8 мин

5 ноября

Проверка документов на новостройку: чек-лист покупателя

От разрешения до эскроу-счетов

Анна Маврина

Автор статей

Перед покупкой новостройки важно защититься от рисков — проверить застройщика и будущий объект. Мы уже рассказывали, где найти документы для проверки, а сейчас публикуем вторую часть материала. В ней поговорим, куда именно смотреть и как проверить информацию.

М2 — экосистема сервисов для сделок с недвижимостью

Мы помогаем людям проводить сделки с жильём, брать ипотеку и защищать своё право собственности, а ещё выбирать и покупать новостройки. А в статьях журнала М2Медиа рассказываем обо всём, что связано с квартирными вопросами.

Какие документы проверить и где их найти

Большинство документов на новостройку есть в открытом доступе. Это проектная декларация, разрешение на строительство и информация о праве застройщика на земельный участок. Застройщик обязан предоставлять их людям без запроса.

А вот договор долевого участия или уступки в открытом доступе не найти. Просмотреть его может только тот, кто уже планирует сделку.

Где искать документы и на что ещё стоит посмотреть, мы рассказывали в предыдущей статье. А здесь сконцентрируемся на конкретных пунктах: какую информацию проверять и на что обращать внимание.

Разрешение на строительство

Это главный документ, который разрешает застройщику возводить дом. Без него строительство будет незаконным. А если с разрешением что-то будет не так, проект могут остановить. Поэтому важно замечать тревожные признаки заранее.

Вот на что стоит смотреть, когда проверяете разрешение на строительство:

Срок действия — если он истечёт через месяц-два, не факт, что девелопер успеет достроить дом.
Адрес, этажность и площадь — они должны совпадать с теми, что описаны в проектной декларации.
Юрлицо, на которое оформлено разрешение, — важно, чтобы оно было тем же, что в договоре долевого участия (ДДУ).
Кадастровый номер участка — он должен совпадать с указанным в выписке из ЕГРН на землю.

Если разрешение будет действовать ещё несколько лет — всё хорошо, квартал, скорее всего, успеют достроить

Один из важных пунктов проверки — убедиться, что информация во всех документах совпадает. То есть застройщик везде называется одинаково, реквизиты те же, а сроки и проекты не отличаются друг от друга.

Если в документах на недвижимость найдутся расхождения, в будущем это может повлечь проблемы со строительством. Не факт, что покупать такое жильё безопасно.

Проектная декларация

Сама по себе проектная декларация — довольно объёмный документ, в котором непросто разобраться. Хорошая новость в том, что читать её полностью и не нужно. Сейчас расскажем, как проверить документ, чтобы не запутаться.

Проектная декларация состоит из двух разделов: сведения о застройщике и объекте. В каждом из них есть информация, которую важно учесть:

В сведениях о застройщике важно проверить наименование юрлица — совпадает ли оно с названием в договоре и разрешении на строительство. Ещё стоит посмотреть, какие проекты реализовал девелопер и нет ли у него задолженности: в декларации пишут и об этом.
В сведениях об объекте важны сроки сдачи и ввода в эксплуатацию. Это разные цифры: бывает, что ключи выдают через полгода-год после возведения дома. Ещё не помешает свериться с проектом дома и квартир — посмотреть, совпадают ли метраж и благоустройство с обещаниями застройщика.
Важно изучить и раздел о финансировании — как именно оно будет проводиться. Как правило, застройщики должны использовать эскроу-счета. Если информации о них нет, есть смысл насторожиться.

Например, тут видно, что застройщик планирует возвести дом к 1-му кварталу 2030 года, а вот ввести его в эксплуатацию — только в конце сентября. Такие вещи важно знать, чтобы избежать недопониманий

Ещё одна деталь: если застройщик решает что-то поменять, он вносит изменения в декларацию, а потом публикует её в новой редакции. Лучше сверить несколько версий: посмотреть, не менялись ли сроки, проекты квартир и другие важные пункты.

Если вы выбираете жилой комплекс под свои нужды, можете использовать для поиска наш сервис Новостройки. Собрали в одном месте предложения разных девелоперов и всю информацию о них — от сроков до документов.

Узнать больше

Документы на земельный участок

Застройщик может возводить дома на своей земле или на той, которую арендует. Каким именно способом он пользуется, можно узнать с помощью выписки из ЕГРН на земельный участок.

Оптимальный вариант — если земля у застройщика в собственности. Это значит, что он полностью контролирует происходящее и не прекратит строительство из-за внезапного разрыва договора.
Аренда земли у государства — чуть более рискованный случай. Государственные и муниципальные органы имеют право расторгнуть договор аренды, если застройщик не возведёт ЖК вовремя. Если такое произойдёт, стройка встанет. А ещё важно, чтобы срок аренды был дольше срока строительства, иначе девелопер просто не успеет достроить дом.
Самый небезопасный вариант — субаренда. То есть ситуация, когда застройщик арендует землю у компании, которая тоже её арендовала, например у государства. А значит, действующих лиц больше, и все они могут влиять на строительство. Если кто-то из участников решит внести изменения в договор — есть риск, что застройщик вообще потеряет права на земельный участок.

Ещё в выписке из ЕГРН стоит проверить вид разрешённого использования земли (ВРИ). Он должен допускать многоквартирную застройку. Причём нужной этажности: малоэтажный, среднеэтажный или высотный дом.

Кроме выписки, ВРИ участка можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Там он может называться по-разному, главное — чтобы там было разрешено строить ЖК или многоквартирный дом

Договор долевого участия

Это основной документ, по которому продаются новостройки. Вы подписываете его, когда покупаете квартиру, но ознакомиться с ним дают ещё до сделки.

Мы рекомендуем внимательно читать текст договора, чтобы убедиться, что в нём нет подозрительных моментов. Вот на что стоит обратить внимание:

Точное описание дома и квартиры. В договоре должны быть прописаны номера дома и квартиры, этаж, площадь, планировка будущего жилья и характеристики отделки. Убедитесь, что информация не отличается от того, что изначально предлагал застройщик.
Цена и порядок оплаты. Надёжнее всего передавать застройщику деньги через эскроу-счета — они защищают дольщиков в случае проблем со строительством. Если компания убеждает вас использовать другие методы, например ваучеры, — помните, что они менее безопасны.
Срок передачи объекта. Посмотрите, в какой срок застройщик обязуется отдать вам готовую квартиру. А ещё обязательно проверьте, нет ли в договоре пункта о том, что вы должны автоматически соглашаться на перенос сроков. Такого пункта не должно быть в договоре: это не очень-то законно. Дольщик всегда вправе отказаться и потребовать компенсацию за просрочку.
Условия приёмки. Посмотрите, что застройщик пишет о процессе и о своих обязательствах. Например, каким образом он планирует устранять нарушения, если покупатель найдёт их при приёмке.
Гарантии и обязательства. В договоре должно быть прописано, что будет, если застройщик не сможет выполнить обязательства. Убедитесь, что этот пункт есть, а сроки гарантии не занижены. Они должны составлять не менее 5 лет для всего дома и от 3 лет для технологического оборудования.
Порядок расторжения договора. Посмотрите, на каких условиях каждая из сторон может отказаться от ДДУ и что должна сделать в этом случае.
Реквизиты. Убедитесь, что в договоре указано то же юрлицо, что в других документах застройщика. А после сделки обязательно проверьте, что договор зарегистрировали в Росреестре.

Договор уступки прав требования

Это второй вид договора, по которому могут продавать новостройки. Его используют, если другой покупатель оформил ДДУ, а потом решил перепродать ещё недостроенный объект. Вот что стоит проверить, если покупаете квартиру по такому договору:

Текст первоначального ДДУ. К вам должны перейти все права и обязательства, указанные в исходном договоре.
Факт оплаты. Проверьте, полностью ли прошлый покупатель оплатил стоимость квартиры или к вам перейдёт ещё и его долг.
Согласие застройщика. Иногда в договоре долевого участия прописано, что провести уступку можно только с разрешения застройщика. Уточните, так ли это и дал ли девелопер согласие.
Наличие залога. Если прошлый покупатель брал ипотеку и она ещё не выплачена, вам понадобится получить разрешение банка перед сделкой.
Сумма в договоре уступки. Сравните её с суммой в исходном договоре долевого участия. Учитывайте, что, если застройщик обанкротится, вы сможете вернуть только стоимость по ДДУ — не по договору уступки.

Эскроу-счёт

Застройщики получают деньги от покупателей через специальные эскроу-счета. Средства лежат на этих счетах, пока дом не введут в эксплуатацию. А если застройщик обанкротится — все деньги вернут покупателю.

Когда проверяете документы застройщика, обязательно посмотрите, использует ли он эскроу-счёт. Другие способы заплатить за новостройку менее безопасны и не всегда законны.
Посмотрите, в каком банке будут храниться деньги. Дело в том, что средства на эскроу-счёте застрахованы в пределах 10 млн рублей. Если квартира дороже, при банкротстве банка есть риск потерять часть суммы. Так что заранее убедитесь: банк надёжный и не рискует обанкротиться.

Если вы планируете брать ипотеку на покупку новостройки, можете воспользоваться нашим калькулятором. Укажите цель кредита «Новостройка», стоимость жилья и условия, а мы подберём реальные программы от банков. После этого вы сможете подать заявку и оформить ипотеку в едином окне нашего сервиса.

Узнать больше

Дополнительные документы

Договор бронирования. Часто застройщики предлагают забронировать квартиру — закрепить за собой на короткий срок. Это платная услуга, которую предоставляют по отдельному договору. Если вы решили оформить бронь, учитывайте:

Возвратность платежа. Порой бронирование называют «информационной услугой» и не возвращают деньги за него, если человек отказывается от квартиры. Посмотрите, нет ли такого пункта в договоре.
Конкретизацию квартиры. Убедитесь, что застройщик фиксирует за вами конкретную квартиру, а не просто «объект с такими-то характеристиками». Во втором случае есть риск, что квартиру заменят на похожую без вашего ведома.
Фиксацию цены. Проверьте, что застройщик обязывается закрепить цену, о которой вы договорились. Иначе он может завысить её и предложить вам ДДУ уже на других условиях.

Предварительный договор. Его заключают до сделки, чтобы подтвердить: продавец и покупатель готовы подписать основной договор в такой-то срок. Он кажется менее важным, чем ДДУ, но проверять стоит и его:

Посмотрите, какие условия сделки описаны в преддоговоре: они должны совпадать с тем, что будет написано в основном ДДУ.
Проверьте условия для разрыва преддоговора: не придётся ли вам платить неустойку при отказе от сделки.
Оцените сроки выхода на сделку: совпадают ли они с теми, что назвал застройщик.
Подсчитайте обеспечительный платёж: если он почти равен цене квартиры, это опасно. Деньги по преддоговору не защищены эскроу-счетами, и при банкротстве застройщика их очень сложно вернуть.

Иные договоры. Зачастую застройщики предлагают подписать множество других документов. Например, об оказании агентских услуг, сопровождении и страховке. Многие из этих услуг платные: если вы подпишете документ не глядя, окажетесь должны застройщику больше денег, чем планировали. Поэтому правило тут одно.

Внимательно читайте любой документ, который предлагает вам застройщик. Если вы видите дополнительные платежи или сомнительные пункты — не подписывайте. А если не понимаете, о чём идёт речь, попросите отсрочку и проконсультируйтесь с юристом или риелтором.

Краткие выводы

Перед покупкой новостройки проверьте проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на землю и сами тексты договоров.
Обязательно убедитесь, что информация во всех документах совпадает: название застройщика везде одинаковое, как и сведения о проекте.
Когда проверяете эскроу-счёт, узнайте больше о банке, где будут храниться деньги: нет ли у него финансовых проблем.
Если застройщик предлагает подписать дополнительные документы, изучите их перед подписанием. Если сомневаетесь — уточните непонятные моменты или проконсультируйтесь с юристом.