По альтернативной сделке можно купить квартиру без денег
Альтернативная сделка — ее еще называют сделкой со встречной покупкой — в целом похожа на привычный процесс покупки и продажи квартиры.
Альтернативной сделкой пользуются, когда у покупателя нет на руках денег на новую квартиру, а поменять жилье нужно. Поэтому он расплачивается своей квартирой — полностью или частично. Например, так делают, когда хотят разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные или двухкомнатную превратить в трехкомнатную. В целом альтернативную сделку совершают, чтобы переехать в такую же квартиру, но в другом районе, уменьшить площадь квартиры и получить доплату или чтобы увеличить площадь.
При этом продавец недвижимости совершает две сделки сразу: продает свою квартиру и покупает другую, альтернативную. В этой схеме задействованы:
сам продавец-покупатель;
покупатель, который приобретает квартиру продавца-покупателя;
продавец, у которого берет квартиру продавец-покупатель.
Объясняем на примере.
Игорь продает двухкомнатную квартиру в центре и хочет купить трехкомнатную в спальном районе. Он находит покупателя, который согласен купить его квартиру, и третьего человека, который продает трехкомнатную квартиру на окраине. Игорь продает свою квартиру, покупатель забирает ее, но деньги отдает не Игорю, а владельцу трешки. Игорь заезжает в новую трехкомнатную квартиру.
Законодательно понятия альтернативной сделки нет: это термин из мира риелторов и покупателей. По закону такая сделка похожа на договор мены с участием трех и более сторон. Подробнее об обмене квартирами мы рассказали в другой статье.
Чтобы совершить сделку, нужен риелтор
У альтернативной сделки есть свои плюсы и минусы. Для покупателя самый большой плюс в том, что можно взять квартиру по цене ниже рынка: если продавец хочет поскорее обменять свою двушку на две однокомнатные квартиры, он может снизить цену, чтобы привлечь покупателей. К тому же это способ купить новую квартиру, не имея на руках денег.
Минус в том, что сделка в любой момент может сорваться, если один из участников цепочки передумает.
Еще к минусам относят бумажную волокиту: нужно проверять юридическую чистоту нескольких квартир и одновременно оформлять документы. Именно поэтому альтернативными сделками редко занимаются сами, а чаще нанимают риелтора, который собирает всех участников цепочки и организует сделку.
Продавец квартиры платит налог, а покупатель получает вычет
При альтернативных сделках, как и при классической сделке купли-продажи, платят налоги. Хотя продажа квартиры и покупка новой происходят одновременно, для закона это две разные сделки, поэтому, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет, продавец должен заплатить НДФЛ — 13%. В другой статье мы подробно рассказали о налогах и способах сэкономить на них.
Покупатель квартиры по альтернативной сделке может получить налоговый вычет — максимум 260 000 рублей. Также, если квартиру покупают в ипотеку, можно получить вычет на проценты. Подробнее об этом — в статье «Как получить налоговый вычет при покупке квартиры».
