Можно ли использовать квартиру как офис: правила и риски

И почему превращать бабушкину трёшку в опенспейс — не лучшая идея

Анна Маврина

Автор статей

Аренда квартиры или комнаты дешевле, чем съём офиса. Поэтому предприниматели и небольшие компании нередко задумываются о том, чтобы работать в жилом помещении. Но у такого решения есть нюансы и ограничения по закону. Рассказываем, можно ли сдавать или снимать жильё под офис и что важно учесть.

М2 — платформа сервисов для сделок с недвижимостью

С помощью сервисов от Метра квадратного вы можете безопасно совершить сделку с недвижимостью, защитить её или взять ипотеку на любой объект. Мы помогаем продавцам и покупателям недвижимости, риелторам и агентствам. А в журнале М2Медиа рассказываем обо всём, что связано с жильём: от выбора квартиры до коммунальных платежей.

Содержание:

Что говорит закон об офисах в жилых помещениях
Офис в квартире для ИП и самозанятых
Офис в квартире для юридических лиц
Какие риски есть у аренды квартиры под офис
Аренда квартиры для работы: что важно знать
Краткие выводы

Что говорит закон об офисах в жилых помещениях

По закону квартира, комната или дом — жилые помещения. Они предназначены для того, чтобы жить в них, а не использовать в коммерческих целях. А для ведения бизнеса нужно использовать нежилые помещения: апартаменты, офисы и склады.

Тут есть нюанс: работать в квартире закон не запрещает. Человек имеет право, например, работать из дома через интернет. Или даже арендовать жильё, чтобы приходить туда как на работу. Но что именно разрешено, а что нет — зависит от вида деятельности и статуса предпринимателя. Сейчас расскажем подробнее.

Домашний офис устроить можно, а вот полноценный — вряд ли. Источник

Офис в квартире для ИП и самозанятых

✔️ Можно: принимать на дому клиентов и учеников, работать с документами, проводить онлайн-консультации из квартиры.

❌ Нельзя: устроить в квартире производство или разместить там отдел на десять человек.

Согласно Жилищному кодексу, предприниматель или самозанятый может использовать жилое помещение для работы. Но для этого нужно соблюдать несколько условий:

Он собственник квартиры или находится в ней на законных основаниях.
Во время работы соблюдаются санитарные, противопожарные и другие нормы.
Деятельность предпринимателя не мешает соседям.

Кроме того, нельзя нарушать главное назначение квартиры: она должна оставаться жилой. То есть не получится полностью переоборудовать её под офис, убрать кухню и туалет и превратить помещение в опенспейс.

Устроить что-то подобное в жилом помещении не получится — это нарушение правил его использования. Источник

Перечисленное касается и квартир в собственности, и арендованных. Ведь если предприниматель заключил договор аренды — он может находиться в жилом помещении на законных основаниях.

С арендой квартиры под офис есть нюанс. Чтобы легально принимать клиентов, нужно указать в договоре аренды, что жилец имеет право заниматься в квартире профессиональной деятельностью. Если же в документе написано, что в квартире можно только жить, учить там детей или делать клиенткам маникюр не получится.

При этом, если указать в договоре аренды, что квартиру снимают только ради предпринимательской деятельности, такой договор могут признать ничтожным по суду. Ведь даже так квартира остаётся жилым помещением — сдавать её можно в первую очередь для проживания.

Офис в квартире для юридических лиц

✔️ Можно: зарегистрировать компанию на адрес своей квартиры, иногда — перевести её в нежилой фонд и устроить там офис.

❌ Нельзя: оборудовать фактический офис в квартире, которую не перевели в нежилой фонд, использовать арендованное жильё как юридический адрес.

В случае с организациями ограничения серьёзнее. Юридическое лицо может арендовать или купить жилое помещение, зарегистрировать там людей, но вот вести в нём бизнес не имеет права. За это можно получить штраф — для компаний он составляет 20–30 тысяч рублей.

А вот использовать квартиру руководителя как юридический адрес вполне разрешено. По этому адресу компании будут приходить официальные письма. Но нужно учесть два нюанса:

Жильё должно находиться в собственности у руководителя или учредителя компании. А ещё он должен быть там прописан.
Жилое помещение нельзя превращать в настоящий офис, где работают сотрудники. Но иногда его можно перевести в нежилой фонд, чтобы использовать в коммерческих целях.

С арендованной квартирой возможностей ещё меньше. По сути, компания может использовать её только для проживания сотрудников, например командировочных или работающих вахтой. Юрадрес на неё зарегистрировать нельзя, а перевести квартиру в нежилой фонд вряд ли позволит собственник.

Если проверка увидит, что квартира под юридический адрес выглядит так, у неё гарантированно возникнут вопросы. Источник

Какие риски есть у аренды квартиры под офис

Несмотря на ограничения, собственники недвижимости порой сдают квартиры под офисы, а компании используют их как полноценные рабочие места. Может показаться, будто контролирующие органы всё равно не узнают, что в квартире занимаются бизнесом. Но на деле это не так.

Государство рано или поздно обратит внимание на жалобы соседей. А любой банк увидит регулярные платежи собственнику квартиры. Начнётся проверка, и использование квартиры под офис станет очевидным. Это чревато последствиями:

Компания, которая устроила офис в жилом помещении, получит штраф за использование квартиры не по назначению. Если юридическое лицо пыталось учесть траты на аренду в расходах на бизнес — их вычтут из базы, заставят доплатить налоги и пени.
Собственник квартиры может получить обвинение в незаконном предпринимательстве. Кроме того, ему могут доначислить налог с прибыли, ведь он сдавал квартиру как коммерческое помещение.

Как не нарушить закон?

Из ситуации можно выйти вполне легально: вместо квартиры снять или купить апартаменты. По закону они считаются коммерческой недвижимостью, поэтому в них можно устраивать полноценные офисы. Кроме того, в арендованных апартаментах, в отличие от квартир, можно зарегистрировать юридический адрес.

Аренда квартиры для работы: что важно знать

Нужно заключить договор найма жилого помещения. Если речь о квартире, договор коммерческой аренды не подойдёт. Его могут расценить как использование помещения не по назначению и признать ничтожным. Нужен классический договор аренды квартиры, но с указанием, что в помещении можно работать.

Плату за квартиру нельзя учесть в расходах на деятельность. Если вы ИП и платите налог по модели «Доходы минус расходы», арендная плата не будет считаться расходами. Её нельзя использовать, чтобы уменьшить налоговую базу. А вот оплату аренды апартаментов — можно.

Необходимо соблюдать правила и нормы. Например, вы не можете мешать соседям шумом аппаратуры или включать в электросеть мощную профессиональную технику. Последствия могут быть разными: от жалоб и штрафов до риска пожара. Эти правила важно соблюдать и в апартаментах. Хотя они не считаются жильём, судебная практика говорит, что нормы по уровню шума распространяются и на них.

Краткие выводы

Индивидуальные предприниматели и самозанятые могут вести дела и работать в квартире, личной или арендованной.
Разрешена не любая работа: нельзя переоборудовать квартиру в офис, устроить там производство или разместить отдел сотрудников.
Юрлица не могут вести бизнес в квартире, но руководитель вправе использовать личное жильё как юридический адрес компании.
Апартаменты, в отличие от квартир, можно легально использовать для обустройства офиса и ведения бизнеса.