1. Технология строительства
Их не так много — сегодня застройщики в основном используют три основные.
Панельная
Девелоперы строят многоэтажные дома из одно- или многослойных железобетонных панелей. Их возводят как конструктор: панели устанавливают друг на друга и скрепляют цементом.
Среди плюсов — скорость. В среднем на один дом уходит до года. Ещё железобетонные панели недорогие, поэтому из них строят чаще всего ЖК экономкласса.
Монолитная
Здесь закладывают фундамент, затем возводят металлический каркас, устанавливают вспомогательную конструкцию для придания формы фасадам, заливают бетон и уплотняют его.
Это цельное железобетонное сооружение, которое может простоять до 150 лет. Второй плюс — свобода планировки. Несущую функцию выполняет бетонный каркас, поэтому внутри квартиры можно убирать стены и возводить перегородки.
Кирпичная
Кирпич используют как конструкционный материал, а также как дополнение к бетону и другим материалам или в качестве отделки фасада.
Такие дома выглядят очень стильно, к тому же этот материал хорошо вентилируется и удерживает тепло.
2. Отделка фасадов
Речь не только про архитектуру и внешний вид. У фасада есть более прикладная задача — он влияет на тепло- и звукоизоляцию.
Лучше всего с этим справляются вентилируемые фасады. Они состоят из трёх слоёв: каркаса из стали или алюминия, изоляционного слоя (обычно это каменная вата) и облицовочного материала — сайдинга, кирпича, керамогранита и так далее. Вентфасад выглядит аккуратно и эстетично, воздушная прослойка между ватой и облицовкой защищает квартиру от шума, холода и ветра с улиц. Также его легко ремонтировать: при повреждении просто снимается часть внешней отделки и заменяется на новую.
Другой вариант — оштукатуренный, или «мокрый», фасад. Такой применяют для новостроек экономкласса. Утеплитель приклеивают к стене, после укрепляют с помощью сетки с мелкой ячейкой, а в конце оштукатуривают и окрашивают.
3. Дворовые пространства
Девелопер обязан хотя бы минимально облагородить двор, иначе он не сможет получить разрешение на строительство и сдать дом — так говорит стандарт СНиП 3.01.04-87.
При этом строгих требований к благоустройству нет — застройщик может высадить только газон, организовать небольшую детскую площадку и установить скамейки. Однако тогда рискует не найти покупателей: конкуренция между ЖК высокая, для большинства покупателей важен красивый и уютный двор. Поэтому сегодня девелоперы стараются обустраивать не просто дворы, а пространства, в которых будет интересно каждому жителю. Они привлекают архитекторов, ландшафтных дизайнеров и даже детских психологов.
Вот лишь несколько примеров из современных новостроек:
элементы природы — собственный парк со взрослыми деревьями и кустарниками, газоны с клумбами, пруды и ручьи;
малые архитектурные формы — скамейки, фонари, фонтаны, беседки;
разделение на функциональные зоны — игровую с детскими площадками, спортивную с велодорожками и площадками для тренировок, тихую с пешеходными дорожками и лежаками;
места для выгула и дрессировки питомцев;
урны для раздельного сбора мусора, станции для зарядки электросамокатов и многое другое.
Важный критерий, который стоит учитывать при выборе современной новостройки, — безопасность. ЖК закрыт от посторонних, во дворе и на первых этажах корпусов установлены камеры, на территорию могут попасть только «свои» по личному пропуску или чип-ключу.
4. Паркинг
Один из главных трендов — дворы без машин. Застройщик выносит парковочные места и автомобильные проезды за пределы ЖК, а на территории комплекса обустраивает игровые площадки, места для отдыха и досуга.
Раньше такую концепцию реализовывали только в ЖК бизнес- и премиум-класса, а сейчас её можно встретить и в проектах комфорт-класса. Основный плюс — безопасность: родители могут спокойно отпускать детей на прогулку.
Правда, появляется другая проблема — как сделать так, чтобы каждому автовладельцу хватило места? Есть свод правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство». В нём прописаны рекомендованные нормы размещения машино-мест, которые застройщики могут учитывать при проектировании новостроек.
В стандартном жилье на одну квартиру должно приходиться 1,2 машино-места, то есть в ЖК на 500 квартир должно быть минимум 600 парковочных мест. В это количество входит и наземная автостоянка, и гостевая парковка, и подземный паркинг. В домах бизнес-класса нормы чуть выше: там выделяется минимум два машино-места на одну квартиру.
При этом регионы сами могут определять количество парковочных мест рядом с домами — следовать рекомендации правительства из свода правил или принимать свои.
Например, в Москве нормы следующие:
в ЖК экономкласса — одно парковочное место на квартиру;
в ЖК комфорт-класса — 1,7 парковочных места на квартиру;
в ЖК бизнес-класса — минимум два парковочных места на квартиру, а также гостевая парковка в расчёте 40 мест на 1000 жителей.
5. Подъезды и входные группы
Здесь ситуация такая же, как и с дворами. Есть базовые нормы обустройства мест общего пользования (МОП), которые прописаны в нескольких документах. Например, над входными дверями должны устанавливаться козырьки (ГОСТ 23009-78).
Для сдачи дома в эксплуатацию этого достаточно, но сегодня застройщики идут дальше и превращают подъезд в полноценное общественное пространство.
Так, входная группа во многих новостройках сделана на уровне земли. Жильцам не нужно подниматься по лестнице на первый этаж и нести за собой тяжёлые коляски и велосипеды. На месте узких тамбуров появляются просторные и светлые вестибюли с высокими потолками. Во многих ЖК комфорт-класса и выше в холлах стоят диваны, торшеры и стеллажи. Есть отдельные колясочные и зоны для хранения велосипедов. А в премиум-сегменте имеется даже ресепшен и помещения для работы и отдыха — коворкинги, детские комнаты, террасы и лаунж-зоны.
6. Инженерные технологии
Основные требования к коммуникациям в домах прописаны в Постановлении Правительства РФ №47. Главное — жилое помещение должно быть обеспечено всей необходимой инженерией: электричеством, горячей и холодной водой, водоотведением, отоплением и вентиляцией. Чтобы улучшить качество жизни покупателей, девелоперы внедряют в дома новые технологии. Особенно это касается высокобюджетных проектов.
Вот какие инженерные технологии применяются в новостройках бизнес-класса:
Очистка воды. Не во всех городах воду можно пить прямо из-под крана. Поэтому застройщики устанавливают специальные станции для многоступенчатой очистки и обеззараживания. Так вода становится питьевой.
Отопление. Предусматриваются отдельные системы для разных типов помещений: жилой части и встроенной нежилой коммерции. Благодаря этому владельцы квартир не платят за отопление соседних магазинов и ресторанов.
Вентиляция. Например, в квартирах есть вентблоки, которые забирают «грязный» воздух из кухни и ванной и при этом не позволяют запахам проникать из одной квартиры в другую. При этом свежий воздух поступает через приточные клапаны в окнах и лоджиях.
Центральное кондиционирование. Раньше жителям приходилось самостоятельно ставить сплит-системы, а сейчас этим занимаются и застройщики.
7. Умные системы
Современная новостройка — не просто жильё, а настоящий помощник, который делает быт проще. Теперь квартира сама умеет включать чайник и стиральную машину, регулировать освещение в зависимости от времени и даже следить за безопасностью.
Для этого застройщик оснащает квадратные метры системами умного дома.
В первую очередь устанавливается контроллер — это центр управления, к которому добавляются другие приборы: розетки, датчики, выключатели, камеры и так далее. А к ним, в свою очередь, подключается бытовая техника и гаджеты.
Информация об умном доме выводится на настенную панель или в мобильное приложение. Можно включать свет, регулировать температуру в квартире, запускать пылесос, проверять задымление, протечки и ещё многое другое. Некоторые системы самостоятельно передают показания счётчиков и вызывают полицию, если в квартиру кто-то проник. Сейчас умные системы устанавливают в основном в ЖК бизнес-класса.
8. Класс энергоэффективности
Его начали присваивать всем жилым домам, построенным с 2016 года. Энергоэффективность показывает, какое количество энергии уходит на освещение, вентиляцию, отопление, водоснабжение и водоотведение. Чем меньше этих ресурсов расходуется, тем меньше жители тратят на коммунальные услуги.
Расчёт энергоэффективности дома складывается из разных характеристик: от систем вентиляции и отопления до качества фасада и даже окон. На основе этих данных выделяют шесть классов — они прописаны в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Наивысшие, А+ и А++, говорят о том, что здание потребляет на 50–60% энергии меньше, чем к нему подведено. Как правило, такие классы присваивают новостройкам бизнес-класса и выше.
А у старых домов вроде хрущевок класс энергоэффективности очень низкий (D или Е) — всё из-за негерметичных окон, тонких стен и неотапливаемых подвалов.
9. Экологичность
Ещё недавно этот критерий касался только расположения ЖК: многие покупатели выбирали новостройки вдали от промышленных объектов, рядом с водоёмами и парками. Но в наше время дом тоже может быть экологичным.
С ноября 2022 года в России начал действовать ГОСТ Р 70346-2022 — так называемые зелёные стандарты. В нём прописан 81 критерий — так можно оценить экологичность новостройки. Например, какие материалы использовались при строительстве, есть ли во дворе стоянка для велосипеда и какие условия для сортировки мусора.
Каждую новостройку проверяют по этому стандарту, затем суммируют баллы, получают степень соответствия ГОСТу и присваивают рейтинговое значение. Чем оно выше, тем удобнее для жизни и экологичнее будет такое жильё.
Разбивка по категориям следующая:
больше 50 баллов — «удовлетворительно»;
больше 60 баллов — «хорошо»;
больше 70 баллов — «отлично».
Главное: о чём узнать при покупке квартиры в 2023 году
О строительных материалах. Из чего построят здание: из кирпича, бетонных плит или монолитной конструкции? Как будет отделана новостройка снаружи: с помощью вентилируемого или «мокрого» фасада? От этих двух критериев зависит шумо- и теплоизоляция в квартире.
О благоустройстве двора. Что будет на территории жилого комплекса: зелёные насаждения, игровые площадки, спортивные зоны, места для отдыха и досуга? Чем больше элементов во дворе новостройки, тем интереснее и приятнее там находиться.
О паркинге. Сколько машино-мест предусмотрено проектом? Где: в подземном паркинге, снаружи дома или прямо на территории ЖК? От этого зависит безопасность: если двор закрыт от машин, вам не придётся переживать о детях и дышать выхлопными газами.
О местах общего пользования. Какими будут подъезды? Как организуют вход в вестибюль? Какие помещения предусмотрят для жильцов: от кладовых и колясочных до коворкингов и детских комнат? Конечно, это не такие важные критерии, но они тоже влияют на качество жизни в новостройке.
Об инженерных технологиях. Как отапливается квартира? Есть ли системы очистки воды и воздуха? Будут ли датчики протечки и задымления? Установят ли систему умного дома? Всё это делает быт проще и комфортнее.
Об энергоэффективности и экологичности. Какой класс присвоят новостройке? Будут ли в ЖК приниматься какие-то меры по экологии? От этого зависят не только траты на коммунальные услуги, но и безопасность окружающей среды.
Если ищeте идеальную квартиру в новостройке, но не хочется тратить недели на поиски — просто оставьте свои пожелания.
Консультант Метра квадратного бесплатно подберёт подходящие варианты и проконсультирует по каждому из них.
Для ИП, самозанятых и риелторов доступен партнёрский сервис по продаже новостроек. Заключите договор, чтобы стать нашим партнёром и получать комиссию.
Список использованных источников
СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» // сайт Минстрой России.
Свод правил Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений // Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов Консорциум Кодекс.
Государственный стандарт Союза ССР, конструкции и изделия бетонные и железобетонные сборные, условные обозначения (марки) // Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов Консорциум Кодекс.
СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (Приказ Минстроя России от 14 ноября 2016 г. № 798/пр) // сайт Минстрой России.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Требования, которым должно отвечать жилое помещение // СПС КонсультантПлюс.
Приказ Минстроя РФ от 06.06.2016 N 399/пр «Об утверждении правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» // Банк данных «Нормативно-правовые акты, зарегистрированные в Министерстве юстиции Российской Федерации».
ГОСТ Р 70346-2022 «Зеленые» стандарты. Здания многоквартирные жилые «зеленые». Методики оценки и критерии проектирования, строительства и эксплуатации // Федерального агентство по техническому регулированию и метрологии.
