Риелтор обратился с подозрительной сделкой
С юристами Защиты сделки от М2 связался партнёр — риелтор из Новосибирска. Его клиенты обдумывали покупку квартиры в новостройке, которую продавали срочно и с большим дисконтом. Продавцом выступал мужчина, купивший этот объект на торгах по банкротству.
Покупателей смутили странности с документами, которые предоставил продавец. Их было три: договор купли-продажи, выписка и уведомление от ЕГРН.
- В договоре купли-продажи говорилось, что нынешний владелец купил объект у компании. Та владела несколькими квартирами в новостройке, но потом обанкротилась. В рамках конкурсного производства недвижимость продали на торгах.
- Но в выписке и уведомлении от ЕГРН говорилось, что собственника у квартиры нет. Сведения о нём отсутствовали в Росреестре.
Покупатели не понимали, как такое вообще возможно. Риелтор тоже был в замешательстве, поэтому обратился к юристам М2, чтобы те разобрались в ситуации.
Что удалось выяснить при проверке объекта
Уже на этом этапе было понятно: скорее всего, квартиру покупать не стоит. Ведь если нет собственника — значит, и купить её не у кого. Люди попросту не смогут стать владельцами недвижимости. Но оставался вопрос, как такая ситуация в принципе могла сложиться.
Мы решили разобраться в этой истории и воссоздать картину произошедшего. Узнать получилось не всё, но путь квартиры всё-таки отследили. Если верить договору купли-продажи, он выглядел так.
Квартира принадлежала компании-дольщику
Юридическое лицо вложилось в стройку и заключило договор долевого участия (ДДУ). Потом у компании начались финансовые проблемы, и её кредиторы инициировали дело о банкротстве.
Сначала компания проходила финансовое оздоровление. Но это не помогло, и банкротство дольщика перешло в стадию реализации имущества. Его активами начал распоряжаться арбитражный управляющий.
Обычно информация об арбитражном управляющем находится в открытом доступе. В федеральной базе банкротств всегда можно узнать, кто ведёт дело. Но бывает так, что управляющие меняются в ходе процесса, а актуальные сведения ещё не отображаются в деле. Поэтому мы не могли точно знать, имел ли этот управляющий полномочия в тот момент, когда произошла сделка.
Права на квартиру попали в конкурсную массу
Во время банкротства права на имущество могут продавать на торгах. Это нормальная практика, более того, такие сделки считаются относительно безопасными. Но с оговоркой: только если проводятся на официальных площадках, таких как ГИС Торги.
С новостройкой, о которой идёт речь, получилось так. Её выставили на торги как имущество банкрота, но куда именно — неизвестно. В документах, которые нам предоставили, фигурировал только номер торгов, а названия площадки не было.
Площадок для торгов существует множество. Далеко не все из них работают в соответствии с нормами закона. Есть негосударственные площадки, которые создают одни компании для других, и правила на них менее жёсткие.
Информация на таких площадках не проверяется так же строго, как на государственных. А значит, сами торги в теории могут проводиться с нарушениями.
Право собственности так и не зарегистрировали
Договор купли-продажи говорил о покупке квартиры на торгах по банкротству. Если смотреть только на него, выходило так:
- компания продала жильё под контролем управляющего;
- нынешний продавец приобрёл квартиру и владеет ею полностью легально.
Вот только по выписке из ЕГРН этот человек не был собственником. Более того, у квартиры в принципе не было владельца.
Вместо права собственности упоминались права требования по ДДУ. Это означало, что изначальный дольщик до сих пор не вступил в свои права как собственник квартиры.
Как работает вступление в права на новостройку
Пока квартиру ещё не построили, официального владельца у неё нет. Покупатель имеет только право требования по ДДУ. В этот период он может оформлять договоры уступки, то есть продавать свои права требования другим людям. А вот договор купли-продажи заключить нельзя, ведь собственности ещё нет.
Когда дом вводят в эксплуатацию, дольщик подписывает с застройщиком акт приёма-передачи. После этого он может оформить недвижимость в собственность и заключать с ней договоры купли-продажи.
Получался парадокс. Права собственности ещё нет, и заключать договоры купли-продажи с квартирой невозможно — только договоры уступки. Тем не менее нынешний продавец объекта «купил» его по договору купли-продажи. Очевидно, недействительному с самого начала.
Ещё один момент, на который обратили внимание юристы: в договоре говорилось, что квартира свободна от прав третьих лиц и в ней никто не зарегистрирован. Это тоже было странно: до вступления в права собственности в квартире нельзя никого прописать. Подтверждающих документов продавец не предоставил
Вывод можно было сделать только один: сделка с банкротом-дольщиком была сомнительной, и покупать такую квартиру сейчас крайне рискованно. Непонятно, как оформление такого договора одобрил арбитражный управляющий и участвовал ли он в процессе вообще.
На имущественные права был наложен арест
Так как права собственности на квартиру ещё не было, информация о ней в ЕГРН тоже отсутствовала. Поэтому мы решили проверить права требования по ДДУ. Для этого запросили выписку на земельный участок, на котором строился дом.
Права требования по ДДУ и сделки с ними относятся не к конкретной квартире, а к участку, на котором возводят новостройку. То есть узнать о них можно из выписки на земельный участок — не на квартиру.
На практике это значит, что уступку прав требования сложнее отследить, чем куплю-продажу квартиры. Если десять дольщиков решат передать свои права — все эти сделки припишут к одному участку. Будет непросто разобраться, где из них чьи, и понять, сколько раз переуступили конкретную квартиру.
Выписка на участок показывала: имущественные права у компании-дольщика действительно были. Вот только на них был наложен арест. А это значило, что компания в принципе не имела права совершать с объектом никакие сделки — ни уступать, ни продавать.
Какие признаки указывали на возможную мошенническую схему
Дальнейшая проверка сделки с недвижимостью была уже не нужна. Да и невозможна — следы терялись. Мы не можем сказать наверняка, но подозреваем, что такая странная ситуация сложилась из-за мошенничества с недвижимостью. На это указывает несколько факторов.
Информации о торгах не было. Название площадки не фигурировало в договоре, хотя обычно её указывают. А узнать её по номеру торгов из открытых источников не удалось. Возникает вопрос, точно ли торги были реальными, а не существовали лишь на бумаге.
Личность управляющего не удалось подтвердить. А значит, вопрос тот же: точно ли этот специалист вообще существует и есть ли у него полномочия? Конечно, нельзя голословно утверждать о мошенничестве конкурсного управляющего, но ситуация выглядит подозрительно.
Собственника не существовало. По документам квартира до сих пор никому не принадлежала. Неизвестно, знал ли о ситуации даже сам застройщик. Обычно при переуступке он даёт согласие на заключение договора, но, если речь идёт о мошенничестве, возможно, девелопера оставили в неведении.
Договор купли-продажи был неправомерным. Продавать по нему квартиру было в принципе нельзя, ведь собственность ещё не оформили. Да и на имущественные права на момент сделки был наложен арест. А значит, у изначального владельца не было права заключать договор.
Даже одного из перечисленных признаков достаточно, чтобы насторожиться. А в этой истории их собрался целый список. Сложно представить, в чём ещё может быть причина, кроме мошенничества.
Самое интересное: мы до сих пор не знаем, кто мошенник в этой истории. Может, дольщик «продал» квартиру по фиктивному договору, чтобы выманить деньги у покупателя. Возможно, покупатель был сообщником. А может быть и так, что злоумышленник притворился управляющим и обманул всех участников.
Чем рисковали потенциальные покупатели
Разумеется, объект мы не рекомендовали. Обычно при Защите сделки юристы дают список рекомендаций: что должно измениться, чтобы покупка стала безопасной. В этом случае главная рекомендация была такой: о покупке квартиры не стоило и думать до выяснения всех обстоятельств. И вот почему.
Сделку бы не зарегистрировали. Продавец, «купивший» квартиру у дольщика, фактически не был собственником. Он не мог её продать, а значит, Росреестр отказал бы в регистрации сделки. Покупатели отдали бы деньги, а квартиру не получили.
Бывают случаи, когда исходное право на объект и переход по сделке регистрируются одновременно. Но учитывая ситуацию, в частности арест на имущественные права, скорее всего, этого бы не случилось.
У покупателей могли возникнуть проблемы с законом. Если речь действительно о мошенничестве, рано или поздно в дело должны вступить правоохранительные органы. В таком случае покупатели стали бы участниками уголовного дела. Им бы пришлось доказывать, что они вступили в незаконную сделку без злого умысла, а не пособничали мошеннику.
Покупателей не признали бы добросовестными. Если сделку признают недействительной, добросовестный приобретатель может защитить свои права. Но таковым считают лишь того, кто не знал и не мог знать о проблемах со сделкой. Или знал, но минимизировал риски — как правило, с помощью профессиональных юристов. В этом случае проблемы были налицо. Сказать «я не знал» не получилось бы. Да и исправить ситуацию вряд ли было возможно.
Обычно мы рекомендуем Защиту сделки для покупателей вторички, но работаем и с договорами уступки. В этом случае речь как раз шла о новостройке, и помощь юристов всё равно пригодилась. Покупатели смогли уберечь себя от потери денег и возможных проблем с законом, потому что проявили бдительность.
Вы тоже можете оформить Защиту сделки от М2 и проверить, точно ли выбранную квартиру безопасно покупать. Наши юристы изучат объект и продавца, проанализируют все доступные документы и сообщат вам решение. А если по сделке возникнут проблемы — защитят ваши права в суде.
Как защититься от подобных схем: рекомендации юристов М2
В нашей практике раньше не было таких историй. Возможно, наш партнёр столкнулся с принципиально новой схемой или просто малоизвестной. Но даже так риска всё равно можно избежать, если внимательно подойти к сделке. Вот что советуют юристы Защиты сделки:
- Полностью проверяйте цепочку перехода прав: кто, когда и на каком основании владел квартирой. Если что-то не складывается, это тревожный знак.
- Помните, что торги — это не гарантия безопасности. Они надёжны, только если проводятся на официальных площадках. Тогда риск ошибок действительно минимален.
- Проверяйте всё, что можете: личность арбитражного управляющего, площадку проведения торгов, движение дела, выписки на сам объект и земельный участок, прошлые переуступки.
- Обращайте внимание на сроки. Риски покупки квартиры у банкрота выше, если процесс начался недавно — меньше года назад.
- Учитывайте, что банкротство дольщика сложнее проанализировать, чем банкротство застройщика. А риски для конечного покупателя могут быть даже выше.
- Будьте особенно осторожны, если продавец торопится или предлагает большую скидку. Часто таким образом он хочет поскорее избавиться от проблемного объекта.
