 С 1 января 2027 года в России начнёт действовать закон о договорах жилищных сбережений. Он описывает новый вид вклада: люди смогут прицельно копить деньги на покупку жилья. Рассказываем, как устроены жилищные вклады и помогут ли они накопить на первоначальный взнос по ипотеке.

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#how-it-works">Как работает договор жилищных сбережений</a>
      <ul>
        <li><a href="#goal">Цель накоплений</a></li>
        <li><a href="#interest-rate">Процентная ставка</a></li>
        <li><a href="#insurance">Страхование вкладов</a></li>
        <li><a href="#early-termination">Досрочное расторжение</a></li>
      </ul>
    </li>
    <li><a href="#pros-and-cons">Преимущества и недостатки жилищных вкладов</a></li>
    <li><a href="#who-can-use">Кому подходит жилищный вклад</a></li>
    <li><a href="#how-to-open">Как оформить жилищный вклад и что для этого нужно</a></li>
    <li><a href="#faq">FAQ</a></li>
  </ul>
</div>


Новый инструмент для накоплений на квартиру 

Что такое договор жилищных сбережений и как им пользоваться

 Девелоперы коммерческих зданий создают свои агентства недвижимости, а рынок агентских вознаграждений Москвы может превышать 100 млрд рублей. Об этом и многом другом говорит исследование рынка от экспертов М2Data. Полностью его можно [прочитать по ссылке](https://m2data.net/ru/blog/23-25-mlrd-rublei-komissionnyx-voznagrazdenii-v-momente), а в статье поделимся с вами главными наблюдениями.

<div class="toc">
  <h3>Содержание:</h3>
  <ul>
    <li><a href="#main">Главные изменения и тренды на рынке</a></li>
    <li><a href="#market">Объём рынка и из чего он складывается</a></li>
    <li><a href="#sell-rent">Продажа vs аренда: что приоритетнее</a></li>
    <li><a href="#geography">Распределение по округам: где платят больше</a></li>
    <li><a href="#agencies">Какие агентства сейчас представляют рынок</a></li>
    <li><a href="#conclusions">Итоги: как рынок будет развиваться дальше</a></li>
  </ul>
</div>


 Как выглядит рынок вознаграждений и на чём зарабатывают брокеры


 <h2 id="main">Главные изменения и тренды на рынке</h2>

Эксперты изучили рынок комиссионных вознаграждений за сделки с коммерческой недвижимостью Москвы за 2026 год. В первую очередь — в офисном сегменте. К нему относятся купля-продажа и аренда офисов, а также коворкингов.

Вот что выяснилось в ходе исследования:
* **Общий размер рынка вознаграждений — более 100 млрд рублей.** В офисном сегменте его размер составляет 23–35 млрд рублей одномоментно.
* **В аренде больше сделок, а в продажах — больше денег.** Хотя основу рынка по-прежнему составляет аренда площадей, самые большие вознаграждения сосредоточены в сегменте купли-продажи офисов класса A/A+.
* **Цифровизация меняет всё.** Информационные системы развиваются, и получать информацию о недвижимости становится проще. Поэтому игроки рынка быстрее и точнее узнают, сколько реально стоит объект, к какому классу он относится и какой на него спрос. А значит, сделки ускоряются: брокеру проще подобрать недвижимость или покупателя.
* **Фиксированные комиссии могут превратиться в гибкие.** У экспертов есть предположение, что благодаря обилию информации собственники потенциально смогут точнее анализировать размер комиссии. Вероятно, они начнут ориентироваться на рыночную ситуацию в конкретном районе: снижать комиссию, если спрос высокий, а предложение низкое, и наоборот.

Сейчас расскажем подробнее об этих и других выводах.

<h2 id="market">Объём рынка и из чего он складывается</h2>

В разные месяцы 2026 года брокеры и агентства недвижимости получали в среднем 23–25 млрд рублей. Это моментальный объём, то есть не суммарный за год, а зафиксированный в конкретный момент времени.

<Notification>

Сразу уточним: мы говорим не об объёме вознаграждений, которые уже выплатили брокерам. Эксперты оценивали масштаб рынка: смотрели на потенциальные вознаграждения, которые получат брокеры после реализации всех актуальных объектов в Москве.

</Notification>


Лидером в сегменте офисной недвижимости стали сделки по купле-продаже офисов. На них пришлось 81,1% от всего рынка — это примерно 19,9 млрд рублей.

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-eksklyuzivnii-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/">

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Вторым по финансовым показателям стал сегмент аренды офисов: на него пришлось 14,9% от общей суммы. При этом по количеству сделок он лидирует: средний брокер может за год провести одну-две продажи, но заключить более десятка договоров аренды.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/06a347f2575190d569c37cc627b22f88.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На третьем месте — коворкинги, на которые пришлось 4% от суммы. Это довольно маленький сегмент: практически никто из брокерских агентств не назвал его приоритетным
</Image>

<h2 id="sell-rent">Продажа vs аренда: что приоритетнее</h2>

Брокеры по коммерческой недвижимости в первую очередь концентрируются на офисах. Это классический сегмент, в котором сейчас наблюдается высокая доходность. Больше всего в нём — сделок по аренде, но основные деньги сосредоточены в купле-продаже:
* Самые большие комиссии наблюдаются в сегменте офисов в Центральном районе Москвы. Чаще всего — зданий классов A и A+, а также площадей в престижных бизнес-центрах.
* Сами брокеры отмечают, что сделок купли-продажи становится больше. Ключевая ставка снижается, и инвестиционные компании активно вкладываются в коммерческую недвижимость — это выгоднее вкладов. 
* Тренд на рост продаж заметен уже не первый год. Одно из агентств сообщило, что доля таких сделок за последние 3–4 года выросла с 10 до 30–45% в общей структуре.
* При этом основой брокерских сделок всё равно остаётся аренда. Она стабильнее, и спрос на неё всегда высокий. Кроме того, такие сделки быстрее: за год агент может найти в несколько раз больше арендаторов, чем покупателей.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ee4e81ba1d9d454f201ffb1b8f080cf2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В Центральном районе особенно заметна финансовая разница между куплей-продажей и арендой площадей
</Image>

Есть и сделки, по которым брокер вообще не получает вознаграждение. Так происходит, когда клиент проводит сделку в обход агентства: собственники сами дают рекламу на досках объявлений, продвигают свои сайты и находят покупателей или арендаторов напрямую.

Больше всего объектов без вознаграждения обнаружили в сегменте коворкингов, а меньше всего — в продажах. Это ещё один фактор высоких доходов именно при купле-продажи офисов.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/11ad0a391c86befe656edcd38eca3c40.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сделках купли-продажи доля объектов без комиссии составляет всего 3,8% против 30% у офисов и 40,3% у коворкингов
</Image>

<h2 id="geography">Распределение по округам: где платят больше</h2>

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/perspektivnie-raioni-moskvi-dlya-pokupki-kvartiri/">

Перспективные районы Москвы для покупки квартиры

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

По всем видам сделок основные деньги сосредоточены в Центральном административном округе. На него приходится 51,6% всего рынка. На втором месте — Северный округ, а меньше всего вознаграждений зафиксировано в Троицком округе: на него приходится 0,0% от общей суммы и менее 0,1 млн рублей.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d1ff1c3467faba17a96f9f88973e0602.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Возможно, в будущем ситуация изменится за счёт тренда на децентрализацию. Но пока далёкие от центра округа остаются в аутсайдерах
</Image>

Оба лидирующих округа — сбалансированные: в них активны как продажи, так и аренда недвижимости. Сделок проводится больше, чем в других округах. К тому же многие арендаторы расторгают договоры досрочно — у брокеров есть возможность повторно сдать ту же недвижимость в том же районе.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/466a07e513fb8aff745fc8c4c84f10c3.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Центральный и Северный округа лидируют по всем видам сделок
</Image>

Ещё два района Москвы эксперты отметили как своеобразные аномалии. Это Северо-Западный и Южный округа. Интересны они тем, что сделки в них как бы перекошены в одну из сторон:
* В Северо-Западном округе — заметное смещение в сторону купли-продажи. На неё приходится 10,6% от общего объёма комиссий по продажам. А вот рынок аренды довольно скромный: 4,4% от объёма.
* В Южном округе ситуация обратная. Там активно арендуют площади — 18% комиссий за аренду выплачивают именно по нему. А вот доля сделок по продажам составляет всего 3,2%.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e45a38acd5b91e1a97cb49bdc6f48c73.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В остальных округах цифры более сбалансированы, даже в ЦАО с его огромными комиссиями за продажу
</Image>

<h2 id="agencies">Какие агентства сейчас представляют рынок</h2>

До 2022 года на рынке коммерческой недвижимости было чёткое разделение. «Большая пятёрка», которая состояла из пяти международных компаний, отвечала за крупные сделки с большими площадями. Компании второго и третьего эшелона работали с более мелкими сделками.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a0eb82974354f555d108eda08de5930b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
После 2022 года «большая пятёрка» перешла под местное управление, и все пять компаний провели ребрендинг
</Image>

Со временем границы размылись. Сейчас менее крупные агентства могут закрывать сделки с объектами на 10 тыс. кв. м, а граница проходит в основном по уровню экспертизы. Он зависит ещё и от выручки: крупные компании могут позволить себе открывать офисы по всей стране и нанимать больше квалифицированных брокеров.

<Notification>

У многих агентств осталась специализация по типу сделок. Например, IBC активно работает с инвестиционной куплей-продажей, а Nikoliers занимается строительным надзором. Можно сказать, что лидерство разбилось по сегментам: каждая компания доминирует в своей нише.

</Notification>


Всего на рынке Москвы есть примерно 250–260 компаний, которые утверждают, что занимаются коммерческой недвижимостью. Но не все они одинаково активны:
* Только 170–180 агентств активно и регулярно проводят сделки с коммерческими объектами. 
* Некоторые новые или небольшие агентства по объёму сделок догоняют и обгоняют лидеров. Это, например, Ricci и Remain.
* Кто-то, наоборот, прекращает работу: за последние пять лет закрылось около 250 профильных московских компаний.

Возможно, некоторые из ушедших игроков переформировались или открылись под новым именем. Но стабильную активность на рынке в последние несколько лет сохраняет только 30–40 агентств. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/736c6084fbf79e6d4f6d090f0613bb26.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Большинство брокеров и агентов работают внутри компаний — частную практику ведут только 15% специалистов
</Image>

Закрытие компаний — это не катастрофа: рынок закономерно сужается при снижении спроса. Зато он становится гибче, и можно предполагать, что при восстановлении спроса появятся десятки новых агентств.

<Notification>

Ещё один интересный тренд: сами девелоперы недвижимости создают свои агентства, чтобы лучше контролировать воронку продаж. Например, так сделали STONE Realty и Tashir Estate. Этот подход позволяет им улучшать клиентский опыт: на протяжении всего цикла сделки покупатель сотрудничает с одной группой компаний.

</Notification>

<h2 id="conclusions">Итоги: как рынок будет развиваться дальше</h2>

* Главный тренд, который начался ещё в 2025 году, — продажи. Раньше помещения продавали редко, но за последние два года именно этот сегмент стал самым высокобюджетным среди всей офисной недвижимости. 
* Во многом скачок произошёл из-за появления новых бизнес-центров, застройщики которых ориентированы именно на продажи. 88% площадей, которые строятся сейчас, планируется продавать, а не сдавать в аренду.
* На рынке аренды ставки медленно корректируются в сторону снижения. Но вместе с этим растёт количество вакантных площадей. Сдать офис в аренду становится сложнее — вероятно, в будущем собственники начнут дополнительно вознаграждать брокеров за выход на сделку.
* Размывается граница между брокерами, консультантами и агентами, а также между крупными и мелкими игроками. Раньше сделки были чётко поделены, а сейчас даже небольшая компания может участвовать в крупной продаже, и наоборот.



Для профи