1. Владелец не оформил перепланировку
По закону запрещено ломать и возводить стены в квартире как вздумается. Это опасно — можно избавиться от стены, которая не вписывается в дизайн-проект, а потом обрушится целый подъезд. Поэтому любую перепланировку нужно согласовывать.
Чтобы проверить, была ли вообще перепланировка, запрашивайте технический план из БТИ, который нужно сравнить с реальным расположением конструкций.
Если же владелец квартиры не согласовал перепланировку, то вся ответственность перейдет на покупателя. Причём неважно, знал ли он о незаконной перепланировке или нет.
Чтобы узаконить перепланировку, придётся вызывать инженера из БТИ, составлять технический план и обращаться за проектом перепланировки. Потом уже идти в муниципалитет и просить узаконить изменения. В случае отказа придётся идти в суд.
Нового владельца оштрафуют, а некоторые трансформации могут не одобрить никогда. Например, если снесли несущую конструкцию, убрали дверь между кухней и комнатой при газовой плите или перенесли санузел и он оказался над жилыми комнатами соседей. Тогда остаётся только вернуть квартиру в первоначальный вид, в противном случае жилье могут отобрать и продать на публичных торгах.
Помимо этого, если покупатель хочет взять квартиру в ипотеку, некоторые банки могут не одобрить заявку, когда обнаружат незаконные изменения.
2. У квартиры слишком часто менялись собственники
Если в течение года квартиру продавали уже два раза, то это серьезный повод насторожиться. Может, каждый новый владелец обнаруживал, что с квартирой что-то не так и в ней невозможно жить, например, из-за шумных соседей.
Ещё хуже — когда мошенники перепродают собственность несколько раз, чтобы скрыть следы продажи по поддельным документам. Они могут купить квартиру, хозяин которой умер и не имеет наследников. Затем продать её несколько раз по поддельным паспортам, чтобы очистить историю жилья для нового покупателя. А когда новый собственник покупает недвижимость, то сделка незаконна, и он может потерять деньги и саму квартиру.
Обязательно проверьте историю квартиры и всех её многочисленных владельцев — закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Скорее всего окажется, что за этим стоит какая-то неприятная ситуация, которая выльется для нового владельца головной болью или потерей денег.
Кроме того, лучше привлечь юриста и проверить все правоустанавливающие документы, поскольку самому знать и увидеть все нюансы сложно.
3. Владелец занижает цену больше чем на 20%
Нет ничего страшного, если собственник сбрасывает цену на 5–10% по объективным причинам, которые не скрывает (плохой ремонт в квартире или далеко от метро). Но когда скидка переваливает за 20%, то это уже тревожный звоночек. Чтобы понять, адекватна ли скидка, посмотрите несколько похожих квартир в конкретной локации и сравните стоимость.
Причин низкой цены может быть несколько. Возможно, есть какие-то проблемы с документами, например, в квартире прописан несовершеннолетний. Выписать можно только через суд, а это долгий и неприятный процесс. Или родственники воспользовались недееспособностью собственника и пытаются продать квартиру без его ведома.
Чтобы проверить всех зарегистрированных и тех, кто был прописан ранее, запросите у продавца справку о регистрации по форме 9. Её может быстро получить в отделении МФЦ собственник или любой другой зарегистрированный жилец.
Если к большой скидке добавляется просьба владельца указать в договоре купли-продажи меньшую цену, чем вы должны заплатить, то скорее всего он пытается уйти от налогов. За этим может скрываться мошенническая схема. При продаже квартиры, которой собственник владеет менее пяти лет (в общем случае), он должен уплатить подоходный налог — 13 % от разницы между изначальной стоимостью и стоимостью продажи объекта. Чем меньше эта разница, тем меньше ему платить.
4. Продавец находится под судом
Наличие каких-либо судебных споров с участием собственника может закончиться для него неблагоприятно и повлиять на имущество, включая квартиру, которую хочет продать. Например, суд постановит взыскать с продавца крупную сумму денег или вообще признает банкротом. В этом случае могут оспорить сделки за последние три года до начала процедуры банкротства.
Чтобы проверить, участвует ли собственник в судебных делах, зайдите на портал арбитражных судов и портал судов общей юрисдикции, введите ФИО продавца. Еще один вариант — проверить выписку из ЕГРН. Если квартира арестована или находится под залогом, то это будет написано.
Так что даже если он успел продать квартиру новому владельцу, договор признают недействительным и недвижимость заберут. Жилье продадут с аукциона, чтобы покрыть долги банкрота. При этом покупателю квартиры не вернут деньги, он становится в очередь остальных кредиторов банкрота.
5. У продавца серьёзные задолженности
Самые распространенные долги — это неоплаченные коммунальные услуги. В теории для покупателя это неопасно, поскольку они начисляются не на квартиру, а на собственника. Но всё равно после покупки квартиры придётся разбираться с управляющей компанией и доказывать, что вы не обязаны выплачивать задолженность.
Ещё случается так, что единственная возможность продать квартиру для собственника — это избавиться от долга. Тогда он берёт кредит. Продавец уверен, что погасит задолженность из денег, которые получит при продаже. В этом случае при получении кредита он может заложить имущество, например, ту самую квартиру. И всё это может плохо кончиться — если он не погасит заём по каким-то причинам, то недвижимость отберут.
То же происходит, если у продавца другие долги, например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. Его могут признать банкротом и отобрать квартиру.
Чтобы узнать, есть ли у продавца задолженности по коммуналке, попросите у него справку от управляющей компании. Если же хотите проверить долги перед кредитной организацией, то тут нужны сведения из бюро кредитных историй (БКИ). Всё можно сделать онлайн на Госуслугах, но сведения может получить только сам продавец.
6. Владелец состоит на учёте в психдиспансере
Нужно быть крайне внимательным при покупке квартиры у собственника с алкоголизмом, наркозависимостью или психическим заболеванием. Лучше вообще отказаться от такого варианта. Потому что в любой момент после сделки хозяин может заявить, что находился в неадекватном состоянии и потребовать квартиру обратно.
Попросите у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца. Сделки с продавцами старше 65-70 лет лучше проводить через нотариуса и только с личным присутствием собственника.
Причём для успешного судебного урегулирования ему даже не нужно полжизни числиться в психдиспансере. Достаточно судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни с подтвержденным диагнозом и свидетельства соседей.
Этим часто пользуются мошенники, работая по понятной схеме. Родственники, опекуны или сам собственник могут в день заключения договора показательно обратиться в психдиспансер с жалобами на состояние владельца недвижимости. После продажи сторона собственника обращается в суд, где он заявляет, что вообще не помнит, что продавал квартиру.
Более того, продавец может заявить, что не получал никаких денег за квартиру. Именно поэтому нельзя соглашаться на расчёты наличными — доказать факт оплаты без банковских платежных документов невозможно. И получить от продавца обратно плату будет очень сложно. В итоге сделку признают недействительной и покупатель остается без денег и квартиры.
Как железно защититься от всех рисков
Сразу обратиться к узким специалистам и не пытаться разобраться во всех нюансах самостоятельно. Например, сервис «Защита сделки» от Метра Квадратного поможет предотвратить любые риски и избавит от неприятных сюрпризов при покупке квартиры.
Защита сделки — это полное юридическое сопровождение сделки под ключ с гарантией на всю стоимость квартиры:
полная проверка объекта и продавца плюс рекомендации по устранению рисков;
составление договора купли-продажи;
консультации с юристом по сделке без ограничений;
сопровождение в суде в случае оспаривания ;
выплата полной стоимости объекта при реализации любого риска.
✔ Гарантия 10 лет. Юристы сервиса настолько уверены в своих силах, что дают гарантию на свои услуги. Они готовы выплатить всю стоимость объекта, если обнаружатся какие-то проблемы уже после сделки. Например, через пять лет появятся новые наследники или выяснится, что предыдущая сделка была проведена с нарушением.
✔ Защита от любых рисков. Услуга предусматривает любое развитие событий, которое может навредить клиенту. Например, если продавец оказался банкротом или при продаже квартиры нарушены права несовершеннолетних.
✔ Любая недвижимость и стоимость. C сервисом можно покупать квартиру, частный дом и земельный участок за какую угодно цену.
Теперь вы знаете про всё риски признаки «опасной» квартиры. И если не хотите возиться с этим сами и получить гарантии защиты при покупке жилья, используйте сервис «Защита сделки». Даже если что-то пойдет не так, вы получите свои деньги за недвижимость обратно.
