Новостройка — это квартира от застройщика, которой еще никто не владел. По мнению Минстроя, новостройкой может считаться квартира, которую купили у юридического лица по договору:
долевого участия или уступки права требования до ввода дома в эксплуатацию;
купли-продажи после ввода в эксплуатацию, при этом покупатель — первый собственник.
Сам дом может быть на этапе котлована, в процессе строительства или введен в эксплуатацию. Если же квартира в новом доме, но в ней успели пожить другие люди, пусть и недолго, — это будет уже не новостройка, а новая вторичка.
В этой статье говорим о новостройках от застройщика.
Решить, каким должен быть новый дом
Редко бывает, что квартира идеально подходит по цене, местоположению, площади и срокам строительства — обычно приходится выбирать. Если бюджет ограничен, можно рассмотреть пригород. Если в семье дети и важно, чтобы рядом были школа и сад, — выбрать район с развитой инфраструктурой, даже если он будет далеко от метро.
В общем, выбор места — это жонглирование желаниями и возможностями.
На сайте Метра квадратного можно посмотреть новостройки в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России. Часть проектов уже завершена, остальные будут сданы в разные сроки
Как вариант, выпишите на лист бумаги, что важнее всего, а чем можно пожертвовать, и выбирайте квартиру под эти параметры.
Например, семье из шести человек важно, чтобы квартира была просторной — от 100 м², но недорогой. У них есть машина, поэтому остановки общественного транспорта им не принципиальны, а еще они готовы жить далеко от города, лишь бы дома было много места. В семье есть дети, поэтому нужны детская площадка во дворе и садик. В итоге они выбрали четырехкомнатную квартиру в жилом комплексе в ближнем Подмосковье.
В целом для покупки можно рассмотреть дом:
— до которого можно добраться общественным транспортом или на машине без трехчасовых пробок;
— где есть нужная инфраструктура: школа, детский сад, спортзал, стадион, парк, торговый центр;
— с приемлемой экологической обстановкой — там, где нет мусороперерабатывающего завода на соседней улице.
Определиться с этапом строительства и застройщиком
После того как определились, где должен быть дом, можно посмотреть на приемлемый этап строительства.
Если квартира нужна в ближайшее время, дом должен быть уже сдан или до его сдачи остается немного времени. Но в хороших проектах к этому моменту почти не остается свободных квартир, а те, что есть, — это чаще варианты на первом этаже или с большой площадью.
И наконец, обычно такие квартиры дороже , чем варианты на стадии строительства.
Если есть другая квартира, в которой можно жить, дом может быть на любом этапе строительства, и чем ближе к котловану, тем ниже цена. Но здесь нужно учитывать риски: сроки сдачи могут сместиться, застройщик — обанкротиться, а во дворе дома вместо полноценной игровой площадки окажется одна горка.
Подробнее о том, покупать ли квартиру, которую еще не построили, мы рассказали в другой статье.
Если есть возможность, вместе с квартирой лучше сразу покупать кладовку и парковочное место, потому что потом, скорее всего, их в продаже уже не будет.
Проверить документы застройщика и дома
Если устраивает район и жилой комплекс, а в нем есть подходящие квартиры, пора проверить юридическую чистоту застройщика. Об этом мы подробно рассказали в статье «Как выбрать застройщика, чтобы не остаться без квартиры».
Но проверить только застройщика недостаточно, по каждому дому у него должны быть отдельные документы — проектная декларация и разрешение на строительство. Эти документы можно посмотреть на официальном сайте девелопера или попросить показать в офисе. Подробнее об этих документах мы также рассказали в статье.
Выбрать между кирпичным, монолитным и панельным домами
Если покупаете квартиру в Москве, Петербурге или другом крупном городе, под нужные параметры могут подходить несколько проектов сразу. Чтобы отсеять лишние варианты, посмотрите, из чего построены эти дома. Современные многоэтажки бывают трех основных типов:
кирпичные — строятся дольше всего, больше двух лет, но считаются самыми комфортными, хотя и стоят дороже остальных. Чаще всего встречаются в комфорт- и премиум-классах. В них хорошая звукоизоляция и можно сделать перепланировку, но из-за долгой усадки несколько лет нежелательно делать дорогой ремонт;
монолитные — из железобетона с металлическим каркасом. Такие здания строят в основном 1,5–2 года, по цене они где-то между кирпичными и панельными. Звукоизоляция в них хуже, чем в кирпичных домах, но приемлемая, а еще можно сделать перепланировку;
панельные — из железобетонных плит по принципу сэндвича. Чтобы построить панельную многоэтажку, нужно от нескольких месяцев до года — это самые быстрые и дешевые дома. В них почти все стены несущие, а значит, сделать перепланировку не получится. Кроме того, там может быть плохая звукоизоляция.
Оптимальный вариант по стоимости и качеству — монолитный дом. Если позволяет бюджет, можно взять квартиру в кирпичном доме, если денег мало — в панельном. Но с панельными домами есть нюансы: они дешевле, но из-за плохой звукоизоляции и сложностей с перепланировкой жить в них не так комфортно.
Если ищeте квартиру в новостройке, оставьте свои пожелания, и консультант Метра квадратного бесплатно подберёт варианты за 10 минут.
Риелторам доступен бесплатный сервис по продаже новостроек.
Подписать договор и оплатить квартиру
Если с застройщиком и домом всё в порядке, можно переходить к сделке. Вот что здесь важно.
Договор. Факт подписания договора не означает, что квартира принадлежит покупателю: полноправными владельцами становятся после регистрации права собственности в Росреестре. Вид договора зависит от того, построен дом или нет:
долевого участия, или ДДУ, — если строительство еще идет;
купли-продажи — если дом сдан.
Рассказываем на примере договора долевого участия — его используют чаще всего.
Проекты договоров застройщики выкладывают на своих сайтах, но проект и реальный договор могут различаться, например если застройщик вписал еще несколько пунктов и не обновил файл на сайте. Обычно мы рассказываем, что прописывают в договоре и на что обратить внимание, но в этом случае рекомендуем только одно: показать договор юристу, потому что в договоре разобраться не так-то просто.
Если с договором всё в порядке, его регистрируют в Росреестре. Это можно сделать самому или этим займется застройщик за отдельную плату, иногда — бесплатно.
Оплата. После регистрации договора в Росреестре покупатель оплачивает квартиру своими деньгами или банковскими по ипотеке. При этом деньги поступают не напрямую в строительную компанию, а на эскроу-счет — через эти счета уже работают почти все строительные компании. Это значит, что деньги покупателя будут лежать в банке, пока застройщик не отдаст ключи от квартиры.
Приёмка квартиры. После оплаты застройщик достраивает дом и приглашает покупателя на приёмку квартиры. Во время нее менеджер компании сверяет документы, а покупатель, если всё в порядке, подписывает акт приема-передачи квартиры и получает ключи.
Можно не подписывать акт сразу, а пригласить специалиста, чтобы он оценил качество квартиры, например с этим могут помочь эксперты Метра квадратного. Стоимость услуги зависит от площади квартиры: так, экспертиза помещения до 50 м2 стоит 4990 рублей.
Также проверить квартиру можно самому — об этом мы рассказали в этой статье. Если что-то будет не так, нужно составить претензию и отказаться подписывать акт, — и подписать его только после того, как дефекты исправят.
Регистрация права собственности. В конце покупателю остается зарегистрировать право собственности на готовую квартиру. Это можно сделать непосредственно в Росреестре, через МФЦ или кадастровую палату. Услуга бесплатная, но придется оплатить пошлину — 2000 рублей; при удаленной регистрации дадут скидку 30%. Для регистрации потребуются документы: паспорт, договор с застройщиком, квитанция об оплате пошлины — точный список можно посмотреть на сайте Росреестра.
После регистрации права собственности информация о покупателе и квартире появится в Едином государственном реестре недвижимости, или ЕГРН.
Если я покупаю квартиру в новом, только что построенном, доме у инвестора, а не у застройщика, она считается новостройкой?
Неважно, у кого вы покупаете квартиру. Если она новая, никому не принадлежала, а сделка оформляется с юрлицом, квартира считается новостройкой.
Мой знакомый предложил купить у него квартиру в доме, который еще не построили. Как это возможно?
По закону и с согласия застройщика участник долевого строительства, то есть ваш знакомый, может продавать еще недостроенную квартиру. Вернее, он продает право на нее, ведь квартиры как таковой пока нет. Сделка проходит по договору уступки права требования, и это всё равно считается новостройкой.
Почему в интернете квартиру, которую я хочу купить, продают разные люди и по разной цене?
Такое может быть, мошенничества тут нет. Просто квартиры от застройщика могут предлагать частные риелторы, агентства недвижимости, инвесторы и даже подрядчики, которые получили их как оплату за работу.
Список использованных источников
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12238-ЕС/07 Об информации для включения в разъяснения Минфина РФ в целях реализации Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. // СПС КонсультантПлюс.
