Продажа квартиры: преимущества, недостатки и финансовая выгода
✔️Плюсы: возможность получить большую сумму разом и вложить её в другие финансовые инструменты, повышенная прибыль по сравнению с арендой, отсутствие регулярных вложений в квартиру.
❌ Минусы: возможная необходимость заплатить налог в 13% с продажи квартиры, отсутствие долгосрочной прибыли, потеря недвижимости в собственности.
Продажа квартиры — самый очевидный способ выручить за недвижимость деньги. Собственник продаёт жильё и сразу получает на руки большую сумму в несколько миллионов рублей. Он может распорядиться ею как хочет:
- купить более просторную квартиру ради инвестиций;
- вложить деньги в ценные бумаги или открыть вклад;
- открыть бизнес, оплатить обучение и так далее.
Кажется, что продать квартиру выгоднее, чем сдавать её и получать каждый месяц маленькие суммы. Но многое зависит от ликвидности недвижимости. Если квартира в плохом состоянии, без ремонта и находится в неудачном районе, выручить с неё много денег не получится.
Стоит учитывать и затраты на продажу. Это, например, комиссия риелтору, которая обычно составляет 2–5% от стоимости жилья. Кроме того, если вы владеете квартирой менее 3–5 лет и не попадаете под льготы, понадобится заплатить подоходный налог в 13% от суммы продажи.
Подробнее о налогах при продаже квартиры мы рассказали в отдельной статье.
Считается, что продавать квартиру стоит, если у неё высокая рыночная стоимость и на такое жильё есть спрос. Поэтому важно отслеживать состояние рынка, доступность ипотеки и другие факторы, которые могут повлиять на скорость и сумму сделки.
Например, когда ключевая ставка Центробанка РФ высокая, ипотека становится недоступной для большинства покупателей. А значит, найти покупателя сложнее и квартира будет долгое время простаивать. И наоборот: на активном рынке легче быстро выйти на сделку.
Кстати, если вы собираетесь продавать квартиру — можете сделать это с помощью сервиса «Сделка» от М2. Мы поможем с подготовкой договора, быстро зарегистрируем право собственности покупателя и организуем расчёты, безопасные для обеих сторон.
Сдача квартиры: преимущества и недостатки разных видов аренды
✔️ Плюсы: долговременная и предсказуемая прибыль, возможность сохранить квартиру в собственности для личного использования или продажи, возможность оформить самозанятость и платить пониженный налог в 4–6%.
❌ Минусы: необходимость амортизации и периодического ремонта, риски, связанные с арендаторами, меньший доход по сравнению с продажей.
Второй вариант — не продавать квартиру, а сдать её арендаторам. Тогда владелец не потеряет недвижимость в собственности и будет получать стабильный пассивный доход с аренды. Но модель заработка разная в зависимости от того, какой вид аренды выбрал собственник:
- Долгосрочная аренда подразумевает более стабильный, хоть и меньший доход, который практически не меняется при смене сезонов.
- Краткосрочная аренда даёт более высокую доходность, но при этом повышается риск простоя. К тому же в этом сегменте на прибыль сильно влияет сезонность.
Мы подробнее рассказали о различиях между двумя видами аренды в отдельной статье. А сейчас поговорим о разнице между сдачей квартиры и её продажей.
Сдавать квартиру в аренду с первого взгляда надёжнее: недвижимость остаётся у собственника, он может в будущем продать её или жить в ней. Но суммарный доход при этом ниже: не получится сразу получить большую сумму.
Кроме того, аренда подразумевает определённые риски. Съёмщики могут просрочить платёж, сломать что-то из мебели или техники, развести грязь и насекомых. Исправлять это придётся собственнику за свои деньги. Поэтому при выборе этого варианта всегда стоит закладывать бюджет на возможный ремонт или клининг.
А что с налогообложением?
Чтобы легально оформить аренду, собственник должен подписать с арендаторами договор. Если аренда длительная, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Доход со сдачи считается официальным, и за него нужно платить налог.
Собственник может выплачивать 13% подоходного налога с каждого арендного платежа. А может оформить самозанятость и платить налог на профессиональный доход. Он ниже, чем подоходный: 4% с прибыли, полученной от физлиц, и 6% с прибыли от компаний.
Сравниваем финансы: какой вариант выгоднее
Мы уже сказали, что продажа квартиры часто выгоднее, зато аренда позволяет получать пассивный доход долгое время. Давайте разберёмся, как это выглядит на практике.
Для примера возьмём гипотетическую однушку на севере Санкт-Петербурга. Рыночная стоимость квартиры составляет около 8 млн рублей. А снять такое жильё можно примерно за 35 тысяч рублей в месяц. Посмотрим, сколько получит собственник, если будет сдавать квартиру в долгосрочную аренду или решит её продать.
Продажа квартиры. Собственник заплатит риелтору 3% комиссии — 240 тысяч рублей. Предположим, что недвижимостью он владеет больше 5 лет, поэтому налог ему платить не нужно. Зато приходится тратиться на сопутствующие расходы — допустим, около 100 тысяч. Итого владелец получит 7 миллионов 660 тысяч рублей.
Сдача квартиры. Собственник будет получать 35 тысяч рублей каждый месяц. Зачастую ему не нужно платить риелтору — это делает арендатор. Зато понадобится заплатить 4 тысячи рублей за регистрацию договора аренды в Росреестре. Представим, что владелец оформил самозанятость и платит 4% налога — это 1400 рублей с каждого платежа. Получается такая картина:
- В первый месяц собственник получит 35 000 – 4000 – 1400 = 29 600 рублей.
- В последующие месяцы он будет получать 35 000 – 1400 = 33 600 рублей.
Если в договоре аренды прописано, что коммуналка включена в стоимость аренды, собственник должен оплачивать и её. Это может быть 5–10 тысяч каждый месяц. Но для простоты представим, что все коммунальные платежи лежат на арендаторе.
За год собственник будет получать со сдачи около 400 тысяч рублей. То есть, чтобы выручить с аренды ту же сумму, что при продаже, собственнику придётся непрерывно сдавать квартиру в течение 19–20 лет. И это без учёта затрат на амортизацию и поиск новых арендаторов, если старые съехали.
Когда выбрать продажу, а когда — аренду
Мы не пытаемся сказать, что продать квартиру выгоднее в любом случае. Это просто разные сценарии, и каждый актуален в своей ситуации. Сдавать квартиру или продавать — только ваше решение, которое зависит от того, что для вас важнее.
Кроме того, выбор можно и изменить. Например, квартиру, которую вы сдавали, вполне реально продать в будущем и таким образом получить плюсы от обоих вариантов.
Собрали для вас таблицу, чтобы было проще определиться, в какой ситуации оптимальнее сдача квартиры, а когда стоит рассмотреть продажу.
| Когда продажа подойдёт лучше | Когда стоит выбрать аренду |
|---|---|
| Вам срочно нужна большая сумма | Стабильный доход для вас важнее больших сумм |
| Вы планируете заняться инвестициями | Вы хотите сохранить квартиру в собственности |
| Вам не нужен пассивный доход | У вас есть планы на будущее использование жилья |
| Вы не хотите заниматься управлением и поиском жильцов | Квартира востребована на рынке аренды |
| Квартиру слишком дорого обслуживать | В квартиру можно заехать и жить прямо сейчас |
| У квартиры высокая рыночная стоимость | Рынок купли-продажи стагнирует, на нём мало сделок |
| Рынок купли-продажи жилья активен | Вы готовы управлять жильём и общаться с арендаторами |
| Вы не планируете в будущем пользоваться квартирой |
Краткие выводы
- Продавать квартиру имеет смысл, если вам разом нужна большая сумма, вы хотите инвестировать, а рынок сейчас активен.
- Сдавать квартиру лучше, если вы предпочитаете стабильный пассивный доход и не хотите расставаться с недвижимостью в собственности.
- Обращайте внимание на ликвидность: например, хорошо сдаются квартиры рядом с транспортными узлами, университетами и бизнес-центрами.
- Продажа также актуальна, если обслуживание квартиры обходится вам слишком дорого или ей, например, необходим ремонт.
