С одной стороны, ремонт перед продажей квартиры увеличивает её цену и привлекательность для покупателей. С другой стороны, если не делать ремонт, можно разобраться с продажей быстрее и не тратить деньги. А ещё есть предпродажная подготовка, когда продавец проводит уборку, меняет мебель и наводит уют. Порой этого достаточно, а времени и финансов уходит меньше.

Разбираемся в плюсах и минусах ремонта перед продажей, чтобы помочь вам решить: когда стоит в него вложиться, а когда хватит и предпродажной подготовки.

 Какой ремонт лучше выбрать и когда можно обойтись без него

## «За ремонт»: квартира выглядит лучше и стоит дороже

**Психологический фактор.** Квартира с новыми светлыми обоями и свежими окнами выглядит чище, красивее и просторнее. Это производит на покупателя положительное впечатление и увеличивает шанс, что он решится купить её.

**Увеличение цены.** Квартира с ремонтом стоит дороже, чем без него. Но тут важно соблюдать грань, чтобы затраты на ремонт не превысили надбавку к стоимости.

**Компенсация недостатков.** Например, жильё находится в дальнем районе, зато покупатель может заселиться хоть сегодня: ремонт свежий, ничего чинить не надо.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/25bca7a9eba118a89266edffcabba16b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

 ### «Против ремонта»: можно не угадать

**Личные предпочтения.** Покупателю может не понравиться ремонт, и тогда его наличие окажется скорее минусом. Это особенно касается нестандартных дизайнерских решений и стилей.

**Лишние затраты.** Если покупатель ищет квартиру, чтобы обустроить её под себя с нуля, свежий ремонт будет недостатком. Человек всё равно планирует переделать жильё и потратить на это деньги, а значит, предпочтёт сэкономить на покупке.

**Риск переплатить.**Можно отдать за ремонт больше, чем сумма, на которую в итоге увеличится стоимость квартиры. Или повысить цену настолько, что найти покупателя будет куда сложнее.


 ### Когда есть смысл делать ремонт


Есть ситуации, когда без ремонта продать квартиру сложнее. Владельцу приходится потратить больше времени на поиск покупателя или сделать большую скидку. В таком случае лучше вложиться в ремонт, желательно простой и универсальный — такой, который оценит большинство.

**Квартира в плохом состоянии.** Если на полу или стенах видны повреждения, покрытие протёрлось, а обои порваны или вздулись — лучше сделать косметический ремонт. Серьёзно вкладываться необязательно, это может не окупиться. Просто переклейте обои, побелите потолок, освежите внешний вид жилья. Даже если покупатель планирует сам делать ремонт, пусть квартира произведёт на него хорошее впечатление.

**Квартира премиум-класса.** В эконом-сегменте люди смотрят в первую очередь на стоимость и метраж. Если ремонт сделал недвижимость намного дороже, покупатель отдаст предпочтение варианту подешевле и без излишеств. А в элитном сегменте обращают внимание на внешний вид, поэтому стоит вложиться в качественные материалы и услуги дизайнера. Необязательно делать необычный ремонт в стиле неоклассицизма или лофта, который к тому же может не понравиться покупателю. Лучше пусть ремонт будет нейтральным и, главное, качественным.

**Квартиру хочется продать дороже.** Ремонт увеличивает стоимость квартиры на сумму до 20% в зависимости от того, что именно отремонтировали. Тут подойдёт стандартный вариант — сделать нейтральный косметический ремонт. Если хочется ещё поднять цену, отремонтируйте квартиру основательнее, например замените коммуникации. Но не перестарайтесь: слишком дорогая недвижимость продаётся дольше.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a2329492e1ffd73c726aa9090ab76e34.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image> 

Закажите [частичный ремонт](https://m2.ru/remont/chastichnyy-remont/?from=m2media_remont-pered-prodazhei) от М2. Мы бесплатно приедем на замер, составим смету и проконсультируем по материалам. Разделим оплату на части и разместим средства на безопасном счёте в банке. Исполнитель не получит деньги, пока вы не примете работу. Во время ремонта вы можете жить в квартире и следить за процессом. Мы предоставляем гарантию на все работы. 


 ### Какой ремонт делать не нужно


Мы не советуем делать масштабный ремонт, особенно перепланировку: такие изменения нужно согласовывать, а ещё они мешают продаже. Не каждый банк даст покупателю ипотеку на квартиру, в которой собственник объединил комнаты и снёс стены.

Ну а дорогой ремонт и нестандартные решения чаще всего просто излишни. Обычно покупатели и сами ремонтируют квартиру после покупки — нет смысла ставить дорогие деревянные двери, чтобы их потом всё равно заменили. Достаточно сделать лёгкую «косметику», с которой квартира выглядит просторнее и приятнее.


 ### Когда квартиру необязательно ремонтировать


Порой можно вообще обойтись без ремонта и вложиться только в предпродажную подготовку. Это дешевле и быстрее, а квартира всё равно уйдёт по достойной цене. 

**Например:**

> * *Недвижимость и так в хорошем состоянии.* Скажем, это квартира в новостройке со свежей отделкой от застройщика. Тогда собственник проводит предпродажную подготовку: вывозит лишние предметы и заказывает клининг.

>* *В квартире вообще нет ремонта. *Квартиры на этапе черновой отделки лучше продавать как есть — их покупают люди, которые хотят обустроить жильё под себя с нуля. Тем более ремонт в этом случае будет очень дорогим и вряд ли окупится.


Ещё есть ситуации, когда у продавца нет времени или денег на ремонт квартиры перед продажей, хотя он бы не помешал. Чтобы найти покупателя для такого объекта, стоит уделить больше внимания предпродажной подготовке.


 ### Как сделать квартиру привлекательнее без ремонта


Если денег и времени сделать ремонт нет, а квартиру хочется продать выгоднее, можно обойтись предпродажной подготовкой. Её вообще стоит проводить в любом случае вне зависимости от того, ремонтируете вы квартиру перед продажей или нет.

**Вывезите старые вещи. **Дедушкины лыжи и шатающийся стол вряд ли понадобятся покупателю. А ещё минималистичная обстановка делает помещения визуально просторнее.

**Доделайте мелочи. **Например, замените протекающий кран или отремонтируйте скрипучую дверь. Это менее затратно, чем полноценный ремонт, но всё равно улучшает впечатление о квартире.

**Сделайте генеральную уборку. **Закажите клининг или приберитесь самостоятельно — пусть потенциальные покупатели видят квартиру чистой и аккуратной. 

**Проведите хоумстейджинг. **Это приёмы, которые создают у покупателей ощущение уюта, подчёркивают достоинства квартиры и сглаживают недостатки. Например, положите на диван декоративную подушку или повесьте на стену зеркало, которое визуально расширит комнату.

Или обратитесь к проверенному риелтору: он подскажет, как выгодно преподнести квартиру и стоит ли делать ремонт. Риелторы помогают и с хоумстейджингом, некоторые даже проводят фотосессии, которые показывают недвижимость в лучшем свете.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6bd9e27b008ba8a1937f34fac1245aea.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

**Резюмируем**

1. Ремонт перед продажей квартиры стоит делать, если она в плохом состоянии, относится к премиум-сегменту или вы хотите увеличить её стоимость.
2. Чаще всего можно обойтись косметическим ремонтом в нейтральном стиле, потому что нестандартные решения нравятся не всем. А ещё многие сами ремонтируют квартиру после покупки.
3. Не стоит делать в квартире на продажу перепланировку или масштабные изменения. Это усложнит поиск покупателей, так как банки менее охотно выдают ипотеку на такое жильё.
4. Если недвижимость и так хорошо выглядит или продаётся без отделки — ремонт необязателен.
5. В любом случае стоит провести предпродажную подготовку: уборку, вывоз мебели, мелкие доделки. Так квартира выглядит привлекательнее для покупателя.

Ремонт перед продажей квартиры: за и против

 Итак, вы решили продать квартиру или дом. Есть два пути. 

Путь первый: вести сделку самостоятельно, но при этом потратить месяцы на поиск покупателей, рисковать нарваться на мошенников и остаться и без денег, и без жилья.

Путь второй: обратиться к риелтору. Он возьмёт на себя почти всю работу — от поиска покупателей до заключения договора. 

Мы составили мини-гайд, в котором расскажем, в каких ситуациях не обойтись без помощи и как выбрать настоящего профессионала.

И как он поможет провести сделку


## Когда стоит проводить сделку через посредника

**Вы не хотите тратить на это много личного времени и нервничать.** Риелтор сам подготовит квартиру к продаже, разместит объявления и будет общаться с потенциальными покупателями. А ещё — соберёт документы и организует сделку. Вам останется только приехать на подписание договора.

**Нужно побыстрее продать недвижимость.** Грамотный риелтор точно знает, что написать в объявлении, чтобы на квартиру или дом был спрос. Часто у него есть своя база потенциальных клиентов — он может предложить кому-то ваши квадратные метры, минуя этап объявлений и поиска покупателя.

**У вашего объекта есть какие-то нюансы.** Допустим, необходимо продать квартиру, купленную с участием маткапитала. Просто так это сделать не получится — придётся получить согласие органов опеки. Опытный риелтор проводил не одну такую сделку и сможет учесть все юридические тонкости. А если потребуется уточнить какие-то нюансы, пригласит проверенного юриста.

**Переживаете за безопасность сделки. **Покупатель может отказываться от внесения задатка или просить завысить цену в договоре, чтобы получить большую сумму по ипотеке. Как на это правильно реагировать, знает риелтор. Он отсечёт сомнительных персонажей и не допустит их до сделки.


## Перед началом сотрудничества обязательно расспросите, как именно будет работать риелтор

Агент помогает на всех этапах ведения сделки. Чаще всего это происходит так: сначала риелтор лично приходит на продаваемый объект. Он изучает документы, оценивает внешний вид недвижимости. 

*Также консультирует по разными тонкостям.* К примеру, вы не понимаете, какую цену ставить на квартиру, чтобы быстро найти покупателя и при этом не продешевить. Или не знаете, как оплачивать налог после продажи. Грамотный риелтор ответит на эти и любые другие вопросы, самостоятельно разбираться не надо.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2e39f24a32dbc70749c444806c3dbfa7.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если вы согласитесь на сотрудничество, агент поможет подготовить недвижимость к продаже. Конечно, мыть и ремонтировать квартиру он не будет. Зато предложит убрать ненужные вещи, настроить освещение и добавить декор, чтобы жильё стало более привлекательным. 

Далее сделает качественные фотографии (сам или с помощью приглашённого фотографа) и начнёт искать потенциальных покупателей. Для этого специалист выставит объявления о продаже недвижимости или предложит её кому-то из своих клиентов — в случае заинтересованности поедет на показ и проведёт переговоры.

Более того, риелтор снимает часть рутины по проведению сделки. В некоторых случаях собирает за вас все документы, составляет предварительный договор и договор купли-продажи. А после даже присутствует в момент передачи ключей.


## Что ещё должен делать хороший риелтор

В первую очередь — заключить с вами договор. В нём фиксируются все услуги, а также условия их получения и оплаты.

Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: 

**1. Возмездного оказания услуг.** Самый простой и популярный. В нём прописываются все услуги, которые риелтор должен оказать клиенту. За их выполнение специалист получает определённую плату.

**2. Поручения. **Заключается в том случае, если агент будет продавать квартиру от имени клиента по доверенности.

**3. Агентский** (его ещё называют эксклюзивным). Здесь прописывается условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

Также можно запросить у агента подтверждение его образования и квалификации. В государственных университетах нет учебных программ для риелторов, зато есть специальные школы, учебные центры, курсы при различных агентствах недвижимости.


## Где искать подходящего специалиста

**Обратиться за помощью к друзьям и коллегам**. Наверняка среди них есть кто-то, кто пользовался услугами агента по недвижимости и сможет дать рекомендацию.

**Найти специалиста в [едином реестре](https://reestr.rgr.ru/) Российской гильдии риелторов (РГР). **Туда попадают только квалифицированные агенты, которые прошли тестирование. 

**Изучить [сайт](https://m2.ru/rieltoram/rating/?from=m2media_kak-vibrat-khoroshego-rieltora) Метра квадратного.** Сервис сотрудничает с десятками риелторов и агентств недвижимости, среди которых — только проверенные. Они могут помочь в любых сделках с недвижимостью.

Как выбрать хорошего риелтора для продажи недвижимости

Бывает, что собственник не может лично продать квартиру, например, если живёт в другом городе или за границей. В этом случае сделку можно провести через представителя по доверенности. 


 На кого оформить, что в ней писать и как себя защитить

Доверенность — это официальный документ, на основании которого один человек разрешает другому человеку или компании [представлять его интересы и совершать от его имени юридические действия](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/deb1e7bbc3371002688161fcfd76eafcd9c94c99/), например открывать счёт в банке, снимать с регистрационного учёта или продавать квартиру. Того, кто даёт разрешение, называют доверителем, а того, кто действует от его имени, — доверенным лицом, или представителем.

Можно выделить три вида доверенностей:


> > **разовая** — её выдают, чтобы сделать один раз определенное действие, например получить августовскую пенсию вместо доверителя;



> >**специальная** — нужна для однотипных действий, которые повторяют на протяжении определенного времени, например чтобы в октябре вместо доверителя регулярно получать на почте посылки;



> >**общая** — подходит, чтобы управлять и распоряжаться имуществом доверителя, в том числе совершать сделки от его имени. По ней можно поручить вступление в наследство или управление бизнесом.

*[Для продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/) используют общую доверенность, потому что в процессе нужно решить много разных вопросов:* взять справки в коммунальных службах, снять жильцов с регистрационного учёта, подписать договор купли-продажи, получить деньги. Поэтому дальше в статье под доверенностью мы будем подразумевать общую.


## Кто и на кого может оформить доверенность

Доверенность составляют и заверяют у нотариуса. Для этого нужно присутствие и согласие доверителя, доверенному лицу приходить на встречу необязательно.

Есть случаи, когда [можно обойтись без нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/32e00c7cfcff3f970d29fb5f8b2f514e988fb64f/):


> >заключённые удостоверяют документ у начальника колонии;



> >военнослужащие и их семьи, которые живут на территории, где нет нотариальных контор, — у командира воинской части;



> >пациенты социальных учреждений, которые живут там постоянно, например домов престарелых, — у главного врача.


*Чтобы оформить доверенность, доверитель и представитель должны быть совершеннолетними и дееспособными.* Но если владелец квартиры — ребёнок, родители могут выписать доверенность от его лица. Дети от четырнадцати до восемнадцати лет тоже могут оформлять доверенность от своего имени, но это касается только сделок, которые [они имеют право совершать по закону](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=300822-327&req=doc&rnd=ED85FF556B0AF7F7B387BFC5BCED5322&base=LAW&n=388534&stat=srcfld%3D134%26src%3D1000000001%26fld%3D134%26code%3D65535%26page%3Dinfo%26p%3D0%26base%3DLAW%26doc%3D300822#gRNX8sSEWBpVH5fE1), например получать стипендию или открывать счёт в банке.

В качестве доверенного лица можно выбрать друга, родственника или риелтора. Но нужно учитывать, что поверенный [не может от лица доверителя совершать сделки в свою пользу](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0cf4748cf87a798af8d1bcc2115eb1bcc4cede31/). 

> Например, Алексей живет во Владивостоке и хочет продать брату квартиру в Орле. Если он выпишет доверенность на брата, тот не сможет продать или подарить жильё сам себе.

*Доверенность можно [оформить сразу от нескольких человек](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=300822-2846&req=doc&rnd=ED85FF556B0AF7F7B387BFC5BCED5322&base=LAW&n=388534&stat=srcfld%3D134%26src%3D1000000001%26fld%3D134%26code%3D65535%26page%3Dinfo%26p%3D0%26base%3DLAW%26doc%3D300822#NtGY8sSufXTZC0XA1). *Например, если квартира в общей собственности, все совладельцы назначают одного представителя, который будет проводить сделку.

Максимального срока действия у доверенности нет: можно указать и два года, и десять лет. Но если не прописать срок, автоматически считается, что документ действует год.


## Что писать в доверенности

Оформить доверенность можно только лично — нотариус убедится, что вы в здравом уме и осознаёте свои действия. В документе укажите, кому доверяете продажу квартиры (присутствие этого человека при этом необязательно), срок таких полномочий и перечень действий, которые он может совершать от вашего имени. Отозвать доверенность можно в любое время, снова через нотариуса.

В доверенности на продажу недвижимости [должны быть четыре обязательных пункта](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=300822&dst=101018#IFNtBrSUztzKhNZb2):

>**дата составления** — от неё будет считаться срок действия доверенности;

>**информация о доверителе и поверенном** — полное имя, дата и место рождения, паспортные данные, адрес;

>**права представителя **— их нужно прописать подробно, например указать, что представитель имеет право снимать собственника с регистрационного учета, подавать от его имени заявления в Росреестр и представлять интересы в органах власти;

>**подпись доверителя**.

Ещё есть необязательные пункты, их можно добавлять по желанию. Например:


> >адрес недвижимости;



> >номер счёта, на который нужно перевести деньги от продажи;



> >возможность или запрет передоверия на другого человека;



> >минимальная стоимость, за которую можно продавать жильё.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5d64cbc7dd443d01d4c970b97aacb7df.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Сначала нотариус заполняет [шаблон](https://docs.google.com/document/d/1a1u6ayDHe_0i2nCamPXSlgizugoIxlJZKnAHbOR09oA/edit) и распечатывает доверенность на простой бумаге, чтобы доверитель проверил все данные. Если ошибок нет, текст печатают на нотариальном бланке, ставят печати и подписывают


</Image>

*Доверенность можно составить самому или поручить это нотариусу*, на такой случай у него есть шаблоны, которые он заполняет для каждого клиента. 

Если идти со своим текстом, нотариус возьмёт оплату только за удостоверение подписей — [200 рублей с одного собственника](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a3cd0bcff028f127a00fa0aa61842f4ff13ffafb/). Но тогда нотариус не будет проверять, всё ли указали в доверенности, и потом может оказаться, что доверенному лицу не дают выписку из реестра или не оформляют техпаспорт на квартиру. 

Если документ составляет нотариус, процедура обойдётся дороже. [Тарифы зависят от региона](https://notariat.ru/ru-ru/help/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/), например в Москве такая услуга стоит [от 1500 до 2120 рублей](https://notariat.ru/ru-ru/help/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/).


## Сделка по доверенности почти не отличается от прямой продажи

Чтобы продать квартиру, помимо доверенности представителю нужны и другие документы. Например:


> >документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость и основания, на которых она возникла — свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарственная или договор приватизации;



> >выписку из ЕГРН;



> >заверенные копии паспортов всех владельцев;



> >техпаспорт;



> >разрешение органов опеки, если долей владеют дети;



> >согласие мужа или жены, если жильё приобретено в браке. Оно нужно, если жильё находится в собственности у одного из супругов.

Часть документов доверенное лицо может оформить само. Например, [получить выписку из ЕГРН](https://egrnreester.ru/), справку о количестве прописанных или справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event">

[Как защитить сделку от рисков](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

В целом процедура проходит как при обычной сделке, когда недвижимость продаёт сам собственник, но с одним условием: представитель подписывается и принимает деньги вместо владельца.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



## Как себя защитить

Может случиться, что представитель захочет обмануть собственника: продаст квартиру слишком дешёво, решит присвоить себе деньги или вместо продажи подарит недвижимость кому-то другому. Чтобы такого не произошло, нужно себя обезопасить, даже если доверенное лицо — близкий человек или родственник.

Вот что можно сделать:


> >указать в доверенности стоимость продажи;



> >определить, что можно делать с недвижимостью — дарить, продавать, переоформлять на другого владельца;



> >указать, как представитель передаст деньги владельцу — наличными, под расписку, на банковский счёт или через ячейку. Об этом мы писали в статье [«Как безопасно получить или передать деньги за квартиру»](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/).


Если возникают сомнения в честности представителя, доверенность можно отозвать в любой момент. Для этого доверитель должен обратиться к нотариусу, чтобы тот [внёс изменения в реестр](https://www.reestr-dover.ru/). 

Если сделка совершилась и право собственности на квартиру перешло другому человеку, а у доверенности остаётся ещё значительный срок действия, её лучше отменить. Сделать это можно у любого нотариуса.



## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.




Как продать квартиру по доверенности

Рассказываем об основных шагах, которые нужно пройти.

 Назначить цену, найти покупателя и безопасно заключить сделку


Как продать квартиру

Обычно в статьях о сделках с недвижимостью говорят об ошибках покупателей: не проверять юридическую чистоту квартиры, вносить слишком большой задаток, соглашаться на сомнительные сделки. Но продавцы тоже делают ошибки, и о некоторых из них мы расскажем. 


 Почему не нужно завышать цену и скрывать перепланировку


## Если ошибиться с ценой, можно продавать квартиру годами

Если поставить слишком высокую цену, квартира может продаваться годами, а если слишком низкую — продавец потеряет в деньгах. В целом скорость продажи квартиры связана с ее стоимостью: если деньги нужны срочно, стоимость снижают и наоборот. 
Определить рыночную стоимость квартиры можно несколькими способами, например:

>**Пригласить оценщика.** Есть компании, которые занимаются независимой оценкой движимого и недвижимого имущества. Оценка квартиры в Москве может стоить 3500, или 4500 рублей, или дешевле — всё зависит от компании, которая будет ее проводить.

> **Воспользоваться бесплатными калькуляторами.** В интернете есть разные калькуляторы, которые позволяют оценить стоимость квартиры, например по Москве и области это можно сделать на сайте «Индикаторы рынка недвижимости».



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/">

Посмотреть квартиры в Москве

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

>**Посмотреть стоимость похожих квартир.** Можно открыть [сайт с объявлениями](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/) и проанализировать, сколько стоит квадратный метр в похожих квартирах, и умножить на площадь своего жилья.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

 Иногда разброс цен на похожие квартиры очень большой — тогда нужно смотреть, почему так. Возможно, у более дорогих квартир есть преимущества: приятнее вид из окна, ближе к метро и остановкам общественного транспорта, новее ремонт. Здесь можно подумать: а какие преимущества есть у моей квартиры, которые могут повлиять на стоимость, и наоборот, какие есть недостатки. 

Что точно не нужно делать — смотреть на кадастровую стоимость квартиры. Формально кадастровая — это реальная цена, на которую ориентируется государство, например при расчете налогов. На практике она может быть завышенной или заниженной, потому что государство смотрит на общие характеристики и не оценивает удобство планировки и качество стеклопакетов.

Также не стоит завышать цену из-за ремонта: покупателям важен район, состояние дома, площадь квартиры, а не лепнина на потолке. 


## Захламленная квартира отталкивает покупателей

В статье [«Как продать квартиру» ](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/)мы подробно рассказали, как подготовить жилплощадь к продаже. Если кратко: сделать генеральную уборку и убрать личные вещи, прибраться в подъезде, избавиться от неприятных запахов и, если возможно, сделать косметический ремонт. 

Это нужно, чтобы продать квартиру быстрее, но при этом не снижать цену. Например, семья долго не могла продать старую советскую квартиру. Они снижали цену, но это не помогало, а продавать совсем дешево не хотелось. В итоге они решили выбросить из дома всю советскую мебель, поклеить светлые обои и вкрутить яркие лампочки. Квартиру продали через неделю и на 100 000 рублей дороже, чем изначально планировали.

## Объявления без фотографий выглядят подозрительными

Фотографии помогают показать преимущества квартиры и в целом привлекают внимание. Объявления без снимков, наоборот, отталкивают: кажется, что их не выкладывают, потому что скрывают жуткую правду. И даже если человек продает прекрасную квартиру в хорошем доме, без фото об этом никто не узнает. 

Иногда люди не выкладывают фотографии, чтобы их не скачали мошенники или недобросовестные риелторы и не выложили на другие сайты. В этом случае на снимки можно поставить водяные знаки или написать в тексте, что эту квартиру продаете только вы. 

Если делаете фотографии, постарайтесь, чтобы они отражали реальную обстановку в квартире. Конечно, можно не показывать угол с плесенью и старую ванную, но при просмотре это всё равно заметят. И вряд ли потенциальные покупатели закроют на это глаза только потому, что уже приехали на место. 

Подробнее о том, как сфотографировать квартиру и написать текст объявления, мы рассказали в [другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/). 

## О незаконной перепланировке в квартире покупатель всё равно узнает
 
Чтобы быстрее и выгоднее продать квартиру, собственники могут не сказать о важных вещах, например что снесли воздуховод на кухне и не узаконили перепланировку. Даже если на просмотре возможный покупатель этого не заметит, при проверке документов — плана БТИ — этот момент всплывет, и искать покупателя придется сначала. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/redevelopment/">

Какую перепланировку делать можно, а какую — нет

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если у квартиры есть существенные недостатки, лучше предложить скидку за них, чем пытаться обмануть. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Можно надеяться, что покупатель ничего не заметит и купит квартиру, но если обман всплывет, он может обратиться в суд и расторгнуть сделку даже после оформления документов.


## Покупатель может оказаться недееспособным

Обычно при сделках с недвижимостью проверяют юридическую чистоту квартиры и продавца, но почти никто не проверяет покупателя. 

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

Что такое недействительная сделка

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

А это тоже важно: например, если покупатель окажется недееспособным, его опекун через суд аннулирует сделку. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Продавцу придется вернуть деньги и забрать квартиру назад. 

Чтобы такого не случилось, нужно смотреть на общее состояние покупателя, как он разговаривает и ведет себя. 

## Документы на квартиру должны быть на руках

Еще на этапе просмотров квартиры нужно иметь на руках документы, которые подтвердят право собственности, — их всегда спрашивают возможные покупатели. Вот эти документы:

>правоустанавливающие — по ним продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор о приватизации или о праве на наследство;

> выписка из ЕГРН — подтвердит право собственности;

> разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован ребенок;

> справка, что нет долгов по коммуналке;

> выписка из домовой книги с данными, кто зарегистрирован в квартире. 

Все эти документы лучше подготовить заранее, чтобы ускорить продажу квартиры. А еще продавец без документов кажется подозрительным, и это может отпугнуть возможных покупателей. 









Шесть ошибок при продаже квартиры

 Разбираемся в договорах купли-продажи, долевого участия и цессии


 Квартиры всегда продают и покупают по договору, но не всегда по одному и тому же. В зависимости от ситуации используют свой тип договора:

* если дом еще строится, а квартиру покупают у застройщика, оформляют договор долевого участия, или ДДУ;
* если дом построен, у квартиры есть собственник — физическое или юридическое лицо, подписывают договор купли-продажи, или ДКП;
* если дом еще строится, один человек купил там квартиру по ДДУ, а теперь продает ее, оформляют договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или ДУПТ. 

Подробно о каждом договоре мы расскажем в отдельных статьях, сегодня — вводная экскурсия. 

## По договору долевого участия

[Договор долевого участия](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/) подписывает застройщик и покупатель квартиры в доме, который еще строится. По нему застройщик обязан передать квартиру к определенному сроку и соответствующую проектным документам.

У каждого застройщика есть свой проект ДДУ, обычно его размещают на сайте или показывают в офисе. Еще до решения, покупать или не покупать квартиру, можно скачать и посмотреть, на каких условиях ее продают.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a431d1c24daf469e5d3b593fed89e9bf.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Проект договора долевого участия по жилому комплексу «Квартал Некрасовка» [на сайте застройщика «Самолет»](https://samolet.ru/documents/nekrasovka/)

</Image>

Обычно в ДДУ застройщики прописывают:

* стоимость и сроки сдачи квартиры;
* адрес дома и кадастровый номер земли;
* площадь и планировку квартиры, этаж;
* гарантийные обязательства и страхование ответственности застройщика;
* условия, по которым привлекают деньги покупателей, например, [с размещением на эскроу-счете](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/);
* реквизиты покупателя и застройщика.

Договор долевого участия означает для покупателя, что он не берет неизвестную квартиру, а покупает недвижимость с точными характеристиками. Например, если в ДДУ написано «квартира 40 квадратных метров», а на приемке оказалось, что ее площадь 37 квадратных метров, застройщик должен вернуть стоимость недостающих метров. Но об этом должно быть написано в договоре долевого участия. 

То же самое со сроками сдачи: если в ДДУ написано, что дом сдается в первом квартале 2021 года, а сдали его на год позже, застройщик должен выплатить неустойку — за этим придется обращаться в суд. Конечно, у застройщика есть право перенести срок сдачи, но для этого покупатель должен подписать допсоглашение. Если этого не делать, можно получить компенсацию.

Но вернемся к ДДУ. Даже если на первый взгляд он составлен правильно, его всё равно лучше показать юристу, и не проект с сайта, а тот документ, на котором будут стоять подписи сторон. Если что-то не устраивает, можно обсудить с застройщиком или отказаться от покупки квартиры в этом доме. 

## По договору купли-продажи

Пожалуй, чаще всего подписывают договор купли-продажи — между продавцом и покупателем. Здесь сторонами могут быть физические или юридические лица, это неважно. 

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником, проверить право собственности можно в [выписке из ЕГРН](https://rosreestr.gov.ru/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/).

По сути, договор купли-продажи — это письменное соглашение, что одна сторона передает квартиру, а другая — деньги за нее. Обычно в договоре купли-продажи пишут:

* предмет договора — характеристики квартиры, ее площадь, адрес с указанием этажа, кадастровый номер;
* стоимость квартиры;
* на основании чего она принадлежит продавцу, например другого договора купли-продажи, по которому квартиру когда-то купили, договора дарения или в результате наследования;
* паспортные данные продавца и покупателя;
* заверения продавца, что квартира никак не обременена, например не находится в залоге у банка;
* список людей, [у которых остается право пользоваться квартирой после ее продажи](https://frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=39106:2016-08-03-12-49-11&catid=101:2009-10-07-13-35-53&Itemid=194), например дети, оставшиеся без попечения родителей.

Такой договор может заключаться в простой письменной форме или заверяться у нотариуса. 

Если покупаете или продаете квартиру, можно использовать типовой договор купли-продажи, но изменить его под себя. Финальную версию лучше показать юристу, чтобы убедиться, что всё по закону. 

<Notification>

[Форма договора купли-продажи квартиры](https://base.garant.ru/1970396/) на Гаранте

</Notification>

К договору купли-продажи еще подписывают акт приема-передачи квартиры. Без него договор не считается исполненным: акт подтверждает, что стороны выполнили свои обязательства, а именно передали и приняли квартиру и деньги.

<Notification>

[Форма акта приема-передачи](https://base.garant.ru/55725467/) на Гаранте

</Notification>

## По договору уступки

Нередко квартиру в строящемся доме продают по договору уступки. Объясним, что это такое. 

Представьте, человек подписал с застройщиком договор долевого участия, о котором мы рассказали в первом разделе. По этому договору он оплатил квартиру и стал ждать, когда ее построят. В какой-то момент он решил эту квартиру продать, но дом еще не построили. 

Формально он не собственник квартиры — квартиры еще нет в юридическом смысле, — а дольщик, который может требовать с застройщика свою квартиру, и поэтому продает он не квартиру, а право требования. Другими словами, один дольщик меняется на другого.

Договор уступки — это распространенная схема продажи строящихся квартир. Например, человек купил ее на этапе котлована за три миллиона как инвестицию, а затем, когда дом почти готов, продал за четыре миллиона. В 2020 году в Москве 1[1% всех квартир в новостройках](https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a) продали по договорам уступки.

Но по этим договорам есть свои нюансы:

**комиссия **— застройщики почти всегда берут комиссию за письменное согласие на уступку квартир, а без него заключить договор уступки невозможно. Это может быть фиксированная сумма, например 30 000 рублей, или небольшой процент от суммы сделки;

**ограничения сроков** — в договоре ДДУ может быть прописано, что уступка возможна, если дом построен, например, наполовину;

**долги** — если квартиру оплатили не полностью, долг перед застройщиком перейдет покупателю или продавец должен будет погасить его перед сделкой.

Важно, чтобы продавец погасил все долги и оформил уступку на условиях из ДДУ, иначе застройщик через суд может отменить сделку. 

Сделку по уступке регистрируют в Росреестре, после этого новый дольщик может в любой момент продать квартиру по такому же договору уступки — ограничений на количество сделок в законе нет. Но, как только дом сдадут, дольщики регистрируют право собственности, и такие квартиры уже продаются по обычному договору купли-продажи — о нем мы рассказали в предыдущем разделе. 


## Список использованных источников

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.








Продажа