9 мин

14 апреля

Доверенность на действия и сделки с недвижимостью: что нужно знать

Как передать и отозвать право совершать сделки от своего лица

Анна Маврина

Автор статей

Бывает, что продавец квартиры не может или не хочет проводить сделку лично. Тогда он может действовать через другого человека — доверенное лицо. Рассказываем, что такое доверенность на продажу квартиры, как её написать и что учесть.

Что такое доверенность на действия и сделки с недвижимостью

Доверенность — это документ, который позволяет кому-то действовать от лица другого человека. Обычно такого права у людей нет: нельзя, например, продать чужую квартиру. Но доверенность временно или постоянно даёт кому-то такую возможность.

Доверенность регулирует отношения между двумя сторонами:

Доверитель, или представляемый — тот, кто позволяет другому делать что-то от его лица. Например, владелец квартиры, который передаёт своему родственнику право её продать.
Доверенное лицо, он же поверенный или представитель, — тот, кто получает право действовать от лица доверителя. Например, родственник продавца квартиры, который подпишет договор вместо него.

Виды доверенностей

Доверенности бывают разными. Главное различие в том, что именно представитель может сделать от лица своего доверителя:

Разовые документы выдаются на какое-то одно действие. Например, подписание договора по определённому виду сделки.
Специальные — на несколько действий в одной области. Например, все действия, связанные с судебным процессом.
Генеральные доверенности позволяют выполнять множество разных действий от лица доверителя. Например, продать квартиру, сдать её в аренду, переписать на другого человека и так далее. Этого понятия нет в ГК, но название устоялось в речи.

Некоторые доверенности можно составить в простой письменной форме. Другие требуют обязательного нотариального заверения. Обычно это доверенности на нотариальные сделки или такие, которые требуют государственной регистрации прав в реестрах.

Все доверенности на сделки с недвижимостью необходимо заверять у нотариуса. Ведь доверенное лицо распоряжается правами собственности, которые нужно регистрировать в Росреестре.

По умолчанию доверенности отзывные. То есть доверитель или представитель может прекратить их действие по своему желанию в любой момент. Но если доверитель — предприниматель, он может указать, что доверенность безотзывная. Тогда отозвать её можно будет только по веским причинам. Безотзывные доверенности тоже обязательно заверяются у нотариуса.

Так может выглядеть нотариальная генеральная доверенность. Источник

Срок действия доверенности

По умолчанию, если срок не указан, любая доверенность действует один год. Но стороны могут прописать в документе другие сроки, например месяц, полгода или три года. Период может быть любым в зависимости от того, как договорятся стороны.

Срок действия начинает отсчитываться со следующего дня от даты заключения документа. Эту дату обязательно проставляют в самой доверенности, иначе она не будет действовать.

Права и полномочия доверенного лица

Представитель по доверенности имеет право только на те действия, которые перечислены в тексте документа. Например, сделки с недвижимостью, подписание документов или участие в судебных процессах. Если какого-то действия в доверенности нет, то и выполнить его представитель не сможет.

Максимальные полномочия предоставляет генеральная доверенность. Она заверяется у нотариуса и даёт доверенному лицу права на практически любые действия в рамках какой-то области.

Если генеральную доверенность выдали на продажу квартиры, представитель может выполнять всё, что нужно для сделки. То есть искать покупателей, подписывать документы, передавать право собственности и так далее.

Есть действия, которые нельзя передать представителю. Оформить на них доверенность невозможно. Обычно это действия, тесно связанные с личностью доверителя, например составление завещания или регистрация брака.

Ещё по доверенности не получится взять ипотеку. Это связано не столько с законом, сколько с политикой банков. Заёмщику просто откажут в выдаче кредита, ведь выдавать большую сумму по доверенности — большой риск.

Как оформить доверенность на сделки с недвижимостью

Доверенность на продажу квартиры — всегда нотариальная. Поэтому стороны не могут просто собраться и подписать документы у себя дома. Нужно договориться о встрече с нотариусом:

Доверитель приходит в нотариальную контору, выбранную заранее. Он может прийти вместе с представителем или один — во втором случае нужно знать паспортные данные второй стороны.
Нотариус проверяет паспорт доверителя и информацию о представителе, задаёт вопросы о действиях, которые доверитель хочет передать представителю.
Нотариус сам составляет текст документа и даёт доверителю его прочитать.
Доверитель ставит подпись на документе, а нотариус регистрирует его в специальном реестре. С этого момента доверенность вступает в силу.

С собой понадобится взять паспорт, выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на квартиру. Желательно ещё до визита подробно продумать действия, которые нужно передать представителю.

Саму продажу по доверенности можно провести с помощью электронных сервисов — например, Сделка от М2.

Достаточно заполнить информацию о будущей сделке и загрузить сканы документов. Наши сотрудники ответят на все вопросы и помогут безопасно организовать куплю-продажу.

Узнать больше

Как действовать, если нотариус недоступен

Обычно люди оформляют доверенности на продажу, потому что не могут присутствовать на сделке лично. Например, болеют или живут за рубежом. Но по этой же причине им сложно обратиться к нотариусу — например, они не могут до него добраться.

Из таких ситуаций есть выходы. Правда, лучше всё-таки найти возможность приехать к нотариусу лично — так безопаснее.

Если доверитель живёт за рубежом, он может обратиться в консульство. Консул может взять на себя часть функций нотариуса. Второй вариант сложнее: сделать доверенность у зарубежного нотариуса, затем перевести и при необходимости оформить апостиль.
Если доверитель служит в армии, он имеет право заверить доверенность через командира воинской части. Такое заверение будет приравнено к нотариальному.
Если доверитель находится в доме престарелых, он может оформить доверенность через руководителя учреждения или обратиться в орган соцзащиты. Но документ будет действительным, только если пациент дееспособен.
Если доверитель сидит в тюрьме, обязанности нотариуса может взять на себя начальник колонии — он вправе заверить документ.

Как продлить или отозвать доверенность

Если срок действия документа подходит к концу — доверитель может оформить его заново. Технически это не совсем продление. Скорее составление новой доверенности на те же действия. Это значит, что доверитель снова должен прийти к нотариусу, принести пакет документов и заплатить пошлину.

Отозвать доверенность можно в любой момент. Но если её заключали у нотариуса — то и отменять тоже нужно через него. Доверитель может прийти к любому нотариусу и написать заявление об отзыве, а тот внесёт информацию в единый реестр.

Бланк заявления об отзыве доверенности выдаёт нотариус. Выглядеть оно может так. Источник

Стоимость оформления и дополнительные расходы

Если стороны оформляют нотариальную доверенность, за неё понадобится заплатить. Во сколько обойдётся документ — зависит от вида доверенности и региона, где она оформляется.

Обычно доверенности на разовые действия, например подписание документов, стоят дешевле — от тысячи рублей. А вот стоимость генеральной доверенности на действия с недвижимостью начинается от 2 тысяч рублей. Оплатить услуги нотариуса понадобится сразу при составлении документа.

Когда доверенность теряет силу: причины и последствия

Чаще всего доверенность на продажу перестаёт действовать просто по истечении срока. Но бывает так, что её признают недействительной по другим причинам:

Если она неправильно оформлена. Например, не указана дата или перечислены действия, которые нельзя передавать доверенному лицу.
Если её выдали под давлением. Например, после сделки доверитель обратился в полицию и заявил, что его принудили оформить доверенность — обманули или угрожали. Тогда документ и сделки, совершённые по нему, могут признать недействительными.
Если её отменили. По общему правилу это может сделать и доверитель, и его представитель. Но на практике доверенности чаще всего не отменяют просто так — только если между сторонами возник разлад.
Если с доверителем или представителем что-то случилось. Доверенность прекращает действовать, если одна из сторон умирает, пропадает без вести или теряет дееспособность.

Последствия недействительности доверенности для сторон сделки

Продажа по доверенности считается более рискованной, чем та, в которой стороны участвуют лично. В первую очередь это связано с тем, что документ может потерять силу.

Например, через доверенности часто действуют мошенники. Они убеждают жертву оформить на них доверенность, а затем по ней продают её имущество.

В первую очередь в этой ситуации рискует покупатель. Если доверенность недействительна, это повод аннулировать и сделку, которую по ней совершили. А значит, покупатель может лишиться квартиры. Причём не факт, что ему вернут за неё деньги.

Из-за этого покупатели часто не доверяют объявлениям о продаже по доверенности. Это создаёт проблемы и для продавца-доверителя, и для его представителя: им сложнее найти покупателя. Но снизить риски и сгладить недоверие всё-таки реально:

Доверителю стоит активно участвовать в процессе. Даже если он не присутствует лично — он может появиться на сделке онлайн, например по видеосвязи.
Можно пригласить покупателя на оформление доверенности. Пусть он лично увидит, что доверитель составляет документ по собственной воле и действует без принуждения.
Стоит получить справки из диспансеров — и на доверителя, и на представителя. Так снижается риск, что кто-то из участников вдруг окажется несделкоспособным. Но надёжнее не ограничиваться справками и заказать медосвидетельствование.

Ещё один способ обезопасить и упростить сделку для обеих сторон — воспользоваться сервисом от М2. Через него можно составить договор купли-продажи, организовать безопасные расчёты и зарегистрировать право собственности покупателя.

А ещё можно дополнить куплю-продажу Защитой сделки: наши юристы проверят квартиру и дадут покупателю гарантию на защиту в суде.

Узнать больше

Как проверить действительность доверенности

Нотариусы вносят сведения обо всех доверенностях в специальный реестр. Доступ к нему открыт: любой человек может ввести номер и дату документа и посмотреть, актуален ли он.

Чтобы воспользоваться сервисом, нужно заполнить информацию о доверенности

Если с доверенностью всё хорошо, сервис выдаст статус «Актуально». Если же она утратила силу — об этом тоже сообщат. А если информации о документе вообще нет в системе, это может значить, что доверенность фальшивая или её не заверяли. Так или иначе, юридической силы она не имеет.

Проверять доверенности нужно перед любой сделкой, где вторая сторона действует через представителя. Если окажется, что доверенность недействительна или информации о ней вообще нет — стоит отказаться от сделки.

Краткие выводы

Доверенность — документ, который позволяет человеку действовать от лица другого. Например, можно дать родственнику право продать квартиру от своего лица.
Если доверенность оформляется на сделки с недвижимостью, её обязательно нужно заверять у нотариуса. Иногда вместо него могут выступать другие уполномоченные лица.
В ряде случаев доверенность может утратить силу или прекратить действовать. Поэтому сделки по доверенности считаются более рискованными, чем обычные.
Обезопасить сделку можно, если доверитель будет сам активно участвовать в процессе — даже без личного присутствия, например связываться с покупателем через интернет.

FAQ

Как выбрать подходящий вид доверенности?

Выбор зависит от того, что именно вы хотите сделать через представителя. Если это какое-то одно простое действие — лучше выбирать разовый документ. Если это несколько повторяющихся действий из одной сферы — специальный. А если от доверенного лица требуется участвовать в длинном, сложном процессе, стоит выбрать генеральную доверенность.

Можно ли оформить доверенность самостоятельно?

Это зависит от вида и тематики документа. Самостоятельно можно оформлять разовые доверенности и некоторые из специальных, если они не связаны с переходом прав.

Если доверенность генеральная или выдаётся на сделку с недвижимостью, её можно оформить только через нотариуса. А в особых случаях — через людей, которые имеют право брать на себя его функции.

Какие действия нельзя совершать по доверенности?

В первую очередь это действия, связанные с личностью доверителя: заключение брачного договора, написание завещания. Доверенное лицо не может получить паспорт доверителя. А если речь о продаже квартиры — представитель продавца не имеет права выступать покупателем.

По доверенности человеку не выдадут ипотеку — нужно личное присутствие заёмщика. Закон это не запрещает, но банки отказываются идти на такой риск.

Что делать, если доверенность признали недействительной?

В первую очередь стоит обратиться к юристу за консультацией. Это важно, кем бы вы ни были — доверителем, представителем или покупателем квартиры по доверенности. Специалист разберётся в ситуации и подскажет, что делать дальше.

Остальные действия зависят от того, кем вы выступали в сделке. Доверитель может оформить новый документ, если у него есть такое желание — выбрать того же или другого представителя. Покупателю же стоит связаться с продавцом и уточнить, что он планирует делать дальше.