Продажа квартиры по дубликату паспорта: как юристы М2 выиграли суд

А добросовестные покупатели сохранили квартиру

Василиса Овсянникова

Руководитель направления правового сопровождения сделок с недвижимостью в М2

Чемпионка мира купила жильё в Москве, а потом оказалось, что квартиру продали по чужому паспорту. Звучит как сюжет сериала, но это реальный кейс от юристов М2. Рассказываем, что произошло и как Защита сделки помогла покупателям сохранить недвижимость.

Клиенты купили квартиру у флиппера

К Защите сделки обратились покупатели — семейная пара. Причём непростая: жена была профессиональной спортсменкой, чемпионкой мира. Супруги покупали квартиру в Дорогомиловском районе Москвы, чтобы жить поближе к матери жены.

Квартира находилась в старом фонде и продавалась без ремонта. Там были демонтированы полы, сняты обои, вывезена вся мебель. Объект выглядел так, словно его готовили к продаже под последующий ремонт. А продавец назвался флиппером: это люди, которые покупают недвижимость и готовят её к последующей перепродаже по более высокой цене.

Сделка прошла без проблем. Семейная пара приобрела квартиру и понемногу начала делать там ремонт. А через несколько месяцев им пришла повестка в суд — речь шла об оспаривании сделки с недвижимостью.

У семейной пары была оформлена Защита сделки, гарантия по которой действует три года. Поэтому, когда началось разбирательство, супруги сразу обратились к юристам М2, чтобы те отстояли их права в суде.

Защита сделки работает так: юристы проверяют объект и продавца, дают рекомендации по сделке и гарантии на будущее. Если в течение трёх лет кто-то решит оспорить сделку, специалисты М2 защитят покупателей в суде. А если вдруг не получится — вернут все деньги, потраченные на квартиру.

Узнать больше

Бывший владелец не знал о продаже

Юристы выяснили: в суд обратилась прокуратура Западного округа Москвы. Она подала иск с просьбой признать предыдущую сделку недействительной и изъять квартиру клиентов.

Разбирательство инициировал бывший собственник — тот, кто владел квартирой до флиппера. Это был одинокий пожилой человек, который злоупотреблял алкоголем и много времени проводил на даче. Иногда его не бывало в Москве по полгода и больше.

Всё случилось, когда прошлый владелец был за городом. Однажды он вернулся в Москву и понял, что не может войти в квартиру: кто-то сменил замки. Но вместо того, чтобы сразу начать разбираться, собственник снова уехал на дачу и вернулся только через пять месяцев. Тогда в квартире уже шёл ремонт, начатый семейной парой.

О ремонте собственник узнал от старшей по дому — она рассказала ему, что в квартире живут другие люди

Дальше события развивались так:

Пенсионер обратился в МФЦ и узнал, что квартиру перепродали, а он уже не собственник.
Он понял, что кто-то присвоил его жильё обманом, и написал заявление в полицию о мошенничестве при продаже квартиры.
К делу подключилась прокуратура. Чтобы защитить одинокого пенсионера, она подала иск в суд ради отмены сделки.

Прокуратура требовала оспорить только сделку, по которой пенсионер якобы продал квартиру флипперу. Сделку с нашими клиентами не трогали — это важно для последующих событий.

Юристы начали разбираться в сделке

Было очевидно, что пенсионер стал жертвой злоумышленников. Но клиенты М2 здесь были ни при чём: перед покупкой они проверили все документы, собрали нужные справки. Искать проблему нужно было в прошлой сделке — той, что произошла между пожилым человеком и флиппером.

Процесс в суде первой инстанции длился больше года. Всё это время юристы Защиты сделки пытались выяснить, что же произошло. Ведь документы по сделке пенсионера с флиппером были совершенно нормальными:

стороны написали расписку у нотариуса;
на имя продавца была оформлена справка из ПНД;
продавец приходил в МФЦ и паспортный стол, чтобы выписаться из квартиры.

При этом настоящий владелец квартиры был на даче и даже не знал, что его квартиру продают. Юристы поняли: кто-то выдал себя за этого пенсионера и провёл сделку от его лица.

Оставался вопрос: как псевдопродавец смог это провернуть? Он ведь ходил по всем инстанциям, и никто не обратил внимания, что имеет дело с совершенно другим человеком. И документы у него, скорее всего, были поддельными.

Через паспортный стол вышли на фальшивый документ

Юристам пришлось долго собирать доказательства, запрашивать документы и видеозаписи. Вместе с адвокатами сторон они запросили в паспортном столе документ подставного собственника. И вот здесь-то многое и прояснилось.

Мы имели дело не просто с поддельным паспортом при продаже квартиры, а с невероятно качественной копией.

Дубликат был абсолютно таким же, как настоящий документ: с водяными знаками, верными номерами и фотографией. Даже страницы паспорта оказались заполнены от руки: так делали до 2002 года, а настоящий продавец менял документ именно в те годы.

Мы не берёмся утверждать, кто именно смог сделать такой дубликат. Но после его изучения стало понятно, почему нотариус и сотрудники МФЦ не заподозрили подмены.

Дело в том, что пенсионер в последний раз менял паспорт, когда ему было 45 лет. На момент продажи ему было 67. За более чем двадцатилетний срок человек мог сильно измениться, а фотография в паспорте была некачественной: старой и чёрно-белой. Неудивительно, что подставного продавца так легко приняли за настоящего.

Только экспертиза смогла определить, что подпись на паспорте ставил не настоящий владелец, как и в договоре купли-продажи. При этом подделку почерка установить не удалось

Это упростило для злоумышленников продажу квартиры по поддельному паспорту. Сделка прошла успешно, а флиппер спокойно перепродал жильё другим людям — нашим клиентам. Они даже не подозревали, что объект достался продавцу в результате мошенничества с документами на квартиру.

Правду раскрыли к концу разбирательств

На последнем заседании в суд пришёл подставной собственник. Он во всём сознался: сказал, что ему заплатили, чтобы он ходил по инстанциям вместо настоящего владельца квартиры.

Псевдособственник уверял: ему сказали, что пенсионер согласен на сделку, просто куда-то пропал. Нужно прийти вместо него, получить справки и подписать документы. Разумеется, за деньги. Так он и сделал. Действительно ли этот человек не понимал, что помогает мошенникам, — неизвестно.

Во время последнего заседания в зале собрались все участники. Там были настоящий прошлый владелец, псевдособственник, клиенты М2 и флиппер. На последнего и указал подставной собственник — сообщил, что они знакомы. Оказалось, флиппер общался с людьми, которые предложили ему «работу».

Мошенники даже погасили долг собственника по коммуналке. А его машино-место предложили клиентам как подарок за покупку квартиры. То есть сделали всё, чтобы сделка выглядела привлекательной для покупателей

Так всё и раскрылось. Стало очевидно, кто стоял за мошенничеством при продаже квартиры. Это оказалась целая группа людей, которые вместе спланировали и реализовали схему. Теперь их ждёт уголовный процесс, а возможно, и компенсация бывшему собственнику жилья.

Квартира всё-таки осталась у покупателей

Скажем честно, риски по этому процессу были очень высокими. Судебная практика по делам о поддельных документах на квартиру говорит: обычно суд отменяет всю цепочку сделок. Но юристам М2 тем не менее удалось сохранить недвижимость за своими клиентами. Причин на это было три:

Неверно выстроенная тактика истца. Отменить предлагали только первую сделку — ту, что произошла между «флиппером» и пенсионером. Её действительно успешно оспорили. Но вторую сделку — уже с нашими клиентами — отменять не требовали, поэтому суд её не трогал. Если бы её тоже начали оспаривать, риск был бы намного выше.
Добросовестность покупателей. Они проверили документы, не нашли подвоха, обратились к Защите сделки, чтобы обезопасить покупку. Словом, сделали всё, чтобы сделка прошла безопасно. Это учли в суде.
Сомнительное поведение прошлого собственника. Когда пенсионер впервые заметил, что замки в квартире поменяли, он ничего не предпринял. Просто уехал на дачу ещё на полгода. С юридической точки зрения это значит, что он не пытался защитить имущество, а значит, тоже несёт ответственность за нарушение своих прав. Более того, на заседания суда он приходил нетрезвым, а говорила за него какая-то знакомая.

В этой истории для покупателей всё закончилось хорошо. В том числе потому, что на всех этапах разбирательства им помогали юристы Защиты сделки. Даже если бы квартиру не удалось отстоять — супругам вернули бы потраченные на неё деньги.

Вы тоже можете обезопасить сделку с недвижимостью, если планируете покупать квартиру. В ходе Защиты сделки наши юристы проверят продавца и квартиру на основные риски. А если появятся скрытые, как в этой истории, — ваши права на недвижимость отстоят в суде. В том числе если речь идёт о мошенничестве.

Узнать больше

Что могут сделать продавцы и покупатели, чтобы избежать мошенничества

Схеме, которую использовали злоумышленники, уже немало лет. Она была распространена в 90-х, а сейчас встречается редко, но, как оказалось, всё-таки встречается. Юристы Защиты сделки считают: чтобы избежать таких схем, нужны усилия со стороны как продавца, так и покупателя.