Главные изменения и тренды на рынке
Эксперты изучили рынок комиссионных вознаграждений за сделки с коммерческой недвижимостью Москвы за 2026 год. В первую очередь — в офисном сегменте. К нему относятся купля-продажа и аренда офисов, а также коворкингов.
Вот что выяснилось в ходе исследования:
- Общий размер рынка вознаграждений — более 100 млрд рублей. В офисном сегменте его размер составляет 23–35 млрд рублей одномоментно.
- В аренде больше сделок, а в продажах — больше денег. Хотя основу рынка по-прежнему составляет аренда площадей, самые большие вознаграждения сосредоточены в сегменте купли-продажи офисов класса A/A+.
- Цифровизация меняет всё. Информационные системы развиваются, и получать информацию о недвижимости становится проще. Поэтому игроки рынка быстрее и точнее узнают, сколько реально стоит объект, к какому классу он относится и какой на него спрос. А значит, сделки ускоряются: брокеру проще подобрать недвижимость или покупателя.
- Фиксированные комиссии могут превратиться в гибкие. У экспертов есть предположение, что благодаря обилию информации собственники потенциально смогут точнее анализировать размер комиссии. Вероятно, они начнут ориентироваться на рыночную ситуацию в конкретном районе: снижать комиссию, если спрос высокий, а предложение низкое, и наоборот.
Сейчас расскажем подробнее об этих и других выводах.
Объём рынка и из чего он складывается
В разные месяцы 2026 года брокеры и агентства недвижимости получали в среднем 23–25 млрд рублей. Это моментальный объём, то есть не суммарный за год, а зафиксированный в конкретный момент времени.
Сразу уточним: мы говорим не об объёме вознаграждений, которые уже выплатили брокерам. Эксперты оценивали масштаб рынка: смотрели на потенциальные вознаграждения, которые получат брокеры после реализации всех актуальных объектов в Москве.
Лидером в сегменте офисной недвижимости стали сделки по купле-продаже офисов. На них пришлось 81,1% от всего рынка — это примерно 19,9 млрд рублей.
Вторым по финансовым показателям стал сегмент аренды офисов: на него пришлось 14,9% от общей суммы. При этом по количеству сделок он лидирует: средний брокер может за год провести одну-две продажи, но заключить более десятка договоров аренды.
Продажа vs аренда: что приоритетнее
Брокеры по коммерческой недвижимости в первую очередь концентрируются на офисах. Это классический сегмент, в котором сейчас наблюдается высокая доходность. Больше всего в нём — сделок по аренде, но основные деньги сосредоточены в купле-продаже:
- Самые большие комиссии наблюдаются в сегменте офисов в Центральном районе Москвы. Чаще всего — зданий классов A и A+, а также площадей в престижных бизнес-центрах.
- Сами брокеры отмечают, что сделок купли-продажи становится больше. Ключевая ставка снижается, и инвестиционные компании активно вкладываются в коммерческую недвижимость — это выгоднее вкладов.
- Тренд на рост продаж заметен уже не первый год. Одно из агентств сообщило, что доля таких сделок за последние 3–4 года выросла с 10 до 30–45% в общей структуре.
- При этом основой брокерских сделок всё равно остаётся аренда. Она стабильнее, и спрос на неё всегда высокий. Кроме того, такие сделки быстрее: за год агент может найти в несколько раз больше арендаторов, чем покупателей.
Есть и сделки, по которым брокер вообще не получает вознаграждение. Так происходит, когда клиент проводит сделку в обход агентства: собственники сами дают рекламу на досках объявлений, продвигают свои сайты и находят покупателей или арендаторов напрямую.
Больше всего объектов без вознаграждения обнаружили в сегменте коворкингов, а меньше всего — в продажах. Это ещё один фактор высоких доходов именно при купле-продажи офисов.
Распределение по округам: где платят больше
По всем видам сделок основные деньги сосредоточены в Центральном административном округе. На него приходится 51,6% всего рынка. На втором месте — Северный округ, а меньше всего вознаграждений зафиксировано в Троицком округе: на него приходится 0,0% от общей суммы и менее 0,1 млн рублей.
Оба лидирующих округа — сбалансированные: в них активны как продажи, так и аренда недвижимости. Сделок проводится больше, чем в других округах. К тому же многие арендаторы расторгают договоры досрочно — у брокеров есть возможность повторно сдать ту же недвижимость в том же районе.
Ещё два района Москвы эксперты отметили как своеобразные аномалии. Это Северо-Западный и Южный округа. Интересны они тем, что сделки в них как бы перекошены в одну из сторон:
- В Северо-Западном округе — заметное смещение в сторону купли-продажи. На неё приходится 10,6% от общего объёма комиссий по продажам. А вот рынок аренды довольно скромный: 4,4% от объёма.
- В Южном округе ситуация обратная. Там активно арендуют площади — 18% комиссий за аренду выплачивают именно по нему. А вот доля сделок по продажам составляет всего 3,2%.
Какие агентства сейчас представляют рынок
До 2022 года на рынке коммерческой недвижимости было чёткое разделение. «Большая пятёрка», которая состояла из пяти международных компаний, отвечала за крупные сделки с большими площадями. Компании второго и третьего эшелона работали с более мелкими сделками.
Со временем границы размылись. Сейчас менее крупные агентства могут закрывать сделки с объектами на 10 тыс. кв. м, а граница проходит в основном по уровню экспертизы. Он зависит ещё и от выручки: крупные компании могут позволить себе открывать офисы по всей стране и нанимать больше квалифицированных брокеров.
У многих агентств осталась специализация по типу сделок. Например, IBC активно работает с инвестиционной куплей-продажей, а Nikoliers занимается строительным надзором. Можно сказать, что лидерство разбилось по сегментам: каждая компания доминирует в своей нише.
Всего на рынке Москвы есть примерно 250–260 компаний, которые утверждают, что занимаются коммерческой недвижимостью. Но не все они одинаково активны:
- Только 170–180 агентств активно и регулярно проводят сделки с коммерческими объектами.
- Некоторые новые или небольшие агентства по объёму сделок догоняют и обгоняют лидеров. Это, например, Ricci и Remain.
- Кто-то, наоборот, прекращает работу: за последние пять лет закрылось около 250 профильных московских компаний.
Возможно, некоторые из ушедших игроков переформировались или открылись под новым именем. Но стабильную активность на рынке в последние несколько лет сохраняет только 30–40 агентств.
Закрытие компаний — это не катастрофа: рынок закономерно сужается при снижении спроса. Зато он становится гибче, и можно предполагать, что при восстановлении спроса появятся десятки новых агентств.
Ещё один интересный тренд: сами девелоперы недвижимости создают свои агентства, чтобы лучше контролировать воронку продаж. Например, так сделали STONE Realty и Tashir Estate. Этот подход позволяет им улучшать клиентский опыт: на протяжении всего цикла сделки покупатель сотрудничает с одной группой компаний.
Итоги: как рынок будет развиваться дальше
- Главный тренд, который начался ещё в 2025 году, — продажи. Раньше помещения продавали редко, но за последние два года именно этот сегмент стал самым высокобюджетным среди всей офисной недвижимости.
- Во многом скачок произошёл из-за появления новых бизнес-центров, застройщики которых ориентированы именно на продажи. 88% площадей, которые строятся сейчас, планируется продавать, а не сдавать в аренду.
- На рынке аренды ставки медленно корректируются в сторону снижения. Но вместе с этим растёт количество вакантных площадей. Сдать офис в аренду становится сложнее — вероятно, в будущем собственники начнут дополнительно вознаграждать брокеров за выход на сделку.
- Размывается граница между брокерами, консультантами и агентами, а также между крупными и мелкими игроками. Раньше сделки были чётко поделены, а сейчас даже небольшая компания может участвовать в крупной продаже, и наоборот.
