9 мин

21 апреля

Муниципальная квартира по договору социального найма: что нужно знать

Если у семьи нет жилья и возможности его купить, она может получить квартиру в аренду у государства. Это называется социальным наймом. Рассказываем, как он устроен, как получить жильё и что с ним можно делать.

Что такое социальный наём жилого помещения

Недвижимость может принадлежать людям и компаниям. А ещё государству и муниципальным органам, например городской администрации. Последнюю категорию называют муниципальным жильём. Его выдают людям для использования по договору социального найма.

По сути, соцнаём — это почти бесплатная аренда квартиры у государства. Городской орган выдаёт человеку недвижимость, в которой он может:

оформить постоянную регистрацию;
сделать ремонт или завести домашнее животное;
жить самому или с семьёй.

Социальный наём — это не собственность. Поэтому продать такую квартиру или переоформить её на другого человека нельзя. Бывают и другие ограничения. Например, порой в договоре прописывают, что жилец не может сдавать муниципальную недвижимость или как-то ещё получать с неё доход.

Зато за муниципальное жильё не нужно много платить. Арендная плата обычно маленькая, почти условная — 1–2 тысячи рублей в месяц. Муниципалитет определяет её по количеству квадратных метров и стоимости 1 кв. м в регионе.

Договор социального найма заключают бессрочно. Если человек не нарушает правила договора, он может жить в квартире сколько пожелает. А ещё имеет право оформить её в собственность — приватизировать.

Если вы видите, как кто-то продаёт муниципальную квартиру, — скорее всего, речь о жилье после приватизации. Его можно купить, но лучше перестраховаться дополнительными проверками.

Например, оформить Защиту сделки от М2: наши юристы проверят, точно ли жильё безопасно и подходит для покупки.

Узнать больше

Кто имеет право на квартиру по договору социального найма

Жильё по договору социального найма выдают не всем — только по необходимости. А значит, сперва нужно получить статус гражданина, который нуждается в квартире. Его выдают в нескольких ситуациях:

У человека нет жилья. Причём учитываются и квартиры в соцнайме, и принадлежащие членам семьи. Например, если у жены есть недвижимость, муж не может заключить договор.
Человек не обеспечен нормой квадратных метров. Она разная в каждом регионе. Например, в Москве это 10 кв. м на человека. Если супруги вдвоём владеют студией площадью 18 кв. м — они имеют право оформить социальный наём.
Квартира или дом человека непригодны для жизни. Речь идёт об аварийном жилье и домах под снос. А ещё о недвижимости, которая не отвечает официальным требованиям, — например, там нет электричества и воды.
У человека опасные соседи. Имеются в виду люди, которые страдают заразными тяжёлыми заболеваниями, например туберкулёзом. Если семья живёт в одной квартире с таким человеком, она имеет право на соцнаём.

В некоторых городах есть и другие условия. Например, в Москве человека могут признать нуждающимся в жилье, если он живёт в городском доме, но не имеет какого-то из основных удобств. Причём это не только электричество и водопровод. Учитывается даже отсутствие в квартире плиты или ванны с душем.

Как мы приватизировали комнату в общежитии благодаря долгу в 250 тысяч рублей

Кроме этих категорий, жильё по договору социального найма могут оформить те, кто когда-то получил его в СССР.

В то время квартиры не были в собственности людей — их выдавало государство. Когда СССР распался, эти люди перезаключили с государством договоры, и их право на проживание сменилось на соцнаём.

На каких условиях можно жить в муниципальной квартире

Если у человека заключён договор социального найма — он фактически арендатор. Квартира не принадлежит ему официально. Это одновременно и плюс, и минус:

С одной стороны, муниципальную квартиру не могут арестовать за долги или выставить на аукцион, если человек обанкротится. Ещё за неё не нужно платить налог.
С другой стороны, ею нельзя распоряжаться как своей: продать, подарить, оставить в наследство. После смерти всех арендаторов жильё возвращается муниципалитету.

Жильцы муниципальной квартиры должны платить за неё коммуналку. А ещё соблюдать условия договора: городская администрация выставляет их сама. Например, она может запретить сдавать жильё в аренду или делать там перепланировку.

Ещё одно важное условие — использовать квартиру можно только для жизни. Не получится арендовать жилое помещение и устроить там офис или мастерскую.

Как мы проводили демонтаж в старом фонде

Нельзя намеренно ухудшать состояние квартиры: ломать технику и коммуникации, рушить стены. Демонтаж перед ремонтом не считается намеренным ухудшением — конечно, если ремонт действительно сделают.

У арендаторов есть и права. Они могут жить в квартире, прописывать там членов семьи и делать всё, что не запрещено договором.

Если их не устраивают условия проживания, они вправе требовать у муниципалитета их улучшения. Например, обратиться в администрацию, чтобы в доме провели капитальный ремонт.

Как получить квартиру в социальный наём у государства: пошаговая инструкция

Оформление соцнайма — длительный и поэтапный процесс. Сначала нужно получить статус гражданина, который нуждается в жилье, а уже потом обращаться за квартирой. Вот что понадобится сделать.

Шаг 1. Собрать документы

Нужно подтвердить, что у вас нет жилья и достаточных доходов, чтобы его купить. Для этого понадобится несколько справок:

О доходах семьи. Их выдают там, где человек получает зарплату, пенсию или пособия. Например, пенсионеры могут получить справку в Социальном фонде, а офисные сотрудники — в бухгалтерии.
О необходимости получить жильё. Если у человека есть квартира, но она слишком маленькая или аварийная — справку об этом можно получить в УК или ТСЖ. Второй вариант — обратиться в администрацию. Если жилья в собственности нет, подойдёт выписка об отсутствии прав на объекты недвижимости. Её можно заказать на Госуслугах.
О стоимости ценного имущества. Эти справки нужны, если у человека есть недвижимость или машина. Документ о стоимости жилья выдают в госуправлении инвентаризации и оценки недвижимости. За справкой о стоимости машины придётся обращаться к компаниям-оценщикам.

Отсутствие жилья в собственности подтвердит выписка из ЕГРН. Но не на объект недвижимости, а другая — о правах или документах. Получить её можно на Госуслугах

Ещё понадобится паспорт, а если в собственности есть квартира — документы на неё. Подойдёт выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы. Если у человека уже есть жильё в соцнайме, но он хочет его сменить, нужна копия договора.

Шаг 2. Подать заявление

Форма заявления на признание нуждающимся в жилье разная в каждом регионе. Обычно бумагу выдают в МФЦ или городской администрации. В некоторых регионах заполнить заявление можно на Госуслугах.

Заявление подаётся один раз. Его должны подписать все члены семьи человека, которые живут с ним и тоже нуждаются в улучшении жилищных условий. Подписи от детей младше 18 лет не нужны — за них подписываются родители или опекуны.

Само заявление можно подать в МФЦ. К нему необходимо приложить документы, собранные на прошлом шаге, — это подтвердит, что семья нуждается в жилье.

Например, так может выглядеть бланк заявления, который выдают в МФЦ. Источник

Шаг 3. Подождать решения

Ответ администрации придёт в срок до 33 рабочих дней. Если заявку одобрят — семья должна будет встать на учёт. После этого её поставят в очередь на получение квартиры. Сколько времени займёт ожидание, зависит от обстоятельств заявителя.

Если у семьи нет льгот, срок может затянуться на годы. Желающих получить социальное жильё много — больше, чем квартир, которые готова предоставить администрация.

Есть заявители, которые могут получить муниципальную квартиру быстрее других:

Сироты, которые имеют право на жильё от государства.
Инвалиды I или II группы, инвалиды детства, ликвидаторы радиационных аварий и ветераны войны.
Люди, страдающие тяжёлыми заразными заболеваниями.
Люди, которые живут в аварийной, непригодной для проживания недвижимости.

Этим категориям жильё могут выдать меньше чем за год. А некоторые из них, например сироты, люди с заразными болезнями и жители аварийных квартир, получают недвижимость и того быстрее: в срок до полугода.

Если квартиру не выдают, несмотря на наличие льгот, можно подать жалобу в администрацию. А если это не помогло — обратиться в суд. Источник

Какие льготы и выплаты положены многодетным семьям

В некоторых регионах есть льготы и для других категорий граждан, например для многодетных. Поэтому, если в семье рождаются дети, кто-то умирает или теряет работу, лучше сразу обновлять сведения в городской администрации. Иногда это помогает продвинуться в очереди и ускорить получение квартиры.

Шаг 4. Заключить договор социального найма

Когда семья дожидается своей очереди, ей сообщают об этом в срок до 3 рабочих дней. Часто людям предлагают несколько вариантов жилья: можно осмотреть все и выбрать то, которое подойдёт лучше. Например, в Москве администрация обязана предоставить 3 варианта на выбор.

Затем остаётся собрать оставшиеся документы, обратиться в администрацию и заключить договор.

Из документов понадобятся:

заявление об оформлении договора, где подписались все взрослые члены семьи;
паспорта членов семьи или свидетельства о рождении, если кто-то из них младше 14 лет;
выписки из домовой книги и с лицевого счёта либо единый жилищный документ;
документ с решением о выдаче квартиры;
расписка, что семья не ухудшала свои жилищные условия намеренно;
согласие всех членов семьи на заключение договора соцнайма;
нотариально заверенное согласие освободить нынешнее жильё, если этого требует администрация.

С документами можно прийти в городскую администрацию и МФЦ. Бывает так, что часть бумаг уже есть у ведомства — оно их не запрашивает. А некоторые документы можно получить и отправить в электронном виде.

После того как семья подаст заявление, администрация в срок до 60 дней подготовит договор социального найма. Затем нужно будет прийти в муниципальный орган и подписать его — сразу после этого семье выдадут ключи.

Когда договор могут расторгнуть, а жильцов — выселить

Если жилец нарушит правила, например будет использовать квартиру для бизнеса, городской орган может расторгнуть договор. Тогда арендатор потеряет право на жильё и будет вынужден съехать. Чаще всего такое происходит из-за длительной неуплаты коммуналки.

Есть и другие причины, по которым договор может прекратить действие:

жильцы сами решают отказаться от социального найма;
умирает единственный наниматель или последний из них;
жильё разрушается из-за аварии, пожара или катаклизма — тогда администрация предоставит другую квартиру.

Кроме того, договор автоматически расторгается после приватизации. Но в этом случае никого не выселяют — наоборот, жильцы становятся собственниками.

Когда муниципальную квартиру можно оформить в собственность

Жильё в соцнайме можно приватизировать. В таком случае оно становится собственностью человека — со всеми правами и обязанностями. В теории право на приватизацию возникает сразу же, как только семья заключит договор. На практике для него порой бывают дополнительные условия. Мы более подробно рассказали о приватизации в отдельной статье.

С приватизированными квартирами можно совершать любые сделки. Например, их можно продать или завещать. Но иногда покупатели побаиваются такого жилья из-за долгой истории.

Если вы хотите купить бывшее муниципальное жильё после приватизации — можете обратиться к Защите сделки.

Мы проверим историю квартиры и её владельцев и убедимся, безопасно ли покупать объект. А если что-то пойдёт не так, отстоим ваше право собственности в суде или вернём все деньги, потраченные на квартиру.

Узнать больше

Краткие выводы

Муниципальную квартиру можно получить в пользование по договору социального найма. Люди получают право жить там, но не продавать и не владеть.
У арендаторов по договору соцнайма много прав, иногда им разрешают даже сдавать квартиру. Ещё они могут делать ремонт, прописывать новых членов семьи и заводить животных.
Чтобы встать в очередь на заключение договора соцнайма, нужно встать на учёт как нуждающиеся в жилье. После этого придётся ждать, иногда годами.
Социальную квартиру можно приватизировать и стать полноценным собственником. А после этого — заключать любые сделки с её участием.

FAQ

Что такое договор социального найма простыми словами?

Фактически это договор бессрочной аренды между муниципалитетом и человеком. Арендодатель — городской орган, который может устанавливать свои условия для проживания. Но обычно они довольно мягкие и дают жильцу больше прав, чем при обычной аренде.

Как узнать свою очередь на получение соцнайма?

В некоторых регионах посмотреть очередь можно онлайн на региональных порталах государственных услуг. Если такой возможности нет, нужно обратиться в МФЦ или непосредственно в городскую администрацию.

Можно ли сменить квартиру по договору соцнайма?

Да, такая возможность есть, например если изменился состав семьи или жильцов не устраивает состояние квартиры. Понадобится обратиться в городскую администрацию и заключить договор об обмене. С будущей сменой жилья должны письменно согласиться все его жители.

Что делать, если отказали в предоставлении соцнайма?

Чаще всего отказ приходит из-за неполного пакета документов или нехватки аргументов, что семье нужно жильё. В таком случае нужно заново собрать нужные бумаги и дополнить их большим количеством доказательств. А затем подать заявление заново.

Можно ли сдавать социальное жильё третьим лицам?

Это зависит от требований, которые прописал в договоре арендодатель, то есть муниципалитет. Иногда жильцам запрещают субаренду, то есть сдачу квартиру третьим лицам. Но если запрета нет, наниматель имеет такое право.