Сделки с апартаментами: как риелтору провести их проще, быстрее и безопаснее

И как снять тревогу покупателей

Анна Маврина

Автор статей

Апартаменты — полноценный сегмент рынка, но сделки с ними вызывают больше вопросов, чем с квартирами. Разбираемся, чем апартаменты отличаются от квартиры при покупке и как риелтору поможет Сделка от М2.

Кто и зачем покупает апартаменты

Апартаменты похожи на квартиры, но отличаются юридическим статусом. Они считаются коммерческой недвижимостью: в них нельзя прописаться, а коммунальные платежи выше. Но именно из-за этого апартаменты дешевле квартир. А значит, привлекательны для многих категорий покупателей:

Инвесторов, которые хотят перепродать недвижимость дороже, чем купили.
Арендодателей, которые ищут бюджетный объект под сдачу.
Предпринимателей, которые планируют открыть апарт-отель или хостел.

Для жизни апартаменты приобретают реже. Обычно их используют как инвестиционный актив: порог входа ниже, чем при покупке квартиры, а окупается такая недвижимость быстрее.

Для инвестиций покупают разную недвижимость, в том числе жилую. Но апартаменты купить проще, чем квартиру, поэтому на старте многие выбирают именно их. Источник

Апартаменты для инвестиций распространены и на первичном, и на вторичном рынке. В первом случае речь идёт о новых объектах, которыми ещё никто не владел. Часто апарт-комплексы ещё не достроены, поэтому и недвижимость в них дешевле.

На вторичном рынке апартаменты продают инвесторы, которые вложились в них ещё на этапе строительства. А ещё прошлые владельцы, которые уже использовали недвижимость для своих целей.

Сделку с апартаментами можно безопасно провести через сервис от М2, причём как на первичном, так и на и вторичном рынке. Специалисты помогут вам на всех этапах: от подготовки договора до регистрации сделки с недвижимостью.

А ещё мы всегда на связи. Если у клиента или риелтора возникнет вопрос по сделке, менеджер оперативно на него ответит.

Узнать больше

Чем сделка с апартаментами отличается от покупки квартиры

Большинство отличий апартаментов от квартир — в том, как можно использовать недвижимость. Например, в апартаментах нельзя прописаться и на них выше налоги. Зато в апарт-комплексах менее строгие законы о тишине. А в самих объектах можно заниматься коммерческой деятельностью: устроить хостел или сдавать посуточно.

Обычно налог на владение рассчитывается для апартаментов по коммерческой ставке: до 2% от кадастровой стоимости. Но в некоторых городах, например в Москве, существуют реестры апартаментов со льготным налогообложением.

В реестр могут включить здание, которое отвечает определённым условиям. Жители таких апартаментов могут платить 0,5–1% от стоимости, но льгота распространяется только на физлиц.

Сама купля-продажа в теории выглядит так же, как с квартирами. Но только в теории: на практике нюансы всё-таки есть. Разберём, чем апартаменты отличаются от квартиры при покупке.

Сделками с апартаментами чаще интересуются предприниматели. Это могут быть ИП, самозанятые или руководители организаций. Если они будут покупать недвижимость как ИП или на имя юрлица, им понадобится больше документов и согласований.

Апартаменты от застройщика облагаются НДС. Это важно, если одна из сторон — ИП или юридическое лицо, которое платит налог на добавленную стоимость. Его можно учесть в налоговом вычете для компаний, но это опять-таки означает больше сложностей с документами.

На апартаменты реже дают ипотеку. Предложений меньше, чем в случае с квартирами, и для клиента это сужает выбор. Впрочем, даже так возможностей взять ипотеку достаточно.

Налог с продажи обычно выше. Предельный срок владения для апартаментов никогда не может составлять 3 года — он всегда не меньше 5 лет. А если объект использовали для бизнеса, например сдавали, срок владения обнуляется. Налог придётся платить полностью — вычеты для апартаментов тоже не действуют.

Льготы недоступны. Апартаменты нельзя купить в рамках семейной, военной или IT-ипотеки, и за их покупку не дают налоговый вычет по НДФЛ. Использовать материнский капитал тоже не получится.

У сделок с апартаментами есть и другие особенности. Например, к ним сложнее применить режим совместно нажитого имущества. Их не признают единственным жильём, поэтому, если владелец накопит долги, недвижимость могут изъять. Задолженность по ЖКУ не аннулируется при продаже, а переходит к новому владельцу. И даже дольщики защищены меньше, чем в случае с квартирами.

Из-за всего перечисленного покупка апартаментов вызывает тревогу у клиентов. Они задают больше вопросов, чаще требуют перепроверять информацию и просят о максимально безопасной сделке с недвижимостью.

Четыре главные боли риелтора в сделках с апартаментами

Хотя апартаменты — полноценный сегмент рынка, они по-прежнему вызывают у клиентов тревогу и вопросы. Сделка с ними воспринимается как нетипичная. Поэтому покупатели могут нервничать, задавать больше вопросов и требовать более внимательного сопровождения.

Вот с какими нюансами сделок с апартаментами риелторы сталкиваются чаще всего.

Клиент сомневается в юридической чистоте

Такое чаще всего бывает с людьми, которые начали зарабатывать на недвижимости недавно. Или с теми, кто планирует купить апартаменты, чтобы жить там. У подобных клиентов возникают вопросы, законно ли использовать недвижимость так, как они хотят, не возникнет ли проблем. Часто они переживают из-за регистрации: в апартаментах нельзя прописаться, и многих это отпугивает.

💡 Что делать риелтору: заранее изучить частые вопросы об апартаментах и подготовить на них ответы.

Предпринимателям можно объяснить: сделка с апартаментами вполне легальна, и их разрешено использовать для бизнеса.
Инвесторам стоит предложить апарт-комплексы на первичном рынке — чтобы точно исключить возможную негативную историю объекта.
А людям, которым важна возможность постоянной регистрации, лучше рассказать о других вариантах. Возможно, им больше подойдёт квартира. Если же им хватит временной регистрации — они могут рассмотреть и апартаменты.

Слишком много ручных коммуникаций и уточнений

Не всегда клиенты хорошо разбираются в апартаментах. Это значит, что на риелтора ложится больше работы. Приходится дольше согласовывать сделку, разъяснять детали, подбирать объекты. Если покупатель — предприниматель, возможно, понадобится больше документов. Зачастую детали сделки разрознены: приходится учитывать десяток разных ведомств и сервисов.

💡 Что делать риелтору: нарабатывать базу проверенных объектов, востребованных среди покупателей разных категорий. Часть обязанностей можно делегировать помощникам или обратиться к цифровым сервисам вроде Сделки от М2. Они возьмут на себя рутину, а вы сможете сосредоточиться на работе с клиентом.

Участники сделки находятся в разных городах

Сделки с апартаментами бывают межрегиональными чаще, чем купля-продажа квартир. Инвестор или предприниматель может жить в одном городе, но заниматься бизнесом — в другом. А ещё есть категория клиентов, которые живут на два города и приобретают апартаменты, чтобы временно поселяться там во время поездок.

💡 Что делать риелтору: повышать экспертность в области дистанционных сделок с недвижимостью. Их можно проводить через сервис М2: клиентам понадобится один раз прийти в банк в своём городе или не делать этого вообще.

Клиент чувствителен к безопасности расчётов

Покупатели апартаментов — часто ИП, самозанятые или владельцы юрлиц. Расчёты с ними бывают сложнее. Например, организации на ОСН понадобится учесть НДС. Продавцу чаще всего нужно заплатить полный налог без льгот. А покупатель, который берёт апартаменты на этапе строительства, может переживать из-за возможного банкротства застройщика. Эти факторы усиливают тревогу со всех сторон сделки.

💡 Что делать риелтору: максимально обезопасить расчёты между продавцом и покупателем. В случае с первичным рынком можно напомнить покупателю про эскроу-счета — их используют и при покупке апартаментов. А в случае со вторичкой пригодится сервис безопасных расчётов.

Как цифровой формат сделки решает проблемы

Упростить расчёты и провести безопасную сделку с недвижимостью помогут цифровые сервисы. Сделка от М2 подходит для апартаментов, дистанционных и межрегиональных расчётов. Её можно использовать, если кто-то из участников — ИП или организация.

С М2 купля-продажа недвижимости станет проще для всех участников:

Вся сделка проходит в едином контуре. Документы, расчёты и коммуникация проходят через один канал — личный кабинет М2. Больше не нужно использовать разрозненные сервисы и усложнять процессы. Всё, что можно автоматизировать, автоматизировано, поэтому ниже потребность в ручном контроле.
Можно проводить дистанционные и межрегиональные сделки. Через сервис М2 можно провести полностью дистанционную сделку с недвижимостью — сторонам не придётся даже приходить в банк. Есть и второй вариант: прийти в банк один раз для оформления договора.
Сервис безопасных расчётов включён в услугу. Деньги покупателя перейдут продавцу, только когда Росреестр зарегистрирует право собственности нового владельца. До этого они будут храниться на специальном счёте под контролем банка.
Уведомления и статусы — в одном месте. Риелтор или его клиент может в любой момент посмотреть актуальный статус сделки. А если что-то изменится, всем сторонам тут же придёт уведомление. Исследования М2 говорят, что это важно для клиентов: они хотят знать, что происходит на каждом этапе.

Наполнение Сделки можно менять. Например, добавить подготовку договора купли-продажи, чтобы юристы М2 разобрались с важным документом вместо вас. Или подключить Защиту сделки, которая поможет обезопасить покупателя от оспаривания сделки.

Купить или продать недвижимость через сервис легко: достаточно зарегистрироваться, выбрать дату сделки и подгрузить документы. А в нужный день подписать договор, провести расчёты и подать автоматический запрос на регистрацию сделки в Росреестре. Наши менеджеры будут на связи на любом этапе — им можно задать любой вопрос о процессе.

Узнать больше