Кейс об ипотеке на «куклу»: суд отказал в оспаривании сделки и признал покупателя добросовестным

Прошлая владелица пыталась вернуть жильё, но не преуспела

Анна Маврина

Автор статей

Иногда сделка проходит без проблем, а вскоре покупатель узнаёт, что бывший хозяин квартиры подал в суд. Избежать таких ситуаций удаётся не всегда, но можно доказать свою честность и сохранить жильё. Так вышло и в этом кейсе от юристов Защиты сделки. Рассказываем, что произошло, почему проблему не увидели сразу и при чём тут куклы.

Начало истории: покупателя вызвали в суд

Всё началось, как обычно: клиент купил трёшку на вторичке и оформил Защиту сделки, чтобы обезопасить себя. И не зря. Через месяц ему пришла повестка в суд, где он должен был выступать ответчиком. Речь шла о признании сделки купли-продажи недействительной.

Сделку с квартирой оспаривала бывшая собственница, которая владела жильём ещё до нынешнего продавца. Это показалось странным, и юристы начали разбираться.

Выяснилось, что проблема крылась в истории владения недвижимостью. До продажи квартира была оформлена на «куклу»: так называют подставных лиц, на которых фиктивно переоформляют имущество. Это серая схема, но иногда люди идут на неё по личным причинам.

Обычно «куклам» передают недвижимость, чтобы скрыть от кредиторов. Например, в процессе банкротства — так люди пытаются сохранить имущество от продажи на торгах. Но в этом случае ситуация оказалась немного другой.

Как квартира оказалась у «куклы»

Чтобы разобраться в споре после покупки квартиры, юристы прошлись по всей цепочке сделок с ней. Сложилась такая картина:

Изначально квартирой владела девушка, которая купила её в ипотеку. Назовём её Аллой — имя изменили, чтобы сохранить анонимность.
В какой-то момент Алла не смогла платить ипотеку, и банк выставил квартиру на торги. Её приобрела компания, которая занималась профессиональным флиппингом.
Алла не смирилась с потерей квартиры, но сама не смогла выкупить жильё. Денег на покупку не хватало, а ипотеку не выдавали из-за испорченной кредитной истории. Поэтому Алла обратилась к подруге — назовём её Полиной — и попросила выступить «куклой».
Подруги заключили соглашение, где было сказано: Полина берёт на себя кредит, но деньги по нему выплачивает Алла. После этого Полина оформила на себя ипотеку и выкупила жильё у компании-флиппера, а Алла обещала вернуть ей деньги в течение полугода.

Сделка прошла без проблем. Полина стала формальной собственницей квартиры и заёмщицей по ипотеке, и первые несколько месяцев всё шло по плану подруг. Но потом начались проблемы.

Подруги оформили соглашение как договор займа, хотя на самом деле займом их договорённость не была

Что было дальше: между подругами произошёл конфликт

Когда девушки заключали соглашение, Алла говорила: скоро она уладит финансовые дела, и у неё появятся деньги на погашение ипотеки. Но прошло полгода, а квартиру она так и не выкупила. Срок, указанный в документе, подошёл к концу.

Сперва Полина вошла в положение и согласилась продлить договорённость ещё на полгода. Но, когда ситуация повторилась несколько раз, а Алла всё ещё не заплатила деньги, её подруга возмутилась. На тот момент с покупки прошло уже несколько лет.

Полина хотела поскорее избавиться от чужого кредита, чтобы взять ипотеку уже на собственное жильё. Она поторопила Аллу, чтобы та поскорее выкупила квартиру.
Претензия переросла в ссору, после которой Алла окончательно перестала платить по ипотеке.

После нескольких бесплодных попыток достучаться до подруги Полина сдалась. Она выставила квартиру на продажу, и недвижимость купил новый собственник — клиент Защиты сделки.

Историю с фиктивным владением подруги сохранили в секрете. По документам недвижимость была полностью чистой. Всё выглядело так, будто Полина была официальной собственницей на протяжении четырёх лет и исправно вносила платежи по ипотеке.

В договоре между подругами было сказано: Полина не должна совершать действий с квартирой при условии, что Алла выполняет свои обязательства. Алла перестала платить, поэтому технически Полина не нарушила договорённость

Откуда взялось судебное разбирательство

Вскоре после сделки Алла узнала, что «её» недвижимость продали новому владельцу. Она возмутилась и пошла в суд с иском об оспаривании сделки купли-продажи квартиры. Девушка требовала, чтобы её признали законной собственницей жилья, а покупателя лишили на него прав.

В иске Алла упирала на то, что сделка незаконна, ведь она не давала на неё согласия. Свои собственные нарушения договора она назвала несущественными

Защита сделки от М2 включает в себя отстаивание прав нового собственника в суде. Поэтому юристы подключились к разбирательству. В деле упирали на несколько факторов:

Покупатель был добросовестным. Он не знал и не мог знать о тайной договорённости между подругами. Для него всё выглядело так: купил квартиру, а бывший собственник подал в суд. Узнать обстоятельства до суда было бы невозможно.
Покупатель никак не был связан с прошлыми владельцами. Ни Алла, ни Полина не были его знакомыми или друзьями. Он не получал ни от кого из них денег за выкуп квартиры, не помогал кому-то из них в сомнительной схеме — просто купил жильё.
Квартиру продали полностью законно. Полина на тот момент была титульной собственницей жилья и имела полное право его продать. Недвижимость продали по рыночной цене, документы на неё были в порядке. В распоряжении юристов М2 были скрины объявлений на агрегаторах — они тоже были совершенно нормальными.
Алла вела себя недобросовестно. Притворную сделку в принципе можно расценить как попытку обмана. Но Алла нарушила даже собственные договорённости с Полиной: вместо шести месяцев она не выкупила квартиру даже за четыре года. Более того, на протяжении последних месяцев Алла даже не платила по ипотеке.

Аргументов оказалось достаточно. Суд встал на сторону нынешнего владельца квартиры и оставил за ним право собственности. Иск Аллы не удовлетворили ни в первой, ни в апелляционной инстанции.

В виде схемы процесс можно представить так. Все имена изменены, чтобы сохранить приватность участников

Чем закончилась история

Когда решение суда вступило в силу, итог оказался таким:

У покупателя, клиента Защиты сделки, осталась в собственности квартира.
У Полины — деньги с продажи недвижимости.
У Аллы — возможность взыскать с Полины часть денег за квартиру. Ведь какое-то время Алла всё-таки платила по ипотеке, пусть та и была оформлена на Полину.

Что девушки будут делать дальше, мы не знаем. Но знаем, что покупатель успешно отстоял свою квартиру в суде благодаря помощи юристов. Право собственности осталось при нём, а его поведение признали добросовестным.

Риски, которые не выявить обычной проверкой

В этой истории клиент Защиты сделки столкнулся со скрытым риском. Это означает, что никто не может его предугадать: ни риелтор, ни юрист, ни сам покупатель. Договорённости, из-за которых возникает риск, тайные. О них никто не знает, кроме самих участников.

Скрытые риски не редкость. Именно поэтому в Защиту сделки от М2 входит не только проверка недвижимости перед покупкой, но и гарантия на помощь в суде:

До сделки юристы проверяют объект и собственника, отыскивают явные риски — те, которые реально найти.
В ходе сделки покупателю дают рекомендации — как провести куплю-продажу, чтобы та прошла безопасно. Или не рекомендуют объект к покупке, если обнаружился серьёзный риск.
После сделки юристы на протяжении трёх лет готовы защищать покупателя в суде. Если кто-то решит оспорить его право собственности или выявится скрытый риск, специалисты М2 помогут новому собственнику сохранить жильё. А если сделку всё-таки оспорят, клиенту вернут полную стоимость квартиры.

Мы считаем, что защита в суде не менее важна, чем проверка. А порой и важнее — ведь разбирательства могут затягиваться на годы и отнимать немало ресурсов.

Василиса Овсянникова
Руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» в М2

Выводы: как защититься при покупке недвижимости

Проверяйте объект и продавца перед покупкой. Конечно, скрытые риски выявить почти невозможно. Но, если возникнут проблемы, суд увидит: вы проверили всё, что могли. Это докажет, что вы добросовестный покупатель.
Обходите соседей. В этой истории они могли бы намекнуть на ситуацию — мама Аллы жила в том же подъезде. Иногда скрытые риски получается выявить и так.
Будьте внимательны при составлении договоров. Алла и Полина не оказались бы в такой ситуации, если бы продумали в соглашении пути выхода и ответственность за пропуск сроков. И это касается любых договорённостей — не только о фиктивном владении.
Защищайте сделку. Специалисты помогут внимательнее оценить риски. А если бывший владелец захочет вернуть квартиру, грамотный юрист сохранит ваши права на жильё.

Больше историй юристов о защите покупателей жилья — в Журнале М2

Создано: 24 июня