Кто такие чёрные риелторы
Так принято называть злоумышленников, которые притворяются риелторами и отнимают у людей квартиры.
Впервые термин появился в 90-х, когда недобросовестные люди под видом риелторов подделывали документы, обманывали пожилых людей и выселяли их из дома. А иногда — даже захватывали квартиры силой.
Есть мнение, что чёрные риелторы как явление остались в 90-х. Ведь с тех пор законы о сделках с недвижимостью сильно ужесточились, и обмануть человека не так просто. Но злоумышленники по-прежнему существуют, просто вместо силовых методов используют манипуляции и подлог.
Чёрные риелторы, в отличие от обычных, не просто сопровождают сделки. Они обманом вынуждают людей продать своё жильё или сами продают его за спиной реального собственника. А деньги от продажи квартиры кладут себе в карман. Человек, который столкнулся с ними, рискует остаться без жилья и денег.
Основные признаки чёрных риелторов
Злоумышленников бывает сложно распознать: многие научились убедительно притворяться нормальными риелторами. Но есть несколько признаков, которые могут навести на мысль об обмане.
Слишком выгодные условия. Если квартиру продают по цене заметно ниже рынка или предлагают сделать большую скидку — стоит насторожиться. Зачастую мошенники таким образом привлекают покупателей к объекту, который получили нечестным путём.
Требование предоплаты. Обычно риелторы работают по постоплате: получают процент от итоговой суммы сделки. Если же специалист требует внести аванс перед работой или угрожает штрафом за срыв сделки, есть риск, что это мошенник.
Отсутствие прозрачности. Чёрный риелтор может давать уклончивые ответы на вопросы, не предоставлять документы и не отчитываться об этапах сделки. Его работа — как бы чёрный ящик, и ни покупатель, ни продавец не могут получить о ней точной информации.
Нехватка отзывов и публичности. Если риелтор работает легально, скорее всего, о нём есть отзывы. Даже если никто не писал их в интернете — найдутся люди, которые проводили с ним сделку и могут поделиться опытом. О чёрных риелторах отзывы найдутся вряд ли: мошенники стремятся скрыть свои реальные личности.
А бывает, что отзывы есть, но они плохие. Негатив не всегда говорит о мошенничестве, но заставляет усомниться в компетентности специалиста. Источник
Сомнительные формулировки в договоре. Самый мягкий вариант — когда в договоре просто нет гарантий, что квартира будет продана. Тогда риелтор не чёрный, а просто недобросовестный и ничего не может гарантировать продавцу. А вот если в договорах встречаются требования штрафа, занижена стоимость жилья или неверно указаны данные кого-то из сторон — это более опасный маркер.
Отсутствие связи с собственником. Если риелтор — мошенник и продаёт жильё без ведома реального владельца, логично, что и связи с продавцом квартиры не будет. Тот может вообще не знать, что его недвижимость кто-то продаёт. Поэтому, если с покупателем общается только риелтор, это повод усомниться.
Давление на клиента. Чёрные риелторы могут манипулировать, запугивать, торопить своих заказчиков — причём и продавцов, и покупателей. Бывает, что люди продают квартиру по заниженной цене из-за давления со стороны чёрных риелторов. Или наоборот: покупают сомнительный объект, потому что риелтор агрессивно его навязывает.
Кто может пострадать от чёрных риелторов
Чаще всего злоумышленники выбирают в качестве жертв людей из групп риска. Например, пенсионеров, инвалидов и тяжелобольных, а также людей с зависимостями. Нередко жертвами становятся сироты или просто люди в уязвимом положении — скажем, те, кто недавно потерял близкого. Такими людьми проще манипулировать, и мошенники этим пользуются.
Но деятельность чёрных риелторов не заканчивается на уязвимых группах. От них может пострадать любой продавец и покупатель.
- Продавец рискует лишиться квартиры и не получить денег за её продажу. Или получить, но в меньшем размере. Например, мошенник может выкупить жильё за бесценок или убедить продавца сделать скидку, но всё равно продать квартиру по полной стоимости.
- Покупатель рискует приобрести проблемный объект. Когда продавец или его родственники узнают об обмане, они могут пойти в суд, и тогда разбирательства могут затянуться надолго. В худшем случае покупатель также лишится квартиры, а деньги ему не вернут.
Если вы планируете покупку квартиры, избежать сомнительных схем поможет Защита сделки от М2. Наши юристы проверят объект и собственника, дадут рекомендацию по покупке и гарантию юридической помощи на 3 года.
Если кто-то попытается оспорить сделку и лишить вас права собственности, юристы Защиты сделки отстоят ваши права в суде. А в случае потери квартиры мы вернём её полную стоимость по договору.
По каким схемам могут действовать чёрные риелторы
Схемы мошенничества с недвижимостью бывают разными, но суть одна: притвориться риелтором, отобрать у собственника квартиру и продать её, а деньги оставить себе.
Подделка документов
Этот способ часто использовали раньше, когда у людей не было возможности проверить информацию через цифровые сервисы. Чёрные риелторы подделывали документы на квартиру, которую вообще-то не имели права продавать. Например:
- указывали себя или сообщника собственником жилья и продавали его без ведома реального владельца;
- подделывали доверенности и продавали жильё как «представители» собственника;
- манипулировали стоимостью в договоре — покупатель платил больше, чем получал продавец, а разницу риелтор клал к себе в карман.
Как избежать: сейчас распознать такие схемы легче, чем в прошлом. Покупатель может запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, чтобы увидеть, корректна ли информация о собственнике. А доверенности можно проверить через официальный портал — там будет сказано, действителен документ или нет.
Нужно ввести номер доверенности, дату и Ф. И. О. нотариуса, который удостоверил документ
Ещё стоит обязательно поговорить с настоящим собственником, а не только с риелтором. Если же покупателю не дают его контакты — это повод насторожиться и не проводить сделку.
Продажа недвижимости умерших
Этот способ тоже был популярен в прошлом, но, к сожалению, встречается и сейчас. Мошенники выбирают уязвимого человека, например одинокого старика или тяжелобольного, и ждут его смерти. Когда тот умирает, сообщник риелтора притворяется собственником или его наследником и продаёт квартиру.
Бывают и ситуации, когда собственник жив, но находится в отъезде или страдает алкогольной зависимостью. Мы писали про такой кейс: мошенники притворились отсутствующим в городе человеком и продали его квартиру.
Чаще всего схему мошенничества реализуют с людьми, у которых нет наследников, способных быстро заметить обман. Но бывает и так, что наследники всё-таки объявляются, идут в суд — и покупатель лишается квартиры.
Как избежать: внимательно изучить информацию о прошлых собственниках. Стоит быть особенно осторожным, если квартира наследная или нынешний владелец — пожилой либо нездоровый человек. Можно заказать Защиту сделки: юристы проверят объект и собственника и отметят подозрительные моменты, если они есть.
Махинации с договорами ренты или займа
Бывает, что чёрные риелторы обманом склоняют к сделке человека, который вообще не планировал продавать квартиру. Жертву убеждают подписать доверенность, договор купли-продажи или дарения, которые выдают за другой договор:
- пожизненной ренты — вместо неё человека вынуждают подарить или продать квартиру;
- займа — в этом случае договор даже может быть настоящим, просто мошенники умалчивают, что выдают заём под залог квартиры;
- информированного согласия — например, на капитальный ремонт в доме или на замену коммуникаций.
Чтобы реализовать эту схему, мошенники часто притворяются не риелторами, а другими людьми. Например, сотрудниками жилищно-коммунальных служб или специалистами по займам. Потом, когда у них в собственности оказывается недвижимость, они продают её уже под видом риелторов.
Как избежать: всегда читать любые договоры перед подписанием. Даже если человек убеждает, что документ типовый и все формулировки проверены. А ещё стоит обратить внимание на поведение того, кто предлагает подписать договор. Если он торопит с подписанием, отвлекает от чтения или запугивает — это, скорее всего, мошенник.
Сотрудничество с телефонными мошенниками
Иногда чёрные риелторы действуют в связке с другими злоумышленниками — с теми, кто обманывает людей по телефону. Схема такая: телефонные мошенники убеждают человека «фиктивно» продать квартиру и положить деньги на «безопасный» счёт. А в роли покупателя выступает чёрный риелтор.
В результате у мошенников остаётся и квартира, которую получает риелтор, и деньги — их жертва переводит злоумышленникам. Чёрный риелтор продаёт жильё, а полученную прибыль сообщники делят между собой.
В нашей практике был случай, когда чёрный риелтор действовал заодно с телефонными мошенниками. К счастью, сотрудники М2 вовремя заметили странные обстоятельства сделки и смогли выяснить, что собственницей манипулируют. Сделка не состоялась, и женщина не потеряла квартиру.
Как избежать: если вы собственник квартиры, никогда не соглашайтесь на «фиктивные» сделки. Не верьте звонящим, которые говорят, что ваше имущество в опасности. Настоящие сотрудники Центробанка РФ или правоохранительных органов не раздают указания по телефону и уж точно не станут предлагать вам продать квартиру.
Если вы покупатель — тщательно проверяйте историю владения квартирой. Важен не только нынешний собственник, но и цепочка прошлых сделок. Можете сделать это самостоятельно или обратиться к Защите сделки: юристы М2 проведут проверку за вас и дадут рекомендации, безопасно ли покупать квартиру.
Захват коммуналок и комнат
Кажется, будто рейдерские захваты недвижимости — это история из прошлого. Но они есть и сейчас, просто злоумышленники действуют тоньше. Вместо того чтобы силой отбирать квартиру целиком, они выкупают долю или комнату в коммуналке. А затем делают условия жизни для остальных собственников невыносимыми, чтобы те поскорее продали свои доли.
В результате другие собственники в попытке избавиться от недвижимости продают её по заниженной цене. Злоумышленники выкупают долю по преимущественному праву покупки — и в их распоряжении оказывается целая квартира, которую купили намного дешевле, чем могли бы.
Как избежать: если вы владелец доли и к вам подселился сомнительный сосед, постарайтесь не поддаваться на его провокации. Не продавайте свою долю дешевле, чем она реально стоит. Можете обратиться к участковому и пожаловаться на неадекватное поведение другого собственника.
Как выбрать надёжного риелтора и избежать проблем
Мошенничество — не единственный риск, с которым сталкиваются продавцы и покупатели квартир. Бывает и так, что риелтор плохо работает, а сделать ничего не получается, ведь в договоре он указал, что результат не гарантирован.
Вот как покупатели и продавцы могут уберечь себя от мошенничества и недобросовестной работы.
Обращайте внимание на отзывы. Выбирайте только специалистов, с которыми имели дело другие люди — например, их рекомендовали знакомые или о них есть хорошие отзывы в сети. Если о риелторе никто не знает, сложно понять, чего можно от него ожидать.
Следите, чтобы отзывы были подробными и разнообразными. Если они однотипные и в них встречаются одни и те же ошибки, это может быть признаком накрутки. Источник
Внимательно читайте документы. В агентском договоре должны быть гарантии, постоплата, не должно быть штрафов. Кроме того, проверьте, какие именно услуги обязуется оказать риелтор: только маркетинг или агентское сопровождение.
Не соглашайтесь на сомнительные схемы. Лучше не иметь дел с риелтором, который обещает вам быстро продать квартиру с маткапиталом без участия опеки. Или заявляет, что покупать свежее наследство совершенно безопасно. Такие сделки — рискованные, и грамотный специалист обязательно об этом скажет.
Следите за поведением риелтора. Если заметили манипуляции, давление или спешку — лучше не иметь дел с таким специалистом. Даже если он не мошенник, такое поведение попросту непрофессионально.
Защитите сделку. Мошеннические схемы сложнее провернуть, если за сделкой внимательно следят юристы. В Защиту сделки от М2 входит проверка на мошенничество: мы поможем выявить ведомых продавцов и сомнительные махинации. Если с квартирой или собственником что-то не так — поможем вам не купить проблемный объект.
Краткие выводы
- Чёрные риелторы существуют и сейчас — эти злоумышленники притворяются риелторами и отбирают у людей жильё.
- Часто жертвами чёрных риелторов становятся пожилые или люди в сложной жизненной ситуации.
- Мошенники могут обманом продавать квартиры умерших или отсутствующих людей, подделывать документы или совершать подлог.
- Чтобы избежать мошенничества, важно внимательно проверять документы перед сделкой и не соглашаться на подозрительные условия, даже если они кажутся выгодными.
