Шаг 1. Изучить официальные источники
Чтобы надёжно проверить застройщика перед покупкой, недостаточно изучить его официальный сайт. Лучше всего собрать информацию о компании в нескольких реестрах — так у вас на руках будет максимум сведений. Рассказываем, куда смотреть и на что обращать внимание.
Единый реестр застройщиков. Это официальный сервис, где публикуют информацию обо всех застройщиках в России. Доступ к нему открытый — не нужно регистрироваться или подтверждать личность. Можно поискать в перечне нужного застройщика и прочитать о нём всю основную информацию:
- Полное наименование компании, её ИНН и ОГРН.
- Количество проектов и домов, которые строит или уже построила компания.
- Список жилых комплексов, в которых продаются квартиры.
- Сведения о том, использует ли застройщик эскроу-счета.
- Контакты компании и её руководителя.
- Список учредителей и бенефициаров застройщика.
- Перечень банков, с которыми сотрудничает компания.
- Проектные декларации, отчётность и другие официальные документы.
- Членство в официальных организациях застройщиков.
Более надёжными считаются компании, которые входят в саморегулируемые организации, вовремя публикуют отчётность о своих работах и уже возвели немало домов и ЖК. Ещё не помешает изучить документы: что говорят результаты аудиторских проверок и что застройщик заявляет в проектных декларациях.
Реестр проблемных объектов. Это ещё один официальный единый реестр — там сообщают о домах, которые не сдали вовремя. В отличие от предыдущего сервиса, этот рассказывает не о компаниях, а о самих объектах. Но можно использовать поиск по застройщику и посмотреть, есть ли у него ЖК, не сданные в срок или с замороженным строительством.
ЕГРЮЛ и сайт ФНС. В Едином государственном реестре юридических лиц и на сайте налоговой можно поискать официальное название компании. Правда, из ЕГРЮЛ придётся запрашивать выписку, зато из неё вы быстро узнаете основные показатели застройщика. Например:
- какие виды деятельности у него указаны как основные — это должно быть строительство многоквартирных домов;
- в каком статусе находится организация, нет ли сведений о банкротстве или ликвидации;
- менялись ли в последнее время собственники и руководители компании.
У налоговой есть сервис «Прозрачный бизнес», в котором можно запросить и выписку из ЕГРЮЛ, и дополнительные сведения. Например, посмотреть информацию о налогах и доходах компании, узнать больше о её бухгалтерской отчётности.
Если вы не хотите просматривать подробные выписки, хотя бы изучите карточку компании в сервисе. Там перечислены основные пункты: есть ли у застройщика задолженности по налогам, вовремя ли он сдаёт бухгалтерскую отчётность и так далее.
Картотека арбитражных дел. В официальной картотеке можно поискать дела с участием компании и проверить судебную историю застройщика. Нужно ввести в поиск его наименование, ИНН или ОГРН. Если у застройщика несколько юрлиц — по очереди проверьте все.
Само по себе наличие судебных дел не означает, что компания ненадёжна. Но если их много и они однотипные, например на застройщика подают в суд дольщики, — стоит задуматься. Проверяйте, о каких суммах идёт речь в спорах и чем они обычно заканчиваются.
Банк данных исполнительных производств. Это сервис Федеральной службы судебных приставов, который публикует информацию об исполнительных производствах в адрес человека или компании. Поищите по нему — не открывали ли из-за долгов дела на застройщика или кого-то из его учредителей.
Реестр Федресурса. В этом сервисе публикуют информацию о банкротствах физлиц и компаний. Вообще, если застройщик собирается обанкротиться, он вряд ли будет продавать квартиры. Да и в других реестрах об этом напишут. Но на всякий случай проверить застройщика и учредителей всё-таки не помешает.
Сайт застройщика и сайт проекта. Обычно сайты компаний дают меньше информации, чем официальные реестры. Но по закону застройщики обязаны публиковать там свои юридические документы, проектные декларации и разрешения на строительство. Кроме того, там можно узнать вещи, о которых не пишут в реестрах:
- Посмотреть фотографии и видео хода строительства — активно ли идут работы и на каком этапе находятся сейчас.
- Узнать об изменениях в проекте — если застройщик решит передвинуть сроки или что-то поменять в ходе строительства, он напишет об этом на сайте.
- Оценить рендеры — они не слишком информативны, но дают представление, как должен выглядеть ЖК после постройки.
Чтобы проверить застройщика, смотрите не только рекламные материалы. Сопоставляйте их с тем, что написано в проектной декларации и других официальных документах. Если там есть расхождения, стоит задуматься.
Если вы ещё не уверены, какого застройщика выбрать для покупки квартиры, — сервис М2 Новостройки поможет узнать больше о проектах в вашем городе.
Мы публикуем информацию о ЖК, прикладываем основные документы и рассказываем о сроках сдачи. Можете начать с изучения карточки ЖК в нашем сервисе, а уже потом прицельно проверять застройщика через официальные сервисы.
Шаг 2. Поискать информацию о застройщике в СМИ
Выписки из реестров показывают строгие цифры и факты — это полезно, но при покупке квартиры людям важны и другие вещи. Например, удобно ли сотрудничать с застройщиком, качественные ли у него получаются дома. Проверить это проще всего с помощью новостей в СМИ и соцсетях. Вот что стоит сделать:
- Поищите название застройщика или ЖК на сайтах газет и журналов. Это могут быть крупные федеральные СМИ или региональные издания. Вторые бывают даже информативнее, особенно если застройщик небольшой и работает только по одному городу.
- Посмотрите, какие новости в основном публикуют о застройщике. Одно дело — если это что-то нейтральное вроде «N объявил о новом проекте». Другое дело — если СМИ пишут о десятках исков от разгневанных дольщиков и низком качестве готовых квартир.
- Проверьте, что пишут в соцсетях. Подойдут городские группы и каналы, а ещё тематические сообщества жителей ЖК или дольщиков. Если каждый второй жалуется, что застройщик сдал квартиру с меньшим метражом, чем было заявлено, или публикует фото дыр в стенах — есть смысл усомниться в качестве.
Например, если СМИ пишут, что застройщик постоянно переносит сроки сдачи жилья, — стоит быть готовым, что такое может случиться и у вас. Источник
Учитывайте, что люди охотнее делятся негативными новостями, чем позитивными. Если застройщик сдал дом в срок и выполнил все обязательства — дольщики вряд ли об этом напишут. Зато любую проблему, скорее всего, вынесут в публичное поле.
Единичные негативные сообщения вида «мне не отвечали целые сутки» ещё не говорят о ненадёжности застройщика. А вот если люди массово жалуются, что компания их игнорирует, — это уже более весомый аргумент.
Шаг 3. Проверить конкретную новостройку и ЖК
Если с застройщиком всё хорошо — можно переходить к проверке конкретного дома. Это не менее важно, чем изучение компании целиком.
Информацию можно искать на тех же ресурсах, о которых мы говорили раньше. Например, в едином реестре застройщиков или проблемных объектов. А ещё на сайте жилого комплекса и в классифайдах. Обратите внимание на несколько факторов:
- Разрешение на строительство — когда оно выдано, сколько действует и есть ли оно вообще.
- Проектная декларация — что в ней написано и совпадает ли эта информация с тем, что застройщик показывает на сайте и рендерах.
- Сроки сдачи — какой период застройщик заявлял изначально, менялся ли он со временем, были ли переносы.
- Ход строительства — публикует ли девелопер фотографии и видео со стройки, насколько активно идут работы.
Если есть возможность, стоит съездить в район застройки лично. Так вы сможете своими глазами увидеть работающих строителей и процесс возведения дома. Активную стройку видно сразу: по площадке движется оборудование, а люди заняты делом.
Основную информацию об интересующем ЖК можно посмотреть через сервис М2 Новостройки. Мы показываем детали, которые важны будущим покупателям: как застройщик оформляет сделку, сколько будет стоить квадратный метр и в какой срок сдадут квартиры. Информация регулярно обновляется: если девелопер перенесёт срок, вы об этом узнаете.
Если вас всё устраивает и вы готовы к покупке квартиры — можете оформить сделку с новостройкой через сервис М2. Мы поможем разобраться с деталями и наладить коммуникацию между вами и застройщиком.
Шаг 4. Оценить наличие тревожных признаков
Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры было проще, мы подготовили для вас чек-лист возможных красных флагов.
🚩 Компания создана недавно, у неё мало опыта и нет сданных объектов.
🚩 В документах указано другое юридическое лицо — не то, которое предлагает квартиры.
🚩 Застройщик не даёт доступа к проектной документации.
🚩 Сведения на сайте противоречат данным из официальных реестров.
🚩 Сроки сдачи переносятся, строительство отстаёт от графика.
🚩 У компании есть большие долги и многочисленные иски.
🚩 Руководители и учредители постоянно меняются.
🚩 Застройщик торопит с подписанием документов.
🚩 Компания предлагает внести большую часть суммы до подписания договора долевого участия.
🚩 Важные условия проговариваются устно, но не фиксируются в документах.
🚩 Цена объекта занижена по сравнению с аналогами, а застройщик никак это не объясняет.
По отдельности эти признаки не обязательно говорят, что застройщик ненадёжный. Но вот если вы нашли сразу несколько совпадений — это повод насторожиться. Возможно, стоит притормозить с покупкой квартиры или поискать альтернативные варианты от другого застройщика.
Краткие выводы
- Проверить строительную компанию можно с помощью единого реестра застройщиков, а также сервисов налоговой, баз данных по судам и исполнительным производствам.
- Стоит посмотреть, что о застройщике пишут в СМИ и соцсетях, нет ли в его адрес волн негатива от дольщиков.
- Обращайте внимание, что застройщик говорит о сроках сдачи конкретного ЖК, нет ли переносов и активно ли идёт строительство.
- В общении с застройщиком отмечайте, не торопит ли он вас, не пытается ли скрыть информацию и подкрепляет ли слова документами.
Список источников
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.
- Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» № 186-ФЗ.
