И как их правильно собирать

 У покупателей есть два варианта: 

> сперва найти квартиру, затем взять ипотеку;

> сначала взять ипотеку, а потом выбрать подходящую квартиру. На это в разных банках дают свой срок — обычно 60 или 90 дней. Если не уложиться в этот срок, по его истечении придется подавать документы заново.

Если покупатель выбирает первый вариант, то заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом. В таком случае нужно договориться с покупателем о задатке или авансе, ведь продавец рискует: если ипотеку не одобрят, он потеряет время. Если покупатель согласится внести задаток, а сделка в итоге сорвется, продавец сможет забрать эту сумму себе. Подробнее об этом мы писали в статье [«Как внести и оформить задаток на квартиру»](https://m2.ru/media/article/kak-vnesti-i-oformit-zadatok-za-kvartiru/).

Если продавец соглашается продать квартиру ипотечнику, ему предстоит собрать для банка документы. 


### Документы, удостоверяющие личность

> Паспорт

> Свидетельство о рождении (для продавца до 14)

> Если продавец — не гражданин РФ, у него должен быть вид на жительство, либо разрешение на временное пребывание. Кроме этого нужно сделать нотариальный перевод паспорта гражданина иностранного государства

**Где взять: ** 
должны быть у собственника.


### Правоподтверждающие документы

> Выписка из ЕГРН о праве собственности. По ней банк увидит, нет ли на квартире обременения — ипотечного залога, ренты, ареста. Также в выписке можно посмотреть, нет ли запрета на регистрационные действия, например от собственника или приставов, и не выступает ли эта квартира предметом судебного спора

> Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, либо выписка из ЕГРН, в которой есть сведения о документе-основании возникновения права собственности

**Где взять: ** заказать на сайте Росреестра, через МФЦ или [сервис предоставления выписок из ЕГРН](https://spv.kadastr.ru/)


### Правоустанавливающие документы

Документы, которые являются основанием возникновения права собственности:
> Свидетельство о приватизации

> Договор купли-продажи

> Договор обмена

> Свидетельство о праве на наследство

> Договор долевого участия

> Договор ренты

> Договор дарения

> Решение суда

> Договор на безвозмездную передачу в собственность гражданам муниципального жилья

> Справка о выплаченном пае

> Договор уступки права требования в долевом строительстве

> Договор об инвестировании

> Свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах 

> Технический паспорт 

> Разрешение на строительство

> Разрешение на ввод в эксплуатацию

> Уведомление о строительстве 

> Декларация на регистрацию объекта недвижимости в упрощенном порядке (дачная амнистия)

> Акты государственных органов

> Акт приема-передачи недвижимости 

**Где взять: ** экземпляр должен быть у собственника


### Другие документы, которые могут понадобиться в конкретной ситуации

Свидетельство о браке, если продавец в нём состоит, либо свидетельство о расторжении брака.

**Где взять: ** экземпляр должен быть у собственника.

Брачный договор — если был заключен.

**Где взять: **экземпляр должен быть у собственника. 

Согласие на продажу квартиры от супруга, которое заверено у нотариуса. О том, что будет, если его не получить, — [в другой статье](https://m2.ru/media/article/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-zhilya/). Если квартиру получили в порядке приватизации, понадобится согласие на продажу всех членов семьи, которые там живут.

**Где взять:** составить у нотариуса и заверить.

[Постановление органов опеки на продажу](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/#dst100207), если если одним из продавцов является ребенок до 18 лет, который владеет долей в квартире. Если дети просто зарегистрированы в квартире, разрешение не нужно. Подробнее об этом мы писали в статье [«Как продать или купить квартиру, в которой живут дети»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/). 

**Где взять: **В отделе опеки и попечительства по месту жительства или по месту регистрации.

Справка об использовании/неиспользовании материнского капитала. Если квартиру купили с помощью материнского капитала, то перед продажей всем детям и второму супругу нужно оформить долю собственности в продаваемом жилье. 

**Где взять: ** в Пенсионном фонде или на Госуслугах.
  
Документы о состоящих на регистрационном учёте по месту жительства/пребывания: справка о составе семьи, Единый жилищный документ, выписка из домовой книги. 

**Где взять: ** в МФЦ, на сайте Госуслуг или в ЖЭК. 


### Техническая документация на объект недвижимости

Технический паспорт, технический план, выписка из техпаспорта, поэтажный план и экспликация, форма № 7.

**Где взять: **
заказать в МФЦ или бюро технической инвентаризации.

Отчёт об оценке недвижимости, или оценочный альбом. Оценку проводят для определения рыночной стоимости жилья — от этого будет зависеть размер кредита покупателей. [Заказать оценку недвижимости можно онлайн](https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/katalog-nedvizhimosti/ocenka-zhilya/), оценочная компания придёт в квартиру и пришлет отчёт через 1−2 рабочих дня. 

**Где взять: **
заказать в оценочной организации.

Предварительный договор купли-продажи или договор о намерениях. Документ не является обязательным документом, но может заключаться по желанию сторон. 

**Где взять: **заключить с продавцом или его представителем.

Доверенность, если квартира продаётся через представителя.

**Где взять: **доверенность может быть от: нотариуса, консульства РФ, начальника учреждения исполнения наказаний (если продавец в тюрьме), главврача (если продавец в больнице).


Кроме того, банк может попросить дополнительные документы:

> справку из нарко- или психдиспансера, которая подтверждает, что продавец не состоит на учете. Зачем нужна выписка из ПНД, мы рассказывали [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/); 

> справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги — ее можно заказать в МФЦ, на Госуслугах или в Едином расчётном центре своего города. 

Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги может действовать от 10 до 30 дней: срок определяют поставщики или управляющая компания, поэтому ее придется брать прямо перед сделкой. Однако, как мы уже сказали, у покупателя есть 90 дней, а иногда и меньше, чтобы воспользоваться одобренной ипотекой, поэтому документы, которые действуют бессрочно, можно собрать заранее. 


## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.













Какие документы нужны ипотечнику, чтобы продать квартиру 

 Вокруг ипотечных квартир много мифов: говорят, принадлежит она банку, а не покупателю, поэтому с ней нельзя ничего делать, например, продавать. На самом деле собственность на квартиру в ипотеке оформляется на покупателя, а в банке она только как залог — страховка на случай, если кредит не выплатят. 

То, что квартира в залоге, накладывает некоторые ограничения: например, без согласия банка в ней нельзя сделать перепланировку. Но продать такую квартиру можно, только нужно знать как. 

Можно!


##  Занять деньги и досрочно погасить ипотеку

Если оформили ипотеку на квартиру, выплатили половину и решили переехать, это можно сделать. И необязательно ждать, когда закончится срок кредита. Или поняли, что платить ипотеку тяжело, и решили не дожидаться, когда банк сам продаст ее, чтобы закрыть долг. 

<Notification variant="info">

[Как устроена ипотека](https://m2.ru/news/article-mortgage/) — статья в М2 Медиа

</Notification>

Много квартир в ипотеку продаются при разводе: люди поженились, купили жилье, а теперь им нужно его как-то разделить.

Есть несколько способов, как продать квартиру, за которую платите ипотеку. Начнем с самых очевидных, но не всегда удобных:

* взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, затем продать квартиру, а дальше закрыть потребительский кредит из полученных денег. Способ подходит не всем, потому что банк может не дать еще один кредит, видя долговую нагрузку по ипотеке;
* взять деньги в долг, а дальше по схеме с потребительским кредитом. Не самый лучший способ, потому что мало кто может дать такую сумму, да и просить неудобно.

Перейдем к другим вариантам. 

## Закрыть долг деньгами покупателя

Покупатель продает квартиру так же, как продают обычную квартиру, которая не находится в залоге у банка. Но предупреждает покупателя, что квартира в ипотеке. 

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка, и покупатель вносит сумму, равную той, которую продавец остался должен банку. Согласие банка на сделку получать не нужно, достаточно предупредить о досрочном погашении ипотеки. 

При этом покупатель может не отдавать деньги напрямую продавцу, а перечислить в банк как третье лицо — так ему будет спокойнее. 

Не всегда продавец отдает ровно ту сумму, которая нужна, чтобы закрыть ипотеку. Он может отдать и меньше, а остальное дополнить из своих — взять из сбережений, занять у друзей или в кредит.

Продавец получает в банке справку, что долга больше нет, и ему возвращают закладную за квартиру. Дальше готовят пакет документов:

* паспорт;
* заявление о снятии обременения и закладную;
* свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. 

Стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на покупателя. Продавец получает деньги за квартиру. 

## Продать залоговую квартиру покупателю с ипотекой

Продать квартиру в ипотеке можно с помощью банка. В этом случае покупателем может быть человек, который также оформил ипотеку. Вот как обычно выглядит сделка.

Покупатель оформляет ипотеку в любом банке. Затем, как обычно, предоставляет в банк документы на квартиру, которую хочет купить. В нашем случае это квартира в ипотеке, поэтому к этим документам он прикладывает две справки:

* об остатке задолженности продавца по ипотеке;
* что продавец не использовал материнский капитал для оплаты этой квартиры.

В день сделки подписывают договоры:

* покупатель и банк — кредитный;
* продавец и покупатель — договор купли-продажи. 

Покупатель квартиры вносит первоначальный взнос. Банк выдает кредит и перечисляет полный остаток по ипотеке продавца на его счет в банке. 

Продавец снимает обременение по своей квартире, затем договор купли-продажи отдают на регистрацию, после чего снимают поручительство продавца. 

## Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С продажей ипотечной квартиры всё неоднозначно. Если понимаете, что платить ипотеку не можете, лучше продавать самому — иначе есть риск, что в итоге за долги ее продаст банк. 

Если же с деньгами проблем нет, но хочется переехать, можно досрочно закрыть ипотеку самому — взять кредит или занять нужную сумму. И дальше продавать квартиру по рыночной цене. 

Если не получается найти нужную сумму и решили продавать квартиру вместе с ипотекой, скорее всего, чтобы привлечь покупателя, придется предложить скидку. 

Покупателям же такую квартиру брать можно: если в ней участвует банк, меньше риск, что обманут. Банк проверяет юридическую чистоту сделки и перечисляет деньги. Но нужно приготовиться, что это будет не быстро — потребуется время на заключение договора, документы, снятие обременения и перечисление денег.  


Продажа