Что значит «ликвидная квартира» простыми словами
Ликвидность — это способность какого-то объекта быстро продаться по справедливой цене. В контексте недвижимости ликвидными называют востребованные квартиры, на которые легко найти покупателя.
Если объект ликвидный, его легче продать или сдать в аренду:
- покупатели охотнее соглашаются приобрести недвижимость;
- в квартиру под сдачу быстрее находятся арендаторы;
- сделка проходит быстрее и с меньшими усилиями;
- продавец может выставить более высокую цену, и квартиру всё равно купят.
Самая ликвидная недвижимость реализуется практически мгновенно: покупатель находится за считаные дни, и цену снижать не приходится. А неликвидные квартиры могут годами ждать, пока ими кто-то заинтересуется.
Почему понятие ликвидности важно для покупателей и инвесторов
В первую очередь ликвидность недвижимости оценивают инвесторы. Они вкладываются в квартиру, чтобы потом перепродать. Поэтому им важно, чтобы на неё легко можно было найти покупателя и не снижать цену.
Для инвестора ликвидная квартира — более выгодное вложение, чем неликвидная. Хотя бывают люди, которые намеренно покупают неликвид, чтобы улучшить его состояние и продать дороже. Их называют флипперами, и о них можно прочитать в отдельной статье.
По той же причине ликвидность квартиры важна арендодателям — они хотят, чтобы жильё приносило больше денег от сдачи, а не простаивало. Или людям, которые покупают недвижимость как временную, чтобы пожить и перепродать, когда она станет не нужна.
А вот покупатели обычно смотрят не на ликвидность недвижимости как таковую. Они не думают, как объект будет продаваться. Но им важны факторы, которые и делают квартиру ликвидной, — сейчас объясним подробнее.
От чего зависит ликвидность квартиры и дома
Ликвидность не возникает из ниоткуда. Она складывается из характеристик недвижимости: её расположения, площади, истории и других факторов. Иными словами, ликвидной квартиру делает всё, что повышает её ценность в глазах покупателей или арендаторов.
Расположение и инфраструктура. Безопасное окружение, парки и зелень рядом, школы и магазины — всё это бонусы к ликвидности квартиры. И наоборот: если район неблагополучный, а рядом кладбище или тюрьма, ценность объекта недвижимости падает.
Транспортная доступность. Чем удобнее жителям квартиры добираться до центра города или других локаций, тем лучше. Например, объект недвижимости у метро будет более ликвидным, чем такой же на краю города.
Состояние жилья. Речь идёт не только о квартире, но и о доме, где она находится. Если строение старое, подъезд грязный, а соседи неблагополучные — ликвидность падает. И наоборот: новый дом и квартира с хорошим ремонтом, скорее всего, будут ликвидными. Правда, состояние квартиры значит меньше, чем расположение: ремонт можно переделать, а вот переместить дом не получится.
Бывают и другие ситуации. Например, квартиры в дореволюционных домах могут быть очень красивыми, но ликвидны только частично. Ведь часто такое жильё — объект культурного наследия, и в нём не получится сделать ремонт под себя. Источник
Планировка и метраж. Тесные квартиры с маленькой кухней ценятся меньше, чем просторные. Но это не единственный фактор. Например, проходные комнаты и узкие окна тоже могут снизить ликвидность квартиры.
Есть одно исключение: студии. Они обычно довольно маленькие по метражу, но считаются едва ли не самой ликвидной недвижимостью на рынке. Причины — низкая стоимость и высокий спрос на такое жильё.
Покупатели охотнее берут студии, потому что на них легче накопить. Арендаторы выбирают их, если живут одни: за небольшой квартирой проще ухаживать. Поэтому и инвесторы часто вкладываются именно в студии.
Этажность и тип дома. Квартиры на первом и последнем этажах считаются менее ликвидными, чем расположенные посередине. А ещё важно, насколько высокий сам дом: малоэтажная застройка считается более ценной, потому что даёт больше «воздуха» окружению. Правда, панельных хрущёвок это не касается.
История недвижимости. Ликвидные объекты обычно юридически чистые: покупатели могут приобретать их без опасений, поэтому охотнее выбирают такие квартиры. И наоборот, любая сложная история — наследство или частая смена собственников — вызывает опасения.
Цена и рыночный спрос. Недорогое жильё более привлекательно для покупателей, поэтому нередко оно бывает ликвиднее дорогого. Пример — те же студии или квартиры без ремонта, которые можно обустроить под себя. Чем больше людей интересуется такими объектами недвижимости, тем они ценнее.
Например, люди чаще покупают однушки, чем трёшки. Не только из-за цены — ещё и потому, что маленьким семьям и парам проще жить в компактной квартире. Поэтому трёшки считаются менее ликвидными. Цена за квадратный метр в них ниже, чем в однушках, иначе квартира просто не продастся.
Какие факторы влияют на ликвидность недвижимости
Может показаться, что ликвидность квартиры — неизменный показатель, но это не так. Хорошая новость: ценность объекта в глазах покупателя может меняться. На неё влияют:
- Экономические факторы. Чем стабильнее экономика и больше доходы населения, тем выше спрос на жильё.
- Сезонность. Например, летом и зимой недвижимость продаётся хуже, чем весной и осенью, — падают спрос и цены.
- Развитие инфраструктуры. Неликвидная новостройка в чистом поле может стать ликвидной через пять лет, когда вокруг неё откроются магазины, школы и сады.
- Юридическая чистота и документы. Если продавец приводит в порядок бумаги, погашает все долги и выписывает жильцов, ликвидность объекта растёт.
- Рынок недвижимости и конкуренция. Если рынок активный, поддерживать ликвидность сложнее: других предложений много, и приходится действовать, чтобы выделиться.
Собираетесь купить квартиру? Воспользуйтесь сервисом «Сделка» от М2. Мы сопровождаем сделку на всех этапах: от загрузки документов до расчётов с покупателем.
Вы сможете выбрать удобное место для подписания договора, безопасно передать деньги за недвижимость и быстро зарегистрировать право собственности. А наши специалисты помогут на каждом шаге.
Например, в Москве регулярно строятся новые станции метро. Когда их введут в эксплуатацию, квартиры рядом с ними резко станут ликвиднее. А спрос на жильё в этих районах растёт уже сейчас. Источник
На некоторые из этих факторов невозможно повлиять. Но на другие — вполне. Например, продавец может сделать ремонт перед продажей или провести хоумстейджинг, чтобы сделать квартиру ликвиднее. А может добавить к предложению бонус — машино-место или мебель в подарок.
Как определить ликвидность квартиры
Проанализируйте рынок. Для начала стоит узнать, что сейчас происходит на рынке. Почитайте новости, сводки, аналитику от экспертов по вашему городу и стране в целом. Например, вы можете увидеть, что сейчас сезонный спад, значит, конкуренция будет ниже и квартиру будет легче выделить среди других.
Сравните с похожими объектами. Поищите объявления о продаже похожих квартир — с таким же метражом, планировкой, в том же ЖК или районе. Посмотрите, сколько они стоят: это поможет определиться с ценой собственной квартиры. Ещё можно проверить дату публикации объявления. Если оно старое, значит, жильё долго не продаётся.
Оцените состояние и характеристики квартиры. Сам объект недвижимости тоже важен: посмотрите, как давно в жилье делали ремонт, какая в нём планировка и метраж. Большая лоджия или наличие гардеробной могут стать преимуществом при продаже и повысить ликвидность.
Проконсультируйтесь с риелтором. Точнее оценить ликвидность недвижимости поможет опытный специалист. Риелторы работают с большим количеством квартир и понимают, чего ожидать в каждом случае. Они расскажут, какую цену лучше выставить за недвижимость, и прикинут, за какое время её получится продать.
Главные мысли
- Ликвидность недвижимости — это её ценность и востребованность, то, за сколько времени её получится продать по справедливой цене.
- Ликвидные объекты быстрее и выгоднее продаются, их проще сдать в аренду и можно использовать как инвестицию.
- На ликвидность квартиры влияют её расположение, метраж и планировка, инфраструктура вокруг, наличие ремонта, комнатность и многое другое.
- Чтобы увеличить ликвидность, можно сделать ремонт и хоумстейджинг, привести в порядок документы на квартиру или обратиться за помощью к проверенному риелтору.
