Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры

Спасёт ли справка из ПНД от мошенников и потери жилья

Чтобы сделка по продаже недвижимости состоялась, продавец и покупатель должны быть дееспособными, осознавать свои действия и руководить ими. Но есть и другой термин, который часто путают с дееспособностью, — сделкоспособность. Это способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Дееспособность и сделкоспособность — два разных термина, которые обычно путают, поэтому сначала разберемся в этом.

По закону дееспособность автоматически наступает с 18 лет либо с момента вступления в брак или эмансипации, если это случилось, например, в 16 или 17 лет. Она предполагает, что гражданин самостоятельно осуществляет свои гражданские права и обязанности, а также несет ответственность за свои действия. Сделкоспособность означает, что человек не только дееспособен, но и трезво оценивает ситуацию и может участвовать в сделке.

Если участник сделки признан недееспособным, и информация об этом есть в Росреестре, то такая сделка не состоится. Но если сделка по каким-то причинам всё же состоялась, то она будет являться ничтожной, и дееспособному участнику придется вернуть всё полученное по ней и возместить ущерб, причиненный другой стороне. Однако когда участник сделки дееспособен, но в момент совершения сделки по какой-то причине не осознаёт свои поступки — например, находясь под действием наркотических средств или в депрессии из-за тяжелых заболеваний — такую сделку могут оформить. Если потом в суде докажут, что во время сделки человек не осознавал ее значения, то такую сделку признают недействительной.

Как правило, покупатель в такой ситуации рискует больше. Если возникли проблемы с покупателем, всегда можно отдать продавцу квартиру и забрать деньги, но если проблемы со способностью осознавать свои действия возникли на стороне продавца, то у нового владельца квартиру могут отобрать. Суд постановит вернуть деньги, но их у продавца уже может не быть. И тогда он еще долго будет возвращать деньги за квартиру мелкими платежами, пока не погасит задолженность.

По внешнему виду не всегда можно понять, в адекватном ли для совершения сделки состоянии находится человек. Бывает и так: он приезжает на машине, отпускает пару шуточек и ведет себя нормально — сделку оформляют, а через три месяца выясняется, что во время продажи продавец был невменяем, хочет вернуть квартиру, а деньги уже потратил. Такими схемами часто пользуются мошенники, поэтому покупатели пытаются обезопасить сделку и просят справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, что продавец не стоит там на учете — это должно свидетельствовать, что он вменяем, понимает свои действия и способен вступать в договорные отношения.

Вместе с нашим экспертом Инной Киселевой разбираемся, так ли это на самом деле и помогут ли справки сохранить квартиру.

Справка не гарантирует сделкоспособность, но пригодится в суде

Справки из диспансеров подтверждают, что продавец не стоит на учете и не проходит лечение. Их получают лично по месту регистрации: сам покупатель не может пойти и взять такой документ за продавца, но может присутствовать при получении. В справке должно быть указано, что у человека нет психических заболеваний и наркотической зависимости, которые могли бы повлиять на его решения. Но не всё так просто.

В интернете встречаются объявления, где за плату предлагают проверить продавца по диспансерам через специальные базы данных. Здесь важно понимать, что обещать такое могут только мошенники и в реальности человек останется без справки и денег, так как никаких баз не существует. Законно запросить информацию, стоит ли продавец на учете в ПНД, может только сотрудник правоохранительных органов. Всё остальное считается незаконным, и за получение такой справки без присутствия продавца могут привлечь к уголовной ответственности за вмешательство в частную жизнь.

Если человек не стоит на учете у психиатра или нарколога, это еще не значит, что он адекватно оценивает свои действия, как и наоборот. У него могут быть алкоголизм, депрессия, серьезная болезнь, которые сказываются на его сделкоспособности и влияют на принятие решений. Потерять сделкоспособность можно даже временно: к примеру, когда в день сделки человек был под действием сильнодействующих лекарств и не понимал, что делает. Но в справках из психдиспансера и от нарколога не пишут, что человек осознает свои действия и точно не имеет зависимостей, а только указывают, что он не состоит на учете.

Кроме того, справки из диспансеров получают добровольно: нельзя заставить продавца это сделать, потому что в законе такого условия нет. Можно попросить продавца взять их и даже настаивать на этом, но он вправе проигнорировать любые требования.

Кажется, что справка не играет большой роли и только добавляет проблем, а значит от нее можно отказаться. Но лучше этого не делать.

Так выглядит справка из диспансера. На ней должны стоять подписи, печати врача и медицинского учреждения

В спорных ситуациях после продажи жилья справки могут стать косвенным доказательством добросовестности покупателя. Это не гарантирует, что квартиру не отберут, но покажет, что покупатель сделал всё возможное, чтобы получить информацию о собственнике при покупке недвижимости.

Наконец, если человек всё-таки стоит на учете, это будет сигналом для покупателя, и, возможно, он откажется от сделки. А если покупатель знал, что продавец стоит на учете в наркологическом диспансере или психоневрологии, и не отказался от сделки, суд может встать на сторону продавца.

Как обезопасить себя при сделке

В практике на рынке недвижимости есть случаи повышенного риска, когда следует просить у участников сделки все возможные документы и справки. Это нужно, если продавец или покупатель:

старше 65 лет;

общается только через посредника;

не пользуется мессенджерами и электронной почтой.

При этом успех сделки во многом зависит от внимательности покупателя. Если продавец часто не выходит на связь, лучше не пытаться оправдать его, а поискать другой вариант, даже если квартира очень понравилась.

Кроме того, выяснить, насколько человек адекватен, помогут бытовые вопросы: куда собственник планирует переехать после продажи квартиры, есть ли у него родственники или другое жилье. Если продавец говорит, что разберется по ходу дела, поживет до зимы на даче или у внучатой племянницы под Мурманском — лучше отказаться от сделки.

Итак, справки от психиатра и нарколога ничего не гарантируют. Если представители продавца в будущем будут оспаривать сделку из-за того, что продавец не осознавал своих действий, то защититься от рисков и увеличить шансы на победу в суде помогут следующие методы. Мы расположили их от самых значимых к наименее надежным.

Провести медицинское освидетельствование. На встречу приглашают нарколога-психиатра, который оценивает состояние продавца и делает заключение о его способности осознавать свои действия, то есть сделкоспособности. Услуга платная, но более эффективная, чем получить справку из диспансера.

Медицинское освидетельствование продавца перед сделкой можно заказать в частных и государственных клиниках. Но в суде охотнее принимают во внимание экспертное заключение из госучреждений.

Привлечь к сделке нотариуса. У нотариусов есть доступ к базе Росреестра, и они могут определять дееспособность сторон во время сделки. А чтобы подтвердить сделкоспособность, момент подписания договора обычно фиксируют на видео: если появятся разногласия, запись станет аргументом в суде.

Попросить водительское удостоверение. Водительские права косвенно указывают, что человек не стоит на учете в психдиспансере, так как для их получения он проходит медицинское освидетельствование.

Проверить, есть ли регистрация в качестве ИП или участие в управлении юридическим лицом. Если человек зарегистрирован в качестве ИП или участвует в управлении юрлицом, это может косвенно свидетельствовать о его дееспособности.

Внести в договор дополнительный пункт о дееспособности. Для безопасности в договор всегда надо вносить отдельный пункт и прописывать, что продавец осознает свои действия и подтверждает, что не состоит на учете у нарколога и психиатра.

На сайте Метра квадратного можно обезопасить себя и заказать электронную регистрацию сделки в одном из офисов ВТБ: специалист оформит бумаги, пообщается с продавцом и покупателем, а еще сам зарегистрирует право собственности на квартиру.

Привлечь к участию в сделке третью сторону. Например, сотрудника банка: во-первых, он может заметить странности в поведении продавца, а во-вторых, во всех банках ведется видеонаблюдение, и это может стать доказательством в суде.

Делать скрины в мессенджерах. Если продавец шлет голосовые в два часа ночи и пишет «Араипн7?ссз&!» в сообщениях, это повод засомневаться в его вменяемости. А если он ведет себя адекватно, поддерживает грамотный диалог, это надо зафиксировать: сделать скриншоты переписки. Они подтвердят, что продавец не подавал признаков неадекватности. Вообще в любой непонятной ситуации лучше делать скриншоты.

Быть мнительным при крупных сделках — нормально. Чем больше справок, документов, скриншотов и других доказательств соберет покупатель, тем выше его шансы выиграть в суде, если окажется, что продавец не осознавал свои действия во время сделки. Поэтому, если справки от нарколога и психиатра помогут спать спокойнее, лучше не стесняться и настаивать, чтобы продавец их получил.