Как оградить себя от рисков при покупке квартиры на вторичке

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке может превратиться в сложный процесс, если не знать тонкостей покупки и не принять необходимых мер для юридической безопасности.

Рассказываем о ловушках и рисках, связанных с покупкой квартиры на вторичке, а также делимся ценными советами, как защитить себя и свои деньги.

С чего начать поиск квартиры на вторичном рынке

Определитесь с основными параметрами и характеристиками. Это поможет отсечь большое количество объявлений и сэкономить время на поиск.

Максимальная стоимость. Поймите, какой бюджет вы можете выделить на покупку. Учтите, что кроме цены самой квартиры бывают и дополнительные расходы, например на ремонт, мебель и технику. Заложите эту сумму, чтобы не остаться с пустым кошельком и жильём.
Количество комнат и площадь. Посчитайте, какое количество комнат и метраж покроют ваши потребности. Скажем, для семьи с одним ребёнком подойдёт двухкомнатная квартира, но, если вы работаете из дома, понадобится и рабочий кабинет. Продумайте заранее, будет ли это отдельное помещение или, например, получится зонировать спальню.
Район города. Обратите внимание на инфраструктуру района — близость к работе, общественному транспорту, магазинам, школам и больницам. Выберите одну или несколько локаций, которые удовлетворяют вашим запросам, чтобы сузить поиск.
Качество дома. Узнайте год постройки здания, материалы, использованные при строительстве, когда проводили капитальный ремонт и какая коммунальная компания его обслуживает.
Состояние квартиры. Учтите, что, покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете столкнуться с необходимостью ремонта. Например, нужно будет проводить полный косметический ремонт или докупать мебель. Приблизительно посчитайте, сколько стоит подготовить квартиру к переезду, и прибавьте эту сумму к цене, чтобы оценить реальную стоимость.

Где искать квартиру для покупки

Есть три способа найти жильё на вторичке: через интернет-сервисы, по рекомендациям знакомых или с помощью агентства недвижимости. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Интернет-сервисы. Позволяют быстро оценить весь рынок недвижимости в городе: сколько квартир продаётся прямо сейчас, как они распределены по районам, какой разброс по ценам и так далее. Есть возможность настроить поиск по фильтрам: указать район, расстояние от метро, год постройки дома и даже высоту потолков.

На сайте М2 большой выбор фильтров — настраивайте поиск по своим запросам

При самостоятельном поиске есть риск потратить время на неактуальные объявления. Такое бывает, когда собственники уже продали квартиру, но забыли убрать её из интернета. А ещё можно наткнуться на мошенников — заплатить деньги за чужое имущество и остаться ни с чем. Чтобы не попасть в такую ситуацию, рекомендуем обезопасить себя.

Например, у М2 есть Защита сделки: недвижимость проверят, если найдут риски, то дадут рекомендации по их устранению, выдадут гарантийный сертификат. Даже если будут выявлены скрытые риски, и что-то пойдёт не так, юристы защитят ваши интересы в суде или компания вернёт полную стоимость квартиры по договору.

Поиск через знакомых. Если квартиру продают ваши родственники, друзья или друзья друзей, вы будете меньше переживать по поводу подводных камней. Обычно люди дорожат своей репутацией, поэтому одни рекомендуют только надёжные варианты, а вторые стараются не подвести рекомендателя. А ещё можно договориться на более выгодные условия: попросить сделать скидку или оставить мебель. Минус такого способа в том, что, скорее всего, доступных вариантов квартир будет мало или не будет совсем.

Агентства недвижимости. Если у вас нет опыта покупки квартиры или вы не хотите тратить время на поиск, обратитесь к профессионалам. Риелторы помогут быстрее найти объекты, которые подходят под ваши потребности и бюджет. Они проверят документы на юридическую чистоту и проведут вас по всем этапам сделки. Агентство берёт комиссию, в среднем 100–200 тысяч за сделку.

Как обезопасить покупку квартиры на вторичке

Вторичные квартиры являются настоящим полем для работы мошенников. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, изучите все документы, связанные с квартирой и продавцом.

Проверьте паспорт продавца на подлинность и убедитесь, что его данные совпадают на всех последующих документах. Затем выясните, по какому документу текущий собственник приобрёл недвижимость: договору купли-продажи, дарения или приватизации. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить регистрацию права собственности.

Какие ещё документы стоит проверить — зависит от конкретной ситуации и рисков, которые она несёт.

Несколько собственников. Чтобы купить квартиру, которая принадлежит нескольким лицам, нужно получить согласие от каждого из них. Иначе после покупки один из бывших владельцев может сообщить, что не давал согласия, и тогда сделку признают недействительной. Проверяйте количество собственников по выписке из ЕГРН.

Если квартирой владеют супруги, получите нотариальное согласие на продажу от второго лица. А при наличии детей понадобится разрешение от органов опеки.

Продажа по доверенности. Если продавец не является собственником квартиры и предлагает совершить сделку по доверенности, стоит насторожиться. Такой документ может оказаться подделкой. Чтобы обезопасить себя, попробуйте договориться напрямую с собственником квартиры или хотя бы попросите его присутствовать при заключении договора.

Если это невозможно, убедитесь в законности документа. Для этого проверьте, чтобы паспортные данные продавца совпадали с теми, что указаны в доверенности. А также пробейте доверенность по реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты — так вы будете уверены, что документ настоящий.

Наследственная квартира. Если продавец получил квартиру по наследству, убедитесь, что больше никто не претендует на имущество. Попросите его составить и заверить у нотариуса заявление, что он не знает о существовании других наследников, а если они вдруг появятся — возьмёт все риски на себя. Если выяснится, что разрешения других наследников не было или их права были ущемлены, сделку могут признать недействительной.

Долги по коммунальным платежам. Долги по оплате капитального ремонта передаются новому собственнику вместе с жильём. Попросите у продавца выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что на квартире нет обременений и долгов по ЖКХ.

Незаконная перепланировка. Если собственник снёс стену и объединил комнаты, проверьте, получил ли он разрешение на такие действия. Жильё с незаконными планировками станет головной болью для новых владельцев, так как возвращать прежний вид квартиры придётся за свой счёт. Изучите техпаспорт и сравните, совпадает ли планировка квартиры на бумаге и в жизни.

Если квартира оказалась «чистой» по всем параметрам и вы готовы купить её, запросите у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Она поможет доказать, что человек был дееспособным и нёс полную ответственность за свои действия. Родственники не смогут оспорить сделку и вернуть недвижимость через суд.

Для большей гарантии и покупки без лишних хлопот лучше обратиться к юристам или риелторам. Они помогут проверить все документы, обнаружить юридические проблемы, такие как правовые споры или скрытые проблемы с квартирой.

Как зарегистрировать сделку

Если вы приняли окончательное решение, можно переходить к заключению договора. Укажите в документе данные продавца, покупателя и квартиры. Пропишите, есть ли у объекта обременения. Зафиксируйте стоимость, а также срок и способ расчёта.

Составить договор можно самостоятельно или с помощью специалистов: риелтора, юриста или нотариуса. В некоторых случаях нотариальное заверение является обязательным. Например, если в сделке участвуют несовершеннолетние, продажа осуществляется по доверенности или вы покупаете не всю квартиру, а долю в ней.

После заключения договора нужно подать заявление о регистрации имущества в Росреестр. Сделать это можно через отделение МФЦ. Для этого понадобятся следующие документы:

заявление о госрегистрации
квитанция об уплате госпошлины
паспорта продавца и покупателя
доверенность, если продавец не является собственником
договор купли-продажи

После регистрации вы получите договор купли-продажи с государственной печатью и выписку из ЕГРН. Оформление этих документов в МФЦ занимает обычно девять рабочих дней. При этом нужно уплатить госпошлину в размере 2000 рублей, обычно эти расходы покрывает покупатель.

Если вы не хотите самостоятельно готовить документы и ездить в МФЦ, воспользуйтесь сервисом «Сделка» от М2. Специалисты подготовят все документы: договор купли-продажи, договор на аванс или задаток, акт приёма-передачи. Вам не нужно беспокоиться, что чего-то не хватает или что-то заполнено не так: мы позаботимся обо всех формальностях.

До заключения договора деньги будут храниться в банке ВТБ — продавец получит их только после регистрации сделки в Росреестре. Так что процесс полностью прозрачный и безопасный. Мы поддержим на всех этапах: проверим заявление перед отправкой, проконтролируем регистрацию в Росреестре и пришлём готовые документы о праве собственности на ваш email.

Какие особенности стоит учесть при покупке

В некоторых ситуациях сделка требует дополнительных действий. Вот самые распространённые.

Кредит. При покупке квартиры в ипотеку сначала обратитесь в банк: он должен выдать предварительное согласие. Затем выберите жильё и сообщите об этом. Оценщик осмотрит объект, сделает фотографии и проверит документы. Если всё будет хорошо и банк одобрит выбранную квартиру, можно совершать сделку.

Подробнее о покупке жилья с маткапиталом читайте в нашей статье.

Материнский капитал. Вы можете использовать маткапитал, чтобы приобрести жильё во вторичке. При этом недвижимость должна находиться в России и быть пригодной для проживания. Если вы оформляете ипотеку, воспользоваться субсидией можно сразу: внести деньги в качестве первоначального взноса, оплатить основной долг или погасить проценты. Для покупки квартиры за наличку придётся подождать три года с момента рождения ребёнка.

Покупка через риелтора или агентство. Если покупаете квартиру через посредника, не забудьте составить с ним договор об оказании услуг. Это обезопасит вас от мошенничества. Пропишите, когда специалист получит своё вознаграждение — обычно это происходит после завершения сделки.

Что делать после оформления сделки

Когда сделка оформлена, квартира считается вашей собственностью, но на этом процесс не заканчивается. Нужно сделать ещё несколько важных шагов, чтобы жильё полностью принадлежало вам и впоследствии не возникло юридических проблем.

Шаг 1: подписываем акт приёма-передачи. Этот документ нужен, чтобы зафиксировать факт передачи ключей от квартиры новому владельцу. Перед тем как подписать его, удостоверьтесь в надлежащем состоянии жилья, наличии мебели, если квартира продавалась вместе с ней, и отсутствии долгов за коммуналку. Старый владелец должен закрыть их окончательно именно на этом этапе.

Шаг 2: переоформляем лицевой счёт. Лицевой счёт должен быть оформлен на владельца. Это даст вам возможность брать выписки и справки по квартире, а также получать квитанции на своё имя. Узнайте у бывшего собственника адрес управляющей коммунальной компании и обратитесь в их офис для переоформления. Вам понадобятся паспорт и свидетельство о собственности.

Шаг 3: регистрируемся в квартире. С документом о собственности на руках можно прописать в новой квартире себя и свою семью. Тогда дети смогут ходить в ближайшие школы и детские сады, а вы — обращаться в больницы и поликлиники по месту регистрации.

Оформить прописку можно лично в отделении МФЦ или через сайт Госуслуг. Понадобятся паспорт собственника, паспорта тех, кого нужно зарегистрировать, выписка из ЕГРН или технический паспорт квартиры и договор купли-продажи.

Приобретение квартиры на вторичном рынке — это важное решение, которое нужно принимать осознанно, и пользоваться услугами профессиональных риелторов и юристов. Так вы обеспечите себе покупку надёжного и комфортного жилья.

Запомнить: как защитить сделку на вторичке

Воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» М2 – юристы компании найдут и учтут все подводные камни перед покупкой квартиры, дома или земельного участка. А если возникнут скрытые риски, докажут правоту клиента в суде или вернут полную стоимость квартиры по договору.