 Итак, вы решили продать квартиру или дом. Есть два пути. 

Путь первый: вести сделку самостоятельно, но при этом потратить месяцы на поиск покупателей, рисковать нарваться на мошенников и остаться и без денег, и без жилья.

Путь второй: обратиться к риелтору. Он возьмёт на себя почти всю работу — от поиска покупателей до заключения договора. 

Мы составили мини-гайд, в котором расскажем, в каких ситуациях не обойтись без помощи и как выбрать настоящего профессионала.

И как он поможет провести сделку


## Когда стоит проводить сделку через посредника

**Вы не хотите тратить на это много личного времени и нервничать.** Риелтор сам подготовит квартиру к продаже, разместит объявления и будет общаться с потенциальными покупателями. А ещё — соберёт документы и организует сделку. Вам останется только приехать на подписание договора.

**Нужно побыстрее продать недвижимость.** Грамотный риелтор точно знает, что написать в объявлении, чтобы на квартиру или дом был спрос. Часто у него есть своя база потенциальных клиентов — он может предложить кому-то ваши квадратные метры, минуя этап объявлений и поиска покупателя.

**У вашего объекта есть какие-то нюансы.** Допустим, необходимо продать квартиру, купленную с участием маткапитала. Просто так это сделать не получится — придётся получить согласие органов опеки. Опытный риелтор проводил не одну такую сделку и сможет учесть все юридические тонкости. А если потребуется уточнить какие-то нюансы, пригласит проверенного юриста.

**Переживаете за безопасность сделки. **Покупатель может отказываться от внесения задатка или просить завысить цену в договоре, чтобы получить большую сумму по ипотеке. Как на это правильно реагировать, знает риелтор. Он отсечёт сомнительных персонажей и не допустит их до сделки.


## Перед началом сотрудничества обязательно расспросите, как именно будет работать риелтор

Агент помогает на всех этапах ведения сделки. Чаще всего это происходит так: сначала риелтор лично приходит на продаваемый объект. Он изучает документы, оценивает внешний вид недвижимости. 

*Также консультирует по разными тонкостям.* К примеру, вы не понимаете, какую цену ставить на квартиру, чтобы быстро найти покупателя и при этом не продешевить. Или не знаете, как оплачивать налог после продажи. Грамотный риелтор ответит на эти и любые другие вопросы, самостоятельно разбираться не надо.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2e39f24a32dbc70749c444806c3dbfa7.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если вы согласитесь на сотрудничество, агент поможет подготовить недвижимость к продаже. Конечно, мыть и ремонтировать квартиру он не будет. Зато предложит убрать ненужные вещи, настроить освещение и добавить декор, чтобы жильё стало более привлекательным. 

Далее сделает качественные фотографии (сам или с помощью приглашённого фотографа) и начнёт искать потенциальных покупателей. Для этого специалист выставит объявления о продаже недвижимости или предложит её кому-то из своих клиентов — в случае заинтересованности поедет на показ и проведёт переговоры.

Более того, риелтор снимает часть рутины по проведению сделки. В некоторых случаях собирает за вас все документы, составляет предварительный договор и договор купли-продажи. А после даже присутствует в момент передачи ключей.


## Что ещё должен делать хороший риелтор

В первую очередь — заключить с вами договор. В нём фиксируются все услуги, а также условия их получения и оплаты.

Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: 

**1. Возмездного оказания услуг.** Самый простой и популярный. В нём прописываются все услуги, которые риелтор должен оказать клиенту. За их выполнение специалист получает определённую плату.

**2. Поручения. **Заключается в том случае, если агент будет продавать квартиру от имени клиента по доверенности.

**3. Агентский** (его ещё называют эксклюзивным). Здесь прописывается условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

Также можно запросить у агента подтверждение его образования и квалификации. В государственных университетах нет учебных программ для риелторов, зато есть специальные школы, учебные центры, курсы при различных агентствах недвижимости.


## Где искать подходящего специалиста

**Обратиться за помощью к друзьям и коллегам**. Наверняка среди них есть кто-то, кто пользовался услугами агента по недвижимости и сможет дать рекомендацию.

**Найти специалиста в [едином реестре](https://reestr.rgr.ru/) Российской гильдии риелторов (РГР). **Туда попадают только квалифицированные агенты, которые прошли тестирование. 

**Изучить [сайт](https://m2.ru/rieltoram/rating/?from=m2media_kak-vibrat-khoroshego-rieltora) Метра квадратного.** Сервис сотрудничает с десятками риелторов и агентств недвижимости, среди которых — только проверенные. Они могут помочь в любых сделках с недвижимостью.

Как выбрать хорошего риелтора для продажи недвижимости

Бывает, что собственник не может лично продать квартиру, например, если живёт в другом городе или за границей. В этом случае сделку можно провести через представителя по доверенности. 


 На кого оформить, что в ней писать и как себя защитить

Доверенность — это официальный документ, на основании которого один человек разрешает другому человеку или компании [представлять его интересы и совершать от его имени юридические действия](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/deb1e7bbc3371002688161fcfd76eafcd9c94c99/), например открывать счёт в банке, снимать с регистрационного учёта или продавать квартиру. Того, кто даёт разрешение, называют доверителем, а того, кто действует от его имени, — доверенным лицом, или представителем.

Можно выделить три вида доверенностей:


> > **разовая** — её выдают, чтобы сделать один раз определенное действие, например получить августовскую пенсию вместо доверителя;



> >**специальная** — нужна для однотипных действий, которые повторяют на протяжении определенного времени, например чтобы в октябре вместо доверителя регулярно получать на почте посылки;



> >**общая** — подходит, чтобы управлять и распоряжаться имуществом доверителя, в том числе совершать сделки от его имени. По ней можно поручить вступление в наследство или управление бизнесом.

*[Для продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/) используют общую доверенность, потому что в процессе нужно решить много разных вопросов:* взять справки в коммунальных службах, снять жильцов с регистрационного учёта, подписать договор купли-продажи, получить деньги. Поэтому дальше в статье под доверенностью мы будем подразумевать общую.


## Кто и на кого может оформить доверенность

Доверенность составляют и заверяют у нотариуса. Для этого нужно присутствие и согласие доверителя, доверенному лицу приходить на встречу необязательно.

Есть случаи, когда [можно обойтись без нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/32e00c7cfcff3f970d29fb5f8b2f514e988fb64f/):


> >заключённые удостоверяют документ у начальника колонии;



> >военнослужащие и их семьи, которые живут на территории, где нет нотариальных контор, — у командира воинской части;



> >пациенты социальных учреждений, которые живут там постоянно, например домов престарелых, — у главного врача.


*Чтобы оформить доверенность, доверитель и представитель должны быть совершеннолетними и дееспособными.* Но если владелец квартиры — ребёнок, родители могут выписать доверенность от его лица. Дети от четырнадцати до восемнадцати лет тоже могут оформлять доверенность от своего имени, но это касается только сделок, которые [они имеют право совершать по закону](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=300822-327&req=doc&rnd=ED85FF556B0AF7F7B387BFC5BCED5322&base=LAW&n=388534&stat=srcfld%3D134%26src%3D1000000001%26fld%3D134%26code%3D65535%26page%3Dinfo%26p%3D0%26base%3DLAW%26doc%3D300822#gRNX8sSEWBpVH5fE1), например получать стипендию или открывать счёт в банке.

В качестве доверенного лица можно выбрать друга, родственника или риелтора. Но нужно учитывать, что поверенный [не может от лица доверителя совершать сделки в свою пользу](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0cf4748cf87a798af8d1bcc2115eb1bcc4cede31/). 

> Например, Алексей живет во Владивостоке и хочет продать брату квартиру в Орле. Если он выпишет доверенность на брата, тот не сможет продать или подарить жильё сам себе.

*Доверенность можно [оформить сразу от нескольких человек](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=300822-2846&req=doc&rnd=ED85FF556B0AF7F7B387BFC5BCED5322&base=LAW&n=388534&stat=srcfld%3D134%26src%3D1000000001%26fld%3D134%26code%3D65535%26page%3Dinfo%26p%3D0%26base%3DLAW%26doc%3D300822#NtGY8sSufXTZC0XA1). *Например, если квартира в общей собственности, все совладельцы назначают одного представителя, который будет проводить сделку.

Максимального срока действия у доверенности нет: можно указать и два года, и десять лет. Но если не прописать срок, автоматически считается, что документ действует год.


## Что писать в доверенности

Оформить доверенность можно только лично — нотариус убедится, что вы в здравом уме и осознаёте свои действия. В документе укажите, кому доверяете продажу квартиры (присутствие этого человека при этом необязательно), срок таких полномочий и перечень действий, которые он может совершать от вашего имени. Отозвать доверенность можно в любое время, снова через нотариуса.

В доверенности на продажу недвижимости [должны быть четыре обязательных пункта](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=300822&dst=101018#IFNtBrSUztzKhNZb2):

>**дата составления** — от неё будет считаться срок действия доверенности;

>**информация о доверителе и поверенном** — полное имя, дата и место рождения, паспортные данные, адрес;

>**права представителя **— их нужно прописать подробно, например указать, что представитель имеет право снимать собственника с регистрационного учета, подавать от его имени заявления в Росреестр и представлять интересы в органах власти;

>**подпись доверителя**.

Ещё есть необязательные пункты, их можно добавлять по желанию. Например:


> >адрес недвижимости;



> >номер счёта, на который нужно перевести деньги от продажи;



> >возможность или запрет передоверия на другого человека;



> >минимальная стоимость, за которую можно продавать жильё.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5d64cbc7dd443d01d4c970b97aacb7df.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Сначала нотариус заполняет [шаблон](https://docs.google.com/document/d/1a1u6ayDHe_0i2nCamPXSlgizugoIxlJZKnAHbOR09oA/edit) и распечатывает доверенность на простой бумаге, чтобы доверитель проверил все данные. Если ошибок нет, текст печатают на нотариальном бланке, ставят печати и подписывают


</Image>

*Доверенность можно составить самому или поручить это нотариусу*, на такой случай у него есть шаблоны, которые он заполняет для каждого клиента. 

Если идти со своим текстом, нотариус возьмёт оплату только за удостоверение подписей — [200 рублей с одного собственника](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a3cd0bcff028f127a00fa0aa61842f4ff13ffafb/). Но тогда нотариус не будет проверять, всё ли указали в доверенности, и потом может оказаться, что доверенному лицу не дают выписку из реестра или не оформляют техпаспорт на квартиру. 

Если документ составляет нотариус, процедура обойдётся дороже. [Тарифы зависят от региона](https://notariat.ru/ru-ru/help/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/), например в Москве такая услуга стоит [от 1500 до 2120 рублей](https://notariat.ru/ru-ru/help/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/).


## Сделка по доверенности почти не отличается от прямой продажи

Чтобы продать квартиру, помимо доверенности представителю нужны и другие документы. Например:


> >документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость и основания, на которых она возникла — свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарственная или договор приватизации;



> >выписку из ЕГРН;



> >заверенные копии паспортов всех владельцев;



> >техпаспорт;



> >разрешение органов опеки, если долей владеют дети;



> >согласие мужа или жены, если жильё приобретено в браке. Оно нужно, если жильё находится в собственности у одного из супругов.

Часть документов доверенное лицо может оформить само. Например, [получить выписку из ЕГРН](https://egrnreester.ru/), справку о количестве прописанных или справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event">

[Как защитить сделку от рисков](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

В целом процедура проходит как при обычной сделке, когда недвижимость продаёт сам собственник, но с одним условием: представитель подписывается и принимает деньги вместо владельца.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



## Как себя защитить

Может случиться, что представитель захочет обмануть собственника: продаст квартиру слишком дешёво, решит присвоить себе деньги или вместо продажи подарит недвижимость кому-то другому. Чтобы такого не произошло, нужно себя обезопасить, даже если доверенное лицо — близкий человек или родственник.

Вот что можно сделать:


> >указать в доверенности стоимость продажи;



> >определить, что можно делать с недвижимостью — дарить, продавать, переоформлять на другого владельца;



> >указать, как представитель передаст деньги владельцу — наличными, под расписку, на банковский счёт или через ячейку. Об этом мы писали в статье [«Как безопасно получить или передать деньги за квартиру»](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/).


Если возникают сомнения в честности представителя, доверенность можно отозвать в любой момент. Для этого доверитель должен обратиться к нотариусу, чтобы тот [внёс изменения в реестр](https://www.reestr-dover.ru/). 

Если сделка совершилась и право собственности на квартиру перешло другому человеку, а у доверенности остаётся ещё значительный срок действия, её лучше отменить. Сделать это можно у любого нотариуса.



## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.




Как продать квартиру по доверенности

Рассказываем об основных шагах, которые нужно пройти.

 Назначить цену, найти покупателя и безопасно заключить сделку


Как продать квартиру

Обычно в статьях о сделках с недвижимостью говорят об ошибках покупателей: не проверять юридическую чистоту квартиры, вносить слишком большой задаток, соглашаться на сомнительные сделки. Но продавцы тоже делают ошибки, и о некоторых из них мы расскажем. 


 Почему не нужно завышать цену и скрывать перепланировку


## Если ошибиться с ценой, можно продавать квартиру годами

Если поставить слишком высокую цену, квартира может продаваться годами, а если слишком низкую — продавец потеряет в деньгах. В целом скорость продажи квартиры связана с ее стоимостью: если деньги нужны срочно, стоимость снижают и наоборот. 
Определить рыночную стоимость квартиры можно несколькими способами, например:

>**Пригласить оценщика.** Есть компании, которые занимаются независимой оценкой движимого и недвижимого имущества. Оценка квартиры в Москве может стоить 3500, или 4500 рублей, или дешевле — всё зависит от компании, которая будет ее проводить.

> **Воспользоваться бесплатными калькуляторами.** В интернете есть разные калькуляторы, которые позволяют оценить стоимость квартиры, например по Москве и области это можно сделать на сайте «Индикаторы рынка недвижимости».



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/">

Посмотреть квартиры в Москве

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

>**Посмотреть стоимость похожих квартир.** Можно открыть [сайт с объявлениями](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/) и проанализировать, сколько стоит квадратный метр в похожих квартирах, и умножить на площадь своего жилья.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

 Иногда разброс цен на похожие квартиры очень большой — тогда нужно смотреть, почему так. Возможно, у более дорогих квартир есть преимущества: приятнее вид из окна, ближе к метро и остановкам общественного транспорта, новее ремонт. Здесь можно подумать: а какие преимущества есть у моей квартиры, которые могут повлиять на стоимость, и наоборот, какие есть недостатки. 

Что точно не нужно делать — смотреть на кадастровую стоимость квартиры. Формально кадастровая — это реальная цена, на которую ориентируется государство, например при расчете налогов. На практике она может быть завышенной или заниженной, потому что государство смотрит на общие характеристики и не оценивает удобство планировки и качество стеклопакетов.

Также не стоит завышать цену из-за ремонта: покупателям важен район, состояние дома, площадь квартиры, а не лепнина на потолке. 


## Захламленная квартира отталкивает покупателей

В статье [«Как продать квартиру» ](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/)мы подробно рассказали, как подготовить жилплощадь к продаже. Если кратко: сделать генеральную уборку и убрать личные вещи, прибраться в подъезде, избавиться от неприятных запахов и, если возможно, сделать косметический ремонт. 

Это нужно, чтобы продать квартиру быстрее, но при этом не снижать цену. Например, семья долго не могла продать старую советскую квартиру. Они снижали цену, но это не помогало, а продавать совсем дешево не хотелось. В итоге они решили выбросить из дома всю советскую мебель, поклеить светлые обои и вкрутить яркие лампочки. Квартиру продали через неделю и на 100 000 рублей дороже, чем изначально планировали.

## Объявления без фотографий выглядят подозрительными

Фотографии помогают показать преимущества квартиры и в целом привлекают внимание. Объявления без снимков, наоборот, отталкивают: кажется, что их не выкладывают, потому что скрывают жуткую правду. И даже если человек продает прекрасную квартиру в хорошем доме, без фото об этом никто не узнает. 

Иногда люди не выкладывают фотографии, чтобы их не скачали мошенники или недобросовестные риелторы и не выложили на другие сайты. В этом случае на снимки можно поставить водяные знаки или написать в тексте, что эту квартиру продаете только вы. 

Если делаете фотографии, постарайтесь, чтобы они отражали реальную обстановку в квартире. Конечно, можно не показывать угол с плесенью и старую ванную, но при просмотре это всё равно заметят. И вряд ли потенциальные покупатели закроют на это глаза только потому, что уже приехали на место. 

Подробнее о том, как сфотографировать квартиру и написать текст объявления, мы рассказали в [другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/). 

## О незаконной перепланировке в квартире покупатель всё равно узнает
 
Чтобы быстрее и выгоднее продать квартиру, собственники могут не сказать о важных вещах, например что снесли воздуховод на кухне и не узаконили перепланировку. Даже если на просмотре возможный покупатель этого не заметит, при проверке документов — плана БТИ — этот момент всплывет, и искать покупателя придется сначала. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/redevelopment/">

Какую перепланировку делать можно, а какую — нет

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если у квартиры есть существенные недостатки, лучше предложить скидку за них, чем пытаться обмануть. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Можно надеяться, что покупатель ничего не заметит и купит квартиру, но если обман всплывет, он может обратиться в суд и расторгнуть сделку даже после оформления документов.


## Покупатель может оказаться недееспособным

Обычно при сделках с недвижимостью проверяют юридическую чистоту квартиры и продавца, но почти никто не проверяет покупателя. 

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

Что такое недействительная сделка

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

А это тоже важно: например, если покупатель окажется недееспособным, его опекун через суд аннулирует сделку. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Продавцу придется вернуть деньги и забрать квартиру назад. 

Чтобы такого не случилось, нужно смотреть на общее состояние покупателя, как он разговаривает и ведет себя. 

## Документы на квартиру должны быть на руках

Еще на этапе просмотров квартиры нужно иметь на руках документы, которые подтвердят право собственности, — их всегда спрашивают возможные покупатели. Вот эти документы:

>правоустанавливающие — по ним продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор о приватизации или о праве на наследство;

> выписка из ЕГРН — подтвердит право собственности;

> разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован ребенок;

> справка, что нет долгов по коммуналке;

> выписка из домовой книги с данными, кто зарегистрирован в квартире. 

Все эти документы лучше подготовить заранее, чтобы ускорить продажу квартиры. А еще продавец без документов кажется подозрительным, и это может отпугнуть возможных покупателей. 









Продажа