9 мин

10 ноября

Как передать деньги за квартиру: сравниваем способы расчёта

От аккредитива до депозита нотариуса

Анна Маврина

Автор статей

При покупке недвижимости клиенты риелтора хотят рассчитаться с другой стороной безопасно. Для этого существуют разные методы передачи денег: аккредитив, банковские ячейки и сервисы безопасных расчётов. Рассказываем, чем они различаются и для каких ситуаций выбрать каждый из них.

Чем различаются разные способы расчёта

Передать деньги можно по-разному, но суть одна: перевести оплату за квартиру продавцу, а ещё по возможности защитить покупателя. Каждый способ расчётов решает задачу по-своему. Аккредитивы, нотариальные счета, сервисы безопасных расчётов и другие методы различаются:

Местонахождением денег. Наличные могут лежать в банковской ячейке, а при безналичных расчётах используются специальные сервисы или счета.
Моментом получения средств. Некоторые способы передачи денег подразумевают, что оплата переходит к продавцу, только когда покупатель становится собственником. В других случаях деньги выдают сразу после подписания договора.
Условиями использования. Например, эскроу-счета подходят для новостроек, а на вторичке их почти не используют.
Стоимостью. Большинство способов платные, а ещё банки могут брать комиссию за операции с крупными суммами.

Давайте разберём разные способы расчётов при покупке жилья и посмотрим, чем они различаются.

Аккредитив

ℹ️ Суть: деньги лежат на замороженном счёте в банке, пока продавец не выполнит условие по договору.

❓ Когда подходит: сделки на вторичном рынке по договору купли-продажи с безналичным расчётом.

Это один из самых распространённых способов расплачиваться за жильё. Стороны обращаются в банк за услугой, которая официально называется безотзывным покрытым аккредитивом.

Что означают эти слова?

Аккредитив — общее название для формы расчётов, когда банк хранит у себя деньги и позже переводит их получателю. Слово «безотзывный» означает, что покупатель и банк не могут отозвать деньги без согласия продавца. А слово «покрытый» говорит, что покупатель кладёт на счёт всю сумму: и банк, и продавец знают, что она существует и защищена.

Сама передача денег через аккредитив выглядит так:

Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. В его тексте они обязательно прописывают, что оплата будет проходить через аккредитив, и условия для раскрытия счёта.
Покупатель открывает аккредитив в выбранном банке и кладёт туда деньги. С собой он берёт договор: так банк поймёт, что сделка реальна.
При открытии аккредитива покупатель сообщает, каким должно быть условие для раскрытия аккредитива. Обычно это регистрация права собственности на имя покупателя. Продавец может подтвердить её с помощью выписки из ЕГРН о переходе прав.
Покупатель передаёт аккредитив продавцу. Тот сможет раскрыть счёт и получить деньги, когда выполнит условия.
Продавец выполняет условие, нужное для получения денег, и идёт в банк с аккредитивом и подтверждающими документами.
Банк проверяет документы, раскрывает счёт и отдаёт бывшему собственнику деньги с продажи квартиры.

Некоторые банки позволяют открыть аккредитив онлайн, но только в отдельных случаях, например при сделках без ипотеки

Кажется, что в этой схеме защищены все. Но у такой передачи денег есть особенность: срок действия аккредитива конечен. Если он истечёт, а право собственности так и не перейдёт к покупателю, деньги автоматически вернутся на его счёт. Банк снимет с себя все обязательства.

Почему это плохо?

Сделка может затянуться по причинам, которые не зависят от продавца или покупателя. Например, Росреестр может увеличить срок проверки и долго не регистрировать право собственности. Если покупатель забудет прийти в банк и продлить аккредитив — передача денег может сорваться. Кстати, продление платное и требует согласия продавца.

Чтобы снизить риски, можно открывать аккредитив с запасом времени. Пусть срок его действия перекрывает максимальный срок регистрации сделки. Или можно выбрать другой способ, например бессрочный сервис безопасных расчётов.

Банковская ячейка

ℹ️ Суть: покупатель кладёт бумажные деньги в банковское хранилище, а банк открывает доступ продавцу после сделки.

❓ Когда подходит: сделки с использованием наличных денег.

Сразу предупредим: покупка или продажа квартиры за наличные считается рискованной. Бумажные деньги сложнее отследить, а в случае споров это может быть критично. К тому же с наличными легче мошенничать: подменять или не докладывать купюры. Если покупатель уверен в своём решении, в качестве способа расчётов можно использовать банковскую ячейку:

Покупатель арендует в банке специальное защищённое хранилище и передаёт туда деньги. Банк пересчитывает и проверяет их, а потом держит у себя.
Дальше принцип такой же, как с аккредитивом. Продавец выполняет условия для раскрытия ячейки и приходит в банк с выпиской из ЕГРН, а тот отдаёт ему содержимое.

Обратите внимание: аренда ячеек для сделок дороже, чем для личного использования

У банковской ячейки есть та же особенность, что и у аккредитива: срок действия. Если он истечёт, банк будет брать неустойку, пока клиент не заберёт деньги. В крайнем случае банк имеет право принудительно вскрыть ячейку и перенести её содержимое в общее хранилище.

Снизить риски при использовании банковской ячейки можно, если сразу арендовать её на долгий срок. Или продлевать, если уложиться в нужное время не удалось. Но это дороже, а последствия просрочки серьёзнее, чем в случае с аккредитивом.

Сервис безопасных расчётов

ℹ️ Суть: покупатель кладёт деньги на счёт, а продавец получает их после регистрации сделки в Росреестре. Срок действия счёта не ограничен, а визит в банк не нужен — всё происходит онлайн.

❓ Когда подходит: покупка недвижимости на вторичном рынке с безналичным расчётом, в том числе при онлайн-сделках.

Сервис безопасных расчётов, или СБР, называют онлайн-альтернативой аккредитиву. В целом суть и правда похожа: покупатель кладёт деньги на счёт и подписывает договор купли-продажи. Когда право собственности переходит к новому владельцу, счёт раскрывается и деньги уходят продавцу.

Мы не можем говорить обо всех существующих платформах. Но у Сервиса безопасных расчётов от М2 есть два важных отличия от аккредитива:

Не нужно ходить в банк. Покупатель кладёт деньги через личный кабинет М2 или другим способом — обо всех можно прочесть в памятке. А когда приходит ответ Росреестра, выписку никуда не надо нести. Сервис сам отслеживает регистрацию и переводит деньги продавцу.
Срок действия не ограничен. Сервис безопасных расчётов действует всё время сделки. Продлевать его не нужно: он продолжит работать, даже если Росреестр задержится с проверкой заявки на регистрацию.

Технически Сервис безопасных расчётов — это номинальный счёт, открытый в крупном банке. Деньги на нём защищены: даже если покупатель обанкротится после сделки, средства со счёта не взыщут.

Использовать сервис можно для любых сделок с недвижимостью: ипотечных и неипотечных, с квартирами, домами, апартаментами и другими объектами. Ограничения касаются только специфических случаев, например военной ипотеки и участия иностранцев в сделке.

Сервис безопасных расчётов по умолчанию входит в Сделку от М2. С ней клиент получает не только способ передачи денег, но и другие плюсы: быструю электронную регистрацию, уведомления о статусах и поддержку от персонального менеджера. А риелтор хранит всю информацию в одном месте и не путается.

Если нужно, можете включить в Сделку подготовку договора купли-продажи под ситуацию вашего клиента. А ещё защитить сделку: тогда мы отстоим право собственности покупателя, если что-то пойдёт не так.

Узнать больше

Депозит нотариуса

ℹ️ Суть: нотариус принимает деньги от покупателя, а после регистрации сделки переводит их продавцу.

❓ Когда подходит: нотариальные сделки с недвижимостью.

Если стороны решили проводить сделку с участием нотариуса, они могут провести расчёты через нотариальную контору. Этот способ передачи денег похож на предыдущие, только хранение происходит не в банке:

Нотариус получает от покупателя деньги на специальный депозит. Это особый нотариальный счёт для временного хранения средств.
Деньги замораживаются на депозите нотариуса, пока Росреестр не зарегистрирует право собственности покупателя. После этого нотариус даёт распоряжение открыть счёт и перевести деньги продавцу.

В отличие от аккредитива, сторонам не нужно самим отслеживать регистрацию. При нотариальной сделке специалист сам подаёт заявление в Росреестр и получает ответ. А ещё депозит нотариуса практически бессрочный: деньги могут храниться на нём до 10 лет. Если никто не придёт за ними в этот срок, их передадут в казну государства.

Депозитом можно воспользоваться как отдельной услугой или оформить его в рамках нотариальной сделки.

В первом случае использование депозита нотариуса обойдётся дороже. В случае с нотариальной сделкой хранение денег учитывают по минимальному возможному тарифу. А за хранение без проведения сделки оплату берут как 0,5% от суммы сделки плюс региональный тариф.
Во втором случае дороже выйдет сама сделка. Услуги нотариуса платные, стоимость зависит от региональных тарифов. Зато специалист сам составит договор и удостоверится, что стороны осознают суть сделки.

Эскроу-счёт при покупке новостройки

ℹ️ Суть: деньги кладут на эскроу-счёт, который раскрывается для застройщика только после сдачи дома в эксплуатацию.

❓ Когда подходит: покупка недвижимости на первичном рынке.

Этот способ расчётов — обязательный, если квартиру покупают на первичке по договору долевого участия (ДДУ). Для вторички его практически не используют. А вот застройщики обязаны проводить сделки с эскроу-счетами практически всегда.

Суть такова:

После регистрации ДДУ в Росреестре покупатель вносит деньги на особый счёт в банке. Пока застройщик возводит дом, деньги лежат на эскроу-счёте.
Когда девелопер заканчивает строительство и передаёт жильё дольщикам, эскроу-счёт раскрывается. Деньги с него уходят застройщику.
Средства на эскроу-счёте застрахованы в пределах 10 млн рублей. Это важно учитывать, если клиент покупает квартиру дороже лимита.

Технически закон не запрещает использовать эскроу и для расчётов на вторичном рынке. Но в реальности банки крайне редко предлагают такую возможность. А сами продавцы и покупатели предпочитают аккредитивы или сервисы безопасных расчётов.

Что прописать в договоре купли-продажи

Вне зависимости от того, какой способ передачи денег выбрали стороны, о нём нужно написать в договоре. Это важно, чтобы избежать разногласий и успешно воспользоваться услугой.

Вот что нужно указать в договоре купли-продажи:

Способ расчётов — аккредитив, банковская ячейка или нотариус. Если клиент выбрал наш сервис безопасных расчётов, официальные формулировки можно прочесть здесь.
Срок расчёта — когда именно стороны планируют расплатиться.
Условие раскрытия — например, счёт раскрывается для продавца только тогда, когда право собственности переходит к покупателю.
Срок действия выбранного способа — например, период, на который открыли аккредитив. Для сервиса безопасных расчётов можно указать, что он действует весь период сделки.
Оплата комиссии — чаще всего за аккредитив и другие способы платит покупатель. Нужно прописать это в договоре.
Порядок возврата денег при отказе от сделки — кому, в какой срок и на каких условиях возвращается сумма.

Сам договор об открытии счёта к договору прикладывать не обязательно. Росреестр не проверяет, как именно стороны расплатились друг к другом. Но покупатель может сделать это для личного спокойствия или если хочет подстраховаться на случай споров.

Таблица: главные различия между методами

Мы подготовили таблицу, чтобы собрать в одном месте популярные способы расчётов при покупке квартиры, их особенности и стоимость. Можете свериться, чтобы ничего не упустить.

	Когда продавец получает деньги	Где находятся деньги до раскрытия	Для каких сделок подходит	Стоимость для сделки за 15 млн рублей	Риски и ограничения
Аккредитив	После выполнения условия (регистрации сделки), при личном обращении	На счёте в банке	Вторичка, безналичный расчёт	2–4 тысячи рублей в зависимости от банка	Автоматическое закрытие по истечении срока, платное продление
Банковская ячейка	После выполнения условия (регистрации сделки), при личном обращении	В сейфе в отделении банка	Вторичка за наличные	Для расчётов по сделкам — от 12–15 тысяч рублей в зависимости от срока и размера ячейки	Штрафы и закрытие по истечении срока плюс риски наличных расчётов
Сервис безопасных расчётов	После регистрации сделки, автоматически	На номинальном счёте в банке	Вторичка, безналичный расчёт	От 9900 рублей — за Сделку от М2, от 100 рублей — за использование только СБР	Недоступен при покупке зарубежной недвижимости, военной ипотеке и сделках в иностранной валюте
Депозит нотариуса	После выполнения условия (регистрации сделки), автоматически или при личном обращении	На специальном счёте нотариуса	Вторичка, наличный или безналичный расчёт	Для Москвы — 78 тысяч рублей только за хранение или 41 тысяча рублей за полную нотариальную сделку	Самая высокая стоимость среди всех перечисленных способов
Эскроу-счёт	После ввода дома в эксплуатацию	На счёте в банке	Первичка	Бесплатно для покупателя — за эскроу-счёт платит застройщик	Подходит преимущественно для новостроек, деньги застрахованы только на сумму до 10 млн рублей