10 мин
16 февраля

Зачем нужно согласие супругов на покупку или продажу жилья

И что будет, если его не получить

Супруги вместе распоряжаются имуществом, которое купили в браке, а значит, если один решит продать или купить квартиру, второй должен дать на это согласие.

Продать квартиру можно и без согласия супруга: покупатель подпишет договор, нотариус удостоверит сделку, а Росреестр зарегистрирует собственность. Но дальше — как повезет. Супруг, у которого не взяли согласие на покупку или продажу недвижимости, может оспорить сделку в суде. Тогда квартиру вернут прежним собственникам, а покупатель рискует остаться без денег.

Когда нужно согласие супруга на продажу

Согласие супруга нужно получать, когда человек продает совместную собственность. Люди вместе владеют и распоряжаются квартирой, домом, землей, если:

Приобрели недвижимость в браке. Причем квартиру мог купить только один супруг, в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН тоже могут указать одного собственника — это не имеет значения. После покупки супруги могут расторгнуть брак, но, если они не поделили квартиру, она остается общей.

Отремонтировали недвижимость на общие деньги. При этом квартира также могла быть личной собственностью одного из супругов, например он получил ее в наследство. Но если супруги вместе сделали капитальный ремонт или реконструкцию, то второй получает право на долю в недвижимости. Параметров, по которым ремонт признают капитальным, нет. Спор супругам придется решать в суде, а к делу привлекут экспертов, которые решат, насколько изменилась стоимость жилья.

Если договор купли-продажи заключает один супруг, например муж, по умолчанию считается, что жена об этом знает и согласна продать квартиру. Росреестр также зарегистрирует сделку, даже если продавец не представит письменное согласие супруги. Предполагается, что люди друг друга не обманывают, вместе решают продать квартиру и на сделке муж действует в общих интересах. Но в жизни бывает иначе.

Рассмотрим пример. Мужчина продал квартиру, которую супруги купили в браке. Квартирой супруги не пользовались и планировали в будущем подарить ее ребенку. Жена не сразу узнала о продаже квартиры, а когда узнала — подала иск в суд, чтобы оспорить сделку и вернуть жилье, так как она не собиралась его продавать.

Закон дает право супругу, которого не предупредили о продаже недвижимости, в течение года оспорить сделку. Чтобы этого избежать, продавцу нужно получить письменное согласие супруга на продажу — покупатель захочет увидеть документ, чтобы не оказаться в суде, без квартиры и без денег.

Итак, если нужно продать недвижимость, на которую имеет право супруг или бывший супруг, желательно оформить согласие второго собственника, иначе после сделки он может оспорить ее в суде.

Покупатель больше всех заинтересован в том, чтобы супруги договорились о продаже квартиры и один из них оформил письменное согласие.

Еще один пример. Семейная пара покупала квартиру. Продавец уверял, что давно развелся и на жилье никто не претендует. Когда покупатели начали настаивать, чтобы продавец принес согласие бывшей супруги на продажу, тот заявил, что всё это очень сложно и он даже не знает, где она сейчас живет. Покупатели решили найти другого продавца, так как не хотели рисковать, тем более что для покупки квартиры оформляли кредит.

Если покупатель настаивает на письменном согласии мужа или жены, а продавец его не дает, сделка не состоится.

Когда продать квартиру можно без согласия супруга

Согласие супруга не требуется, если он не имеет права на недвижимость. Так бывает, если продавец:

купил квартиру до того, как вступил в брак, и вместе с супругом не делал капитальный ремонт;

получил квартиру в дар или в наследство;

приватизировал квартиру в браке, а второй супруг отказался от участия в приватизации.

Также квартира может принадлежать одному супругу по брачному договору. Там супруги могут указать, кому будет принадлежать недвижимость после развода и что каждый сам решает, что делать со своим имуществом.

Может быть такое, что супруг продавца не проживает в квартире и вообще никто ничего не знает о том, где он живёт. Если есть и другие основания, человека можно признать безвестно отсутствующим. Продавец представит покупателю решение суда, и даже если супруг объявится после продажи квартиры, то он не сможет оспорить сделку.

Бывает, что продавец квартиры хочет получить согласие супруга или бывшего супруга, но тот не идёт на контакт, отказывается составить документ, прийти к нотариусу. В такой ситуации квартиру можно продать и без согласия супруга. Но раз конфликт уже возник, лучше перестраховаться. Как вариант, через нотариуса передать супругу предложение прийти в нотариальную контору и определить условия продажи квартиры. Если тот не явится к нотариусу и не напишет возражения, можно продавать квартиру. Это не гарантия: муж или жена могут пытаться оспорить сделку и после того, как проигнорировали приглашение к нотариусу. Но больше вероятность, что суд встанет на сторону добросовестного покупателя.

Когда нужно согласие супруга на покупку

Доходы каждого супруга, независимо от того, как он ими распоряжается и как устроен семейный бюджет, это общее имущество. Поэтому, если решили купить квартиру, желательно взять согласие супруга: испортятся отношения — супруг оспорит сделку.

Разберём на очередном примере. Представим, что деньги в семье зарабатывает муж, а женщина следит за хозяйством и ухаживает за детьми. В таких ситуациях человек без самостоятельного дохода имеет права на всё имущество, включая зарплату партнёра. В итоге женщина узнала, что муж купил дом, о котором не сказал ей и детям, и оспорила сделку, так как не давала согласия на такие расходы из семейного бюджета.

Купить квартиру без согласия, скорее всего, не получится, если покупатель берёт деньги в банке. По закону для оформления кредита согласие супруга не требуется, но банки выдают кредиты на своих условиях и часто требуют согласие супругов или включают их в кредитные договоры как созаёмщика или поручителя.

Семейная пара собирается купить в ипотеку квартиру. Оформлять кредит, все документы и саму квартиру супруги собираются на мужа, так как у него выше заработок. На собеседовании в банке им сказали, что для заключения кредитного договора понадобится согласие супруги на оформление кредита и покупку квартиры. Молодые люди могут не оформлять такое согласие, но тогда и кредит они будут получать на других условиях в другом банке.

Покупать недвижимость без письменного согласия супруга можно, но это в любом случае будет общая собственность и лучше заранее договориться об условиях покупки.

Как оформить согласие на продажу или покупку квартиры

Согласие — это заявление человека, что он одобряет сделку с недвижимостью на конкретных условиях. Согласие супруга на совершение сделки нужно удостоверить у нотариуса, когда:

право на имущество подлежит государственной регистрации — переход права собственности на недвижимость регистрирует Росреестр;

для сделки обязательна нотариальная форма — это договоры купли-продажи недвижимости, например, с участием несовершеннолетних.

Согласие на сделку с недвижимостью должно быть однозначным. В документе нужно указать:

адрес, а лучше кадастровый номер квартиры;

вид сделки — продажа или покупка;

цену, за которую квартиру продают или покупают;

срок, в течение которого будет действовать согласие;

что муж или жена согласны на сделку.

Согласие на распоряжение любым имуществом опасно тем, что позже человек, который его дал, попытается оспорить сделку. Поэтому нужно уточнить, на продажу или покупку какой именно недвижимости соглашается один из супругов.

Кроме того, муж или жена может уточнить, за сколько он планирует продавать квартиру после того, как даст согласие на это. Так не возникнет спор о справедливой цене.

Суд отменил продажу недвижимости по слишком низкой цене

Супруг дал жене согласие на продажу земли и недвижимости, цену они не обсуждали. Женщина намеренно продала имущество по цене ниже его рыночной стоимости, муж обратилась в суд и потребовал признать своё согласие и сделку купли-продажи недействительными. Суд решил, что женщина и покупатели имущества злоупотребили правом: они должны были договориться о разумной цене. Из-за того, что мужчина не получил те деньги, на которые рассчитывал, суд признал сделку недействительной.

Определение СК по гражданским делам Верховного суда от 17.03.2015 № 18-КГ15-17

Согласие можно написать от руки, но без ошибок, приписок, неоговоренных исправлений. Все записи нужно сделать ручкой, а не карандашом.

Образец согласия на продажу квартиры, в котором супруга продавца указала минимальную цену

Нотариусу для оформления согласия нужно принести оригиналы:

паспорт человека, который даёт согласие на сделку с недвижимостью;

свидетельства о заключении или о расторжении брака;

выписки из ЕГРН или свидетельства о собственности на квартиру;

квитанции об оплате государственной пошлины — 500 рублей.

Частный нотариус возьмёт деньги ещё и за услуги правового и технического характера по установленному тарифу.

Когда нотариус удостоверяет согласие на сделку с недвижимостью, он:

устанавливает личность;

проверяет дееспособность человека;

уточняет, что человек добровольно соглашается на сделку и понимает последствия согласия;

разъясняет смысл, значение и последствия сделки.

Супруг, который соглашается на сделку с недвижимостью, должен подписать документ. Нотариус подпишет его, поставит печать и машиночитаемую маркировку для проверки подлинности согласия.

Что будет, если продать или купить квартиру без согласия супруга

Согласие — необязательный документ. Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без него, а в ЕГРН отметят, что согласия супруга не было.

Росреестр не будет приостанавливать или отменять госрегистрацию из-за того, что согласия нет, однако сделку без согласия супруга можно оспорить. Это значит, что супруг продавца, который не знал о продаже или покупке недвижимости, имеет право в течение года подать в суд иск о признании сделки недействительной.

Если суд встанет на его сторону, квартиру вернут, а покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. В подобных спорах интересы покупателя менее защищены, и если продавец уже потратил деньги, то вернуть их будет сложно.

Условия, при которых сделку с недвижимостью могут признать недействительной:

супруг не согласен со сделкой;

стороны сделки знали или должны были знать о несогласии на сделку;

супруг обращается в суд в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке.

Если человек, права которого нарушены, решит оспаривать сделку, он подаст иск в районный суд по месту жительства ответчика. В иске истец укажет двух ответчиков: своего супруга и вторую сторону в сделке с недвижимостью, то есть покупателя.

Такой иск можно подать в течение года со дня, когда человек узнал, что его имущество продали без его согласия или если супруг купил недвижимость, не получив согласия.

В суде истец будет доказывать, что стороны в сделке знали или должны были знать о его несогласии на сделку. К исковому заявлению истец должен приложить:

квитанцию об уплате госпошлины или документ, который подтверждает льготу по её уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от е уплаты;

копию свидетельства о заключении или расторжении брака;

копии документов, которые подтверждают, что спорное имущество находится в общей совместной собственности;

копии документов, которые подтверждают совершение спорной сделки;

иные документы, которые подтверждают требования истца.

Районный суд должен рассмотреть дело в срок до двух месяцев. Если дело сложное, могут добавить ещё месяц. Решение суда по делу о признании сделки недействительной вступит в законную силу через месяц после его принятия в окончательной форме, если стороны не подадут апелляцию.

Суд оставит сделку в силе, если покупатель или продавец выплатит супругу стоимость его доли.

Правда, что без согласия супруга невозможно продать или купить квартиру?


Продать или купить квартиру можно и без письменного согласия супруга. Предполагается, что когда человек продаёт или покупает общую недвижимость, он действует в интересах семьи и второй супруг со сделкой согласен.

Письменное согласие супруга нужно, чтобы потом супруг не заявил, что не был согласен на сделку и не пытался её оспорить.


Правда, что без письменного согласия супруга невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру?


Требовать письменное согласие жены или мужа Росреестр не будет, в ЕГРН так и запишут: согласие не представлено. Имущество, которое купили в браке, всё равно будет общим, независимо от записи в ЕГРН.


Когда согласие супруга на сделку не требуется?


Когда человек продаёт или покупает личное имущество, на которое его супруг не имеет или не получает права. Например, он продаёт квартиру, которую купил до брака. Или покупает квартиру на деньги, которые получил в наследство.


В какой срок супруг может оспорить сделку, на которую не давал согласия?


Подать иск можно в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о заключении договора.


Кто больше всех заинтересован в том, чтобы супруг продавца оформил согласие на продажу квартиры?


Больше всех в этом заинтересован покупатель квартиры. Если муж или жена продавца оспорит сделку, суд может решить вернуть недвижимость бывшим владельцам. О том, чтобы покупателю вернули его деньги, которые он заплатил за квартиру, суд заботиться не будет. Деньги покупателю придётся возвращать через суд, и, если продавец их уже потратил, сделать это будет непросто.


Когда суд оставит спорную квартиру у покупателя?


Суд оставит сделку в силе и квартира останется у покупателя, если супруг продавца не сможет оспорить сделку, то есть доказать, что стороны знали или должны были знать о его несогласии на сделку.

Квартиру оставят покупателю и в том случае, если продавец возместит супругу долю в общем имуществе, которую продал без согласия.


Как оформить согласие супруга на сделку с недвижимостью?


Согласие оформляют письменно, документ удостоверяет нотариус.


Список использованных источников

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов. // СПС КонсультантПлюс.

СК РФ Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью. // СПС КонсультантПлюс.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов. // СПС КонсультантПлюс.

СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 42. Признание гражданина безвестно отсутствующим. // СПС КонсультантПлюс.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 марта 2015 г. N 18-КГ15-17. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

НК РФ Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий. // СПС КонсультантПлюс.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 10.07.2023). Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа. // СПС КонсультантПлюс.

Приказ Минюста России от 30.09.2020 N 226 (ред. от 10.07.2023) «Об утверждении форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах и порядка их оформления» (вместе с «Формами реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах», «Порядком оформления форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах», утв. решением Правления ФНП от 16.09.2020 N 16/20) (Зарегистрировано в Минюсте России 05.10.2020 N 60215). // СПС КонсультантПлюс.

ГПК РФ Статья 131. Форма и содержание искового заявления. // СПС КонсультантПлюс.

ГПК РФ Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению. // СПС КонсультантПлюс.

ГПК РФ Статья 154. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел. // СПС КонсультантПлюс.

Создано: 31 января 2022

Еще по теме

Правила покупки и продажи квартиры с маткапиталом
6 февраля
6 мин
Как я покупала квартиру с историей
26 декабря 2023
7 мин
Купить квартиру онлайн? Легко!
5 декабря 2023
5 мин
Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке
22 сентября 2023
5 мин