Ипотечный стандарт в 2026 году: как сейчас устроена ипотека

С 1 января 2025 года в России действует новый ипотечный стандарт. Он закрепил правила выдачи кредитов на жильё и ограничил рискованные схемы — например, ипотеку с кешбэком и платёж за снижение ставки. Рассказываем, что рекомендует Центробанк РФ и как это влияет на рынок в 2026 году.

Что такое ипотечный стандарт и зачем он нужен

ЦБ РФ ввёл ограничения, которые снизят вероятность, что заёмщик переоценит свои силы при заключении кредитного договора. А именно:

установил единые условия для ипотеки: срок не более 30 лет и сумма кредита не более 80% от стоимости жилья;
ограничил рискованные схемы: уменьшение процента за счёт увеличения стоимости жилья, ипотеку с кешбэком и оплату через аккредитив;
рекомендовал банкам разъяснять заёмщикам все условия по кредиту перед подписанием договора.

На практике это работает так: альтернативных ипотечных схем, например совместных акций банков и застройщиков, стало меньше. А первоначальный взнос теперь составляет не менее 20% от стоимости жилья. Кроме того, оплатить его нужно полностью из своих денег — без кредитов и кешбэка. Материнский капитал использовать всё ещё можно.

Условия получения ипотеки в 2026 году полностью адаптировались под новый стандарт. Предложений с низким первоначальным взносом практически не осталось. И даже если заёмщик использует материнский капитал, к взносу нужно доложить часть своих денег.

Взять ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, можно с помощью сервиса М2. Вы можете подать одну заявку в несколько банков-партнёров, получить ответ в тот же день и выбрать подходящие условия.

Какую ипотеку ограничивает стандарт

Ипотечный стандарт не запрещает рискованные рискованные программы напрямую, но не рекомендует банкам их использовать. Под ограничения подпадают несколько видов ипотеки.

Ипотека с аккредитивом. Аккредитив — счёт, который используют для проведения сделок. Он похож на эскроу, но с менее жёсткими требованиями: банк может использовать деньги с аккредитива, получать с них прибыль и за счёт неё снижать процентную ставку для заёмщика.

Ипотека с кешбэком. Ранее застройщики проводили акции — возвращали часть первоначального взноса в виде кешбэка. Эта возможность выглядела удобной, но, по мнению Центробанка РФ, повышала риски для заёмщика и банка. Возрастала вероятность, что покупатель квартиры переоценит свои силы из-за кешбэка и в будущем не сможет платить по ипотеке.

Субсидированная ипотека. Так называются программы, в которых застройщик платит банку субсидию, чтобы уменьшить процентную ставку для покупателя. Одновременно с этим он увеличивает стоимость жилья — в итоге заёмщик всё равно переплачивает.

Платёж за снижение ставки. Это не совсем ипотечная программа — скорее способ изменить её условия. Раньше заёмщик мог единовременно заплатить банку, чтобы снизить ставку по кредиту. Иногда это действительно приносило выгоду, но не всегда. В статье о снижении ставки мы разбирали на примерах, кому стоит использовать этот способ, а кому — нет.

Это положение стандарта начало действовать позже других: с 1 июля 2025 года. Но в 2026 году условия банков по ипотеке уже не включают в себя такую возможность. Чтобы снизить ставку, банки предлагают использовать рефинансирование.

Обязательно ли соблюдать ипотечный стандарт

Изначально стандарт носил рекомендательный характер. Это значит, что банки не были обязаны его использовать. Но даже тогда соблюдать стандарт для них было выгоднее, чем игнорировать, иначе Центробанк РФ мог ужесточить для них условия работы. Чтобы продолжать работу, банки-нарушители должны вкладывать больше денег в резервные активы.

С 1 апреля 2025 года заработал надзорный стандарт, который фактически сделал ипотечный стандарт обязательным. С его помощью Центробанк РФ следит за соблюдением ипотечного стандарта. Банки, нарушающие условия, получают предупреждения и рекомендации по устранению нарушений. А если отказываются, попадают в специальный список — с ним сможет ознакомиться любой желающий.

Условия получения ипотеки в 2026 соответствуют стандарту ещё по нескольким причинам:

По льготным программам можно взять только ту ипотеку, которая соответствует стандарту. А ведь на госпрограммы по-прежнему приходится большинство выданных ипотек.
С 1 марта 2025 года для кредитов с первоначальным взносом выше 20% и соотношением платежей по всем займам человека к его доходам меньше 70% снизились надбавки за риски. Это значит, что банкам выгоднее выдавать такую ипотеку.

У Центробанка РФ есть и другие рычаги давления на банки и застройщиков. Он может со временем ужесточить требования к исполнению стандарта, ограничить работу с банками-нарушителями и ввести для них дополнительные обязательства. Банки предпочитают не рисковать, поэтому большинство крупных игроков рынка согласилось следовать стандарту.

Как ипотечный стандарт повлиял на рынок

Из-за ограничений взять ипотеку теперь сложнее. Но условия по ней стали прозрачнее и понятнее, а выплата кредита — менее рискованной. Снизилась вероятность, что заёмщик переоценит свои возможности и столкнётся со сложностями при выплате.

На рынок недвижимости в целом новый ипотечный стандарт тоже повлиял. Вот какие изменения ипотеки в 2026 году связаны с его условиями.

Акции от застройщиков стали честнее. Многие спецпредложения были связаны с кешбэком или субсидированием ипотеки, то есть с теми схемами, которые ограничивает стандарт. Теперь банки перестали соглашаться на такие схемы. Вместо них застройщики перешли на прямые скидки, например за быстрый выход на сделку.

Стандарт больше не обходят. В начале действия стандарта банки и застройщики продумывали, как обойти его и ничего при этом не нарушить. Но Центробанк РФ последовательно закрывал каждую лазейку, поэтому со временем компании отказались от обходных путей и решили честно соблюдать стандарт.

Одобряемость ипотеки снизилась. Из-за высоких надбавок за риск ипотеку одобряли не всем ещё до начала действия стандарта. Но в 2026 году условия получения ипотеки стали настолько строгими, что одобряемость упала до исторического минимума. Банки стали намного серьёзнее подходить к оценке долговой нагрузки и платежеспособности заёмщика. Теперь ипотеку выдают только тем, кто точно сможет её выплатить.

Первичка не подорожала, несмотря на прогнозы. В первый месяц действия стандарта стоимость новостроек в среднем выросла на 5%. Застройщики больше не могли завышать стоимость конкретной квартиры ради субсидии, поэтому сделали это для всех квартир в портфеле. Но рост цен вместе с ужесточением ипотеки привели к резкому падению спроса. Застройщикам пришлось отказаться от дальнейшего повышения цен — в 2025–2026 годах они остались относительно стабильными.

Рассрочка стала популярнее. Ещё в 2024 году рассрочка стала популярной альтернативой ипотеке. Теперь востребованность этого инструмента выросла ещё больше и достигла исторического максимума. В этом случае покупатель выплачивает стоимость квартиры по частям, но не банку, а непосредственно застройщику — под более низкий процент. Отношения между покупателем и застройщиком регулируются не так жёстко, как между банком и заёмщиком.

Какие ещё изменения в ипотеке произошли в 2026 году

Новый ипотечный стандарт стал одним из поворотных событий на рынке ипотеки. Но на рынок повлиял не только он. Изменения ипотеки в 2026 году тоже направлены на то, чтобы сделать кредитование строже и прозрачнее.

Лимиты на рискованную ипотеку резко снизились. С 1 июля 2026 года банки могут выдавать закредитованным заёмщикам намного меньше ипотек. Доля таких кредитов должна составлять до 5% от общего числа, если речь о новостройках, и до 15% на вторичке.
Серые доходы больше не учитывают. Кредиторы перестали принимать справки по форме банка. Теперь при оценке платежеспособности используют только официальные документы, например справки 2-НДФЛ.
Банки стали активнее общаться с БКИ. Это правило ввели для защиты от мошенничества, и оно касается не только ипотеки. Кредиторы стали получать из бюро кредитных историй расширенные сведения и отправлять туда больше информации, чтобы отслеживать подозрительные действия заёмщиков.
Изменились условия по льготным программам. В первую очередь — по семейной ипотеке, где супруги теперь обязаны выступать созаёмщиками. А значит, взять две ипотеки на семью больше нельзя.

Это не единственные изменения ипотеки в 2026 году. Сделки теперь можно проводить полностью дистанционно с помощью биометрии. А с сентября планируют ввести новые ипотечные каникулы для семей, в которых родился второй или последующий ребёнок.

Оформить ипотеку, которая соответствует новому стандарту, можно с помощью сервиса от М2. Вы можете рассчитать ежемесячный платёж в калькуляторе и подать заявку в несколько банков сразу. Мы работаем и с рыночной, и с льготной ипотекой. Поможем разобраться в условиях и оформить сделку.