При выборе материала для строительства дома важно учитывать регион и климат, периодичность проживания, доступность материалов и бюджет. Помимо самого каркаса, предстоит потратиться ещё на фундамент, крышу и облицовку. Если знать нюансы материалов, можно сэкономить на одном из пунктов. 
****
Рассказываем, что можно использовать для строительства частных домов, какие есть особенности у материалов и как выбрать то, что подходит именно вам.


Строим дом: как и какой материал выбрать

 Владельцы и покупатели земли должны разбираться в юридических нюансах: какой статус у участка и как его можно использовать. Игнорирование этого вопроса приводит к негативным последствиям: например, соседи безнаказанно присваивают себе часть огорода, а власти сносят частный дом. Рассказываем, что нужно знать о земельных участках и как привести документы в порядок.


 Объясняем простыми словами

 ## Что такое ВРИ и как он связан со строительством дома

ВРИ, или вид разрешённого использования — статус, который присваивается каждому участку. Он показывает, чем можно заниматься на этой земле и что на ней можно строить. Существует четыре основных ВРИ.

**1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.** Здесь разрешено строить жилые дома не выше трёх этажей или 20 метров, а также гаражи и хозяйственные постройки вроде сараев и кладовок. Владельцы могут выращивать фрукты, ягоды и овощи

**2. ЛПХ — личное подсобное хозяйство.** Собственники имеют такие же права, как и для ИЖС, но при этом могут дополнительно содержать животных: скажем, разводить кур или коров

**3. Участки для ведения огородничества.** Они предназначены для выращивания фруктов и ягод. Вы можете возводить хозяйственные постройки и садовые дома для сезонного проживания: например, чтобы приезжать летом на сбор урожая

**4. Участки для ведения садоводства. **У владельцев такие же права, как в предыдущем пункте, при этом они могут строить дома для постоянного проживания

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fc826a059d9b7a265222cbcefa01e5cb.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Перед тем как купить участок или загородный дом, заранее определитесь, что будете делать. Если хотите перевезти семью ближе к природе, чтобы дети дышали свежим воздухом и гуляли по лесу, то выбирайте ИЖС. Для разведения коз и уток понадобится ЛПХ. А для дачи с шашлыками и клубникой подойдёт участок для огородничества.

Чтобы узнать ВРИ участка перед покупкой, воспользуйтесь [публичной кадастровой картой в Росреестре](https://rosreestr.gov.ru/redirs/pkk.rosreestr.ru) или закажите выписку из ЕГРН через личный кабинет на Госуслугах.


### Что делать, если вам не подходит ВРИ


Бывают ситуации, когда человек сначала покупает участок, а затем узнаёт, что ему не подходит ВРИ. Допустим, вы планируете построить дом, а у вас земля с ВРИ «ведение огородничества». На таком участке предусмотрены только нежилые помещения или дома для периодического проживания: приехали прополоть грядки и остались на пару дней. Отменять переезд в таком случае не стоит. Если участок располагается в правильной зоне по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), то ВРИ участка не так важен.

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

Частные дома для постоянного проживания строятся в соответствующих зонах по ПЗЗ. В рамках этой зоны земельному участку присваивается соответствующий ВРИ. Не так важно — ЛПХ, садоводство или ИЖС. Вы сами можете выбрать вид использования земли, разрешённый внутри зоны. Часто попадаются земельные участки с ВРИ для дачного строительства, жилищного строительства и прочие, которые не указаны в качестве разрешённых в рамках ПЗЗ. Это не страшно. Главное — чтобы участок располагался в нужной зоне по ПЗЗ, которая предусматривает строительство частных домов.

</Blockquote>

ВРИ участка можно изменить, если этого требуют при начале строительства.

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

Подайте заявление через Госуслуги, чтобы привести в соответствие ВРИ участка текущему классификатору. Проблем здесь нет, и препятствий не возникает. Кроме того, делать это можно только в случае, если вас об этом попросят при получении уведомления о начале строительства.
Информация по ВРИ участка отражена в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Его можно заказать через Госуслуги и получить через 30 дней. Если нет времени ждать, то стоит воспользоваться онлайн-сервисами. Например, для московской области действует «Градопроработка онлайн». Несмотря на то что онлайн-информация не носит юридической силы, она подскажет вам, стоит ли разбираться глубже и менять ВРИ.


</Blockquote>



Хуже обстоит дело у людей, которые уже построили дом на неподходящем участке. Например, владелец не знал, что такое ВРИ и почему важно соблюдать закон. В большинстве случаев такие постройки подлежат сносу.

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

Власти системно занимаются выявлением таких нарушений с фатальными последствиями. Такие дома обычно подлежат сносу. Есть очень малая вероятность сохранить свои вложения через суд при определённых обстоятельствах, а также попытаться изменить ВРИ земельного участка путём внесения изменений в правила землепользования и застройки. Однако лучше этого не допускать и внимательно выбирать земельный участок.


</Blockquote>

Чтобы оградить себя от рисков и выбрать участок, который соответствует вашим планам, смотрите на ПЗЗ заранее. 

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

В Московской области для частной застройки подходят зоны СХ-2 и Ж-2. Здесь не будет проблем с уведомлениями о начале строительства и разрешениями. Проблемы возникнут, если участок располагается в зонах СХ-3, не предназначенных для ИЖС, или в зонах комплексного развития территорий (КРТ). На территориях КРТ разрешено строительство домов, но нужно проходить сложные процедуры, чтобы получить разрешение на строительство.

</Blockquote>


### Что такое статус земельного участка

Правовой статус земельного участка описывает, что сейчас происходит с землёй: поставлена ли она на кадастровый учёт, есть ли запись в ЕГРН и кто является собственником.

Чтобы понять, какие есть статусы и чем они различаются, нужно знать предысторию. Если коротко, системы учёта менялись так:

* *в 1998 году правительство РФ создало ЕГРП* — единый государственный реестр прав. С его помощью государство регистрировало собственность ликвидированных колхозов и кооперативов
* *в 2008 году на замену пришёл современный ЕГРН* — единый государственный реестр недвижимости, а вместе с ним появились Росреестр и статусы земельных участков
** в 2017 году был опубликован ФЗ № 218* «О государственной регистрации недвижимости». Сейчас он регулирует порядок кадастрового учёта земли

Сейчас все участки делятся на четыре типа.

1. **Учтённый** — самый прозрачный правовой статус участка. К этому типу относятся земли, которые были зарегистрированы по актуальным на сегодня правилам учёта от 2017 года. У Росреестра есть полные сведения об участке

2. **Ранее учтённый** — участки, которые поставили на учёт до создания ЕГРН в 2008 году и ещё не обновили информацию по новому регламенту. Росреестр знает об этой земле, но не обладает полной информацией: кто является владельцем или где проходят границы

3. **Временно учтённый** — земельные участки, которых уже не встретить. Этот статус присваивали земле, которую зарегистрировали в период с 2008 по 2017 год. Согласно закону № 218-ФЗ, собственникам земельных участков с временным статусом давали пять лет, чтобы привести документы в порядок, — до 1 марта 2022 года. Если владелец зарегистрировал право собственности, участок стал учтённым, а если нет — архивным

4. **Архивный **— те самые «призраки», которые числились временными, а собственник не объявился. Это значит, что у земельного участка не определены границы, площадь и даже владелец. Для такой собственности нужно по новой проводить межевание и кадастровый учёт

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/52bbb5388f52f4103150f5ef0509f01e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Зачем знать статус участка

Статус земельного участка определяет полноту ваших прав на землю. Если участок не имеет статус учтённого, возможности собственника сильно ограничены. С такой землёй не получится совершать юридических сделок: продавать, дарить, сдавать в аренду или принимать в наследство. Неопределённый статус — это ещё и хорошая возможность для соседей установить новые границы. Например, передвинуть забор на пару метров и добавить себе чужой земли в имущество.

Проблема с правовым статусом участка часто обнаруживается, когда собственник пытается его продать. Если земля неучтённая, сделать этого не получится. Приводить документы на собственность в порядок и восстанавливать права придётся заново, и способ зависит от того, какой статус у земли сейчас.

Узнать статус земельного участка можно через [официальный сайт Росреестра](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/65.64951699999888,122.73014399999792/4/@bs7nhsaoh). Для этого введите кадастровый номер участка в поле поиска, и система выдаст всю информацию. Есть и другой способ — заказать выписку из ЕГРН в отделении МФЦ, через сайт Госуслуг или Росреестра.


### Как изменить правовой статус земельного участка


Чтобы стать полноправным собственником земли и распоряжаться им по своему усмотрению, приведите участок в статус учтённого. Процедура и необходимые документы зависят от того статуса, который сейчас присвоен земле.

*Если участок архивный*

Чтобы перевести участок из архивного в учтённый, проведите все кадастровые работы заново. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру. Он составит межевой план, который содержит информацию об участке и его границах. Если на земельном участке есть постройки, также понадобится технический план, который описывает характеристики недвижимости. Когда всё будет готово, подайте заявление на кадастровый учёт и регистрацию прав собственности. Для оформления заявления приготовьте пакет документов:
* свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
* копия паспорта и СНИЛС собственника
* межевой план для постановки на кадастровый учёт

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ad374bfb74577002716c7a4bd732cea6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

*Если участок ранее учтённый

Процедура регистрации для ранее учтённых земельных участков зависит от того, есть ли в ЕГРН информация о нём. Чтобы проверить это, закажите выписку об объекте недвижимости через отделение МФЦ, сайт Госуслуг или Росреестра.

Если в ЕГРН есть данные о земле, но нет информации о владельце, то собственнику нужно зарегистрировать его на себя. Для этого подайте заявление о регистрации прав на недвижимость. Понадобится паспорт и документ, который подтверждает право собственности, например старое свидетельство.

Если информации в ЕГРН нет, то процедура оформления усложняется. Проводить кадастровые работы заново не нужно, но необходимо восполнить пробелы в данных Росреестра. Для этого подайте сразу два заявления — о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтённом объекте недвижимости и о регистрации прав на него.

Когда в Росреестре получат актуальные данные об участке и зарегистрируют право собственности, он обретёт статус учтённого. Собственнику придёт новая выписка из ЕГРН, и он полноправно сможет им распоряжаться — продавать, дарить или сдавать в аренду.


### Главное по теме


Важно привести документы на землю в порядок как можно быстрее. Неоформленная собственность и неопределённые границы участка — лакомый кусок для нечестных соседей и мошенников. Чтобы имущество осталось при вас, позаботьтесь о статусе земельного участка заранее. Полные права на собственность имеют только владельцы учтённой земли — чистые документы и актуальная информация позволят полноправно распоряжаться имуществом.



Статусы земельных участков и ВРИ

 [Исследование ВЦИОМ ](https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan) говорит, что 68% жителей России хотели бы жить в частном доме. Людей привлекают плюсы ИЖС: возможность иметь собственный участок с садиком, жить в отдалении от соседей и заводить любых животных.

Особенно это стало заметно в последние годы: в 2022-м объём ввода в эксплуатацию частных домов в полтора раза превысил этот же показатель для квартир. А 2023 год бьёт рекорды даже с учётом того, что статистика пока есть только за первые три квартала.


 И какие из них наиболее популярны

 <Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/21455615c587fb75ef17124f5066b215.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

К ИЖС в исследовании относили отдельные домики, а также таунхаусы и дуплексы

</Image>

Рассказываем, почему частные дома стали так популярны, какие варианты самые востребованные и на что обратить внимание при выборе дома или участка.


## Всё началось с локдауна


До 2020 года частные дома составляли примерно 40% от рынка недвижимости: люди чаще предпочитали жить в квартирах, а ипотеку на ИЖС давали только под высокий процент. В 2020 году началась пандемия, и огромное количество людей оказалось заперто в своих квартирах на карантин. Одновременно с этим спрос на частные дома начал резко расти. Причин было несколько:
* **большая площадь домов** — когда вся семья сидит дома, она может разместиться с комфортом и без тесноты
* **наличие придомовой территории** — в собственном дворике можно гулять и дышать свежим воздухом даже во время жёсткого карантина
* **удалённая работа** — тратить время на дорогу больше не нужно, и близость к офису перестала быть решающим фактором

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a23a4a675cc36ab79339471325447bb7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

А ещё в частном доме легче организовать удалённое рабочее место, ведь он просторнее квартиры


</Image>

За первые месяцы локдауна покупатели разобрали большую часть ликвидных домов, которые были в продаже. Потом на ситуацию обратило внимание государство: в 2021 году программу льготной ипотеки расширили на ИЖС. Так покупка или строительство дома стали доступнее, а введённые меры поддержали высокий спрос и после окончания локдауна.

По данным ДОМ.РФ, только за первые три квартала 2023 года в эксплуатацию ввели 48 млн кв. м жилья в сегменте ИЖС. Это 60% от всей недвижимости, которую построили в этом году. И вдвое больше, чем средние показатели за 2015–2021 годы.


### Преимущества жизни в доме — свобода и простор


За последние несколько лет через сервисы Метра квадратного прошло много семей, которые покупали или строили частные дома. Вот что они отвечали на вопрос, почему их выбор пал именно на ИЖС.

*Оказалось, большинство ценит простор, чистый воздух и уединение.*

**Хорошая экология.** Частная застройка обычно находится в стороне от городов с их шумными дорогами, автомобилями и заводами. Часто рядом расположен лес или водоём. Воздух вокруг чище, а пейзаж живописнее — это особенно важно, если семья растит детей.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b2a427de53626652d10f9a8ca94c14ba.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Можно жить на природе и наслаждаться красивым видом со всеми удобствами

</Image>

**Метраж и планировки.** Дома в среднем просторнее, чем квартиры, и в них с комфортом может разместиться большая семья. К тому же при ИЖС можно самостоятельно выбрать подходящую планировку, а если что-то не понравится в уже готовом жилье — сделать перепланировку без долгих согласований.

**Своё пространство.** На придомовом участке можно разбить садик с цветами или вскопать грядки. Если выращивать ничего не хочется — поставить беседку и мангал во дворе, чтобы жарить летом мясо. А ещё исчезают проблемы с парковочными местами и шумными соседями.

**Любые питомцы.** Содержать животное в частном доме комфортнее, чем в квартире. Вместо выгула в любую погоду можно выпускать питомца на участок. А больший простор позволяет завести крупную собаку или выбрать необычного питомца вроде карликовой козочки или минипига. В квартире с такими животными было бы тяжело.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2aaab556be1beb9a802c6f9aa101ba5b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Но даже небольшим питомцам вроде котов нравится гулять во дворе

</Image>


### Выбирают дома, где комфортнее жить


Во время всплеска продаж в 2020 году самыми непопулярными оказались роскошные особняки и коттеджи, построенные в начале 2000-х. У покупателей изменились приоритеты и образ жизни — поэтому поменялись и требования к жилью. Вот какие дома сейчас популярнее всего.

*Близкие к городу.* Транспортная доступность для многих — решающий фактор. Важно, чтобы из дома можно было быстро и легко добраться до города, например если понадобится срочная медицинская помощь. Ещё важна доступная инфраструктура, чтобы ребёнок ходил в школу поблизости, а продуктовый магазин был в пешей доступности.

*Одноэтажные. *Раньше популярнее всего были дома в два-три этажа. Сейчас покупатели предпочитают одноэтажное жильё, где не нужно ходить по лестницам, чтобы добраться до комнаты. Этот фактор важнее всего для семей с маленькими детьми: дом без высоких лестниц безопаснее для ребёнка.

*Площадью в 100–150 кв. м.* Популярнее всего сейчас дома до 150 кв. м. За ними легче ухаживать, всё находится под рукой. А большие коттеджи на 300+ кв. м при современном ритме жизни для многих избыточны.

*Из «тёплых» материалов.* Сейчас дома строят и покупают с прицелом на то, чтобы жить там можно было круглый год, в том числе зимой. Поэтому материалы предпочитают такие, чтобы дом сохранял тепло: газоблоки, дерево или кирпич. Среди деревянных домов популярны каркасные: они недорогие и быстро строятся.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ea6cbf7ba9a38daa4fd3370659633cef.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если материал «дышит» и удерживает тепло, в доме комфортно жить в любой сезон

</Image>


### Советы М2 по покупке дома

Если вы выбираете частный дом или участок, чтобы построить жильё с нуля, мы хотим дать несколько рекомендаций. Они помогут сделать покупку комфортнее и безопаснее.

**Проверьте юридическую чистоту. **Это касается покупки любой недвижимости: нужно посмотреть, кто её собственник, нет ли на ней обременений или других юридических нюансов. Но в случае с ИЖС есть ещё несколько деталей:

* **границы участка**— иногда забор ставят не по фактической границе, поэтому на просмотре можно неверно оценить площадь. Лучше проверить участок в Росреестре и на публичной кадастровой карте

* **наличие регистрации** — многие дома не зарегистрированы в Росреестре как жилая недвижимость, поэтому в них нельзя прописаться или подвести газ по федеральной программе. Вы можете зарегистрировать их, но это дополнительное время и сложности

* **тип земель** — от него зависит, дадут ли льготную ипотеку на строительство или покупку дома. К тому же некоторые земли нельзя перерегистрировать под жилую застройку


Посмотреть [дома](https://m2.ru/sankt-peterburg/nedvizhimost/kupit-dom/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) и [участки](https://m2.ru/sankt-peterburg/nedvizhimost/kupit-uchastok/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) можно в нашем сервисе — мы публикуем предложения от собственников и надёжных агентов, а также проверяем каждое объявление. Даже если вы нашли дом или участок на других сервисах, [Защита сделки М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) поможет оградить вашу недвижимость от юридических рисков.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c9162562b8bebffe0a3f6da4d715688a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если строите дом с подрядчиком, обязательно проверьте о нём отзывы и заручитесь рекомендациями


</Image>

**Осмотрите участок и дом лично. **Хотя покупка дома или земли всё меньше зависит от сезона, участки рекомендуют смотреть осенью или весной. Если землю подтапливает, именно в межсезонье это заметнее всего. Дома стоит осмотреть на предмет серьёзных дефектов: трещин, сильной усадки, перекосов и так далее.

**Заручитесь помощью профессионала. **Не все проблемы можно отследить самостоятельно. Поэтому на осмотр дома или участка можно пригласить профессионала — существуют экспертные службы, которые проверяют недвижимость. Если в доме есть неочевидные недочёты вроде утечек тепла или строительных ошибок, такой специалист поможет их найти. А если хотите строить дом на участке с нуля, может понадобиться помощь специалиста, который проверит грунт и даст рекомендации, какие технологии использовать.

**Подберите подходящие условия по ипотеке.** Для тех, кто строит дом с нуля, действуют предложения по льготной ипотеке на ИЖС. Подайте заявление сразу в несколько банков с помощью [нашего сервиса](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) и получите ответы в тот же день.

**Защитите сделку. **Если вы не уверены в безопасности покупки, оформите [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) — это сервис Метра квадратного, который поможет найти все подводные камни и нюансы недвижимости. Вы получите полный отчёт и рекомендацию, стоит ли покупать этот дом или участок. Если после покупки возникнут проблемы, мы отстоим ваши интересы в суде и при необходимости вернём полную стоимость жилья. Гарантия на эту услугу — от 10 до 30 лет.



<Notification>

### Главные мысли

* Популярность ИЖС выросла в 2020 году и остаётся высокой до сих пор. За первые три квартала 2023 года больше половины введённых в эксплуатацию квадратных метров приходится на частные дома
* Плюсы частного дома — жизнь в месте с хорошей экологией, большой выбор площадей и планировок, своё пространство и независимость от соседей
* Сейчас особенно популярны одноэтажные дома площадью до 150 кв. м из газоблоков, дерева или кирпича. Важнее всего — транспортная доступность и нужная инфраструктура поблизости
* При выборе недвижимости мы советуем проверять юридическую чистоту, а также состояние самого дома или участка. Общие детали можно увидеть самостоятельно, для подробной оценки лучше пригласить эксперта
* Сервисы М2 помогут по ходу всего процесса — через них можно найти недвижимость, проверить её юридическую чистоту, подать заявку на ипотеку и защитить сделку с гарантией от 10 лет

</Notification>

### Список использованных источников

1. [Результаты опроса ВЦИОМ об идеальном жилье глазами россиян](https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan) // ВЦИОМ Новости

2. [Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения в Российской Федерации ](https://rosstat.gov.ru/folder/14458)// Росстат
3. [Росстат: в 2023 году в России построили 70 млн кв. м жилья](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/rosstat-v-2023-godu-v-rossii-postroili-70-mln-kvm-zhilya/) // ДОМ.РФ
4. [Постановление от 28 декабря 2022 года №2485 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации»](http://government.ru/docs/47458/) // Правительство России




ИЖС: почему всё больше людей выбирают частные дома

Результаты опроса ВЦИОМ [показали](https://realty.ria.ru/20210115/dom-1593159553.html), что о частном доме мечтает больше половины российских семей. Даже те, кто привык жить в квартире, порой думают о собственном участке с садиком.

Два года назад [льготные ипотечные программы](https://m2.ru/ipoteka/lgotnaya-s-gospodderzhkoy/?from=m2media_kak-poluchit-ipoteku-na-chastnii-dom) распространили и на индивидуальное жилищное строительство. Это значит, что построить дом теперь можно по льготной ипотеке с более низкой ставкой. Рассказываем, как её получить и что для этого нужно сделать.


 и купить его у застройщика, построить с подрядчиком или своими силами

## Шаг 1. Определитесь, каким способом покупать или строить дом

Льготная ипотека распространяется на первичное жильё. Это значит, что у дома не должно быть прежних владельцев. Всего есть четыре варианта, как воспользоваться льготной программой.

**Дом от застройщика.** Такой дом достанется вам уже готовым, а в некоторых случаях — ещё и с отделкой. Обычно дома на продажу предлагают крупные девелоперы, которые возводят коттеджные посёлки. Это самый простой вариант, где процесс практически не отличается от покупки квартиры. Чаще всего дом покупают по договору долевого участия, реже — по договору уступки прав требования.

**Дом от первого владельца — юрлица.** По льготной программе вы можете купить жильё у предпринимателя, компании или инвестиционного фонда, у которых в списке видов деятельности есть возведение жилых помещений. Они имеют право построить дом и затем продать его частному лицу по договору купли-продажи.

**Дом, который вам построит подрядчик.** Если вы нанимаете строительную бригаду, обращайтесь только к аккредитованным подрядчикам, иначе льготную ипотеку не дадут. Перечни аккредитованных подрядчиков есть на сайтах банков, у каждого — свой список.

**Дом, который вы построите своими силами.** В этом случае получатель льготной ипотеки строит дом сам, без помощи строительных компаний. При этом он имеет право пользоваться однократными услугами, например [заказать проект будущего дома на сайте М2](https://m2.ru/house-project/?from=m2media_ipotekа-na-chastnii-dom).

Учтите, что построить дом самостоятельно можно только по одному из трёх видов льготной ипотеки: с господдержкой по ставке до 8%. Например, *банк ВТБ выдаёт такую ипотеку от 7,6%.*
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/22a7f7f770cfe191f1d0c8307b4b100a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Шаг 2. Выберите льготную программу

Сейчас действуют три основных программы льготной ипотеки, которые распространяются на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство:

1. **Льготная ипотека со ставкой до 8%. **Она доступна всем совершеннолетним гражданам России, которые покупают новое, строящееся или готовое жильё.

2. **Семейная ипотека со ставкой до 6%. **На неё претендуют семьи с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет. А также семьи с одним ребёнком, если он родился после 1 января 2018 года, и родители, которые воспитывают ребёнка с инвалидностью.

3. **[Ипотека для IT-специалистов со ставкой до 5%.](https://m2.ru/ipoteka/it/?from=m2media_kak-poluchit-ipoteku-na-chastnii-dom)** Чтобы получить ипотеку по этой программе, покупатель должен работать в аккредитованной IT-компании. Для заёмщиков старше 36 лет есть дополнительное условие: получать не меньше 150 тысяч рублей в месяц, если компания находится в Москве. В регионах требуемая зарплата ниже: от 120 тысяч для городов-миллионников и от 70 тысяч для остальных населённых пунктов.

У всех программ есть стандартный список требований для заёмщика: быть не старше 70 лет на момент полной выплаты, подтвердить доход и работать на текущем месте не менее трёх месяцев. Более подробно об условиях можно почитать при подаче заявки на сайте Метра квадратного.


## Шаг 3. Подайте заявку на ипотеку

У М2 есть [сервис для быстрой подачи заявки по ипотеке](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotekа-na-chastnii-dom). Вот как им пользоваться:

> 1. Внесите данные в калькулятор
2. Заполните единую анкету со сведениями о себе 
3. Отправьте заявку — сервис сам разошлёт её банкам

Заявки на ипотеку обычно рассматривают в течение дня. Банк ответит, под какой процент и на какую сумму готов дать кредит. В 80% случаев его ответ совпадает с данными из ипотечного калькулятора М2. В остальных 20% одобренная сумма может отличаться в меньшую или большую сторону.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/85a77382d22ebd547ab6b23b8581da2d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Шаг 4. Выберите объект и проверьте статус участка

Ипотеку можно взять, чтобы построить дом на уже имеющемся участке, а можно купить землю и после этого начать строительство. Льготные условия распространяются на оба варианта. Во втором случае стоимость участка не должна превышать 40% от общей стоимости объекта. Ну а продавцом участка может быть кто угодно.

Главное — у участка должен быть подходящий для строительства статус. Неважно, покупаете вы землю или она уже в собственности. Допустимые для этого категории участков:

* *земли поселений* — населённых пунктов, то есть городов, сёл и деревень
* *земли сельскохозяйственного назначения* — не любые, а с возможностью постоянного проживания: например, видом разрешённого использования может быть садоводство или фермерское хозяйство

Узнать тип участка можно с помощью [публичной кадастровой карты Росреестра](https://xn-----6kcbaababou8b2age7axh3agnwid7h4jla.xn--p1ai/). А если появятся вопросы, то вам помогут ипотечные менеджеры Метра квадратного.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7e18857130311d67ffdb83869bbc1d96.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Бывают спорные случаи: например, участок находится в природоохранной зоне. В этом случае обратитесь в администрацию населённого пункта — она выдаст уведомление, которое разрешает или запрещает строительство дома.


<Notification>

Банки могут вводить дополнительные ограничения. Проверьте их перед тем, как выбирать участок.

</Notification>


## Шаг 5. Подготовьте документы

С момента одобрения заявки банк даёт три месяца на то, чтобы подготовить документы к сделке. Независимо от варианта покупки заёмщик приносит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость — на участок или готовый дом. Ещё понадобится отчёт об оценке земельного участка или дома. Он нужен, чтобы оформить недвижимость как залоговое имущество.

Остальные документы зависят от конкретной ситуации.

* При покупке у застройщика нужен договор ДДУ или переуступки.
* При покупке у организации — договор купли-продажи. 
* Если дом строится с нуля с подрядчиком, нужно предоставить банку договор подряда со всеми приложениями, включая проект и смету. Эти документы готовит подрядчик.
* При строительстве своими силами нужны только проект и смета — их можно заказать через [сервис Метра квадратного](https://m2.ru/house-project/).
* Если вы покупаете в ипотеку ещё и участок, нужно принести в банк договор купли-продажи на землю.

Обычно на этом этапе заёмщика консультируют и банк, и подрядчик или застройщик. 


## Шаг 6. Оформите сделку

В банке стороны подписывают договор, а заёмщик переводит первоначальный взнос по ипотеке. У М2 есть Сервис безопасных расчётов — с ним деньги переводятся продавцу автоматически после подписания документов. Когда сделка зафиксирована, банк выдаёт кредит. Здесь тоже есть свои детали.

**При покупке дома по ДДУ** у застройщика деньги хранятся на эскроу-счёте банка — застройщик получит их, когда сдаст дом в эксплуатацию. Таким образом банк защищает и себя, и покупателя от потери денег.

**При строительстве дома** банк выдаёт полную сумму сразу или выделяет её траншами. Если нанимаете подрядчика, банк переводит деньги ему, а тот тратит их на возведение дома. А если строите дом своими силами, банк переводит транши на ваш счёт. В обоих случаях нужно подтверждать, что этап строительства действительно завершился. Обычно это делается онлайн.

**Если заёмщик берёт [ипотеку и на покупку участка](https://m2.ru/ipoteka/na-dom-s-zemelnym-uchastkom/?from=m2media_kak-poluchit-ipoteku-na-chastnii-dom), и на строительство дома**, он заключает договор купли-продажи участка и, если нужно, договор подряда. 
Первоначальный взнос отправляется продавцу как плата за участок. Если его не хватает, продавец дополнительно получает часть кредитных денег. Остальные средства уходят на строительство подрядчику или самому заёмщику — зависит от того, какой способ он выбрал.

Специалисты М2 готовы поддерживать заёмщика в ходе всего процесса покупки и отвечать на все вопросы. А когда банк выдаст деньги, целиком или частично, можно начинать строительство.


## Шаг 7. Постройте дом

При покупке по ДДУ остаётся только ждать, пока застройщик введёт дом в эксплуатацию. А вот при строительстве с подрядчиком или самостоятельно понадобится ещё и участие заёмщика.

Строительство делится на три основных этапа:


> * **работы нулевого цикла и фундамент** — сюда входят обустройство строительной площадки, подготовка почвы, котлован, заливка и утепление фундамента
* **контур** — возведение стен и крыши, а ещё перекрытий, если в доме больше одного этажа
* **завершающие работы** — подведение коммуникаций, установка дверей и окон, утепление и внешняя отделка

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e6a5b50b7cd40aea0880fb0618b7e9b2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Чаще всего банки выдают деньги по частям — один транш на каждый этап работ. Когда этап завершается, заёмщик и подрядчик подписывают акт выполненных работ и передают его в банк. Акт подтверждает, что подрядчик действительно сделал то, что нужно, а покупатель принял результат. Если заёмщик строит сам, то завершение этапа он подтверждает с помощью фото и видео. Банк проверяет документы и, если всё хорошо, выдаёт следующий транш.


<Notification>

Внутренняя отделка в ипотеку не входит. За неё заёмщик платит из своих денег.

</Notification>


## Шаг 8. Подтвердите окончание строительства

Если вы строите дом с нуля, банк даёт определённый срок на его возведение. Обычно это от 12 до 18 месяцев. К окончанию срока дом должен быть достроен, зарегистрирован в ЕГРН и передан в залог банку. А чтобы подтвердить окончание строительства, владелец предоставляет в банк документы:
* акт приёма-передачи дома, если его строил подрядчик
* свидетельство из ЕГРН, что право собственности на дом принадлежит заёмщику
* оценку построенного дома, чтобы банк мог принять его в качестве залога
* свидетельство о страховании дома, обязательное для залогового имущества по ипотеке


Если время вышло, а дом ещё строится, банк отменяет льготы на весь срок и пересчитывает всю ипотеку по рыночной ставке плюс 4%. Поэтому успеть вовремя очень важно.

Мы подробно рассказали о важных деталях оформления [ипотеки на строительство или покупку частного дома](https://m2.ru/ipoteka/na-chastnyy-dom/?from=m2media_kak-poluchit-ipoteku-na-chastnii-dom). Если вы давно мечтаете о собственном коттедже — самое время позаботиться об этом. А наши эксперты помогут на всех этапах — от заявки в банк до окончания строительных работ.


## Список использованных источников

1. [Постановление Правительства РФ от 31.05.2022 № 993 «О внесении изменений в Правила возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020–2022 годах»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_418162/) // СПС КонсультантПлюс

2. [Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2022 г. № 2485 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации»](http://static.government.ru/media/files/qVEx0aPurHf8Ve7mafiB2I2xOlXHcA8m.pdf) // Правительство РФ

3. Публичная кадастровая карта России онлайн // Росреестр

Выбор