Правила покупки и продажи квартиры с маткапиталом

С 1 февраля 2024 года сумма материнского капитала выросла на 7,5%. Улучшение жилищных условий — один из популярных вариантов использования господдержки. Расскажем, какие правила нужно соблюдать, чтобы купить квартиру с помощью маткапитала.

Условия получения маткапитала

Программа материнского капитала действует до 31 декабря 2026 года. В 2024 году размер выплаты составит:

на первого ребёнка — 631 тысячу рублей
на второго ребёнка — 834 тысячи рублей или 203 тысячи рублей, если ранее семья получала выплату на первенца

Социальный фонд проиндексирует также на 7,5% уже полученные деньги, даже если родители потратили часть материнского капитала. Например, если от выплаты осталось 200 тысяч рублей, то сумма увеличится до 215 тысяч рублей. Узнать остаток можно в личном кабинете на Госуслугах.

В некоторых регионах России семьи могут получить региональный маткапитал. Сумма и условия выплаты отличаются от федеральных. Меры поддержки независимы друг от друга — можно получить обе сразу. Уточняйте условия в локальном офисе МФЦ или в региональном отделении СФР.

Рассмотрим подробнее условия получения маткапитала в 2024 году:

Родитель или усыновитель — гражданин России, появившийся в семье ребёнок — тоже
Первенец в семье появился после 1 января 2020 года
Второй или третий ребёнок появился после 1 января 2007 года
Получателем маткапитала по закону является мать. Отец может получить маткапитал, если он единственный законный родитель или опекун

Как ещё можно распорядиться маткапиталом, читайте в блоге М2.

Социальный фонд выдаёт сертификат в течение пяти рабочих дней с момента обращения, рассматривает заявление на распоряжение средствами — в течение десяти.

Правила заключения сделок

Материнский капитал можно потратить на покупку или реконструкцию только жилого помещения. Нельзя приобрести гараж, апартаменты или голый земельный участок.

Как можно распорядиться маткапиталом:

купить долю в квартире, если она является реальной — отдельной жилой комнатой
купить квартиру в новостройке или во вторичке
купить строящийся индивидуальный жилой дом
реконструировать частный дом блокированной застройки — таунхаус или дуплекс
построить частный дом на своём земельном участке

В таунхаусе владельцы отдельных блоков имеют общий выход на земельный участок

Какие правила действуют при заключении сделок — расскажем подробнее.

Правило №1. Недвижимость находится в России и пригодна для проживания

По закону сведения о купленной квартире передаются в Росреестр. Внести туда данные о доме за границей не получится. А ещё дом или квартира должны соответствовать санитарным и техническим нормам. Если комиссия признала жильё аварийным, СФР не разрешит тратить маткапитал на его покупку, а банк не выдаст кредит.

Правило №2. На ипотеку можно тратить сразу

Семья планирует купить квартиру после рождения ребёнка и вложить туда собственные средства и материнский капитал. В таком случае им нужно подождать три года, чтобы воспользоваться субсидией. Если подавать заявку на ипотеку, то СФР разрешает тратить выплату уже в первый год. Можно внести маткапитал в качестве первого взноса или погасить уже имеющийся кредит.

Правило №3. Первоначальный взнос превышает маткапитал

Обычно банки устанавливают размер первого взноса по ипотеке в размере 15–20% от стоимости жилья. Цена зависит от региона покупки: в городах-миллионниках жильё дороже. Если накоплений нет, можно запросить в банке кредит с первым взносом от 10,1% и полностью потратить маткапитал. Когда заполняете анкету, важно сразу указать, что маткапитал будет первым взносом. Банк запросит в СФР подтверждение, что семья ещё не потратила субсидию на иные цели.

Пример. Марина и Олег планируют потратить весь маткапитал за первого ребёнка в качестве первого ипотечного взноса. У них нет своих средств, поэтому семья рассматривает квартиры стоимостью 6–7 млн рублей. В Москве за такую сумму застройщики предлагают небольшие однушки либо студии, а в Московской области — двушки. Окончательный выбор зависит от приоритетов покупателей: важнее большая площадь или близость к метро.

Правило № 4. Каждый член семьи получает свою долю

После погашения ипотеки каждый член семьи должен получить свою долю в собственность. Закон не указывает размер — можно выделить детям по 1 кв. м. Однако если вы решите продать квартиру, потребуется согласие органов опеки на сделку. Так закон защищает интересы детей.

По закону, чтобы выделить долю ребёнку, нужно заключить соглашение. Также допускается заключить договор дарения. Между документами нет принципиального различия по форме и правовым последствиям. В обоих случаях у ребёнка возникает право собственности на долю в жилом помещении. Нотариальное удостоверение соглашения не требуется. В законе нет специальных положений по размеру доли в праве собственности на жилое помещение, приобретённое с использованием материнского капитала. Однако из обзора судебной практики следует, что доли родителей и детей должны быть равными.

Элен Лукьянова, заместитель руководителя юридического департамента АН «Этажи», Москва

Правило № 5. Маткапитал нельзя обналичить

Социальный фонд предоставляет субсидию только в безналичном виде. Когда получатель маткапитала подаёт заявление, СФР рассматривает его в течение нескольких дней. Но до момента зачисления средств на счёт продавца может пройти месяц. Многие собственники вторички не хотят ждать: опасаются задержек со стороны СФР. В таком случае продавец может указать в договоре купли-продажи, что квартира перейдёт к новому собственнику только после уплаты всей суммы.

Калькулятор ипотеки М2 поможет подобрать наиболее выгодный вариант

Что нужно запомнить

В 2024 году маткапитал за первого ребёнка составляет 631 тысячу рублей, доплата за второго — 203 тысячи рублей
Субсидию может получить только гражданин России
За счёт средств маткапитала семья имеет право купить квартиру, построить или реконструировать частный дом — только в России
На покупку жилья в ипотеку субсидию можно тратить сразу, в иных случаях нужно ждать три года с момента появления ребёнка
Каждый член семьи должен иметь свою долю в квартире или доме
Маткапитал нельзя обналичить
В М2 можно найти подходящую квартиру и подать заявку на ипотеку в несколько разных банков. А если вы хотите купить вторичку без ипотеки, воспользуйтесь Сделкой. Составим договор, подадим документы на регистрацию в Росреестр, проведём расчёты через безопасный счёт в банке. Быстро, прозрачно и без лишних проблем.

Вопросы и ответы

Правда, что отец не может получить маткапитал?

Отец может получить субсидию в двух случаях. Первый — когда является единственным усыновителем ребёнка. Второй — когда мать не может сама воспользоваться правом получения субсидии.

Правда, что за счёт маткапитала нельзя купить апартаменты?

По закону семья имеет право тратить средства на улучшение жилищных условий. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью — льготы и субсидии на покупку не предоставляются. Ещё в них нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную.

Правда, что ипотечную квартиру, купленную за счёт маткапитала, сложнее продать?

В такой квартире каждый член семьи должен иметь свою долю, в том числе несовершеннолетние дети. Их интересы защищают органы опеки — нужно получить согласие на сделку. Опека должна убедиться, что после продажи квартиры жилищные условия ребёнка не станут хуже. Получение согласия замедляет сделку, но не вносит других сложностей.