Для чего нужен акт приёма-передачи квартиры
Акт приёма-передачи — это документ, который подтверждает: стороны выполнили друг перед другом все обязательства по договору. То есть рассчитались, зарегистрировали право собственности покупателя и передали ему ключи. Иногда акт заключают ещё до того, как Росреестр присылает ответ об успешной регистрации.
Бывает, что люди считают акт формальностью и не придают ему особого значения. Но этот документ важен при решении возможных проблем:
- Акт фиксирует состояние квартиры и подтверждает, что покупатель не имеет претензий. Если он подписал акт, то не сможет через месяц подать в суд из-за отсутствующей в квартире плиты. Ведь это было видно и при приёмке.
- Если продавец захочет оспорить сделку или начнёт препятствовать регистрации прав собственности, акт сможет подтвердить: продавец передал покупателю квартиру и сделал это добровольно.
- Иногда подписанный акт нужен, чтобы Росреестр зарегистрировал право собственности. Впрочем, это касается только новостроек, которые купили у застройщика по ДДУ.
Риелтор может оформить акт как отдельный документ, который стороны подпишут после сделки. А может включить информацию о передаче жилья в договор купли-продажи. Оба варианта равноценны и подтверждают, что объект успешно передали покупателю.
В каких случаях нужно подписывать акт
Акт приёма-передачи квартиры стоит подписывать во всех случаях, когда жильё переходит от старого владельца к новому.
Сначала стороны заключают сделку: подписывают договор купли-продажи (ДКП) или договор долевого участия (ДДУ), если речь о новостройке. После сделки продавец отдаёт ключи покупателю. В этот момент стороны и подписывают акт. Основных сценариев два — расскажем о них подробнее.
Купля-продажа вторичного жилья по ДКП. В этом случае акт подписывают продавец и покупатель, после того как оформят сделку. Продавец подтверждает, что успешно передал ключи новому владельцу, а покупатель — что у него нет претензий по поводу качества и состояния жилья. После подписания акта в квартиру можно въезжать и начинать обустраиваться.
Обычно клиенты переживают из-за возможных проблем на сделке, но сложности встречаются и при подписании акта. В нашей практике бывали такие случаи:
- Ведомые продавцы, которые заключали договор, а уже после регистрации права собственности отказывались подписывать акт.
- Продавцы, которые намеренно тормозили процесс, а потом передавали квартиру в худшем состоянии, чем рассчитывал покупатель.
Поэтому с подписанием акта стоит быть внимательным. Риелтору стоит заранее обговорить со сторонами сроки заключения документа и прописать их в договоре купли-продажи.
Передача новостройки по ДДУ. Застройщик и дольщик подписывают акт приёма-передачи квартиры, когда дом вводят в эксплуатацию. Тут ситуация чуть сложнее: покупателям советуют не подписывать акт, пока они не убедятся, что девелопер выполнил все требования.
Бывает, что состояние квартиры в новостройке отличается от того, что заявила компания. Например, строители могут неправильно установить окна или забыть про выравнивание стен. Увидеть это до покупки никак нельзя, поэтому приходится тщательно проверять квартиру перед сдачей. Риелтор может помочь с этим, например порекомендовать надёжного специалиста по приёмке новостроек.
Когда покупатель подписывает акт, он подтверждает: у него нет претензий к состоянию жилья. Поэтому проверку и нужно проводить до подписания документа. А если нашлись недочёты — потребовать у застройщика их устранить или сделать скидку.
Ещё акт приёма-передачи квартиры могут подписывать при дарении жилья. Но это немного другой сценарий, и здесь мы о нём говорить не будем. Подробнее о дарении можно прочитать в отдельной статье.
Как правильно составить акт приёма-передачи квартиры
У акта приёма-передачи нет жёстко установленной формы. Но есть информация, которую обязательно нужно включить в документ, чтобы он имел силу:
- Номер и дата договора купли-продажи.
- ФИО продавца и покупателя, паспортные данные и сведения о регистрации.
- Дата составления самого акта и место, где его подписали.
- Информация об объекте недвижимости: тип, адрес, площадь, кадастровый номер и так далее. Это помогает конкретизировать объект и избежать разночтений.
- Подписи продавца и покупателя.
Если кто-то из сторон — юрлицо, нужно указать основные сведения о нём: ИНН, ОГРН, официальное название и юридический адрес. А ещё — информацию о представителе компании, который подписывает документ.
По желанию в акт можно включать и другие сведения. Мы советуем описывать там всю важную информацию, чтобы дополнительно защитить продавца и покупателя в случае споров. Если возникнут разногласия, стороны смогут сослаться на документ и отстоять свои права.
Например, в акте приёма-передачи квартиры можно уточнить:
- Состояние квартиры. Если там искрит проводка или плохо работает кран, риелтору стоит зафиксировать это в документе. Продавцу это помогает доказать свою честность и то, что он не скрывал недостатки. А покупателю — узнать о важных нюансах заранее.
- Показания счётчиков. С момента подписания акта обязанность платить коммуналку переходит к новому владельцу. Лучше зафиксировать, что показывали счётчики в этот момент.
- Количество комплектов ключей. Это поможет защитить покупателя на случай, если продавец или его близкие оставят у себя запасные комплекты, а вместе с ними и возможность попасть в квартиру.
- Перечень имущества. Имеется в виду мебель и техника, которую бывший собственник планирует оставить новому. Акт подтвердит эти планы официально: если продавец нарушит обещание, у покупателя будут на руках доказательства.
Ещё в акте можно указать, кто несёт ответственность, если квартира по какой-то причине разрушится. Источник
Акт нужно составить письменно в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Третий экземпляр бывает нужно отправить в ведомство. Например, если стороны ещё не подали заявление на регистрацию, акт стоит приложить к пакету документов.
Ускорить регистрацию права собственности риелтор может с помощью сервиса «Сделка» от М2. Мы помогаем держать все документы в едином контуре, а после подписания договора автоматически передаём их на регистрацию в Росреестр.
Обычно ведомство регистрирует сделку в тот же или на следующий день после подписания договора. Вы сможете быстрее разобраться с процессом и сделать куплю-продажу комфортнее для всех сторон.
Когда и где подписывать акт
Акт приёма-передачи квартиры можно подписать до или после регистрации права собственности. Второй вариант считается более безопасным: чаще всего при сделках на вторичке используют именно его. До регистрации акт в основном подписывают при сделках с новостройками.
Точный срок для подписания акта прописывают в договоре:
- В договоре купли-продажи можно указать, например, что акт будет подписан в течение недели после регистрации сделки.
- В договоре долевого участия застройщик указывает точные сроки. А ещё прописывает, может ли он подписать акт в одностороннем порядке, без согласия покупателя. Да, бывают и такие ситуации.
Место подписания может быть любым. Например, продавец и покупатель могут расписаться в акте прямо на объекте: приехать в квартиру и там завершить сделку. Ещё можно подписать документ в агентстве недвижимости, где работает риелтор, или у нотариуса.
Что делать риелтору, если стороны отказываются подписать акт
Бывает, что уже после сделки продавец или покупатель вдруг передумывают. Они или не подписывают акт вообще, или затягивают с его оформлением. Обычно причины различаются в зависимости от того, кто из сторон не подписывает акт приёма-передачи квартиры.
Продавцы могут отказаться из-за неочевидных нюансов, которые не было видно раньше. Например, такое бывает при сделках с ведомыми продавцами: уже после подписания договора люди понимают, что продали квартиру под чьим-то влиянием.
Выявить ведомого продавца до сделки бывает очень сложно. Люди не говорят, что действуют под влиянием мошенников, и могут вести себя совершенно адекватно. Защититься от таких ситуаций помогает подстраховка: освидетельствование продавца перед сделкой и видеофиксация его намерений. Но даже они не гарантируют результата.
В Сделку от М2 можно включить юридическую услугу Защита сделки — она помогает отстоять права покупателя в сложных моментах. Наши юристы проверят объект и продавца, выявят все сомнительные детали и дадут рекомендации по проведению сделки. Так вы сможете подстраховать клиента на случай будущих проблем.
Покупатели отказываются реже, в основном — из-за вскрывшихся проблем с квартирой. Эта ситуация проще: обычно люди не против подписать акт, если продавец устранит проблему. Стоит обсудить с прошлым собственником, что он может сделать: вызвать мастера, чтобы отремонтировать трубы, или дать скидку на стоимость ремонта. Обычно после того, как стороны приходят к компромиссу, акт приёма-передачи всё-таки заключают.
Ещё один способ подстраховаться на случай проблем — прописать в договоре купли-продажи, что отсутствие акта не мешает передаче прав собственности. Это помогает защитить продавца и покупателя в ситуациях, когда какая-то из сторон начинает уклоняться от регистрации сделки и не подписывает акт.
Чек-лист: что проверить перед подписанием акта
👉🏻 Договор купли-продажи подписан обеими сторонами.
👉🏻 В договоре прописано, что отсутствие акта не мешает переходу права собственности.
👉🏻 В акте есть даты, описание объекта недвижимости и паспортные данные сторон.
👉🏻 Продавец и покупатель зафиксировали в документе все намерения вроде передачи мебели.
👉🏻 Продавец отчитался обо всех комплектах ключей, которые передал покупателю.
👉🏻 Покупатель осмотрел квартиру и в курсе обо всех её возможных недостатках.
👉🏻 Нюансы вроде «требует ремонта» описаны и учтены в акте.
