Готовимся к осмотру: получаем уведомление и записываемся на приёмку
Отношения между застройщиком и покупателем регулируются федеральным законом о долевом строительстве — из него можно узнать, как застройщик передает квартиру и какую ответственность несет каждая из сторон. Точные сроки передачи квартиры надо искать в договоре участия в долевом строительстве, там же указаны гарантии на оборудование в квартире и то, в каком виде дольщик получает жилье.
Прежде чем сдать объект и передать ключи покупателям, застройщик проходит проверку Ростехнадзора и получает заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства и разрешение на ввод его в эксплуатацию. После девелопер сообщает всем клиентам, что готов передавать квартиры, и уведомление отправляют не позже чем за месяц до даты, которая указана в договоре как дата сдачи. По закону застройщик должен отправить сообщение с описью вложения и уведомлением о вручении заказным письмом, но никто не запрещает в дополнение к этому скинуть письмо на электронку, написать в телеграм или позвонить.
Если игнорировать письма и не приходить на приемку больше двух месяцев с даты, которая указана в договоре, застройщик передаст недвижимость в одностороннем порядке. Поэтому лучше поставить себе напоминалку о дате сдачи, почаще проверять в почте папку «Спам», следить за новостями на сайте застройщика и звонить в отдел продаж, как только появилась информация, что дом сдан. Когда собственник получит заказное письмо, для уверенности он может отправить в ответ ценное письмо, что придет на приемку, на юридический адрес застройщика.
После этого надо записаться на приемку через отдел продаж. Иногда сотрудники предлагают принять квартиру без осмотра и сразу забрать ключи, и некоторые собственники так и делают. Но лучше перестраховаться и сходить на приемку.
Некоторые владельцы готовы сразу заезжать в квартиры, но лучше с этим не торопиться.
Для приемки надо выбирать светлое время дня и желательно, чтобы день был свободным: больше времени на осмотр — меньше рисков упустить сколы на плитке и царапины на стеклах.
К приемке нужно подготовиться и еще раз прочитать договор: в нем указано, в каком виде застройщик сдает покупателю квартиру. Также надо взять с собой планировочное решение. Если в ходе проверки выяснится, что санузел оказался совмещенным, а не раздельным, лучше сразу уточнить в документе, было ли так задумано и собственник что-то напутал или застройщик сымпровизировал.
Список работ, которые будет проводить застройщик, прикладывают в конце договора, и стороны подписывают его отдельно
Итак, перед тем как идти на приемку, нужно заранее подготовить документы и инструменты, которые пригодятся на осмотре:
договор и планировочное решение;
блокнот и ручку, чтобы фиксировать дефекты;
лист бумаги и зажигалку, чтобы проверить, нет ли сквозняков в окнах и как работает вытяжка;
зарядку для телефона, чтобы проверить розетки;
лампочку, чтобы проверить свет;
рулетку;
отвертку;
линейку, чтобы измерять зазоры;
стикеры, фломастер или карандаш, чтобы отмечать недочеты прямо на объекте.
Чтобы проверить, насколько в квартире ровные стены и нет ли в помещении потери тепла, пригодятся термоанемометр, правило, тепловизор, как вариант их можно одолжить у знакомых, которые уже принимали квартиру. Плюс можно заказать приемку квартиры со специалистом, тогда он сам принесет нужные инструменты.
Кого можно пригласить на приёмку и как она проходит
Сначала клиент приходит с паспортом в офис застройщика: там его отмечают и отправляют на осмотр. С собой можно пригласить опытного друга, который подскажет, если что-то будет не так, или, как мы уже сказали, специалиста по приемке. Он знает технические нормы строительства и укажет на недостатки в отделке.
Клиент вправе звать в качестве помощника кого угодно: квартира его — он может делать с ней что захочет.
Со стороны застройщика в осмотре будут участвовать менеджер, инженер по приемке, прораб и несколько работников из бригады. Бригада нужна, чтобы быстро исправить недочеты, которые не требуют больших усилий: поменять плинтус, отрегулировать окно или поставить новую раковину.
Незначительные дефекты застройщик может устранить тут же, если на них указать.
В среднем приемка занимает от 20 минут до часа. Владелец квартиры вправе находиться в ней столько, сколько нужно.
Осматриваем квартиру и фиксируем недочёты
Вместе с квартирой клиент принимает и территорию вокруг нее, общедомовое пространство, поэтому надо заодно проверять, есть ли во дворе обещанная детская площадка и места для парковки. Если жилье находится выше седьмого этажа и лифт не работает, нужно сказать об этом застройщику. К тем, кто живет на третьем или пятом этаже, тоже должны прислушаться, но считается, что они могут подняться домой пешком.
Если в квартире грязно и из-за этого невозможно проверить качество отделки, попросите рабочих всё вымыть. Фиксируйте дефекты не только в блокноте, но и на фото — это пригодится, если бригада сделает работу некачественно. Кроме того, при проверке можно измерить площадь квартиры — чтобы она была той же, что указал застройщик.
Проверять квартиру лучше последовательно, от комнаты к комнате: так меньше вероятность что-то забыть или упустить из виду. Но понятно, что осмотр спальни мало отличается от приемки кухни, поэтому мы сначала пройдемся по общим моментам, а затем заострим внимание на отдельных помещениях.
Окна. В первую очередь надо проверить механизмы: окна и балконные двери должны открываться плавно, без скрипов. Окна лучше осматривать с фонариком, потому что даже при дневном свете можно не заметить мелкие повреждения. Стекла, рамы, подоконник должны быть визуально чистыми: без грязных следов, окалин, трещин, монтажной пены. Любые дефекты на стеклах можно сразу выделять фломастером, потому что такие стеклопакеты застройщик обязан заменить. На оконных петлях должны быть декоративные накладки, если их нет — их должен предоставить застройщик.
Особое внимание следует уделить уплотнителям: на них не должно быть порезов и других повреждений. Чтобы проверить, насколько плотно створки прилегают к раме, надо положить между ними лист бумаги и закрыть окно: если вытянуть лист сложно, створки прилегают хорошо, если легко — окно надо отрегулировать, иначе в квартире будут сквозняки. С той же целью можно поднести к оконным швам зажигалку — пламя не должно колебаться от ветра.
Тем, кто принимает квартиру зимой, проще: они смогут отследить, насколько хорошо работает вентиляция и не промерзают ли окна в морозы. Например, эксперт по приемке может просветить окно тепловизором и определить, уходит ли где-то тепло. Если квартиру принимали летом, а зимой проявились проблемы, надо вызвать представителя застройщика и заказать экспертизу.
Радиаторы. В идеале радиаторы выглядят чистыми, без сколов, следов краски, на них не должно быть конденсата, а вокруг — подтеков. Если квартиру осматривают зимой, нужно покрутить терморегулятор и проверить, работает ли он.
Радиаторы должны держаться крепко и не шататься
Потолки, пол и стены. При осмотре покрытий нужно свериться с договором: если в тексте написано, что на кухне и в спальне будет ламинат, то там должен быть ламинат, а не линолеум или плитка. Пол и стены так же, как и окна, лучше осматривать с фонариком.
Если в квартире положили ламинат, надо тщательно осмотреть, нет ли на нём неровностей, грязи, сколов и, главное, некачественных швов и стыков — из-за них ламинат будет впитывать воду и быстро придет в негодность. Кроме того, ламинат нельзя класть вплотную к стене — обычно при укладке оставляют зазор не меньше 10 мм, иначе при эксплуатации ламинат может вздыбиться. Если дефекты есть, можно требовать, чтобы напольное покрытие поменяли полностью.
Если принять квартиру с плохим ламинатом и потом обнаружить дефекты, доказать правоту будет практически невозможно: скорее всего, проблемы спишут на ненадлежащее обращение.
На осмотре надо походить по комнате и проверить, не отходит ли напольное покрытие, не пузырится ли, не скрипит, а еще изучить, как закреплен порог на стыках комнат с разными напольными покрытиями, например ламинатом и плиткой: он должен плотно прилегать к полу.
Чтобы проверить, насколько ровные стены в помещении, понадобится правило: его прикладывают к стене по горизонтали, вертикали и диагонали и смотрят, есть ли зазоры между точками на плоскости. Если стены окрашены, их цвет должен быть равномерным, без пятен и просветов, если поклеены обои — нужно проверить, нет ли на них пузырей, волн, заметных швов. Если обои влажные, на них может появиться грибок.
На потолке нужно искать следы краски, трещинки и неровности, а в месте вывода лампы — проверить крепления для люстры. Если в квартире натяжной потолок, важно осмотреть стык между стеной и потолком — этот угол застройщик должен замаскировать заглушкой.
Электричество. Чтобы проверить электричество, включают тумблеры электрощитка, вкручивают лампочку в комнате и щелкают выключателем. А чтобы убедиться в исправности розеток, просто ставят телефон на зарядку.
Электрощиток находится в прихожей
Двери. Исправная входная дверь не скрипит, плотно прилегает к уплотнителю и, если ее приоткрыть, остается в том же положении. Если на двери есть ржавые пятна, можно просить поменять ее целиком, так как технически ржавчину будет тяжело устранить. Наконец, на двери и глазке не должно быть царапин, вмятин, сколов.
Требования к межкомнатным дверям те же: они не должны закрываться сами по себе, цепляться за пол и скрипеть. Важно ощупать крепления дверного проема и плинтусов: мастера иногда приклеивают их на жидкие гвозди, но это ненадежно — такие крепления могут расшататься и отклеиться.
Вентиляция. Вытяжку располагают в ванной и кухне. Если где-то ее нет, это серьезный недочет: чтобы сделать вентиляционное отверстие, владельцу квартиры придется разворотить всю стену. Чтобы проверить тягу в вытяжке, открывают окно и подносят к вытяжному отверстию зажигалку или листок бумаги: если лист прилип, а пламя отклоняется, вытяжка работает.
Ванная и кухня. Здесь надо осмотреть сантехнику: проверить трубы в сантехническом люке, под раковиной, потрогать их, чтобы они не были влажными и не подтекали. На раковине и ванне недопустимы сколы, царапины, подтеки.
Проблемы с водой — серьезное нарушение, которое позволяет не принимать квартиру.
Для проверки включают смесители и смыв в унитазе и следят, как быстро уходит вода. В это же время смотрят, работают ли счетчики, а заодно просят у застройщика паспорта с отметками о поверке. Важно и главное правило безопасности: под металлической ванной обязательно есть заземляющий контур.
Элементы плитки в ванной должны плотно прилегать друг к другу, а швы между ними — быть одинаковыми. Чтобы проверить, насколько качественно положена плитка, по каждой нужно постучать, например ручкой от отвертки, и послушать звук. Если он глухой — плитка может отвалиться.
Все элементы в ванной должны крепко держаться, а когда включена вода, нигде вокруг не должно быть влаги
Балкон. Для застекленных лоджий и балконов действуют те же правила проверки, что и для окон. Кроме того, на балконе не должно быть строительного мусора и грязи.
Собираем недочёты и принимаем решение
По результатам осмотра клиент решает: подписать акт приема-передачи квартиры или не подписывать его и попросить застройщика переделать. В обоих случаях оформляется дефектная ведомость, в которую вносят все проблемные места квартиры. Если владелец решил не подписывать акт, у застройщика будет 45 дней, чтобы устранить дефекты: после этого он звонит клиенту и говорит, что квартира снова готова к просмотру.
Дефектную ведомость надо оформлять после каждого осмотра. Этот документ подтверждает, что клиент посмотрел квартиру, но дефекты были такими, что он не смог ее принять. Если этого не сделать, застройщик может передать ключи без согласия клиента.
Дефектная ведомость, или смотровая заявка, — это важный документ, в который надо последовательно записывать все недочёты на объекте
По закону гарантия на ремонт в квартире действует пять лет, на оборудование и коммуникации — три года: в течение этого времени клиент может привлечь застройщика к ответственности.
А чтобы вы не упустили что-то важное, мы подготовили чек-лист, который можно скачать, распечатать и взять с собой на приемку.
Если вы ищeте квартиру в новостройке, консультант Метра квадратного бесплатно подберёт варианты по вашим запросам за 10 минут
Список использованных источников
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
