1. Стоимость квартиры ниже рынка
Допустим, вы ищете квартиру и натыкаетесь на удачный вариант с современным ремонтом и в удобном районе. Цена тоже привлекательная — нужно ехать на просмотр. Но не спешите — если цена ниже рынка на 15–20%, это повод насторожиться.
Скорее всего, с недвижимостью что-то не то. Например, планировка жилья не узаконена или там прописан ребёнок, которого можно выписать только через суд. Все эти скрытые нюансы рано или поздно всплывут, но к тому времени вы уже можете потерять время, силы, деньги и другие потенциально интересные варианты.
Как не попасться в ловушку
Нет ничего плохого, если продавец сбросил цену на 5–10%. Такое бывает, когда собственнику нужно срочно переехать в другой город или в квартире нет ремонта (и по фотографиям это видно). Но про такое обычно пишут в описании — если с жильём всё хорошо, а цена подозрительно низкая, лучше пропустить объявление.
Чтобы определить адекватную стоимость квартиры, сравните между собой все похожие по площади и местоположению варианты. Проще всего это сделать с помощью карты сервиса М2.
| На сайте Метра квадратного — тысячи объявлений от надёжных продавцов. Любое понравившееся жильё можно купить онлайн с помощью безопасной сделки, в том числе — в ипотеку. |
Просто кликните по заинтересовавшему вас объявлению, а после — откройте карту и проверьте другие квартиры в округе. На карте М2 можно посмотреть не только примеры других объявлений, но и расположение квартиры — например, сколько идти до метро и есть ли рядом школа.
Карта сервиса М2
2. Слишком долгий срок продажи
По статистике, на продажу квартиры нужно 103 дня. Хорошие варианты с ремонтом и адекватной стоимостью уходят ещё быстрее. А вот проблемные с шумными соседями или в доме под снос могут висеть на сайтах годами.
Как не попасться в ловушку
Обязательно проверяйте дату публикации — желательно, чтобы объявлению было не больше полугода. При этом продавцы могут специально поднимать его выше, чтобы увидели новые покупатели. Но это можно легко отследить в истории публикации.
На сайте М2 можно увидеть не только дату создания объявления, но и дату его обновления.
Описание квартиры в сервисе М2
3. Продажа только за наличные
Иногда продавец может указывать в объявлении, что он не готов связываться с ипотекой, материнским капиталом и другими формами оплаты — ему нужны только наличные. Для этого есть несколько причин: например, прежний собственник не узаконил планировку — тогда банк не одобрит такую сделку. Или же продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре — так он планирует уменьшить налог от продажи.
Как не попасться в ловушку
Всё просто: старайтесь не рассматривать варианты «продажа только за наличные» — скорее всего, с ними есть проблемы. Если же квартира вам очень нравится, попробуйте связаться с продавцом и узнать причину, почему он не готов к ипотеке. Возможно, просто боится затяжной сделки — тогда его можно переубедить. Но в том случае, когда с квартирой что-то не то, лучше от неё отказаться.
4. Слишком мало фотографий
Первое, на что смотрят при поиске квартиры, — это фотографии. Надёжные продавцы это понимают, поэтому стараются делать снимки с разных ракурсов. Причём некоторые выкладывают ещё двор, подъезд и план БТИ, что поможет покупателю представить общую картинку жилья. В противном случае от вас, вероятно, пытаются скрыть «убитую» квартиру, где уже 30 лет не делали ремонт.
Как не попасться в ловушку
Стоит насторожиться, если объявление совсем пустое или с одним-двумя смазанными снимками со странных ракурсов. Может быть продавцу было лень фотографировать, а возможно, он просто не хочет показывать ржавые трубы, подтёки на потолке и плесень в ванной.
При поиске недвижимости воспользуйтесь фильтрами в сервисе М2. Они помогут вывести варианты только с фото и отсекут неподходящие квартиры. Ещё один лайфхак: в превью объявлений в М2 видно, сколько снимков загрузил продавец — если их слишком мало, на карточку даже не придётся кликать.
Здесь фотографий больше 20 — причём есть как комнаты, так план квартиры и двор
5. Поддельные фотографии
Бывает обратная ситуация — в объявлении много разнообразных фотографий, но они не относятся к этой квартире. Просто продавец специально загрузил снимки чужого жилья, чтобы привлечь внимание и получить много звонков. По телефону он может сказать, что такой квартиры в продаже нет, зато есть другие хорошие варианты.
Как не попасться в ловушку
Попробуйте найти фотографии из объявления в поисковике. Если они уже публиковались на других досках или даже сайтах с интерьерами, система это сразу покажет.
Ещё вам пригодится функция онлайн-просмотра в сервисе М2. Предложите продавцу показать квартиру по видеосвязи — так вы сможете детально изучить недвижимость и при этом никуда не выезжать.
Квартира на сайте М2, которую готовы показать по видеосвязи, отмечена значком «онлайн-просмотр»
6. Проблемы с описанием
Например, описание слишком короткое. Про квартиру либо ничего не написано, либо написано, но минимально — только про количество комнат и наличие ремонта. Или же часть информации не соответствует действительности. Допустим, продавец пишет, что площадь квартиры 35 м². По факту это вместе с балконом, а без него — всего лишь 29 м².
И в первом, и во втором случае вас, скорее всего, пытаются сподвигнуть прийти на просмотр. Вдруг квартира понравится с недостатками, и вы закроете на них глаза? Никого не волнует, что вы зря потратите время.
Как не попасться в ловушку
Во-первых, лучше откажитесь от объявлений без описаний — не факт, что продавец хочет вас обмануть, однако выяснение всей информации тоже энергозатратный процесс.
А во-вторых, внимательно всё читайте и перепроверяйте несколько раз. Продавец указал, что до метро 10 минут пешком? Найдите дом в навигаторе и постройте маршрут. Написано, что во дворе есть место для парковки? Проверьте это с помощью просмотра панорамы улиц в сервисе М2. Так точно будете знать, что вас не обманывают, а значит, не потратите время на просмотр неподходящей квартиры.
Пример панорамы улицы в одном из объявлений на сайте М2
7. Скрытые юридические ограничения
Итак, вы внимательно изучили эту статью и с её помощью нашли идеальное на первый взгляд объявление — много фотографий, информативное описание, адекватная цена. Но есть то, о чём собственник может умолчать — например, что квартира в залоге или продавалась шесть раз за последние три года. И хорошо, если это вскроется на этапе просмотра квартиры — но ведь к тому времени вы уже можете выйти на сделку и заплатить продавцу аванс.
Как не попасться в ловушку
Сразу запросите у продавца все документы — выписку из ЕГРН, свидетельство о регистрации права собственности, паспорта всех прописанных в квартире и так далее. Найти какую-то информацию можно и самостоятельно — узнать кадастровый номер квартиры и заказать отчёт из ЕГРН можно на сайте Росреестра.
Соответствующую кнопку выделили красным
Чтобы получить отчёт, достаточно уточнить у продавца номер квартиры. А после специалисты M2 подготовят данные о текущих собственниках, арестах, залогах и других ограничениях. Всю информацию отправят на электронную почту — можете так проверить хоть все понравившиеся объявления.
