7 мин
19 июня 2022

Какие сделки на вторичке чаще всего оспаривают в суде

Семь случаев, когда продавец может вернуть себе квартиру

К 2020 году число крупных мошенничеств с недвижимостью выросло на 33%: аферисты подделывают документы и сами собственники при продаже обманывают покупателей.

В таких случаях покупатель может не только зря потратить время, но и остаться без купленной квартиры. Например, если объявятся родственники предыдущего собственника и оспорят сделку.

Что такое недействительная сделка

В 2020 году Росреестр зарегистрировал 3,7 миллиона сделок купли-продажи на вторичке, а общее количество споров по недвижимости составило 370 000.

Это значит, что примерно каждая десятая покупка может быть оспорена в судебном порядке. Но это не повод считать, что все сделки потенциально опасны и продавцы только и мечтают о том, как обмануть покупателя.

На диаграмме ниже — статистика заявлений об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость по годам. В 2017 году количество обращений в суд выросло в два раза, но с 2018 года показатели выровнялись и теперь находятся на одном уровне, а значит, количество судебных споров растет не так быстро.

В СМИ часто появляются новости о том, как у покупателя отобрали квартиру, но на деле последние несколько лет количество оспоренных сделок держится на одном уровне. Источник: Судебный департамент

Однако есть судебные споры, которые повторяются из года в год. Если знать об их причинах, можно вовремя заподозрить неладное и, если есть риск, отказаться от сделки. Вместе с экспертом по недвижимости в Метре квадратном Инной Киселевой разбираемся, из-за чего можно оспорить права на недвижимость в теории и какие случаи чаще всего встречаются на практике.

После продажи квартиры появляются неучтённые наследники

Когда продают квартиру после смерти бабушки или любимого дяди, могут появиться наследники, о которых никто не знал. В 2020 году умерло 2,12 миллиона человек, а обращений по спорам о наследовании имущества поступило 97 517, то есть 4,5% дел о наследстве заканчиваются разборками в суде.

Продавец может утверждать, что он единственный наследник, а потом появится внебрачный сын и подаст в суд иск на покупателя о незаконности сделки. От такой ситуации не застрахован никто. Срок для принятия наследства — 6 месяцев со дня открытия наследства (смерти наследодателя), считается, что после этого времени наследник может свободно распоряжаться квартирой, но этот срок может быть восстановлен, если, например, неучтенный наследник в это время был в тюрьме или в экспедиции по тайге и понятия не имел, что что-то унаследовал. Так, в 2020 году из 29 802 рассмотренных судом обращений с просьбой восстановить срок наследования удовлетворили больше 90% — 27 714.

4,5% дел о наследстве заканчиваются судебными спорами

Чтобы защититься, нужно запросить у продавца все документы, которые касаются процедуры наследования: свидетельство о смерти, завещание, если оно есть, нотариальные документы о вступлении в наследство. Кроме того, продавец должен гарантировать, что он единственный наследник, и указать это в договоре купли-продажи. Но это тоже может оказаться бесполезным, если, например, внебрачная дочь докажет свои права на наследство, поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем покупать унаследованную квартиру.

У продавца есть несовершеннолетние дети, у которых есть доля в квартире

Примерно 80% сделок, которые нарушают права несовершеннолетних, признают недействительными. Если у ребенка в квартире есть доля, он имеет такие же права на недвижимость, как и его родители. Проверить это можно в выписке из ЕГРН, где отмечают всех правообладателей недвижимости.

Как продать или купить квартиру, в которой живут дети

Тогда для законности сделку проводят с согласия органа опеки и попечительства и привлекают к ней нотариуса.

В выписке из ЕГРН указывают всех собственников, у которых есть права на недвижимость

Как купить квартиру на материнский капитал

Но проблема в том, что права детей на квартиру могут нигде не отражаться, если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовали материнский капитал.

В таком случае органы опеки могут обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной, поэтому прежде, чем приобретать жилье у семьи с маленькими детьми, придется попросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете маткапитала и уведомление из банка о том, не использовали ли маткапитал на ипотеку.

Продавец проводит сделку без участия второго супруга

Зачем нужно согласие супругов на покупку или продажу жилья

Один из супругов может продавать квартиру без письменного согласия другого — в таком случае сделку тоже можно оспорить. Если муж продает квартиру, а жена не дала на это согласия, Росреестр укажет это в выписке ЕГРН.

Поэтому покупателю надо внимательно прочитать выписку из ЕГРН и проверить пункт о согласии третьих лиц.

В 2020 году суд принял 302 дела об оспаривании сделок с совместно нажитым имуществом и удовлетворил 161 из них. Так что если у владельца квартиры есть супруг или супруга, нужно, чтобы он оформил официальное согласие на продажу квартиры.

Продавец подделывает документы, чтобы продать квартиру через МФЦ

Чаще всего аферисты подделывают паспорт: переклеивают фотографию и выдают себя за собственника. Сотрудники МФЦ за такую ситуацию ответственности не несут, так как у них нет обязанности проверять подлинность документов, а продавец исчезает, как только получает деньги в МФЦ. Дальше покупатель будет судиться уже с реальным владельцем квартиры и, скорее всего, проиграет.

В судебной практике подделка паспорта встречается редко: из всех исков по недвижимости таких около 100 в год. Но бдительность не помешает. Чтобы избежать проблем, нужно внимательно проверять документы, не полагаться только на паспорт, а просить дополнительно предоставить СНИЛС, водительское удостоверение, именную банковскую карту, скриншот с Госуслуг. Еще лучше привлечь к сделке третью сторону, например банк или нотариуса, и использовать безопасные способы расчетов — аккредитив, СБР.

Есть миф, что мошенники могут подделать выписку из ЕГРН, показать ее покупателю и продать чужую квартиру. На самом деле это не так. С помощью выписки можно узнать характеристики недвижимости и про ее собственников, но для совершения сделки она не понадобится. К тому же выписку из ЕГРН можно заказать самому, ведь в ней указывают полезные для покупателя сведения, которые помогут выявить квартиру с нарушениями, — об этом мы писали в другой статье.

Продавец берет деньги и отказывается передавать право собственности

Схема выглядит так. Продавец подает при покупателе заявление в МФЦ о передаче прав собственности. После этого покупатель оплачивает квартиру наличкой или переводом на карту и уходит, а продавец возвращается и забирает заявление — таким способом он может продать одну и ту же квартиру нескольким людям.

Случай из практики эксперта

Покупатель взял квартиру в ипотеку. Чтобы заплатить меньше налогов, продавец попросил в договоре о купле-продаже занизить стоимость и указать не реальную цену квартиры в 20 миллионов рублей, а 17 миллионов. Оставшиеся 3 миллиона рублей он предложил положить в ячейку.

При аренде ячейки в договоре указывают условия раскрытия: например, продавец получает деньги, когда покупатель становится собственником. Покупатель этого не знал, а продавец ничего не сказал. В итоге в договоре об этом ничего не было, и продавец самовольно забрал деньги из ячейки и подал претензию на отказ от договора. Он мотивировал это тем, что покупатель пытался ввести его в заблуждение и приобрести квартиру по цене ниже рынка.

Как безопасно получить или передать деньги при покупке квартиры

Чтобы такого не случилось, расчеты надо проводить безналичным способом. При этом в банке нужно указать, что деньги можно выдать продавцу только после того, как он передаст право собственности покупателю. А от сделок, где хотят занизить цену договора, лучше отказываться, иначе оправдаться в суде и доказать добросовестность будет сложно.

Продавец прикрывает сделку купли-продажи дарением

С помощью сделок дарения иногда прикрывают куплю-продажу, чтобы не платить налоги. Из-за этого появляются проблемы: продавец берет деньги в наличной форме без расписок и подтверждения и дарит покупателю квартиру, а потом заявляет в суде, что одаряемый ввел его в заблуждение или заставил подарить жилье. Даритель получит квартиру обратно, а покупатель останется ни с чем, ведь официально он не платил за недвижимость. Это частый случай договорных споров.

Другая ситуация, когда квартиру дарят действительно безвозмездно: бабушка внучке, дядя племяннику. В этом случае рисков, что квартиру заберут, мало. Но они есть:

если в договоре дарения квартиры было условие о праве пожизненного проживания в ней дарителя, а новый собственник его нарушил. Например, мать отписала сыну квартиру с условием, что будет в ней жить до своей смерти, но сын вместо этого отправил ее в дом престарелых, а квартиру решил продать;

если договор дарения продавец подписал из-за угроз своей жизни и здоровью или близких. К примеру, «черные риелторы» угрожали женщине, что убьют ее, если она не подарит им квартиру.

Что можно и что нельзя делать с подаренной квартирой

Подытожим. Если квартиру дарят родственники, скорее всего, опасаться нечего. Но если сторонний продавец предлагает вместо договора купли-продажи квартиры оформить дарение, лучше отказаться от покупки.

Финансовый управляющий должника оспаривает сделку из-за банкротства

Если в отношении собственника ведется дело о банкротстве, все его сделки контролирует финансовый управляющий и должник не может сам продать квартиру. Причем под рассмотрение подпадают все сделки, которые совершал банкрот за три года.

С 2015 по 2021 год суды уже признали банкротами 420 000 граждан. Это значит, что из 114 357 457 человек старше 18 лет 0,36% банкроты. Соответственно, среди полумиллиона обанкротившихся граждан вполне могут быть продавцы квартир на вторичке.

Покупатель остался без квартиры, потому что продавец оказался банкротом

Покупатель оформил сделку с ипотекой. Но ни он, ни банк, ни страховая компания не проверили продавца на признаки банкротства. Собственник оказался банкротом, финансовый управляющий имуществом должника счел сделку выводом средств и оспорил ее в суде, а покупатель в результате остался без квартиры и с невыплаченным кредитом.

Читать решение суда

Защитить сделку на 10 лет

Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проверять продавца на признаки банкротства. Это помогут сделать юристы, которые изучат документы продавца и проверят его по доступным базам.

Так, в Метре квадратном можно заказать проверку недвижимости, и специалисты выяснят, не ведется ли по продавцу дело о банкротстве. Кроме того, можно заказать защиту сделки — с ее помощью покупатель будет застрахован на 10 лет от любых рисков потери жилья.

Создано: 19 июня 2022

Еще по теме

Правила покупки и продажи квартиры с маткапиталом
6 февраля
6 мин
Как я покупала квартиру с историей
26 декабря 2023
7 мин
Купить квартиру онлайн? Легко!
5 декабря 2023
5 мин
Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке
22 сентября 2023
5 мин