5 мин
2 ноября 2023

Как инвестировать в недвижимость?

Подробный гайд для тех, кто хочет вложиться впервые

Недвижимость — один из самых популярных вариантов инвестирования. Это логично: люди покупают и арендуют квартиры даже в кризис. А ещё она устойчива к инфляции и более стабильна, чем рынок акций или валюты.

Другой вопрос, что здесь, как и в любом другом виде инвестиций, много тонкостей. Не так уж и легко сходу найти подходящую стратегию и выбрать жильё, которое можно быстро перепродать без потери в цене или дороже.

Для тех, кто хочет вложиться в недвижимость, мы составили подробный гайд. В нём по пунктам рассказали, как начать инвестировать и о каких нюансах нельзя забывать.

Пункт №1. Определитесь, зачем вам инвестиции в недвижимость

Основная цель инвестирования — получение прибыли. Можно ежемесячно получать пассивный доход к зарплате или же разово заработать хорошую сумму. Подумайте, что именно вы хотите получить от недвижимости, — от этого зависят дальнейшие шаги.

Допустим, вы хотите получить разовый доход от перепродажи. Тогда можно выбрать выгодную новостройку на этапе котлована и смотреть на тот район, где квартиры продаются быстрее. А если хотите пассивно зарабатывать на аренде, то потенциально привлекательный объект для арендаторов — это квартира рядом с метро, вузами, бизнес-центрами.

Пункт №2. Выберите тип недвижимости

Самый простой вариант для старта в инвестициях — недвижимость для проживания. Это квартиры, комнаты, апартаменты. Всё дело в популярности объектов — людям всегда нужно где-то жить. А значит, больше вероятность, что вы сможете окупить вложения и выйти на прибыль.

Однако инвестировать можно и в другие типы недвижимости:

  • Коммерческая — склады или нежилые помещения под офисы, магазины и салоны красоты. Вариант подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Плюс, как правило, такие объекты стоят дороже жилья, поэтому для инвестиций нужен хороший стартовый капитал.

  • Номер в апарт-отеле — что-то среднее между квартирой и гостиничным номером. В такой недвижимости есть не только спальня и ванная комната, но и кухня. При этом искать постояльцев и заниматься их размещением не нужно — инвестор доверяет эту рутину управляющей компании.

  • Загородная недвижимость — коттеджи, таунхаусы и дачи. Подойдёт для крупных городов — жители мегаполиса часто хотят отдохнуть на природе с красивым видом от суеты больших городов.

  • Земельные участки. Земля под строительство или сельскохозяйственные работы стоит дешевле квартир или складов. К тому же в участки не нужно дополнительно вкладываться (делать ремонт или оплачивать коммуналку), поэтому вариант довольно выгодный.

  • Гаражи и парковочные места. Не самый частый вид недвижимости под инвестиции, зато востребованный у автомобилистов. Особенно в крупных городах, где есть проблемы с парковками.

Пункт №3. Подберите стратегию инвестирования

Есть два способа получать прибыль с любого типа недвижимости — разберём плюсы и минусы каждого из них.

Стратегия 1. Получать пассивный доход Вы покупаете любую недвижимость, а потом сдаёте. Причём можно взять ипотеку или кредит — первое время вы будете перекрывать ежемесячный платёж доходом от аренды.

Плюсы

+ Для старта в инвестициях не нужен большой капитал — хватит первоначального взноса на ипотеку.

+ Вы становитесь владельцем недвижимости — в долгосрочной перспективе цена может вырасти, а накопления уцелеют или даже могут приумножатся.

+ Почти всегда реально увеличить доходность — сдавать квартиру не помесячно, а посуточно, взять ещё один объект.

+ Минимальные риски (если не получится найти арендаторов или вам понадобятся деньги, сможете продать недвижимость).

Минусы

Нужно искать арендаторов, ездить на показы, постоянно общаться с ними и решать бытовые вопросы.

Иногда объект может простаивать неделями, то есть доходность не всегда стабильная.

Арендаторы бывают проблемные (могут задерживать оплату и портить ремонт).

Учитывайте расходы на коммунальные платежи, ремонт, клининг, уплату налогов.

Доход с аренды не самый высокий, если брать в расчёт одну квартиру (в среднем варьируется от 5 до 15%).

Стратегия 2. Получить разовый доход

Вы покупаете недвижимость ниже рыночной цены и реализуете её дороже. Например, можно купить квартиру на ранней стадии строительства, дождаться выдачи ключей и перепродать с наценкой. Или найти квадратные метры в плачевном состоянии, вложиться в ремонт и продать по рыночной цене или выше.

Плюсы

+ Возможность быстро выйти на прибыль — доход можно получить уже через два года или даже раньше. Но это зависит от типа недвижимости. Если это квартира на этапе котлована, ключи выдадут года через три. А если вы купили «убитое» жильё, то на его ремонт может уйти от полугода до года.

+ Неплохая доходность — при грамотном выборе объекта для перепродажи можно заработать до 20%, а то и больше.

Пример. Однокомнатную квартиру в Новой Москве (поселение Московский) со сроком сдачи в 2025 году можно купить за 9,9 млн рублей.

В этом же районе есть и готовые однушки за 12,5 млн рублей.

Получается, что на покупке-продаже такого жилья вы можете заработать 2,6 млн рублей, доходность — около 40%.

Минусы

Здесь больше рисков (например, можно промахнуться с объектом и долго ждать своего покупателя).

Способ инвестирования довольно сложный — требуется постоянный анализ рынка, на это нужны время и навыки.

Есть дополнительные расходы — так, при продаже объекта, который находится в собственности менее трёх лет, придется платить налог 13%.

Пункт №4. Найдите подходящий объект

Основное требование к недвижимости под инвестиции — высокая ликвидность. Сможете ли вы в любой момент быстро продать квартиру или помещение и не упадёт ли при этом цена? Вот в чём главный вопрос. То есть на объект должен быть спрос от потенциальных покупателей.

Пункт №5. Подумайте о рисках

С одной стороны, недвижимость — это довольно стабильный инструмент для получения прибыли. А с другой — он всё равно сопряжён с некоторыми рисками, как и любая другая инвестиция.

Несколько нюансов, о которых стоит помнить:

  • Непредвиденные обстоятельства. Например, вы купили дорогую квартиру и рассчитываете на хорошую прибыль с аренды. Но случился кризис, спрос упал, объект простаивает.

  • Амортизация. На рынке регулярно появляются новые объекты, а старые дома начинают терять внешний вид и разрушаться.

  • Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обманов. Допустим, купленная квартира может оказаться под арестом из-за долгов прошлого владельца — в итоге нет ни имущества, ни денег.

Чтобы обезопасить себя от мошенников, при поиске недвижимости для инвестиций воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» от Метра квадратного. Просто выберите понравившиеся объекты, закажите услугу и получите экспертные рекомендации. А если в будущем что-то пойдёт не так и вы лишитесь квартиры, вам вернут её полную стоимость.

Вывод: плюсы и минусы таких инвестиций

Плюс: недвижимость стабильна и практически не подвержена колебаниям: люди всегда будут покупать квартиры и снимать помещения для бизнеса.

Минус: нужны серьёзные вложения (как минимум первоначальный взнос для ипотеки).

Плюс: в долгосрочной перспективе стоимость квартиры и коммерции растёт — если объект ликвидный, то на него практически не влияет инфляция.

Минус: придётся хорошо изучить рынок или обратиться к специалистам, чтобы подобрать недвижимость, на которую всегда будет спрос.

Плюс: много вариантов инвестирования — можно сдавать квартиры в аренду, вкладываться в коммерцию, земельные участки и другие виды недвижимости.

Минус: недостаточно просто купить квадратные метры и получать доход. Ещё нужно учитывать коммунальные расходы, амортизацию и налоги.

Создано: 2 ноября 2023

Еще по теме