Можно ли объединить два земельных участка в один и как это сделать

Что представляет собой объединение участков

Если два или три участка расположены рядом, собственник может объединить их — сделать из нескольких маленьких наделов один большой. При этом запись в Росреестре изменится: два старых объекта прекратят существование, а вместо них появится один новый, уже со своими характеристиками.

Когда объединение участков имеет смысл

Сделать один участок из двух обычно хотят в определённых жизненных ситуациях. Например, когда человек решает расширить дом и выкупает для этого соседнюю землю. Или в случае, когда соседями становятся близкие родственники. Зачастую это удобно: землёй можно пользоваться с меньшим количеством ограничений, чем если участков останется два.

Впрочем, провести процедуру можно не всегда. Чтобы участки можно было объединить, они должны отвечать нескольким обязательным требованиям:

• Находиться рядом. У них должна быть общая граница, к тому же они обязаны находиться в одном населённом пункте. Если один участок находится в деревне, а второй — уже за её пределами, объединить их не выйдет.
• Иметь одинаковые ВРИ. То есть виды разрешённого использования — например, участок для ИЖС не получится объединить с сельскохозяйственным.
• Иметь определённые границы. Это значит, что для обоих участков должно быть проведено межевание, а в Росреестре указаны их границы.
• Иметь владельцев. Это не обязательно должен быть один и тот же человек. Но если собственники разные, все должны дать своё согласие на объединение.

Есть и другие ограничения. Например, объединение могут не разрешить, если после него землёй нельзя будет пользоваться по назначению. Или если в результате получится изломанный участок неправильной формы. Поэтому перед началом процесса стоит проконсультироваться с земельным юристом и кадастровым инженером: они помогут узнать, можно ли объединять участки.

Плюсы и минусы объединения земельных участков

Во многих ситуациях объединять участки удобнее и выгоднее, чем оставлять их как два отдельных объекта. Но у процедуры есть и минусы, хотя критичны они не всегда. Разберёмся в основных преимуществах и недостатках этого процесса.

Плюсы объединения

Об объединении земельных наделов в основном задумываются из-за удобства. На едином участке проще строить, с ним легче совершать сделки и обслуживать объекты на нём. Разберём преимущества подробнее:

• Новый участок становится единым объектом с одним кадастровым номером. Вся информация о нём будет находиться по одной записи, а не по нескольким. А при купле-продаже земли удобнее оформлять сделку с одним объектом, чем с двумя.
• Легче строить дом и другие объекты. Если участков два, границу между ними нельзя пересекать при строительстве. После объединения эта граница исчезает и открывается больше возможностей для стройки.
• Исчезает путаница из-за расположения объектов. Когда земельный участок один, его владельцам не приходится ломать голову, какая из построек кому принадлежит. Все строения: беседки, сараи, садовые домики — юридически относятся к одному наделу земли.

Возможные минусы объединения

Объединение участков — не мгновенный процесс, он занимает время и требует вложений. Более того, у него есть несколько особенностей, которые могут показаться неудобными.

• Процедуру нужно оформлять через кадастрового инженера. Так как в результате создаётся новый объект недвижимости, инженер должен подготовить для него межевой план. А оплата его услуг ложится на собственника.
• У участка будет другой кадастровый номер. Ему не присвоят один из номеров бывших объектов, а выдадут совершенно новый. Если старые номера фигурировали в каких-либо документах, возможно, их понадобится переоформить.
• Если один из участков в залоге — тот перейдёт на всю землю. Весь новый большой участок станет залоговым имуществом. Поэтому и владелец будет отвечать перед банком всей своей землёй, а не её частью.

Как изменятся налоги и взносы после объединения

Иногда из-за слияния участков увеличивается налог, который собственник платит за владение землёй. Дело в том, что у нового большого надела, как правило, вырастает кадастровая стоимость, а налог считают именно по ней. Ещё бывает, что при объединении теряются налоговые льготы, например если меняется вид разрешённого использования земли, — тогда налог тоже вырастет.

Правда, для участков в СНТ есть нюанс. Налог может стать выше, зато владелец сможет сэкономить на взносах в товарищество. Платить придётся только за один участок, а не за два. Экономия зависит от устава СНТ:

• Если в уставе прописано, что собственник платит фиксированный взнос за каждый участок, после объединения платёж уменьшится вдвое.
• Если же размер взносов зависит от площади, экономия будет меньше, ведь общая площадь участков в собственности не изменится.

Пошаговый порядок объединения земельных участков

Процесс объединения обычно занимает 1–3 месяца. Точные сроки зависят от нескольких факторов, например от того, как быстро собственники смогут разобраться с документами. Процедура состоит из нескольких шагов — обсудим их подробнее.

Подготовка документов для инженера. Чтобы объединить участки, понадобится сперва собрать пакет документов на оба надела. Список обычно такой:

• подтверждение прав собственности на землю, например выписки из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы, например договоры купли-продажи;
• кадастровые документы на участки;
• паспорта собственников.

Эти документы нужно предоставить кадастровому инженеру, который вступит в процесс на следующем этапе. Обычно информация о них хранится в Росреестре, поэтому большую часть документов можно запросить там через Госуслуги.

Подготовка межевого плана. Чтобы создать новый участок, нужно сообщить Росреестру о его характеристиках: площади, границах и так далее. Поэтому понадобится межевой план. Его составляет кадастровый инженер:

1. собственники обращаются к инженеру, работающему в их регионе, и передают документы;
2. инженер и собственники заключают договор, где прописаны сроки и стоимость работ;
3. в оговорённый срок инженер подготавливает межевой план нового участка, при необходимости выезжает на объект и проводит замеры;
4. когда план готов, инженер отправляет его собственникам в электронном или бумажном виде.

Некоторые инженеры могут сами подать план в Росреестр и помочь с составлением заявления. Но это лучше обсуждать индивидуально — всё зависит от условий работы конкретного специалиста.

Подача заявления в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ, а в некоторых регионах — с помощью портала Госуслуги. Необходимо написать заявление по типовому образцу. Его бланк можно запросить у сотрудников МФЦ или распечатать самостоятельно.

К заявлению нужно приложить уже другой пакет документов — более широкий, чем для кадастрового инженера. Понадобятся:

Если кто-то из собственников действует через представителя по доверенности, её копию тоже нужно приложить к заявлению.

Получение нового кадастрового номера и оформление права собственности. После подачи заявления придётся подождать. Росреестр рассмотрит его в течение 10–12 рабочих дней и даст официальный ответ. Если всё хорошо, все дальнейшие действия орган выполнит сам:

• поставит на учёт новый земельный участок с обновлёнными характеристиками;
• снимет с учёта старые участки и отправит информацию о них в архив;
• зарегистрирует права собственности на новый участок;
• выдаст выписки из ЕГРН о владении новым объектом недвижимости.

После получения выписки процесс считается завершённым. Заявитель официально становится собственником нового земельного участка. Если же владельцев было несколько, они получают новую землю в долевую собственность. Причём доли можно разделить в любой пропорции — они не обязательно должны быть пропорциональны размерам исходных участков.

Краткие выводы

• Объединить несколько участков в один можно, если у них общая граница и одинаковый вид разрешённого использования.
• Чтобы провести объединение, понадобится нанять кадастрового инженера и подготовить с его помощью межевой план нового участка.
• Готовый план вместе с другими документами нужно подать в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, а затем дождаться решения органа.
• После объединения участок получает новый кадастровый номер и начинает считаться единым объектом.

Список источников

1. ЗК РФ Статья 11.2. Образование земельных участков.
2. ЗК РФ Статья 11.6. Объединение земельных участков.
3. ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и изменённые земельные участки.
4. ЗК РФ Статья 11.9. Требования к образуемым и изменённым земельным участкам.