Шаг 1. Собрать документы
Прежде чем подавать объявление о продаже квартиры, нужно подготовить документы. Некоторые из них нужны для регистрации сделки, другие — чтобы предъявить покупателю.
Вот список основных документов:
паспорт — нужен, чтобы вписать данные из него в договор купли-продажи и оформить переход права собственности к покупателю;
выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности. Также в ней указывают наличие обременений: например, если квартира в залоге у банка, это будет в выписке. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, Госуслугах, в сервисе на сайте Кадастровой палаты или в МФЦ. Она стоит от 290 рублей. Выписку выдают через 3–5 рабочих дней с момента подачи заявки;
договор купли-продажи, дарения или другой документ, на основании которого право собственности на квартиру перешло к продавцу. Если договор потерялся, копию можно заказать в Росреестре или в МФЦ. Она стоит от 150 рублей. Копию обычно выдают через 5-10 рабочих дней с момента подачи заявки;
единый жилищный документ, или ЕЖД — заменяет несколько справок. В ней покупатель проверяет характеристики квартиры, смотрит, кто там прописан, и убеждается, что у собственников нет долгов за услуги ЖКХ. Пока его выдают только в Москве и нескольких регионах страны — через МФЦ или Госуслуги. Документ бесплатный, действует до 30 дней.
Образец единого жилищного документа с Гаранта
Заменить единый жилищный документ можно справками об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и о том, кто зарегистрирован в квартире. Названия документов в разных регионах могут различаться. Чтобы узнать, какой документ брать и где его запрашивать, нужно позвонить в МФЦ или управляющую компанию.
Дополнительные документы понадобятся, если у квартиры несколько собственников, нужно разрешение членов семьи или государственных органов. Например, чтобы продать квартиру, которую купили в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга. Если там прописан ребенок, родители получают разрешение органов опеки и предоставляют свидетельство о рождении.
Иногда — например, для продажи в ипотеку — понадобится технический паспорт из БТИ. С его помощью подтверждают, что в квартире нет несогласованных перепланировок. А чтобы подтвердить дееспособность продавца, покупатель или банк могут попросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
Шаг 2. Подготовить квартиру к продаже
Чистота в квартире и в подъезде и свежий ремонт помогут продать квартиру быстрее.
Прибрать в подъезде. Подъезд — первое, что видит покупатель, когда заходит в дом. По его состоянию складывается мнение о соседях и качестве услуг управляющей компании или ТСЖ. Если в подъезде грязно и темно, это может отпугнуть покупателей, поэтому там нужно прибрать: выбросить мусор, протереть ступени и площадки, заменить лампочки. Возможно, провести небольшой ремонт: закрасить надписи на стенах, обновить перила или побелку на потолке.
Устроить генеральную уборку в квартире. Перед показами в квартире нужно вымыть окна и полы, протереть плитку, избавиться от пыли, убрать личные вещи с видных мест.
У помещений на фотографиях примерно одинаковая площадь. Но комната справа выглядит просторнее, чем комната слева: хозяева убрали вещи, и в квартире стало визуально больше места. Источник: Метр квадратный
Устранить посторонние запахи — одна из задач генеральной уборки. А чтобы улучшить впечатление от квартиры, можно поставить аромадиффузор с ненавязчивым ароматом или сварить кофе перед показом.
Сделать косметический ремонт. Квартира со старой отделкой может продаваться дольше или по меньшей цене. Поэтому перед продажей стоит перекрасить стены, подклеить отвалившиеся плитки, починить подтекающие трубы.
Менять окна, укладывать паркет или делать дизайнерский ремонт под продажу необязательно. Дорогая отделка может не окупиться, а если цена на квартиру будет слишком высокой, продажа затянется.
Шаг 3. Найти покупателя
Чтобы приступить к поиску покупателя, нужно решить, обращаться ли за помощью к риелтору, оценить квартиру и подать объявление.
Решить, как продавать квартиру — с риелтором или без. Риелтор берет на себя большую часть задач: помогает оценить квартиру, размещает объявления, договаривается о показах и сопровождает сделку вместе с юристами из компании, в которой работает.
Риелторы берут за услуги 2–5% от стоимости квартиры, их работу оплачивает заказчик. Удобнее и безопаснее продавать через риелтора, но если не готовы платить комиссию, то можно заниматься продажей самому.
Оценить квартиру. Для этого нужно просмотреть объявления о продаже похожих квартир в том же районе и узнать, за сколько их продают. Если похожих квартир такой же площади нет, нужно посчитать среднюю стоимость квадратного метра по нескольким квартирам и умножить ее на площадь своей.
Владельцы похожих квартир в одном районе установили одинаковую цену. Источник: Метр квадратный
Стоимость квартиры можно повысить, если продавец готов сделать скидку покупателю или подождать подольше, пока ее купят за высокую цену. Если квартиру, наоборот, надо продать срочно, ее стоимость снижают на 10–15%.
Для оценки можно пригласить эксперта-оценщика — его услуги в Москве обойдутся в среднем в 3000 рублей. Оценка обязательна, если покупатель берет ипотеку.
Сделать фотографии. На них квартира должна выглядеть опрятной и светлой, поэтому перед съемкой в квартире нужно убрать личные вещи, протереть поверхности. Лучше фотографировать при дневном свете, а при необходимости — включить дополнительное освещение.
Фотографии помогают показать преимущества квартиры в объявлении. Сделать снимки можно самому на смартфон или камеру. Фотографировать нужно с разных ракурсов, чтобы покупатель мог оценить размер комнат и состояние квартиры. Снимать отдельные предметы не нужно. После съемки нужно проверить, не попало ли в кадр что-нибудь лишнее — например, в отражении в зеркале.
На первой фотографии кухня выглядит неопрятной из-за личных вещей: посуды, магнитов на холодильнике, открытых шкафов. Вторая кухня на фото получилась более светлой и аккуратной — хозяева убрали с поверхностей все, кроме цветов и вазы с фруктами. Источник: Метр квадратный
Сфотографировать нужно все помещения квартиры: комнаты, кухню, ванную, туалет, коридоры, балкон или лоджию. Если подъезд опрятный, его снимок тоже понадобится.
Чтобы получить качественные снимки с мягким светом и цветокоррекцией, приглашают фотографа. Интерьерная съемка в Москве стоит от 2000 рублей.
Разместить объявления на нескольких сайтах, например, на Метре квадратном и любом другом. Можно подать информацию в газеты, расклеить листовки на доски объявлений.
В объявление нужно добавить:
адрес дома;
характеристики дома: материал, возраст;
этаж;
площадь квартиры;
количество комнат и их площадь;
тип санузла — раздельный или совмещенный;
описание квартиры: материал окон, качество отделки и входной двери, высоту потолков, вид из окна, что остается из мебели и техники;
описание района: ближайшие остановки транспорта, магазины, кафе, школы, стоянки, детские площадки и сады, парки;
стоимость;
условия покупки — например, можно ли купить квартиру в ипотеку.
Текст объявления должен быть информативным. Чтобы указать как можно больше параметров, нужно заполнить все поля в форме, которую предлагает сайт, — так потенциальные покупатели узнают о квартире больше деталей и смогут найти ее с помощью фильтров в поиске.
В заголовке обычно указывают количество комнат и площадь, район или одно из преимуществ — например, вид из окна.
К объявлению прикладывают фотографии. Желательно добавить схему планировки квартиры — с её помощью покупатель сможет понять, удобно ли расположены комнаты. Схему можно найти в кадастровом плане или техническом паспорте.
Показывать квартиру и продвигать объявления. Итак, вы разместили объявление, и покупатели начинают договариваться о просмотре квартиры.
Перед просмотром нужно убрать личные вещи в шкафы, протереть поверхности, проветрить, включить свет во всех комнатах. Заодно посмотрите, чисто ли в подъезде. Если не очень — тут тоже придется навести порядок. Так у покупателей не будет повода подумать, что есть проблемы с соседями.
Чтобы не просить покупателей разуваться и не перемывать пол после каждого гостя, можно заранее купить бахилы.
Со временем объявление устаревает, и в поиске на сайтах его смещают новые. Если звонков насчет просмотра квартиры стало меньше, объявление нужно обновить или воспользоваться платными услуги по продвижению, которые предлагают сайты: объявление выделят в поиске или разместят вверху страницы.
Шаг 4. Заключить сделку
Когда покупатель найден, нужно подписать договор, зарегистрировать его в Росреестре, получить деньги и передать квартиру.
Заключить договор купли-продажи. В договоре должны быть указаны:
данные продавца и покупателя;
адрес, количество комнат, площадь и кадастровый номер квартиры;
цена, порядок расчетов;
подтверждения со стороны продавца, что он имеет право совершить сделку;
ответственность за нарушение договора;
дата заключения договора;
подписи сторон.
Если квартиру продают с риелтором, договор составляют юристы из его агентства. Когда продают сами, обращаются к юристу или берут образец из интернета.
Форма договора купли-продажи квартиры на Гаранте
Договор купли-продажи необязательно должен быть составлен по стандартной форме. В нем может быть меньше пунктов и формулировки, которые отличаются от образцов. Главное, чтобы там были указаны паспортные данные сторон, их обязанности, информация о квартире, дата и подписи.
Иногда, прежде чем заключить сделку, продавец и покупатель заключают предварительный договор. На практике это обязательно, если квартиру покупают в ипотеку.
В предварительном договоре фиксируют, что стороны договорились о сделке купли-продажи квартиры на определенных условиях. Если продавец или покупатель передумает, наступит ответственность по условиям договора: например, покупатель может потерять задаток за квартиру.
Предварительный договор и договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме без нотариуса или нотариально заверить. Оба документа должны быть в одной форме: нельзя договор купли-продажи заверить у нотариуса, а предварительный договор подписать без него. Выбирайте что-то одно.
Получить деньги. Рассчитаться по договору можно несколькими способами: получить деньги наличными из банковской ячейки, с помощью аккредитива, перевести деньги на депозит нотариуса или зачислить на счет в банке. Подробнее об этом мы написали в статье «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру».
Передать квартиру. Чтобы завершить сделку, продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи. В нем прописывают паспортные данные сторон, состояние квартиры, показания счетчиков. Если продавец уже получил деньги, это тоже указывают в акте.
Акт составляют в двух экземплярах. Заверять у нотариуса не нужно.
Форма акта приема-передачи на Гаранте
Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Чтобы передать право собственности покупателю, нужно подать в Росреестр документы:
заявление по форме ведомства;
паспорта продавца и покупателя;
правоустанавливающий документ, на основании которого квартира была в собственности у продавца;
договор купли-продажи в двух экземплярах;
выписку из домовой книги, справку о составе семьи или единый жилищный документ;
акт о передаче квартиры;
документ о том, что покупатель выполнил свои обязательства по договору;
квитанцию об оплате госпошлины — 2000 рублей для физических лиц.
Иногда нужны дополнительные документы: например, согласие органов опеки или супруга продавца на продажу квартиры.
Заявление можно подать лично в Росреестр или МФЦ, а также онлайн — через сайт Росреестра или Госуслуги. Чтобы подать документы онлайн, продавец и покупатель подписывают их усиленными квалифицированными электронными подписями (УКЭП). Их можно получить в удостоверяющем центре. УКЭП на год стоит около 1000 рублей.
Регистрация в Росреестре занимает от 5 до 12 рабочих дней. После этого покупатель получает заверенный комплект документов — лично или на электронную почту.
Список использованных источников
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
