Немного теории: что такое перепланировка?
В ЖК РФ есть целая глава, посвящённая перепланировкам. Если кратко, то это любое изменение конфигурации помещения, которое требует отметки в техническом паспорте.
Например, вы захотели объединить кухню и гостиную и для этого снесли перегородку между комнатами. Или решили передвинуть межкомнатную дверь в другое место. Такие манипуляции меняют границы внутри или снаружи помещения, а значит, считаются перепланировкой.
Ещё есть переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Тут тоже требуется всё вносить в техпаспорт даже при том, что это не меняет границы на плане.
Допустим, вы перенесли унитаз в другой угол ванной или заменили газовую плиту электрической — это переустройство.
Зачем согласовывать перепланировку и переустройство?
Работы по перепланировке и переустройству требуют согласования с Бюро технической инвентаризации (БТИ) до начала стройки. Это не лишняя бюрократия, а забота о безопасности жильцов. Так, нельзя сносить несущие стены и менять фасад — может серьёзно повредиться конструкция здания, вплоть до разрушения. Поэтому если вы захотите вместо обычных окон сделать панорамные, надзорные органы откажут.
В таблице ниже — другие примеры запрещённых видов перепланировок, а также те работы, на которые не нужно получать разрешение.
Какие последствия могут ждать владельца квартиры с неузаконенной планировкой?
Иногда собственники не хотят тратить время, силы и деньги на согласование перепланировки, поэтому делают ремонт «тайно». А ещё владелец может и вовсе не подозревать, что с недвижимостью что-то не то — когда купил жильё с уже изменёнными комнатами.
Бывает и так, что новая планировка годами остаётся незамеченной, но рано или поздно о нарушениях могут узнать. Например, если соседи пожалуются на выросший уровень шума или окажется, что после переноса кухни затопило жилые комнаты снизу.
Вот какие последствия могут ждать владельца такой квартиры:
— Штраф. Если о неузаконенной перепланировке узнает БТИ, собственнику грозит штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
— Долгое узаконивание. Можно согласовать новую планировку и «по факту», но делается это уже через суд. Процесс занимает от 3 до 6 месяцев, а если перепланировка сложная и специфичная, суд может затянуться на срок до года.
— Возвращение квартиры в первоначальный вид. Если узаконить планировку нельзя, придётся исправлять переделку. И если возвращать дверь на кухню с газовой плитой — это не так сложно, то ремонт несущей стены может обойтись в разы дороже её сноса.
— Продажа квартиры с торгов. Если собственник отказывается возвращать квартиру в первоначальный вид, жильё могут продать по решению суда. После этого бывший собственник получит вырученную на торгах сумму за вычетом расходов на суд.
— Проблемы с продажей новому собственнику. Покупатели обычно избегают квартир с несогласованной перепланировкой, да и ипотеку на такое жильё не одобряют. Ниже расскажем о нюансах подробнее.
Тонкости продажи квартиры с несогласованной перепланировкой
Первое ограничение — ипотека. Чтобы получить одобрение банка, нужно провести оценку недвижимости — тогда-то и выяснится, что у квартиры неузаконенная планировка. Да и не каждый банк готов одобрить ипотеку на такое жильё — риск. Вдруг с ним что-то случится?
Второе ограничение связано с покупателями. Новый собственник получает в свое владение жильё, которое не соответствует документам. И в случае чего отвечать придётся ему. Поэтому квартиры с «проблемной» перепланировкой продаются дольше и в среднем на 10% дешевле рынка.
Пошаговая инструкция: как правильно продать квартиру с неузаконенной планировкой
Выгоднее самостоятельно узаконить планировку — так вы не только быстрее продадите квартиру, но и не потеряете в цене. Но если у вас нет времени ходить по судам, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой.
Что делать:
Шаг №1. Сообщите о перепланировке будущему собственнику. Лучше заранее прописать в объявлении и приложить фотографии плана. Покупатель в любом случае узнает про перепланировку, когда будет осматривать помещение и технический план БТИ. Утаивание может натолкнуть его на мысль об обмане.
Шаг №2. Если покупатель готов на сделку, обсудите все детали и составьте договор купли-продажи (ДКП). В документе обязательно нужно прописать, что в квартире не узаконена перепланировка. Бывает, что новый собственник, который изначально согласился на сделку, вдруг пытается её оспорить — якобы он не знал о перепланировке. Если внесёте этот пункт в ДКП, обезопасите себя.
Шаг №3. Подайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. На переоформление прав собственности неузаконенная перепланировка никак не влияет. Поэтому если с остальными документами всё в порядке, сделку признают действительной.
Шаг №4. Подпишите акт приёма-передачи квартиры. Затем получите оставшуюся часть денег за квартиру и отдайте ключи.
Готово! После этого квартира становится собственностью нового владельца, а значит, узаконивание планировки — его новая обязанность.
Список использованных источников
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме // СПС КонсультантПлюс.
