипотеку без официального трудоустройства

 Если собственник хочет провести сделку с частью ипотечной квартиры, например продать её или подарить кому-то, нужно выделить долю. В статье расскажем, какие существуют способы, как согласовать действия с банком и что из документов понадобится для оформления.

 
## Способ 1. Продать долю

Прежде чем продавать долю в квартире, нужно получить письменное согласие у других собственников. Если продать долю без разрешения одного из них, сделку могут оспорить.

После этого запросите согласие банка, который выдал ипотеку. Банк проверит финансовое состояние покупателя и убедится, что тот сможет выплачивать кредит. Подробнее об этом мы расскажем дальше.

Учтите, что скорее всего получить одобрение будет сложно: хоть это и не запрещено законом, банки неохотно идут на такое. В случае отказа придётся искать альтернативные варианты, например погасить долг досрочно.

Если банк дал добро на продажу доли в залоге, можно заключать договор с покупателем. Его надо будет нотариально заверить, а затем — внести новые данные в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ, Госуслуги или портал Росреестра.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fb460e089744f97d533c4f0c97b294e1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Пример договора
</Image>



## Способ 2. Подарить долю

Безвозмездно отдать долю квартиры можно без согласия совладельцев. Если получатель — близкий родственник, предоставьте нотариусу документ, который подтверждает родство. В таком случае получатель избежит налогов.

В остальном порядок действий такой же: получить согласие банка, заверить документы и отправить заявление в Росреестр.

Собственник может подарить долю любому человеку, не только родственнику. Исключения составляют:

* работники образовательных и медицинских организаций, если ваш клиент учится или лечится у них
* государственные и муниципальные служащие

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/59f80e51ef42cc72682311e500bce3dc.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
ГК РФ. Статья 575. Запрещение дарения
</Image>

## Способ 3. Передать по наследству

После смерти владельца квартира переходит по наследству его ближайшим родственникам: супругам, детям и родителям. Если их нет, претендовать на долю могут братья, сёстры, племянники и другие родственники.

Ипотечный кредит, как и любой другой, переходит новому собственнику вместе с наследством. При этом размер долга не превышает стоимости наследства. Наследник может отказаться от доли в квартире или же получить её, выплатив остаток долга банку. Важно учитывать условия страховки, изменения кредитного договора, досрочного возврата и другие факторы.

Владелец квартиры может оставить завещание и прописать, кто из родственников получит ту или иную долю. При этом малолетние дети и недееспособные близкие родственники по закону всегда получают долю — лишить их прав не получится.

## Способ 4. Оформить долю на супруга

Если квартира куплена в браке, оба супруга имеют на неё равные права. Неважно, кто является основным заёмщиком и на кого оформлен договор. Недвижимость считается имуществом, нажитым в браке, — в случае развода оно делится поровну. Исключением будет, если собственники заключили брачный договор и прописали в нём иные условия.

Чтобы зафиксировать, что супругам принадлежит по половине квартиры, можно подписать соглашение об определении долей. Сделать это получится только после того, как они погасят ипотеку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/89646df7280ab3c5ce64cc695984b524.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Пример соглашения
</Image>



## Способ 5. Выделить долю ребёнку

Если для покупки квартиры родители использовали материнский капитал, ребёнок получает право на долю по умолчанию. Родителям необходимо обратиться в Росреестр и выделить доли в течение шести месяцев после погашения ипотеки.

Сделать это можно и до того, как клиент выплатил кредит. Например, если владельцы решили продать квартиру и переехать в жильё побольше. В таком случае потребуется разрешение от органов опеки. Если ребёнок несовершеннолетний, нужно будет подтвердить, что родители предоставят ему долю в новом жилье.

## Как согласовать выделение доли: пошаговая инструкция

Пока собственники не выплатили ипотеку, квартира находится в залоге у банка. Все действия с таким имуществом нужно согласовать.

**Шаг 1. Соберите нужные документы. **Точный перечень зависит от выбранного способа. Вот примерный список документов, которые понадобятся для сделки:

* заявление о выделении доли / изменении соотношения долей
* договор купли-продажи, договор дарения, завещание или другой документ, подтверждающий выделение доли
* паспорта всех заёмщиков и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей
* кредитный договор
* документ, подтверждающий право собственности

**Шаг 2. Обратитесь в отделение банка.** Подайте заявление и необходимые документы. Обычно это делают лично, но в некоторых банках есть и онлайн-подача документов.

**Шаг 3. Дождитесь ответа по заявке.** Процедура согласования занимает от нескольких дней до нескольких недель — в зависимости от внутреннего регламента банка.

**Шаг 4. Обновите документы, связанные с долей клиента в квартире.** Внесите новые сведения в Росреестр — если вы работаете с нотариусом, он может сделать это за вас.

<Notification>

Подобрать ипотеку для клиентов с выгодными условиями можно [в бесплатном сервисе от М2](https://m2.ru/rieltoram/ipoteka/?from=m2media_5-sposobov-videlit-dolyu-v-ipotechnoi-kvartire). Укажите вводные данные: стоимость недвижимости, первоначальный взнос и срок кредита. Мы покажем предложения от банков-партнёров, а вам останется выбрать подходящие и отправить единую заявку.

</Notification>

5 способов выделить долю в ипотечной квартире

 Иногда купля-продажа проходит с виду успешно, но после подписания договора обнаруживаются подводные камни. Рассказываем, какие скрытые риски могут угрожать сторонам сделки и риелтору — и как можно избежать их.


##  1. Продавец скрыл психиатрический диагноз

По закону, если в сделке участвует лицо, которое не осознаёт своих действий, то её могут признать ничтожной. К такому состоянию приводят некоторые психиатрические болезни, а также наличие зависимостей: считается, что человек не может отдавать себе отчёта в своих поступках. Если уже после продажи окажется, что у продавца диагностировано психиатрическое заболевание, договор могут аннулировать — и лишить покупателя прав на квартиру.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d38ab90f71e16ef37bf8ee574f13db74.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, бывает так, что после купли-продажи недовольные родственники продавца пытаются доказать, что тот был «не в себе» на момент сделки. Если у человека есть психиатрический диагноз или зависимость, вырастает риск, что сделку и вправду отменят.
</Image>


**Как проверить:** диагнозы человека — медицинская тайна. Легально узнать о них нельзя, если вы не законный представитель пациента. Но можно попросить продавца предоставить справку о сделкоспособности из психоневрологического диспансера. Приём у психиатра для выдачи справки стоит около 200 рублей и занимает не больше 15 минут.

Также всегда рекомендуем проводить сделку при личной встрече с продавцом. А в случае сомнений или в ситуациях повышенного риска, например при сделке с человеком 65+ лет, за день до продажи или в день подписания договора провести освидетельствование у психиатра.


## 2. У недвижимости обнаружились наследники

Частая ситуация при купле-продаже недвижимости, которую продают после смерти прошлого владельца: уже после сделки объявляются новые наследники. Они претендуют на квартиру, идут в суд, разбирательство затягивается. Покупатели тратят деньги и время и рискуют потерять права на недвижимость.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/38afdd993bec2f49323dd67a16bae3b5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, квартиру продал внук покойной собственницы. Через полгода после этого оказалось, что у женщины было несколько внуков — они жили в разных городах, не знали о наследстве и сделке. Другие внуки подали в суд из-за ущемления наследственных прав, и после долгих споров сделку признали недействительной.
</Image>


**Как проверить:** запросить у продавца свидетельство о праве на наследство, технические документы квартиры и свежую выписку из ЕГРН, проверить наследодателя в базе наследственных дел. Ещё стоит внимательно проверить, были ли у покойного другие родственники и сколько времени прошло с момента вступления в наследство. Наконец, лучше включить в договор пункт о том, что покупатель не знал, существуют ли другие наследники.

## 3. Материнский капитал использовали не по правилам

По закону материнский капитал можно потратить на недвижимость, но с одним условием: выделить в квартире доли для всех несовершеннолетних детей. Но банки при выдаче ипотеки часто не хотят включать детей в число собственников. Поэтому родители дают обязательство выделить доли после погашения кредита. Если они не выполнят его и решат продать квартиру — органы опеки, выросшие дети или третьи родственники могут добиться признания сделки недействительной.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fc1cedb8f5b63b7d69f524de1ab9ba1c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, семейная пара продаёт квартиру, купленную на материнский капитал. В квартире нет выделенных долей для детей. Покупатель не знает об этом, приобретает квартиру, а через несколько месяцев ситуацию замечает опека — и добивается аннулирования сделки.
</Image>

**Как проверить:** отследить применение маткапитала довольно сложно. Если продавец уверяет, что не тратил эти средства, попросите у него справку из пенсионного фонда о том, что материнский капитал не использовался. А если капитал всё же применяли — проверьте, есть ли доли у детей, и настаивайте на выделении долей до продажи квартиры.

Также для совершения такой сделки обязательно согласие органов опеки и попечительства. А заключать ее нужно у нотариуса, потому что дети — тоже собственники квартиры, пусть и в небольших долях.

## 4. Продавец не рассказал о супруге

Бывает так, что люди расходятся, но не разводятся официально — и по закону всё ещё считаются супругами. Клиент может не знать о рисках и искренне заявлять, что не женат. Но если вторая половина узнает о продаже совместно нажитой квартиры, она может подать иск, чтобы сделку признали недействительной. Такой исход возможен, даже если продавец — титульный собственник.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d8d9a04d49441349ff029bcdf32ff31d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, человек продаёт квартиру и говорит, что разведён. Через полгода объявляется бывшая супруга, которая на самом деле ещё считается законной женой — развода не было. Она подаёт иск, и сделку аннулируют.
</Image>

**Как проверить: **отметки в паспорте о браке и разводе необязательны, поэтому на них ориентироваться не стоит. Лучше попросите продавца получить в ЗАГСе официальные справки о наличии или отсутствии брака в нужный период.

Всегда задавайте вопрос о брачном статусе на момент покупки недвижимости. Если в тот момент супруги были в браке, потом развелись и сейчас продают квартиру, то велика вероятность, что имущество не делили официально и не указывали информацию об этом в ЕГРН. Собственниками недвижимости до сих пор могут быть оба супруга.

## 5. Продавец собирается обанкротиться

Если продавец или покупатель уже находится в процессе банкротства, это можно проверить [в Едином федеральном реестре](https://bankrot.fedresurs.ru/). Но если пока что человек только планирует подать заявление, то узнать об этом наверняка очень сложно. При объявлении банкротства последние сделки продавца могут признать недействительными, включая сделку купли-продажи недвижимости.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e3beb751c35196e071243ae34752992e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, продавец квартиры через полгода после продажи заявил о банкротстве. В ходе разбирательств сделку аннулировали — покупатель остался без денег и без прав на квартиру.
</Image>


**Как проверить: **уверенным на 100% быть нельзя, потому что намерение обанкротиться в будущем нигде не фиксируется. Но можно оценить риск по косвенным признакам: наличие долгов, открытых [исполнительных производств](https://fssp.gov.ru/iss/ip), подозрительные недавние сделки, например передача машины в дар брату.


## Как защититься от скрытых рисков

Чтобы снизить риски, риелтор может тщательно проверить продавца и квартиру — но даже так можно пропустить какой-то из документов или не разобраться в юридических тонкостях. От сложностей и ошибок избавит [Защита сделки](https://m2.ru/rieltoram/guaranteed-deal/?from=m2media_5-riskov-v-sdelkakh-o-kotorikh-stoit-znat-rieltoru) от М2 — сервис, который помогает продавать и покупать квартиры безопасно:

* эксперты тщательно проверяют квартиру и собственников перед сделкой
* выдают заключение, стоит ли совершать сделку, и рекомендации — что включить в договор
* гарантируют юридическую помощь в течение 3 лет после купли-продажи
* отстаивают интересы клиента в суде
* компенсируют покупателю все затраты, если он лишится права собственности

Для риелтора «Защита сделки» — это способ подстраховать себя и клиента от возможных проблем. А ещё это конкурентное преимущество, которое можно предложить покупателям. Мы гарантируем полное сопровождение.

Услугой воспользовались сотни клиентов, до судебных разбирательств дошли единицы — и мы выиграли их. Читайте ниже наши кейсы 👇
* [Судебный кейс: как мы защитили права клиента на квартиру за 25 млн рублей](https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/)
* [Как мы отстояли таунхаус клиента перед иском от госорганов](https://m2.ru/media/article/otstoyali-taunkhaus-pered-iskom/)
* [Как собственнику удалось сохранить недвижимость, когда дело дошло до суда](https://m2.ru/media/article/kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda/)

Для профи