8 мин

29 мая

Программа реновации: что это такое и как работает

Как поменять хрущёвку на новостройку

Анна Маврина

Автор статей

Если семья живёт в старом, неприглядном доме, который готовятся снести, ей могут выдать новое жильё по программе реновации. Рассказываем, как она устроена и кто может претендовать на новую квартиру.

Что такое программа реновации

Слово «реновация» означает «обновление». Обычно так называют мероприятия, которые призваны что-то улучшить или обновить. Например, жилой фонд: старые дома сносят, а вместо них возводят новые.

В СССР построили много домов с запасом прочности на 25–50 лет. Сейчас срок их эксплуатации истёк. Да и современным нормам квартиры в таких домах больше не отвечают: они тесные, душные, с маленькими кухнями. Государство сносит их, а их владельцам бесплатно выдаёт квартиры в новостройках.

Самая известная программа реновации — московская. Она началась в 2017 году и продолжается до сих пор. По ней в Москве сносят в основном пятиэтажные хрущёвки.

Похожие программы есть в Ярославле, Тюмени и других городах. Их ввели чуть позже — с 2020 года, в рамках комплексного развития территорий. Органы управления этих городов сами решают, что, когда и в каком темпе будут сносить и заменять.

Какие дома включают в программу реновации

В каждом регионе — свои правила и критерии отбора домов. Например, под программу реновации в Москве попали:

пятиэтажки 1957–1968 годов постройки;
более ранние дома в ветхом состоянии;
советские дома, чьи жильцы сами попросили включить их дом в программу.

Все дома для московской реновации уже отобраны — добавить туда другие постройки не получится. Впрочем, есть вероятность, что программу продлят на новую волну. Тогда государство снова начнёт принимать заявления на включение дома в реновацию.

Реновация в Москве проходит в три этапа, или волны. Первый длился до 2024 года и уже закончился. Второй будет идти до 2028 года — в его рамках расселят 1630 домов. А третий начнётся после окончания второго и продлится до 2032 года. Домов под него попадёт ещё больше — 1800.

Как включить дом в программу или убрать из неё

До того как отбор закрыли, жители Москвы могли повлиять на включение дома в программу. Для этого им нужно было провести общее собрание и высказаться «за» или «против» расселения.

В голосовании должна была участвовать минимум половина жильцов.
Голосовать могли собственники квартир и наниматели по договору социального найма.
Если больше двух третей жильцов оказывалось «за» — дом включали в программу.

Сейчас добавить свой дом в список больше нельзя. А вот выйти из программы реновации можно. Например, если собственники передумали и решили, что их дом не стоит расселять, они по-прежнему могут провести голосование. Но только при одном условии: если никто из жильцов ещё не получил новую квартиру или компенсацию.

Такие письма приходят людям, которые хотят отказаться от сноса дома. Их просят провести собрание и передать результаты в управу района. Источник

В других регионах, где проходит программа развития территорий, правила могут отличаться. Лучше уточнить их в администрации или на официальном сайте города.

Как проверить, включён ли дом в программу

Если речь о реновации в Москве, узнать статус дома легко. Существует официальный сайт Фонда реновации, где собрана вся информация о программе. Там есть карта, на которой можно посмотреть:

включённые в реновацию дома;
новые дома, которые строят в Москве;
дома, в которых будут выдавать квартиры участникам программы.

Чтобы проверить конкретное здание, можно ввести его адрес. Или просто выбрать в поиске фильтр по домам, которые входят в программу. Их подсветят синим, а по клику покажут информацию.

Если дом ещё не начали расселять, об этом напишут на карте

Можно узнать и о зданиях, которые уже снесли, а на их месте строят новые. Для этого нужен другой поиск — по новостройкам. Можно посмотреть, что возводят в рамках программы и на каком этапе находится строительство.

Новостройки помечают цветными маркерами в зависимости от статуса. Красный цвет означает, что строить новый дом ещё не начали, оранжевый — что идёт строительство, зелёный — что новостройку уже возвели

Ещё одна карта есть на портале мэра Москвы. Там статус настраивается чуть более гибко, например можно посмотреть дома, где прямо сейчас идёт переселение. А узнать сроки сноса домов можно в официальном приказе.

Для тех, кто не в Москве

Узнать о проектах в своём регионе можно на сайте городской администрации. Или если набрать в поиске «реновация (имя города)». Если похожая программа у вас есть, скорее всего, официальный сайт с информацией о ней будет первым в результатах.

Куда переселяют жильцов домов по программе реновации

В Москве действует специальный закон, который защищает права жителей старых домов. По нему люди имеют право выбрать из трёх вариантов действий:

Получить жильё в том же районе. Например, если человек жил на Соколе, то и квартиру ему обязаны предоставить там же. Исключения бывают, но даже так новое место должно быть в пределах прежнего городского образования. Житель ЦАО не уедет жить на юго-запад, если сам об этом не попросит.
Получить денежную компенсацию. Можно отказаться от квартиры, и государство выплатит её стоимость деньгами. Получатель имеет право потратить их как хочет.
Получить квартиру получше с доплатой. Например, можно запросить более просторное жильё, чем было, и доплатить разницу в стоимости из своих денег.

Когда начинается расселение старого дома, государство сообщает об этом всем его жильцам. А они дают ответ: соглашаются выбрать новую квартиру или запрашивают денежную компенсацию. В первом случае им могут предложить несколько вариантов на выбор.

С 2025 года жители имеют право выбрать квартиру в другом районе — не в том, где жили изначально. Нужно сообщить об этом ответственным органам, и они подберут подходящий вариант.

Какие квартиры предоставляются по программе реновации

По закону новые квартиры не должны уступать старым по комнатности и площади. Например, взамен на однушку нельзя выдать студию, даже если в ней столько же квадратных метров.

Рассказываем, какие квартиры чаще всего выдают участникам программы.

Новое жильё оказывается просторнее старого. В среднем разница составляет 30%. Квартиры в хрущёвках строили довольно тесными, а в современном строительстве людям стараются дать больше пространства для жизни.

В новых квартирах есть ремонт. Причём не только обои и полы, но и сантехника, электрика и кухня. Балконы и лоджии обязательно застеклены, а входная дверь металлическая. Это тоже требование закона: в квартире должно быть всё нужное для жизни.

Закон контролирует качество и тип материалов, но сам интерьер в новых квартирах простой и типовый. Если семья жила в хрущёвке с дорогим ремонтом, она может потерять в деньгах.

Транспортная доступность не учитывается. Это один из рисков переселения: можно получить квартиру далеко от ближайшей остановки или станции метро. Но соглашаться на такие предложения не обязательно. Можно отказываться от неподходящих квартир, пока государство не предложит более удобный вариант.

Этажность обычно выше. Сейчас строят довольно мало пятиэтажек. Обычно новостройки — это дома от 12–14 этажей, и жителям снесённых хрущёвок, как правило, предлагают квартиры именно в них. Стоит учитывать это заранее — не всем нравится жить на высоте. Зато, в отличие от старых домов, в новостройке точно будет лифт.

Жильцы имеют право попросить более дорогое жильё, если доплатят разницу в стоимости. Например, можно получить трёшку вместо двушки или квартиру на 20 кв. м больше предыдущей.

Чтобы рассмотреть такие варианты, нужно сообщить о своём решении в администрацию. Деньги для доплаты можно взять из собственных средств, использовать маткапитал или даже взять ипотеку.

Как правильно выбрать квартиру по реновации

Если житель старого дома согласился на новое жильё, он не обязан выбирать первый же предложенный вариант. По закону у него есть право отказываться от неподходящих квартир сколько угодно раз. Но каждый отказ нужно обосновать.

Например, человек может отказаться, потому что ему предложили квартиру меньшей площади или с некачественным ремонтом. Если таких веских оснований нет, после второго отказа государство может переселить жильца через суд.

Перед выбором жильцы имеют право приехать в квартиру и изучить её. Им разрешено довольно многое — этим стоит воспользоваться. Во время осмотра можно:

Фотографировать жильё и снимать его на видео. А позже показать это специалисту. Полезно, если есть сомнения, правильно ли уложен ламинат и нет ли ошибок в проектировании труб.
Проверять работу систем. Например, включать воду и свет, открывать и закрывать окна, смывать в туалете и запускать вытяжку. Это поможет убедиться, всё ли работает как надо.
Проводить замеры. Стоит взять с собой рулетку и проверить, точно ли метраж комнат такой, как заявлено.
Осматривать любое общее имущество. Например, подъезд, лифт, несущие конструкции дома, фундамент и подвал. Лучше проверить, точно ли ничего не протекает и не треснуло.
Брать с собой специалистов. Например, эксперта по приёмке жилья — он находит ошибки застройщиков быстрее и точнее, чем человек без опыта.

Если в квартире или доме нашлись дефекты, их нужно зафиксировать: сфотографировать или снять на видео. А потом сообщить в администрацию, что квартира не подошла, и приложить акт с перечнем недостатков. Каждый нужно подкрепить доказательствами.

Как получить квартиру или компенсацию по программе

Когда дом включают в программу реновации, жильцы могут согласиться или отказаться — мы уже рассказывали об этом. В случае отказа государство больше не будет трогать дом, а расселения не произойдёт. Если все согласны — остаётся ждать.

Очередь до конкретного дома дойдёт не сразу. Но когда она подойдёт, администрация пришлёт жильцам письмо с приглашением на осмотр новой квартиры. Там будут указаны:

адрес дома;
площадь и количество комнат;
время, когда можно подъехать на осмотр;
информация, где взять ключи.

Кроме того, на осмотр новой квартиры можно записаться на портале мэра Москвы.

Так может выглядеть уведомление, в котором администрация предлагает собственнику новое жильё. Источник

В нужный день жилец выезжает по указанному адресу. Если вариант не подходит — он пишет отказ и ждёт нового письма. А если всё устраивает — соглашается на предложение и подписывает договор. Акт приёма-передачи для этого не нужен.

Если человек был собственником хрущёвки, он заключает с администрацией договор мены. Свою квартиру он меняет на новую — с таким же правом собственности. Договор регистрируют в Росреестре, и жилец становится владельцем новой квартиры. Право на старую он при этом теряет.

Если хрущёвка ипотечная, кредит не аннулируется. Обязательства переходят на новую квартиру: она становится залогом в банке, а заёмщики продолжают платить ипотеку.

Люди, которые жили в хрущёвке по договору социального найма, могут просто переоформить договор на новую квартиру.

Может быть и так, что человек вообще не хочет выбирать квартиру. Тогда он вправе сообщить в администрацию об этом решении — та компенсирует рыночную стоимость объекта. Но соглашаться на денежную компенсацию можно только в том случае, если в квартире не прописаны несовершеннолетние или недееспособные жильцы.

Краткие выводы

Программа реновации — это снос старых домов и постройка новых на их месте. Обычно под реновацию попадают хрущёвки и более ранние постройки.
Жителям домов под реновацию выдают новые квартиры в том же районе. Они должны быть не меньше прошлых по метражу и комнатности.
От новой квартиры можно отказаться и получить денежную компенсацию. А можно доплатить за более просторное жильё.
Жильцы могут осмотреть предложенную государством квартиру и отказаться от варианта, если их что-то не устраивает. Тогда город предложит другой объект.