Чем различаются аванс и задаток
С виду два понятия похожи. И то и другое — предварительные платежи, которые часто используют при покупке недвижимости. Обычно с их помощью продавец убеждается: намерения покупателя серьёзны, можно готовиться к сделке.
Но с юридической точки зрения аванс в договоре отличается от задатка. В основном разница касается правил возврата платежей и оформления. Сейчас разберём подробнее.
Если вы оформляете сделку через сервис М2, мы можем помочь с подготовкой договора купли-продажи и других важных документов. Для этого нужно выбрать услугу «Подготовка договора» при оформлении сделки. Наши специалисты изучат вашу ситуацию и составят документ, адаптированный под неё.
Кроме этой опции, в Сделку от М2 входят электронная регистрация и Сервис безопасных расчётов. Вы сможете быстро зарегистрировать право собственности покупателя и убедиться, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации.
Аванс
Отдельного понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет. Но на практике его используют довольно часто, поэтому проблем с определением аванса практически не возникает.
Фактически аванс — это предоплата. Так называют часть суммы, которую покупатель передаёт продавцу до сделки в счёт стоимости квартиры. Эту сумму позже прописывают в договоре купли-продажи как уже внесённую.
- Сам аванс фиксируют с помощью специального соглашения, которое оформляют до передачи денег. Ещё его можно прописать как отдельный блок в предварительном договоре купли-продажи.
- Если сделка срывается, аванс возвращают покупателю вне зависимости от того, кто именно отказался от купли-продажи.
Аванс можно внести деньгами, а можно — ценным имуществом. Но на практике чаще всего используют именно деньги.
Например, так может выглядеть шаблон соглашения об авансе. Источник
Задаток
В отличие от аванса, понятие задатка напрямую прописано в Гражданском кодексе. Кроме платёжной функции, задаток несёт в себе обеспечительную. То есть подтверждает, что и продавец, и покупатель готовы выполнить обязательства.
Задаток тоже оформляется через специальное соглашение, а его сумма прописывается в договоре и учитывается как часть стоимости квартиры. Но вот условия возврата у него другие:
- Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток ему не возвращают.
- Если срыв сделки произошёл из-за продавца, покупатель может вернуть задаток в двойном размере.
- Если стороны договорились об отмене сделки по обоюдному согласию, покупателю возвращают полную сумму задатка.
Задаток можно внести только деньгами. Использовать в его качестве имущество нельзя.
Так может выглядеть отрывок из соглашения о задатке. Обязательно указывайте, что это именно задаток, а не аванс. Источник
Отличия от обеспечительного платежа и залога
Кроме аванса и задатка, существует ещё один вид предварительной выплаты — обеспечительный платёж. По своей сути он похож на задаток: подтверждает, что стороны готовы заключить договор. Разница в том, что стороны сами определяют, что будет с платежом при нарушении оговорённых условий.
Например, продавец может прописать в документе, что покупатель обязан возместить ему убытки, если сорвёт сделку. То есть оставить у продавца ту часть обеспечительного платежа, которая покроет расходы на поиск нового покупателя.
Обеспечительный платёж считается более гибким инструментом. Но в реальных сделках купли-продажи он встречается реже аванса и задатка. В основном его применяют в договорах аренды.
Ещё аванс и задаток не стоит путать с залогом. Это совсем другой инструмент: он обеспечивает обязательства за счёт имущества. Суть в том, что, если одна из сторон не исполнит договорённости, вторая сможет потребовать заложенное имущество в счёт оплаты.
Самый частый вариант использования залога в сделках с недвижимостью — ипотека. В этом случае кредитором выступает банк, который выдаёт покупателю кредит. Но бывает и так, что залог оформляют между покупателем и продавцом.
Например, продавец и покупатель могут договориться о выплате стоимости жилья по частям. А чтобы подстраховать бывшего собственника, на его имя оформляют залог на квартиру. Продавец сможет вернуть себе недвижимость, если покупатель перестанет платить.
Учтите, что залог недвижимости нужно регистрировать. Понадобится составить отдельный документ или прописать условия залога в договоре купли-продажи, а затем передать в Росреестр.
Что выгоднее использовать при сделке с недвижимостью
Как правило, в каждой ситуации — свои нюансы. Поэтому и выбор зависит от обстоятельств. Если конкретнее, от того, насколько стороны уверены в сделке:
- Задаток выгоден для тех, кто точно знает, что не откажется от сделки. Например, для продавца, который чётко понимает, что не передумает с продажей квартиры. Или для покупателя, который твёрдо определился с объектом и полностью его проверил.
- Аванс удобнее для стороны, у которой есть сомнения. Например, для покупателя, который ещё не проверил юридическую чистоту квартиры. Или для продавца, который пока не знает, точно ли готов продавать жильё этому человеку.
В реальной жизни чаще всего стороны выбирают аванс. Его плюс в том, что это самый простой платёж из всех перечисленных. Минус — если одна сторона сорвёт сделку, убытки второго участника никто не покроет.
Кроме того, стороны всегда могут выбрать обеспечительный платёж. Он позволяет гибко определять, какими будут условия возврата, если покупка квартиры по какой-то причине сорвётся.
Как оформлять договор с авансом и задатком
Шаг 1. Оформить соглашение. Если до покупки недвижимости покупатель вносит предоплату, сперва нужно подписать соглашение. Во всех случаях для него обязательна письменная форма. Но как именно его оформлять, зависит от типа платежа:
- В соглашении о задатке нужно обязательно прописать, что это именно задаток. Иначе платёж могут признать авансом. Ещё следует упомянуть условия возврата: деньги не вернутся при срыве сделки по вине покупателя и вернутся в двойном размере, если сделку сорвал продавец. Стоит дать ссылки на ст. 380 и 381 ГК РФ: именно там прописаны эти условия.
- В соглашении об авансе можно написать «аванс» или «предоплата». Ещё в тексте стоит упомянуть, что сумма возвращается покупателю при срыве сделки по любым причинам. Это соглашение часто делают частью предварительного договора купли-продажи.
- В соглашении об обеспечительном платеже также нужно прописать его название. Кроме того, важно составить чёткий перечень ситуаций, когда деньги не возвращаются покупателю или возвращаются частично.
Регистрировать соглашения или заверять их у нотариуса не обязательно. Но они ещё понадобятся сторонам при подписании основного договора.
Если у вас есть сложности с составлением документов — М2 поможет. Вы можете заказать консультацию у юриста, чтобы разобраться, или оформить Защиту сделки для полной проверки квартиры и продавца. Либо оформить сделку через наш сервис: в неё можно включить подготовку договора купли-продажи под вашу ситуацию.
Шаг 2. Написать расписку. После подписания соглашения покупатель передаёт продавцу деньги. А тот, в свою очередь, пишет расписку — подтверждает, что действительно их получил. Ведь само по себе соглашение ещё не доказывает, что стороны рассчитались друг с другом.
Шаг 3. Внести информацию в договор. В самом договоре купли-продажи обязательно нужно прописать весь порядок расчётов. В частности, упомянуть, какую часть суммы уже внесли в качестве аванса или задатка. А само соглашение — прикрепить к документу в качестве приложения.
Вообще, прикладывать соглашение к договору по закону не обязательно, но крайне желательно: если по поводу сделки возникнет спор, это приложение поможет доказать внесение аванса или задатка.
Какие ошибки встречаются при оформлении аванса и задатка
Называть аванс задатком и наоборот. Например, если в соглашении пишут «задаток», а в договоре купли-продажи — «аванс», возникает путаница. Сторонам будет сложно доказать, какой именно платёж они подразумевали.
Не проверять получателя денег. Аванс или задаток нужно передавать только собственнику квартиры или его представителю по доверенности. Если отправить деньги, например, на счёт матери продавца — есть риск, что платёж не засчитают. А вернуть его при срыве сделки будет очень сложно. Кстати, поэтому же деньги не стоит передавать наличными: банковские переводы надёжнее.
Требовать удержания аванса при срыве сделки. Иногда продавцы хотят подстраховать себя и прописывают в соглашении пункты вроде: «при отказе покупателя от сделки аванс переходит в собственность продавца». Но это незаконно, и в случае проблем суд, скорее всего, признает этот пункт недействительным.
А как тогда покрыть расходы при отказе покупателя от сделки?
Продавец имеет право добавить в предварительный договор условие о неустойке. Например, указать, что, если покупатель отказывается от сделки, он платит штраф. Можно сказать так: «продавец имеет право удержать сумму штрафа из аванса».
Суть в том, что неустойка и аванс должны быть отдельными сущностями. Аванс всегда возвращается. Но, кроме него, существует ещё и штраф.
Не писать расписку. Соглашение подтверждает, что стороны согласны на аванс или задаток. Но его подписывают до передачи денег, а значит, оно не доказывает, что их действительно заплатили. Поэтому покупатель обязательно должен просить расписку: это более веское доказательство.
Платить деньги до проверки квартиры и продавца. Любые платежи лучше отложить, пока вы не убедитесь в порядочности второй стороны. С задатком и авансом часто мошенничают, причём это может сделать и продавец, и покупатель. Поэтому всегда начинайте с проверки и только потом договаривайтесь о предоплате.
Чтобы убедиться в безопасности купли-продажи, можете использовать Защиту сделки от М2. Наши юристы проверят объект и продавца перед сделкой и дадут рекомендации: насколько безопасно покупать квартиру. Если же риски вскроются уже после покупки, наши юристы будут защищать ваши права на недвижимость в суде.
Сравнительная таблица: аванс, задаток, обеспечительный платёж и залог
| Аванс | Задаток | Обеспечительный платёж | Залог | |
|---|---|---|---|---|
| Назначение | Предоплата | Предоплата и обеспечение | Предоплата и обеспечение | Обеспечение |
| Предмет | Деньги или имущество | Только деньги | Деньги или ценные бумаги | Имущество или неимущественные права |
| Условия возврата | Всегда возвращается | Если сделку сорвал покупатель — не возвращается, если продавец — возвращается в двойном размере | Прописываются в соглашении или договоре | Снимается, если вторая сторона полностью выполнила обязательства |
| Риски | Если одна сторона сорвёт сделку, вторая не получит компенсацию | Если не прописать, что это задаток, его могут признать авансом | Если есть условие «возврат в двойном размере за отказ», могут перепутать с задатком | При неуплате покупатель рискует потерять квартиру |
Список источников
- ГК РФ Статья 487. Предварительная оплата товара.
- ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке.
- ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
- ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платёж.
- ГК РФ Статья 381.2. Применение правил об обеспечительном платеже.
