Квартира и продавец: что нужно проверить
Основных направлений для проверки три: документы на квартиру, история объекта недвижимости и полномочия продавца.
Документы на квартиру. Перед сделкой обязательно нужно запросить и проверить:
- выписку из ЕГРН — подтверждает, что продавец действительно владеет объектом;
- правоустанавливающие документы — показывают, как именно недвижимость оказалась в собственности.
Например, правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и так далее. Это документ, на основании которого у собственника возникло право на квартиру.
Когда продавец предоставит документы, важно проверить, соответствуют ли данные в них реальности. Например, если по выписке квартира двухкомнатная, а вам продают её как однушку — это повод насторожиться. Ещё стоит посмотреть, нет ли на объекте обременений или ограничений, а также других собственников, о которых вам не сказали.
История объекта и права третьих лиц. Частично нужную информацию можно проверить через выписку из ЕГРН. Но стоит запросить ещё две выписки: из домовой книги и об истории переходов права собственности. С этим набором вы сможете узнать, кто и когда владел квартирой:
- сколько раз её продавали;
- как часто менялись собственники;
- не использовался ли материнский капитал;
- не затрагиваются ли права несовершеннолетних;
- нет ли наследственных или связанных с приватизацией рисков;
- какова вероятность, что кто-то может оспорить сделку.
Можно запросить и другие документы. Например, выписка с лицевого счёта покажет, не висят ли на объекте долги по коммуналке.
Больше полезных ссылок по теме:
Продавец и его полномочия. Обязательно запросите у продавца скан паспорта и посмотрите информацию о нём в открытых источниках — например, в базе банкротств и в реестре исполнительных производств. А ещё лично поговорите с ним и его родственниками. Так можно узнать:
- точно ли продавец тот, за кого себя выдаёт;
- имеет ли он право распоряжаться квартирой;
- был ли у него супруг, нужно ли получать его нотариальное согласие на сделку;
- действительна ли доверенность, если продавец действует через представителя;
- нет ли признаков банкротства, недееспособности или давления на продавца.
Наши статьи о проверке собственников:
Здесь мы привели направления проверки кратко — подробнее о том, что и как делать, рассказали в других статьях. А пока рассмотрим способы, с помощью которых покупатель может проверить квартиру перед покупкой и защитить сделку.
Способ 1. Проверить всё самостоятельно
ℹ️ Когда подойдёт: у вас есть свободное время и вы хорошо разбираетесь в нюансах сделок с недвижимостью.
💡 Возможности: можно узнать данные, которые есть в открытых источниках, лично проанализировать их и быть в курсе результатов.
🔒 Ограничения: самостоятельная проверка не даёт никаких гарантий, к тому же покупатель — чаще всего не юрист и может чего-то не заметить.
Многую информацию можно достать самостоятельно. Например, вы можете запросить у продавца выписки из ЕГРН и лично изучить их, поискать в документах несоответствия и узкие места. Ещё вы можете проверить продавца по открытым базам: доступ к ним есть у любого человека.
Проблема здесь в том, что покупатель легко может ошибиться. Особенно если он не специалист и раньше не имел дела с недвижимостью. Человеку без опыта очень легко не заметить важную деталь или не придать ей значения. А некоторые моменты и вовсе непонятны без опыта.
Например, в этой истории юристы Защиты сделки совершили то, что вряд ли пришло бы в голову покупателю, — проверили имена прошлых собственников по базам уголовных дел. Так они узнали, что в прошлом квартира участвовала в мошеннической схеме, и отговорили покупателя от сделки.
Способ 2. Обратиться к нотариусу
ℹ️ Когда подойдёт: нотариус нужен, когда сделка требует обязательной нотариальной формы, например проводится с долями или с участием несовершеннолетних. Но чаще всего стороны обращаются к нотариусу по личному желанию.
💡 Возможности: нотариус может проверить подлинность документов, право сторон совершать сделку и её законность. А ещё опросить стороны, чтобы убедиться в их доброй воле.
🔒 Ограничения: нотариус анализирует не всё и не делится результатами проверки с покупателем. А главное, он не даёт гарантий, что сделку не оспорят, и в случае суда никак не поможет покупателю.
Нотариальные сделки считаются более безопасными. Поэтому иногда люди обращаются к нотариусам, чтобы подстраховать себя. Идея такая: специалист точно проверит документы, изучит договор купли-продажи и обнаружит риски. А ещё убедится, что продавцом не манипулируют.
Частично это правда. Нотариальная проверка действительно способна уберечь от части рисков, а оспорить такие сделки бывает сложнее. Но у проверки через нотариуса есть свои ограничения:
- Историю объекта не проверяют. Нотариус заметит, если продавец не имеет права единолично распоряжаться имуществом — например, доля в квартире есть у ребёнка. Но вот если в прошлом квартира участвовала в сомнительной сделке, специалист это не проверит.
- Результаты проверки не сообщают покупателю. По закону нотариус должен делиться ими только с правоохранительными органами или судом после официального запроса.
- Нотариус не защитит в суде. Самое главное: если риски всё-таки наступят, нотариус никак не вмешается. Он не будет помогать покупателю или защищать его в суде, а если тот потеряет квартиру — не вернёт деньги.
Это не значит, что нотариусы ненадёжны. Просто их работа заключается в другом: они оценивают законность сделки и волю сторон, а не выявляют риски для покупателя. Последним занимаются другие специалисты, например юристы Защиты сделки.
Способ 3. Запустить экспресс-проверку от М2
ℹ️ Когда подойдёт: нужно быстро оценить недвижимость, отсеять самые явные риски и проверить, стоит ли иметь дело с этой квартирой дальше.
💡 Возможности: можно за десять минут узнать основную информацию об объекте, в том числе наличие обременений, нахождение в закрытых городах и другие риски. О продавце можно узнать, действителен ли его паспорт, не находится ли он в розыске и не банкротится ли.
🔒 Ограничения: информации из экспресс-отчёта часто бывает недостаточно для полноценной проверки. К тому же по результатам не даются рекомендации, а покупатель не получает гарантий.
Экспресс-проверка — это быстрая оценка недвижимости и продавца через сервис от М2. За сумму от 490 рублей вы получаете отчёт по 20+ параметрам:
- Квартиру проверяют на обременения, залог и аресты, аварийность, участие в программе реновации, наследственные споры и другие риски.
- У продавца проверяют действительность паспорта, наличие банкротств и исполнительных производств по долгам, участие в судах и так далее.
Отчёт формируется в среднем за десять минут. Это хороший способ сэкономить время, если вы изучаете предложение и хотите проверить, стоит ли тратить на него время. Но полноценную проверку он не заменит.
Есть риски, которые не видны по одному отчёту. Изучать и анализировать их должны специалисты. Поэтому мы советуем использовать экспресс-проверку при начальном отборе — чтобы не попасть на очевидные риски.
Если же дело дошло до заключения договора купли-продажи, лучше воспользоваться более серьёзной проверкой. Так вы сможете тщательнее подготовиться к сделке и учесть больше рисков.
Способ 4. Оформить титульное страхование или проверить через банк
ℹ️ Когда подойдёт: квартиру покупают в ипотеку.
💡 Возможности: банк анализирует риски, прежде чем решить, выдать ли ипотеку на квартиру. Для титула тоже проводят предстраховую оценку. Страховка позволяет погасить ипотеку, если право собственности на недвижимость оспорят.
🔒 Ограничения: страховая и банк не защитят клиента в суде, а если он лишится права собственности — вернут только застрахованную сумму. Обычно она равна сумме ипотеки, поэтому все деньги получит банк.
Ипотечные покупатели иногда думают, что проверять квартиру не обязательно: за них всё сделает банк. Было бы отлично, если бы дела действительно обстояли так. Но банковская проверка нужна не для защиты покупателя:
- Банк выявляет риски для себя, не для заёмщика. Он не учитывает переходы права собственности, банкротства, сложные истории с недвижимостью в прошлом. Ему важно другое: состояние квартиры и легальность сделки. Так он решает, подходит ли объект в качестве залога.
- То же самое касается титульного страхования. Да, страховая проводит проверку квартиры, но только затем, чтобы рассчитать стоимость полиса. Или вообще отказать в нём, если решит, что риски слишком высокие.
Если продавец квартиры или его родственники решат оспорить сделку, ни банк, ни страховая, скорее всего, не вмешаются. Они не предложат юриста и не защитят покупателя. А если тот потеряет квартиру, страховую выплату получит банк — чтобы компенсировать ипотеку.
При оформлении титула обычно страхуют только сумму взятой ипотеки. Именно столько страховая компания выплатит, если покупатель лишится права собственности. Эти деньги уйдут в банк — ипотека будет закрыта. Но свой первоначальный взнос покупатель не вернёт.
В теории можно оформить титульное страхование на всю стоимость квартиры. Но тогда полис обойдётся намного дороже, а ведь его нужно продлевать каждый год.
Способ 5. Оформить Защиту сделки от М2
ℹ️ Когда подойдёт: вы стремитесь максимально защитить куплю-продажу квартиры от всех возможных рисков.
💡 Возможности: специалисты проверят объект и продавца, дадут рекомендации по сделке и защитят покупателя в суде, если что-то пойдёт не так. А если он потеряет квартиру — вернут полную стоимость недвижимости по договору.
🔒 Ограничения: деньги могут не вернуть, если покупатель нарушит рекомендации юристов по проведению сделки. Личные консультации юристов до сделки включены не во все тарифы.
Защита сделки от М2 — это юридический сервис, который поможет проверить квартиру и продавца до покупки. В отличие от экспресс-проверки, он подразумевает, что информацию анализируют юристы. После оценки они делают вывод: рекомендовать объект к покупке или нет.
Если кто-то попробует оспорить совершённую сделку — юристы отстоят права клиента в суде. Мы добьёмся, чтобы право собственности осталось за вами. А если квартиру всё же не удастся сохранить, вернём всю стоимость жилья по договору.
Сервис устроен так, чтобы максимально закрывать потребности покупателей жилья:
- Мы возвращаем именно суммы по договору — не кадастровую стоимость и не процент от рыночной. Так вы сможете быть уверены, что не потеряете часть денег.
- Гарантия длится три года — если за это время произойдёт спор, мы будем отстаивать ваши права до конца. Даже если срок Защиты сделки истечёт за время судов, мы не бросим клиента, а останемся с ним.
- Есть разные тарифы — каждый со своим наполнением. Например, в Комфортном тарифе можно провести личную консультацию с юристом и получить помощь в составлении договора купли-продажи.
- Объект можно бесплатно заменить — специалисты М2 проверят новую квартиру, подобранную взамен той, которую не рекомендовали к покупке. На Базовом тарифе это можно сделать один раз, на Комфортном — до двух раз. Причём в последнем случае замена возможна независимо от результата проверки.
Защита сделки работает с любой недвижимостью: квартирами и домами, участками, комнатами и долями. Мы готовы помочь в любой ситуации. Покупатель получит готовые рекомендации — останется только следовать им, чтобы максимально обезопасить куплю-продажу квартиры.
