Как начиналась история: объект за 40+ млн рублей
К экспертам Защиты сделки обратился клиент, который планировал купить квартиру. У него уже был на примете объект, и недешёвый: сумма сделки доходила до 40 млн рублей.
Логично, что при такой покупке наш клиент хотел перестраховаться. Это был пожилой человек, для которого недвижимость — серьёзная и сложная покупка. Так что он оформил максимальный тариф по Защите сделки с гарантией до 30 лет и расширенным юридическим сопровождением. И оставался с нами на связи на протяжении всей истории.
Первые странности: наследство, не оформленное по правилам
Нас сразу насторожило, что продавец квартиры очень неохотно шла на контакт. Документы она присылала с задержкой и порой не те, что мы просили. Самый яркий случай был таким:
- Юристы выяснили, что квартира была куплена в браке ещё в 2003 году. В 2004 году пара заключила дополнительное соглашение.
- Продавца попросили прислать документы, которые подтвердят, что квартира — совместно нажитая. Или, наоборот, опровергнут это.
- Продавец в ответ отправила свидетельство о смерти супруга. Само по себе оно ничего не доказывало. Но юристы сопоставили даты и сделали вывод, что, скорее всего, супруг всё-таки имеет отношение к квартире.
Это было только начало. Позже, во время правовой проверки, мы увидели: по квартире открыто наследственное дело. Но само наследство так и не оформили на продавца квартиры.
Совместно нажитое имущество наследуется по определённым правилам:
1️⃣ Когда супруг умирает, вдова обращается к нотариусу за выделением супружеской доли.
2️⃣ То, что осталось после выделения доли, отправляется в наследственную массу. Позже это имущество распределяют между наследниками.
В нашем случае супруг продавца умер в 2023 году. Но что произошло потом и кто потребовал открыть наследственное дело, мы не знаем. Ясно одно: это была не вдова.
Например, если на совместно нажитую квартиру претендуют жена покойного и двое детей, наследство распределится так. Половина отойдёт супруге как её часть совместно нажитого имущества. А оставшуюся половину разделят между тремя наследниками — женой и детьми. Источник
Отказ приезжать и дистанционная «сделка» по видео
Продавец квартиры наотрез отказывалась приезжать на сделку. Оказалось, она живёт в Израиле и не хочет отправляться в Россию, чтобы продать квартиру. Все коммуникации с ней шли по телефону и через мессенджеры, причём в основном через её агента.
С первого взгляда, ничего страшного. Сделку можно заключить дистанционно, если кому-то неудобно приезжать лично. Вопрос в том, как подойти к процессу.
- Наш клиент настаивал на том, чтобы использовать сервисы от М2. Он хотел зарегистрировать сделку онлайн и передать деньги через специальный счёт — словом, обезопасить процесс.
- Продавца идея не устроила. Она не захотела пользоваться сервисами для сделки, отказалась приезжать в Россию или оформлять доверенность на другого человека.
Агент продавца предложил другую схему — использовать некую малоизвестную платформу. На ней, чтобы подтвердить свои намерения, стороны должны были записать видеоролики. Продавец и покупатель вслух сказали бы на видео, что хотят заключить друг с другом сделку. Это якобы послужило бы подтверждением, что купля-продажа действительна.
Оплату агент предложил провести как перевод за рубеж, на определённый расчётный счёт.
Почему подход продавца — опасный
Схема с видеороликами очень рискованная. Такое видео не может подтвердить сделку. Невозможно даже доказать, что на нём действительно продавец квартиры: лицо человека в ролике можно подделать. Например, есть технология deepfake: искусственный интеллект подставляет в ролик другое лицо так, что видео не отличить от настоящего.
Кроме того, по видео нельзя сказать, действительно ли человек на нём — собственник квартиры и имеет право проводить сделку. Вполне может быть так, что спустя какое-то время объявится другой человек и скажет: «Я настоящий продавец, сделка недействительна». Куплю-продажу оспорят, и покупатель потеряет 40 млн рублей. Вернуть их с учётом того, что перевод зарубежный, будет практически невозможно.
К счастью, наш клиент не согласился на такую схему. Он очень хотел провести сделку безопасно и решил не рисковать. От идеи с неизвестным сервисом отказались, а юристы М2 продолжили проверку — чтобы в итоге обнаружить ещё больше проблем.
После проверки открылась полная картина
Пока юристы М2 проверяли объект и продавца, покупатель успел заключить с агентом предварительный договор. Правда, собственница оставалась в Израиле, а доверенности у агента не было — это делало преддоговор недействительным. А потом пришли результаты, и стало понятно, что заключать основной договор с этим продавцом не стоит. Вот что выяснили специалисты.
Не выделена супружеская доля
Выяснилось, что продавец квартиры вообще не обращалась к нотариусу. Кто открыл наследственное дело — неясно, но вряд ли это была она. Соответственно, супружескую долю в жилье не выделяли. А значит, вся квартира была имуществом, на которое могли претендовать другие наследники.
Скорее всего, продавец хотела продать квартиру на основании документов, которые получила ещё в 2003 году при покупке жилья. И технически могла это сделать — она была титульной собственницей недвижимости. Но от претензий возможных наследников это бы не уберегло.
Если бы супруг продавца умер 10–15 лет назад, риск был бы ниже. Ведь если за такой срок не появилось других наследников, скорее всего, их уже не будет. Но с момента смерти наследодателя прошло меньше двух лет, а ещё кто-то успел открыть наследственное дело. Так что риски возрастали до максимума.
У умершего супруга — долги на миллион
Новая деталь расставила всё по своим местам. Оказалось, что в адрес покойного супруга продавца открыто четыре судебных дела:
- три дела касались долгов по кредитам;
- ещё одно — возмещения вреда по ДТП.
Суммарно умерший задолжал кредиторам примерно 1,2 млн рублей. И так и не выплатил ни одну из четырёх задолженностей.
Сразу стало понятно, почему вдова не хотела оформлять наследство, ведь вместе с имуществом к наследнику переходят долги. По этой же причине она отказывалась приезжать в Россию — опасалась, что из-за задолженностей мужа её не выпустят из страны.
На квартире ипотека
Долги покойного оказались не последним сюрпризом. За квартиру была до сих пор не выплачена ипотека. На ней сохранялось обременение в пользу банка, и никакого согласия на продажу от него не было.
Если бы покупатель по незнанию заключил сделку — Росреестр приостановил бы её регистрацию. Ведь залогодержатель не давал своего согласия. А деньги тем временем ушли бы за границу, и вернуть их обратно было бы невозможно.
Скидка слишком большая
Продавец предлагала покупателю скидку больше чем в 20% от стоимости квартиры. Она мотивировала это сложностями, которые вскрылись при проверке. Казалось бы, выгодное предложение, но в таких обстоятельствах оно сыграло бы против покупателя.
Если бы из-за квартиры начались разбирательства, суд бы заметил, что квартиру продали по заниженной цене. Скорее всего, это расценили бы как ущемление прав кредиторов. А значит, сделку признали бы недействительной.
Как мы помогли клиенту сохранить деньги
Решение юристов М2 было однозначным: объект не рекомендован к покупке. Пока вдова не оформит наследство и не разберётся с долгами и ипотекой, квартиру нельзя приобретать. Покупатель и сам был в шоке от таких открытий, долго благодарил юристов и собирался внести имя продавца и его агента в чёрные списки.
Мы, в свою очередь, рассказали клиенту, что делать, если агент и продавец откажутся возвращать аванс по преддоговору. Сумма была небольшой по сравнению с ценой квартиры — около 100 тыс. рублей. Но это тоже деньги, и мы готовы помочь покупателю вернуть их, если что-то пойдёт не так.
Вскоре после этой истории наш клиент уехал отдыхать с внуками. Сказал, что подыщет другой объект и снова обратится к М2 — чтобы не нарваться на мошенников при покупке квартиры, как в прошлый раз.
Вы тоже можете оформить Защиту сделки, чтобы уберечь себя от сомнительных продавцов и опасных схем. Юристы М2 проверят объект и продавца, обнаружат возможные риски и объяснят, что делать. А чтобы вы могли не тревожиться о скрытых рисках — дадут гарантию на срок от 10 до 30 лет. В течение этого срока, если ваше право собственности захотят оспорить, наши юристы отстоят его в суде.
Что говорит эксперт М2: советы для покупателей
- Будьте осторожны с «интересными» схемами. Агент продавца в этой истории советовал подтвердить сделку сомнительными методами. Это очень рискованно. Если такое предлагает сервис или специалист, лучше насторожиться и не принимать поспешных решений.
- Выбирайте проверенные сервисы. Если собираетесь провести сделку, особенно дистанционно, обращайтесь к сервисам, которые себя зарекомендовали. То есть давно существуют на рынке, имеют опыт и репутацию. Никому не известные компании, которые работают всего месяц, вполне могут оказаться недобросовестными.
- Работайте с проверенными специалистами. Если бы агент продавца был настоящим профессионалом — он бы не стал предлагать опасные схемы и вводить покупателя в заблуждение. Ведь оспаривание сделки ударит по всем сторонам, включая его. Грамотные специалисты это понимают и всегда стараются провести сделку как можно более безопасно для всех.
- Пользуйтесь сарафанным радио. Плохие новости разносятся быстрее, чем хорошие. Если у какого-то риелтора из вашего города произошла такая ситуация — скорее всего, о ней расскажут. Обращайте внимание на подобные истории, когда выбираете специалиста. Так вы снизите риск попасть на недобросовестного агента.
