7 мин

17 сентября

Сделки с детскими долями: как продать квартиру законно

И не получить запрет от опеки

Анна Маврина

Автор статей

Иногда риелторам приходится иметь дело с продажей жилья, которым владеют дети. Такие сделки сложнее обычных: нужно учитывать массу деталей и убеждать опеку, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся. Рассказываем, как организовать процесс и какие правила действуют при продаже квартиры с детскими долями.

Сделка от М2 поможет риелтору работать быстрее

Если вы часто ведёте сделки, можете ускорить рутину с помощью нашего электронного сервиса. Мы помогаем держать документы по сделке в едином контуре, организуем безопасные расчёты и регистрируем право собственности покупателя. А вы можете сосредоточиться на общении с клиентом и подборе подходящего варианта.

Мы не работаем с детскими долями, но поможем с большинством сделок купли-продажи недвижимости — от квартир до машино-мест.

Узнать больше

Содержание:

Чем детские доли отличаются от обычной долевой собственности
Как органы опеки оценивают сделки с детскими долями
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: пошаговая процедура
Особенности встречной сделки: как её организовать
Краткие выводы

Чем детские доли отличаются от обычной долевой собственности

Ребёнок, как и взрослый, может быть собственником объекта недвижимости. Например, получить долю, если квартиру купили с помощью маткапитала. Или получить квартиру в подарок. Но до совершеннолетия он не имеет права полноценно распоряжаться имуществом:

Сделки за ребёнка проводит представитель — родитель или опекун. С 14 лет несовершеннолетний может сам подписать документ, но с согласия представителя.
Договор купли-продажи нужно заключать строго через нотариуса. Для сделок с детьми действует обязательная нотариальная форма.
Чтобы взрослый представитель не злоупотреблял своими правами, сделки с детскими долями контролируют. Организовать продажу квартиры с участием ребёнка можно только с согласия органов опеки.

Опека следит, чтобы права несовершеннолетнего собственника не ущемлялись при сделке. Нельзя продать квартиру ребёнка и оставить его ни с чем. Обычно нужно купить новое жильё и выделить несовершеннолетнему долю не меньшую, чем прошлая. Или, если у родителей есть в собственности ещё одна квартира, выделить ребёнку долю в ней.

Второй вариант — положить стоимость детской доли на специальный счёт, чтобы ребёнок в будущем смог распоряжаться деньгами. До его совершеннолетия никто не сможет пользоваться этой суммой. Но такое встречается реже: обычно ребёнку всё-таки выделяют долю в новой квартире.

Как органы опеки оценивают сделки с детскими долями

Органы опеки и попечительства участвуют в любой продаже квартиры, где есть детские доли. Купить жильё и подарить его ребёнку можно без опеки. А вот продать — только с её согласия.

Главное требование опеки — не ухудшать имущественное и материальное положение ребёнка. Новая доля, которую выдают несовершеннолетнему, должна не уступать прошлой по двум параметрам:

Метраж — количество квадратных метров, принадлежащих ребёнку, не должно уменьшиться.
Кадастровая или рыночная стоимость — новая доля не должна быть дешевле старой.

Если эти правила нарушены, ответственный орган не пропустит сделку и продажа квартиры не состоится. Кроме того, есть ограничения: например, нельзя выделять ребёнку долю в строящемся доме, квартиру в котором купили по ДДУ. Пока дом не ввели в эксплуатацию, нет гарантии, что несовершеннолетний реально получит эту недвижимость.

На практике это означает, что риелтору при ведении сделки с детьми важно быть в контакте с органами опеки. А ещё сразу объяснить родителям правила, по которым должна проходить сделка.

Если вы риелтор и регулярно проводите сделки с жильём — мы знаем способ их упростить. С помощью нашего сервиса «Сделка» вы можете снять с себя часть рутины. Наши специалисты организуют безопасные расчёты через специальный сервис и зарегистрируют право собственности покупателя в Росреестре. А если нужно — подготовят за вас договор купли-продажи.

Мы не работаем с нотариальными сделками, в частности с теми, в которых участвуют дети. Но всегда готовы помочь в случае с куплей-продажей любой другой недвижимости: квартир и комнат, домов и участков, офисов и машино-мест.

Узнать больше

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: пошаговая процедура

Выбрать новую недвижимость для детской доли. Чтобы необходимость выделить ребёнку новую долю не стала сюрпризом, нужно озаботиться этим вопросом заранее. Риелтору стоит спросить родителей об их планах: собираются ли они покупать новую квартиру или выделят долю в уже имеющейся.

Если родители готовы на покупку нового жилья, можно помочь им с его подбором. Учитывайте, что кадастровая стоимость доли ребёнка должна быть не ниже, чем у прежней. То есть если сама квартира дешевле предыдущей, возможно, понадобится выделить более просторную долю.

Подготовить документы и собрать информацию. Документы нужны для обоих объектов недвижимости: квартиры на продажу и жилья, где ребёнку выдадут новую долю. Для каждого из них понадобятся:

Свежие выписки из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы, например договоры купли-продажи или дарения.
Технические или кадастровые паспорта, чтобы опека могла сравнить общую и жилую площадь.
Справки о зарегистрированных лицах.
Отчёты об оценке рыночной стоимости — нужны не всегда, но во многих регионах органы опеки требуют и эти документы.
Предварительные договоры купли-продажи о продаже старого жилья и покупке нового.

Кроме документов на квартиры, нужны паспорта родителей и детей, которым есть 14 лет. Если ребёнку нет 14 лет, вместо паспорта понадобится свидетельство о рождении.

Подготовкой документов, как правило, занимается риелтор. Например, вы можете помочь родителям с составлением предварительного договора купли-продажи или порекомендовать надёжную компанию-оценщика.

Подать заявление в органы опеки. Это должны делать оба родителя, даже если они в разводе. Второй родитель может не присутствовать и не давать согласие только в нескольких случаях:

его лишили родительских прав;
он пропал без вести или умер;
его изначально не записали в свидетельство о рождении.

Матери-одиночки могут не приглашать отца ребёнка, но взамен должны приложить справку из ЗАГСа по форме № 25. Она подтверждает, что отец в свидетельстве о рождении указан со слов матери. Источник

Само заявление можно подать через МФЦ или при личном визите в местный орган опеки и попечительства. В некоторых регионах можно отправить документы через региональные порталы госуслуг, но такая опция есть не везде.

Что делать, если второй родитель не может присутствовать?

Ситуации бывают разными. Например, отец или мать ребёнка могут служить в армии или находиться в местах лишения свободы. Или вообще жить в другой стране. В таких случаях родитель всё равно должен дать согласие на сделку, но без личного визита:

из-за рубежа согласие можно оформить через иностранного нотариуса или консульство РФ;
военные могут подписать документ и заверить его через командира части;
заключённые заверяют документ через начальника исправительного учреждения.

Если связь со вторым родителем пропала, но родительских прав он не лишён, можно обратиться в полицию и попросить признать его безвестно отсутствующим. Или объявить в розыск: иногда органы опеки учитывают справки о розыске вместо согласия второго родителя.

Бланк заявления могут выдать в органе опеки или МФЦ. Источник

Дождаться ответа. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и дать ответ в течение 15 рабочих дней. За это время они проверяют, точно ли жилищные условия ребёнка не ухудшатся при продаже его доли. Например:

не окажется ли доля ребёнка меньше или дешевле, чем прошлая;
не станет ли жильё хуже — например, если из просторной квартиры с ремонтом ребёнка переселят в бабушкину хрущёвку;
нет ли других спорных моментов вроде сделок с близкими родственниками — они могут только [дарить ребёнку жильё[(https://m2.ru/media/article/darenie-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-kak-pravilno-podarit-kvartiru/), но не покупать и не продавать.

Когда опека рассмотрит заявление, она выдаст родителям документ — приказ главы местной администрации разрешить сделку. Обычно он действует от одного до трёх месяцев. Срок прописывают в самом документе.

В приказе опека прописывает чёткие условия, при которых квартиру можно продать. Если нарушить их и совершить сделку на других условиях — нотариус откажется заверять договор, а Росреестр не зарегистрирует право собственности.

Например, условия могут быть такими: «...с одновременной покупкой квартиры по адресу ХХХ и выделением несовершеннолетнему доли размером не менее 1/3». Это значит, что родители не имеют права отказаться от второй сделки или выделить ребёнку меньшую долю. Обязательно предупредите об этом своих клиентов перед сделкой.

Провести сделку через нотариуса. Пока действует разрешение от опеки, родители должны провести обе сделки: продать прошлую квартиру и купить новую. Для этого они могут обратиться к любому нотариусу в своём городе, в том числе к тому, которого порекомендует риелтор. Тут есть несколько важных нюансов:

Если продают не всю квартиру, а только долю, родители обязаны в первую очередь предложить её другим собственникам жилья.
Нотариус обязан сверить текст договора купли-продажи с условиями, которые разрешила опека. Если родители в последний момент решат изменить размер доли в меньшую сторону, нотариус не будет заверять такой документ.
Если ребёнок старше 14 лет, он должен прийти к нотариусу вместе с родителями или опекуном. Нотариус задаст ему вопросы, чтобы убедиться, что несовершеннолетнего не принудили к сделке.
Как правило, нотариус сам готовит текст договора — не стоит приносить свои шаблоны. Он же отправляет документы на регистрацию в Росреестр, чтобы зафиксировать право собственности покупателя.

Риелтор тоже имеет право присутствовать на сделке. Чтобы помочь клиентам, можете дополнительно проверить, что родители взяли с собой весь пакет документов. Или заранее выслать сканы нотариусу по электронной почте.

Особенности встречной сделки: как её организовать

Если родители решили купить новую квартиру и выделить ребёнку долю в ней, купля-продажа становится чуть сложнее. В том числе для риелтора: нужно заранее знать о возможных нюансах.

Обычно органы опеки требуют, чтобы сделки проходили одновременно: родители продают старую квартиру и сразу покупают новую. Но в реальной жизни бывают сложности. Сделка может сорваться, или её по какой-то ещё причине не получается провести в тот же день.

В таких ситуациях придётся активнее общаться с органами опеки:

Если сделку приходится отложить, родителям нужно обратиться в опеку и сообщить об этом. Тогда сумму с продажи старой квартиры временно придётся положить на специальный счёт. Родители не смогут пользоваться этими деньгами, пока не принесут в опеку документы о покупке нового жилья.
Если родители берут ипотеку, банк может не разрешить сразу выделить доли детям. Эта ситуация сложнее: интересы банка и опеки противоречат друг другу. Можно помочь родителям с поиском банка, который разрешает выделение долей, или попытаться убедить опеку. Иногда орган даёт разрешение на сделку, если видит, что жилищное положение ребёнка серьёзно улучшится.

Если органы опеки отказали в сделке — это не повод отчаиваться. Возможно, стоит пересмотреть условия купли-продажи или предоставить более убедительные доказательства.

Задача риелтора — помочь родителям и ребёнку на этом пути. Например, можно подобрать более подходящий встречный вариант или скорректировать размер новой доли, чтобы жилищные условия ребёнка точно не ухудшались.

Краткие выводы

Недвижимость с детскими долями можно продать, но только с разрешения органов опеки.
Чтобы опека разрешила продажу, необходимо доказать, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся. Обычно для этого несовершеннолетнему выделяют долю в новой квартире.
Сделку нужно обязательно провести через нотариуса. Он сам составляет договор и регистрирует право собственности в Росреестре.
Если родители покупают ребёнку новое жильё взамен старого, обе сделки нужно провести одновременно или положить деньги на специальный счёт до покупки новой недвижимости.