Квартиру покупали у активной пожилой женщины
Наша клиентка, назовём её Юлией, решила купить в ипотеку жильё на вторичном рынке Москвы, чтобы переехать поближе к родителям. Вскоре она нашла подходящий объект: квартира находилась буквально в соседнем от её родителей подъезде.
Продавцом выступала женщина в возрасте 59 лет — назовём её Надеждой. Она не производила впечатление наивной бабушки: была энергичной, продавала вещи на сайтах с объявлениями, работала и занималась хобби. Объявление о продаже женщина разместила сама, активно общалась с покупателями и их риелтором.
Когда покупательница спросила Надежду о причинах продажи, та рассказала совершенно логичную историю:
- Квартира была не единственным жильём Надежды. Женщина также владела долей в квартире в соседнем подъезде, где жила её дочь. Это подтверждала выписка из ЕГРН.
- Надежда решила помочь дочери расшириться — продать свою квартиру, чтобы на эти деньги дочь смогла купить новое жильё.
- Сама женщина после продажи планировала переехать во вторую квартиру — общую с дочкой.
Противоречий в истории Надежды не было. Документы тоже подтверждали: действительно, у продавца было второе жильё в общей долевой собственности с дочерью. Да и сама женщина производила впечатление полностью дееспособного, действующего по своей воле человека.
Поэтому, несмотря на рекомендации экспертов Защиты сделки от М2, покупательница Юлия расслабилась. Она не стала проводить освидетельствование и проверять дееспособность продавца, а решила поверить ей на слово.
Долг за коммуналку в 130 тысяч рублей
Единственный момент, который насторожил покупательницу: на квартире висел долг по коммунальным платежам в размере 130 тысяч рублей. Надежда объяснила это тем, что какое-то время забывала платить за квартиру. Стороны договорились разрешить ситуацию так:
- Надежда не включает эти 130 тысяч рублей в стоимость квартиры по договору, то есть фактически делает скидку.
- Юлия после перехода права собственности погашает долг за счёт своих денег.
Решение устроило обе стороны, и сделка состоялась. Юлия успешно подписала договор купли-продажи и взяла ипотеку. Когда право собственности перешло к покупательнице, продавец написала ей письмо с просьбой оплатить коммуналку в ближайшее время — как и договаривались.
Позже оказалось, что в это же время Надежда переводила деньги с продажи мошенникам.
«Никакой акт подписывать не буду»
По договору у продавца было 10 дней на выезд из квартиры. После этого срока Надежда должна была покинуть помещение и подписать акт приёма-передачи недвижимости. В нужный день Юлия, которая уже оплатила коммуналку, написала ей и получила в ответ: «Я не буду подписывать никакой акт».
Оказалось, что Надежда уже несколько дней как подала заявление в полицию по факту мошенничества. По её версии, ситуация обстояла так:
- Месяц назад Надежде позвонили незнакомые люди и представились сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга. Они сообщили: некий злоумышленник оформил на себя доверенность на её квартиру и теперь может отобрать её у женщины.
- Чтобы «защитить» своё жильё, Надежде предложили самой продать квартиру, а вырученные деньги положить на «безопасный счёт».
- Женщина согласилась, разместила объявление о продаже и провела сделку с покупательницей. А полученную сумму отдала «сотрудникам ФСБ», которые тут же исчезли вместе с деньгами.
Так выглядит классическая схема телефонных мошенников. Злоумышленники представляются сотрудниками государственных органов и манипулируют человеком, чтобы завладеть его деньгами. Похожее мошенничество при продаже квартиры встречается во многих случаях, где фигурируют ведомые продавцы.
До сделки Надежда никак не показывала, что действует по чужой указке. Более того, оказалось, что заявление она подала ещё до того, как попросила Юлию оплатить долг по коммунальным платежам.
Два судебных иска с разными обоснованиями
Чтобы вернуть себе квартиру, Надежда обратилась в суд. Она потребовала признать сделку недействительной и восстановить своё право собственности. Здесь в дело включились эксперты Защиты сделки: мы отстаиваем права покупателей в суде и в таких случаях.
Всего исков было два, хотя суть оставалась одной: аннулировать сделку и вернуть квартиру продавцу. Различалась только причина для оспаривания.
Первый иск: сделка под влиянием заблуждения
Статья 178 ГК РФ говорит, что сделка считается недействительной, если продавец совершил её под влиянием заблуждения. Например, покупатель обманул его и убедил заключить договор на невыгодных условиях.
Технически это было почти правдой: Надежда действительно утверждала, что её обманули. Вот только сделал это не покупатель, а неизвестные третьи лица. Юлия же выступала как добросовестный приобретатель квартиры: судебная практика часто встаёт на их сторону.
Кроме того, против Надежды говорил ещё один факт: она не сообщила Юлии о ситуации сразу. Даже попросила её оплатить коммуналку, хотя уже знала об обмане и подала заявление в полицию.
Как только Надежда подала первый иск, юристы Защиты сделки сразу же подали встречный: о выселении женщины из квартиры, которая уже ей не принадлежит. Но из-за того, что продавец не сразу сообщила об иске, между заявлениями прошло несколько дней.
Поэтому встречный иск не удалось приобщить к делу: его рассматривают отдельно, и процесс идёт до сих пор. Это значит, что технически Надежда продолжает жить в квартире и отказывается съезжать.
Второй иск: продавец не понимала значения своих действий
Позже, когда Надежда поняла, что проигрывает первое дело, она решила пойти другим путём. И подала второе исковое заявление — о признании сделки недействительной по статье 177 ГК РФ. Эта статья говорит, что сделку можно оспорить, если одна из сторон в момент её совершения не понимала сути своих действий.
Например, по этой статье оспаривают сделки с пожилыми людьми, которые страдают деменцией или злоупотребляют алкоголем. Они могут даже не понимать, что продают квартиру. Продавцы, которые действовали под влиянием мошенников, тоже порой пользуются статьёй 177 для оспаривания сделок.
Первое дело выиграли в двух инстанциях
На заседания суда по первому иску продавец приходила в компании целой команды адвокатов: было видно, что женщина хорошо подготовилась к суду. Со стороны покупателя выступали сама Юлия и юристы Защиты сделки.
Несмотря на четырёх адвокатов со стороны Надежды, первое дело разрешили в пользу покупателя. Продавец подала апелляцию, но и вторая инстанция оставила решение в силе. Процесс в двух инстанциях длился чуть меньше года — для таких дел это очень короткий срок.
Мы считаем, что на результат заметно повлияла грамотность судьи, который быстро разобрался в ситуации. А ещё работа юристов и ряд обстоятельств, которые помогли покупателю:
- Статья 178 не подразумевает психиатрическую экспертизу. Поэтому судья даже не рассматривал результаты освидетельствования Надежды, хотя его провели в рамках уголовного дела о мошенничестве.
- Продавец вела себя сомнительно. Она самостоятельно продала квартиру со своего аккаунта, действовала без принуждения и продолжала вести дела с покупательницей уже после подачи заявления в полицию.
- Продавец скрывала информацию. В какой-то момент выяснилось, что о требовании выплатить долг по коммуналке не знали даже адвокаты Надежды. Им тоже показалось странным, что женщина уже знала о мошенничестве и всё равно попросила Юлию исполнить свою часть обязательств.
- Покупательница активно участвовала в заседаниях. Она сама приходила в суд, рассказывала обо всех подробностях сделки — проявляла инициативу, чтобы подтвердить свою добросовестность.
По второму делу возможны два исхода
Второй иск от Надежды по статье 177 ГК РФ всё ещё рассматривают. Вероятно, дело продлится больше времени, чем первое: эта статья подразумевает обязательную медицинскую экспертизу продавца. А её можно ждать долго, ведь медицинские центры сильно загружены.
Юристы Защиты сделки продолжают отстаивать права покупательницы в суде. Вполне возможно, что и этот процесс сохранит за Юлией право на квартиру, ведь она добросовестный приобретатель. Но главную роль должен сыграть результат экспертизы:
- Если окажется, что продавец осознавала себя и понимала суть сделки, её иск не удовлетворят. Юлия останется собственницей недвижимости, а Надежду можно будет по суду снять с регистрационного учёта.
- Если экспертиза подтвердит, что продавец не понимала значения своих действий, иск могут удовлетворить. Но многое зависит и от мнения судьи: нередко результаты экспертизы не убеждают суд, что продавец не осознавала свои действия именно в момент сделки.
Кстати, этой ситуации можно было бы избежать, если бы Юлия всё-таки настояла на освидетельствовании в день сделки. Тогда у неё были бы доказательства, что продавец заключала договор купли-продажи с полным осознанием своих действий.
Даже если суд признает, что продавец не осознавала свои действия, покупательница не останется без денег и квартиры. В таком случае, скорее всего, применят двустороннюю реституцию и обяжут Надежду выплатить Юлии стоимость квартиры. У Надежды есть второе жильё — это значит, что на её квартиру могут обратить взыскание, чтобы быстрее вернуть деньги.
Советы юриста: как не оказаться в такой ситуации
Не пренебрегать психиатрическим освидетельствованием. Особенно если продавец пожилой и ему больше 60 лет. Освидетельствование перед сделкой серьёзно повышает шансы, что в спорной ситуации покупатель сохранит за собой квартиру. Провести его можно в любой клинике, которая имеет на это право. Подробнее об этом рассказали в отдельной статье.
Запрашивать справки из ПНД и НД. Это стоит сделать ещё до сделки. Документы помогут понять, не находится ли продавец на диспансерном наблюдении. Если по результатам справок есть сомнения — медосвидетельствование перед сделкой обязательно, даже когда продавец молодой.
Не откладывать приёмку недвижимости. Когда подписывать акт приёма-передачи квартиры — зависит от договорённостей с продавцом. Но лучше не тянуть — сделать это сразу или прописать в договоре, что он сам по себе выступает актом. Это снижает риск ситуаций, когда покупатель не может вселиться из-за сопротивления продавца.
Фиксировать коммуникацию с продавцом. Обязательно проверяйте документы по сделке и сопоставляйте их с тем, что говорит продавец квартиры. Диалоги с ним лучше сохранять: так вы сможете подтвердить, что вам называли совершенно логичную причину продажи.
Защищайте сделку. Вы можете обратиться к юристам М2 и заказать Защиту сделки, чтобы подстраховаться на случай проблем. Главное — соблюдайте рекомендации из отчёта о проверке объекта, который мы составим. Они снизят риск потери квартиры, даже если начнётся судебный спор.
Защита сделки поможет сохранить квартиру
Если вы хотите уберечь себя от рисков при покупке квартиры на вторичном рынке — мы готовы помочь. Оформите Защиту сделки: эксперты М2 проведут юридическую проверку объекта и его собственника, подсветят все найденные риски и дадут рекомендации по их снижению.
Если сделка всё-таки закончится судебным спором — юристы М2 отстоят право собственности покупателя в суде. Или вернут полную стоимость квартиры по договору, если покупатель всё-таки потеряет недвижимость.
Больше историй от юристов М2 о защите прав покупателей
- «Эффект Долиной» в уникальном кейсе М2: сделку отменили, но покупатели сохранили квартиру
- Продажа квартиры по дубликату паспорта: как юристы М2 выиграли суд
- Мошенническая схема при покупке квартиры на торгах: кейс от юристов М2
- Как собственнику удалось сохранить недвижимость, когда дело дошло до суда
- Как мы отстояли таунхаус клиента перед иском от госорганов
- Судебный кейс: как мы защитили права клиента
